Kuriuose Kauno rajonuose butai geriausiai išlaiko vertę? Kas lemia likvidumą net silpnesnėje rinkoje Įrašo aprašymas:

Kalbant apie būsto vertės išlaikymą, svarbu iš karto apsibrėžti, ką turime omenyje. Tai nėra pažadas, kad konkrečiame Kauno rajone kainos niekada nesumažės. Nekilnojamojo turto rinką veikia finansavimo sąlygos, pirkėjų aktyvumas, pasiūla ir daugybė kitų veiksnių.

Šiame straipsnyje „vertės išlaikymas“ reiškia ką kita – objekto gebėjimą išlikti konkurencingam ir patraukliam pakankamai plačiai pirkėjų auditorijai.

Iš praktikos matome, kad stipriausi nebūtinai būna patys brangiausi ar prestižiškiausiose Kauno vietose esantys butai. Dažnai geriau laikosi tie objektai, kuriuos dėl vietos, dydžio, kainos ir būsto tipo vienu metu gali svarstyti kelių skirtingų grupių pirkėjai.

Pavyzdžiui, gerą standartinį 2–3 kambarių butą Dainavoje gali pirkti pirmojo būsto ieškantis žmogus, pora, nedidelė šeima arba investuotojas. Gerą Gričiupio butą gali svarstyti tiek gyvenimui perkantis žmogus, tiek nuomos investuotojas. Didesnis tvarkingas Šilainių butas turi aiškią šeimų auditoriją.

Kuo daugiau racionalių scenarijų turi konkretus būstas, tuo savininkas mažiau priklausomas nuo vienos labai siauros pirkėjų grupės.

Tačiau yra kita labai svarbi taisyklė: geras rajonas neapsaugo nuo permokėjimo.

Jeigu pirkėjas šiandien sumoka gerokai daugiau, nei už analogišką produktą racionaliai moka rinka, nei Dainava, nei Gričiupis, nei Panemunė neprivalės ateityje kompensuoti šios permokos.

Todėl vertės išlaikymas prasideda ne pardavimo dieną.

Vertės išlaikymas prasideda pirkimo dieną.

Kas iš tikrųjų lemia buto vertės išlaikymą?

Rajonas yra svarbus, tačiau jis yra tik viena objekto vertės dalis.

Du vienodo ploto butai tame pačiame rajone gali turėti visiškai skirtingą pirkėjų auditoriją ir likvidumą.

Mikrolokacija

Kauno NT rinkoje mikrolokacija dažnai pasako daugiau nei pats rajono pavadinimas.

Dainavoje Kovo 11-osios gatvės pusė arčiau Gričiupio nėra tas pats produktas kaip bet kuri kita rajono dalis.

Vilijampolėje Brastos gatvės ir Kauno pilies krypties negalima vertinti pagal silpniausius rajono objektus.

Panemunėje Smetonos alėjos pusė turi kitą pirkėjų suvokimą nei Plento gatvė ar dalis Kampiškių.

Šančiuose geras mūrinis butas Kranto alėjos kryptimi yra visai kitas produktas nei medinio namo dalis.

Todėl pirkėjas turėtų pradėti ne nuo klausimo „ar rajonas geras?“, o nuo klausimo „ar gera ši konkreti vieta šiame rajone?“

Pirkėjų auditorijos dydis

Kuo daugiau žmonių gali racionaliai svarstyti būstą, tuo paprastai geresnis jo likvidumas.

Tai viena pagrindinių Dainavos stiprybių.

Tai taip pat padeda Gričiupiui, kur geru objektu gali domėtis ir gyvenimui perkantis žmogus, ir investuotojas.

Didesnis Šilainių butas turi kitokią, bet labai aiškią auditoriją – šeimas.

Problemos prasideda tada, kai objektas tampa per daug specifinis.

Labai neįprastas išplanavimas, nepatogus aukštas, nestandartinė nuosavybė ar pernelyg aukšta kaina gali smarkiai sumažinti potencialių pirkėjų skaičių net gerame rajone.

Namas ir jo būklė

Pirkėjas perka ne tik keturias buto sienas.

Jis perka dalį viso namo.

Todėl svarbu, kaip prižiūrimas fasadas, stogas, bendros sistemos, laiptinė ir aplinka.

Renovuotas namas gali sumažinti dalį senos statybos rizikų, tačiau ir nerenovuotas tvarkingas mūrinis namas geroje vietoje gali išlikti labai stipriu produktu.

Plačiau šią logiką esame aptarę straipsnyje „Ar verta pirkti butą renovuotame name Kaune?“.

Funkcionalus plotas ir išplanavimas

Daugiau kvadratinių metrų nėra automatiškai daugiau vertės.

Pirkėjui svarbu, ar plotą galima normaliai naudoti.

Standartinis 2–3 kambarių būstas su logišku išplanavimu dažniausiai turi platesnę auditoriją nei labai didelis, tačiau keistai suplanuotas objektas.

Šeimų segmente didesnis 3–4 kambarių butas taip pat gali būti labai likvidus, jeigu vieta, namas ir kaina racionalūs.

Svarbu, kad kambariai nebūtų sukurti vien „ant popieriaus“, o realiai spręstų gyvenimo poreikius.

Parkavimas ir infrastruktūra

Parkavimo klausimas pirkėjams tampa vis praktiškesnis.

Jeigu viename name vakare automobilį pastatyti paprasta, o kitame reikia nuolat ieškoti vietos aplink kvartalą, tai gali turėti įtakos likvidumui.

Tas pats galioja infrastruktūrai.

Šeimai mokyklos, darželiai, parduotuvės ir kasdieniai maršrutai gali būti svarbesni už gražesnę virtuvę.

Kaina, už kurią būstas buvo nupirktas

Šis faktorius dažnai pamirštamas.

Žmogus gali nupirkti labai gerą butą, bet per brangiai.

Tada ateityje problema bus ne pats objektas, o pradinė pirkimo kaina.

Rinka neturi pareigos kompensuoti pirkėjo emocinio sprendimo.

Todėl vertinant, kaip būstas gali išlaikyti vertę, reikia galvoti ne tik apie tai, ką perkate, bet ir už kiek perkate.

Dainava – vertę palaiko ne išskirtinumas, o universalumas

Dainava yra vienas geriausių pavyzdžių, kur likvidumą kuria ne prestižas, o didelis pirkėjų ratas.

Rajone daug 2–3 kambarių butų, stipri infrastruktūra ir gerai pirkėjams suprantamas senos statybos segmentas.

Plačiau apie skirtingas rajono dalis esame rašę Dainavos NT rinkos analizėje.

Kodėl standartinis geras butas turi plačią auditoriją?

Dainavos būstą gali svarstyti pirmą kartą perkantis žmogus.

Jauna pora.

Nedidelė šeima.

Investuotojas, ieškantis nuomai tinkamo objekto.

Būtent ši auditorijų įvairovė yra stiprus likvidumo argumentas.

Jeigu viena pirkėjų grupė tampa mažiau aktyvi, lieka kitos.

Stipresnėmis Dainavos vietomis išskirtume Taikos prospekto dalį iki Telekomo žiedo ir Kovo 11-osios gatvės dalį arčiau Gričiupio.

Kitas Dainavos privalumas – daug analogų.

Pirkėjui lengva suprasti kainą. Pardavėjui tai reiškia, kad gerai įkainotas standartinis objektas yra rinkai aiškus.

Kur Dainavoje objektas gali prarasti dalį likvidumo?

Ta pati didelė pasiūla tampa ir konkurencijos šaltiniu.

Per brangiai įkainotas butas labai greitai pradeda atrodyti silpnai, nes pirkėjas turi daug analogų.

Parkavimo problemos kai kuriuose kiemuose taip pat gali mažinti patrauklumą.

Didesnių, ypač gerų 4 kambarių butų pasirinkimas nėra toks platus, kaip gali atrodyti. Todėl geras šeimyninis objektas gali turėti stiprią auditoriją, tačiau labai didelis arba specifiškai įrengtas būstas jau priklausys siauresniam segmentui.

Gričiupis – ribota pasiūla ir kelios pirkėjų auditorijos

Gričiupis turi kitokią vertės išlaikymo logiką.

Tai nedidelis rajonas, pasiūla ribota, nemažai mūrinių daugiabučių. Pašilės gatvė turi stiprią poziciją, o KTU, Žaliakalnio ir centrinės miesto dalies artumas sukuria papildomą paklausą.

Plačiau apie rajono struktūrą esame rašę Gričiupio NT rinkos analizėje.

Kodėl KTU ir lokacija plečia pirkėjų ratą?

Gerą Gričiupio butą gali pirkti žmogus sau.

Tačiau tą patį objektą gali vertinti ir investuotojas.

KTU artumas bei nuomos logika reiškia, kad savininkas nėra priklausomas vien nuo gyvenimui perkančio pirkėjo.

Ribota gero produkto pasiūla tai dar labiau sustiprina.

Kai rinkoje nėra daug panašių butų, geras objektas išsiskiria.

Kodėl net Gričiupyje galima permokėti?

Būtent dėl geros reputacijos.

Pirkėjas gali pradėti galvoti, kad „Gričiupis vis tiek geras“, todėl už bet kokį butą galima mokėti daugiau.

Negalima.

Silpnesnis namas, nepatogus aukštas, prastas išplanavimas ar remonto poreikis niekur nedingsta.

Be to, kainos rajone jau gana aukštos.

Todėl net stiprioje vietoje pirkimo kainą reikia lyginti su realiais analogais.

Šilainiai – aiški šeimų rinka

Šilainių stiprybė yra aiški pirkėjų auditorija ir infrastruktūra.

Rajone daug 3–4 kambarių būstų, todėl šeimai, kuriai reikia daugiau ploto, čia yra daugiau realių alternatyvų nei mažesniuose Kauno rajonuose.

Kodėl 3–4 kambarių butai turi savo auditoriją?

Šeimai atskiras vaikų kambarys ar darbo erdvė dažnai svarbesni už tai, ar namas naujesnis.

Šilainiai taip pat turi veikiančią miesto infrastruktūrą.

REALL praktikoje matome atvejų, kai šeimos po gyvenimo Giraitėje, Vijūkuose ar Užliedžiuose pradeda iš naujo vertinti miesto ribas, nes kasdien atsiranda daugiau mokyklų, būrelių ir darbo maršrutų.

Tokiam pirkėjui geras 3–4 kambarių butas Šilainiuose yra labai aiškus produktas.

Kada didelis butas tampa per daug specifinis?

Kai kaina pradeda per daug tolti nuo rajono alternatyvų.

Labai didelis arba labai brangiai įrengtas butas gali pradėti konkuruoti su visai kitais būsto tipais – kotedžais, naujesniais butais ar kitais rajonais.

Kuo aukštesnė galutinė suma, tuo mažiau pirkėjų apskritai gali svarstyti tokį objektą.

Todėl didelis plotas savaime negarantuoja likvidumo.

Eiguliai – stipri paklausa, bet aukštesnė įėjimo kaina

Eiguliai yra gerai pirkėjams suprantamas rajonas.

Stipri infrastruktūra, Kleboniškio miško artumas, Ašigalio gatvė bei patogumas žmonėms, kurių kasdieniai maršrutai susiję su šiaurine miesto dalimi, LEZ ar Karmėlavos kryptimi, palaiko paklausą.

Tačiau būtent dėl šių privalumų kainos jau aukštesnės.

Tai reiškia, kad pirkimo kaina tampa dar svarbesnė.

Geras butas Eiguliuose gali turėti platų pirkėjų ratą.

Tačiau jeigu už senesnį būstą sumokama suma, kuri pradeda konkuruoti su naujesne statyba ar stipresne mikrolokacija kitur, būsimas pirkėjas jau vertins ne vien rajono vardą.

Parkavimas ir kamščiai taip pat lieka objekto vertės dalimi.

Šančiai – tas pats rajonas, bet visiškai skirtingas likvidumas

Šančiuose ypač aiškiai matome, kodėl rajono pavadinimas nepasako visos istorijos.

Plačiau apie būsto segmentus esame rašę Šančių NT rinkos analizėje.

Mūriniai daugiabučiai stipriose vietose

Geras mūrinis butas Kranto alėjos kryptimi ar tvarkingame A. Juozapavičiaus prospekto name turi aiškų privalumą – artumą centrui.

Jeigu namas prižiūrimas, butas funkcionalus ir kaina racionali, potencialių pirkėjų auditorija gali būti gana plati.

Renovuoti namai gali dar labiau sumažinti dalį senos statybos būsto klausimų.

Kodėl medinio namo dalis turi kitą pirkėjų auditoriją?

Medinio namo dalis nėra tiesiog pigesnis butas Šančiuose.

Čia atsiranda naudojimosi tvarka, bendrasavininkiai, komunikacijos, stogo ir fasado klausimai.

Todėl pirkėjas turi priimti daugiau specifinės rizikos.

Tokio turto auditorija siauresnė.

Kareivinės taip pat yra atskiras segmentas, kurio kainą formuoja ne vien vieta, bet ir pats pastato tipas.

Todėl Šančiai yra labai geras pavyzdys: tas pats rajonas nebūtinai reiškia tą patį likvidumą.

Vilijampolė – vertę gali palaikyti teisingai pasirinkta mikrolokacija

Vilijampolėje būsto vertę labai stipriai lemia ne pats rajono vardas, o konkreti vieta ir namas.

Rajone vis dar nemažai silpnesnio seno būsto fondo, bendrabučio tipo objektų ir medinių namų.

Tačiau stipresnės mikrolokacijos turi visiškai kitą logiką.

Plačiau apie šiuos skirtumus esame rašę Vilijampolės NT rinkos analizėje.

Brastos ir Kauno pilies kryptis

Brastos gatvės ir Kauno pilies kryptis svarbi dėl artumo centrinei miesto daliai.

Geras tvarkingame name esantis butas čia gali turėti visai kitą auditoriją nei silpnesnis objektas toliau nuo šios krypties.

Veterinarijos akademijos pusė

Veterinarijos akademijos artumas suteikia papildomą nuomos ir investicinę logiką.

Tai reiškia, kad geras objektas gali būti įdomus ne tik gyvenimui perkančiam žmogui.

Kodėl bendras rajono vidurkis čia mažai pasako?

Nes labai skiriasi būsto tipai.

Tvarkingas ar renovuotas daugiabutis ir silpnas bendrabučio tipo objektas nėra viena rinka.

Todėl Vilijampolėje vertės išlaikymo logika prasideda nuo labai griežtos mikrolokacijos ir namo atrankos.

Panemunė – ribota pasiūla nereiškia neriboto likvidumo

Stipriausia Panemunės dalis turi labai aiškių privalumų: Smetonos alėjos kryptį, mišką, Nemuną ir ribotą pasiūlą.

Tai palaiko paklausą.

Tačiau prestižiškesnis nebūtinai reiškia likvidesnis visomis rinkos sąlygomis.

Brangesnis objektas natūraliai turi mažesnę potencialių pirkėjų auditoriją nei vidutinės kainos Dainavos butas.

Be to, visa Panemunė nėra vienoda.

Plento gatvė ar kai kurios Kampiškių vietos neturi visų stipriausios rajono dalies privalumų.

Todėl vien už žodį „Panemunė“ mokėti premium kainos nereikėtų.

Palemonas – kodėl galutinė kaina svarbesnė už brangų remontą

Palemonas yra geras pavyzdys, kaip racionali kaina gali būti objekto stiprybė.

Rajonas turi savo auditoriją, gamtinę aplinką, Kauno marių ir miško artumą bei daliai žmonių patogų susisiekimą.

Tačiau bendras pirkėjų ratas čia siauresnis nei Dainavoje ar Eiguliuose.

Todėl labai svarbu neperkelti objekto į visai kitą kainų segmentą vien remontu.

Jeigu žmogus nusiperka Palemono butą ir investuoja į labai brangią individualią virtuvę, išskirtines medžiagas ir aukšto segmento interjerą, galutinė objekto vertė gali pradėti konkuruoti su Dainava ar Eiguliais.

Tada būsimas pirkėjas jau klausia:

Kodėl už šią sumą turėčiau rinktis Palemoną?

Tai nereiškia, kad Palemonas blogas.

Tai reiškia, kad kiekviena mikrolokacija turi savo kainos ribų logiką.

Aukštesniame segmente situacija gali būti priešinga.

Centre ar kitoje stipriai vertinamoje vietoje pirkėjas gali labiau vertinti kokybišką įrengimą, nes jo lūkesčiai ir biudžetas kitokie.

Tačiau net ir Centre pigus, prastomis medžiagomis atliktas remontas nebūtinai padidina likvidumą. Aukštesnio segmento pirkėjas tokį interjerą gali matyti kaip tai, ką reikės išardyti.

Brangus remontas savaime vertės neapsaugo. Vertę saugo remontas, atitinkantis konkretaus objekto segmentą.

Kokie butai Kaune turi plačiausią pirkėjų ratą?

Vieno idealaus buto recepto nėra.

Tačiau standartiniai 2–3 kambarių būstai dažniausiai turi labai platų panaudojimą.

Juos gali svarstyti vienas žmogus, pora, nedidelė šeima ar investuotojas.

Svarbus funkcionalus išplanavimas.

Normalus, daugeliui pirkėjų priimtinas aukštas.

Tvarkingas namas.

Racionalus remontas.

Pakankama parkavimo situacija.

Kasdienė infrastruktūra.

Šeimų rinkoje geras 3–4 kambarių būstas taip pat gali būti labai likvidus, ypač Šilainiuose ar kituose rajonuose, kur tokių pirkėjų auditorija aiški.

Investiciniame segmente racionali logika dažnai siejama su mažesniais 1–2 kambarių, maždaug 30–40 kvadratinių metrų būstais.

Tačiau pardavimo rinkos nereikėtų susiaurinti iki vien šio segmento.

Likvidumas visada priklauso nuo to, kiek žmonių gali racionaliai naudoti konkretų būstą.

Kodėl pats brangiausias butas rajone gali išlaikyti vertę prasčiau?

Nes pirkėjas lygina ne vien su tuo pačiu namu.

Jis turi biudžetą ir mato visą rinką.

Jeigu pats brangiausias butas Palemone kainuoja tiek, kiek geras butas Dainavoje ar Eiguliuose, potencialus pirkėjas pradeda lyginti rajonus.

Jeigu Vilijampolėje labai brangiai įrengtas objektas priartėja prie stipresnių miesto alternatyvų, pirkėjas vertina, ar vieta pateisina galutinę sumą.

Eiguliuose gali veikti tas pats principas – aukšta pradinė rajono kaina ir brangus remontas kartu gali pastumti objektą į kitą konkurencinį segmentą.

Todėl „geriausias butas name“ dar nebūtinai reiškia geriausią investicinę poziciją.

Kuo labiau objektas savo galutine kaina nutolsta nuo tipinės rajono auditorijos, tuo siauresnis gali tapti jo pirkėjų ratas.

Nauja statyba ar geras senos statybos butas – kas geriau išlaiko vertę?

Universalaus nugalėtojo nėra.

Nauja statyba turi aiškių privalumų: naujesnį pastatą, modernesnius techninius sprendimus, dažnai geriau suplanuotą parkavimą ir mažesnį paties pastato amžių.

Senos statybos geras būstas gali turėti kitus pranašumus.

Stipresnę susiformavusią lokaciją.

Jau veikiančią infrastruktūrą.

Daugiau ploto už tą patį biudžetą.

Aiškią realią aplinką.

O renovuotas senas namas gali sumažinti dalį svarbiausių senos statybos minusų.

Gričiupis ir geros Šančių vietos čia yra geri pavyzdžiai. Geras senos statybos butas stiprioje lokacijoje gali turėti labai plačią paklausą net konkuruodamas su naujesniu būstu kitur.

Plačiau apie senesnio būsto pasirinkimą rašėme straipsnyje „Kur Kaune geriausia pirkti senos statybos butą?“, o apie renovuotus namus – „Ar verta pirkti butą renovuotame name Kaune?“.

Svarbiausia lyginti visą produktą, o ne statybos metų etiketę.

Ar nuomos potencialas padeda išlaikyti vertę?

Gali padėti, nes išplečia potencialių būsto pirkėjų ratą.

Gričiupyje tam svarbus KTU ir gera lokacija.

Dainavoje – didelė ir universali nuomos rinka.

Šančiuose – artumas centrui.

Vilijampolėje prie Veterinarijos akademijos – konkreti studentų ir investicinio būsto logika.

Jeigu tą patį butą gali racionaliai svarstyti ir žmogus gyvenimui, ir investuotojas nuomai, savininkas nėra priklausomas vien nuo vienos pirkėjų grupės.

Tačiau čia vėl grįžtame prie pirkimo kainos.

Jeigu objektas perkamas per brangiai ir nuomos logika tampa silpna, investuotojų auditorija mažėja.

Todėl nuomos potencialas yra papildomas likvidumo sluoksnis, o ne garantija.

Kas nutinka, kai pirkėjai turi daugiau pasirinkimo?

Kai rinkoje pirkėjui nereikia griebti pirmo bent kiek tinkamo objekto, jo elgsena keičiasi.

Žmonės pradeda daugiau lyginti.

Labiau mato namo problemas.

Atidžiau vertina parkavimą.

Lygina ne tik du tos pačios gatvės butus, bet ir skirtingus Kauno rajonus.

Silpnesniam objektui dažniau bandoma derėtis.

Labai specifinių butų auditorija dar labiau susiaurėja.

Pardavėjo nustatyta per didelė kaina tampa akivaizdesnė, nes šalia yra daugiau alternatyvų.

Todėl silpnesnėje rinkoje labai aiškiai atsiskiria „geras rajonas“ nuo „gero objekto“.

Kai pirkėjas turi pasirinkimą, geras rajono pavadinimas nebeišgelbsti vidutinio objekto nuo konkurencijos.

Ką rinktis, jei būstą perkate 5–10 metų ir nenorite vėliau „užstrigti“?

Garantijų nėra.

Tačiau galima sumažinti riziką perkant rinkai lengvai suprantamą produktą.

Pirmiausia rinkčiausi funkcionalų išplanavimą.

Ne per specifinį būstą.

Racionalų kambarių skaičių.

Tvarkingą namą.

Aiškius dokumentus.

Mikrolokaciją su veikiančia infrastruktūra.

Normalų parkavimą arba bent jau situaciją, kurią pirkėjai tame rajone supranta ir priima.

Papildomas pliusas – galimybė būstą išnuomoti, jeigu gyvenimo aplinkybės pasikeistų.

Vengčiau permokėjimo.

Per brangaus remonto ekonomiškame segmente.

Objekto, kurio dokumentai komplikuoti.

Labai siauro būsto tipo.

Ir ypač būsto, kurio pagrindinis pardavimo argumentas yra vien pažadas, kad „ateityje čia viskas bus daug geriau“.

Ateities potencialas gali būti papildomas argumentas.

Jis neturėtų būti vienintelis.

Vertės išlaikymas prasideda pirkimo dieną.

Kodėl vieni butai išlaiko kainą, o kitus parduodant tenka koreguoti?

Dažna pardavėjo klaida prasideda nuo sakinio: „Mano rajone tokie butai kainuoja...“

Problema ta, kad pirkėjas neperka rajono vidurkio.

Jis perka konkretų namą.

Konkretų aukštą.

Konkrečią gatvės pusę.

Konkretų remontą.

Konkretų išplanavimą.

Konkrečią parkavimo situaciją.

Ir visa tai lygina su kitais objektais.

Skelbimo kaina taip pat nėra sandorio kaina.

Jeigu šalia yra panašus objektas, kurio savininkas prašo labai daug, tai dar nereiškia, kad už tokią sumą jis bus parduotas.

Pardavėjui svarbiausia suprasti savo būsto konkurencinę poziciją.

Pavyzdžiui, 160 tūkst. eurų kainuojantis Dainavos butas konkuruoja ne tik su Dainava.

Pirkėjas gali žiūrėti Šilainius.

Eigulius.

Dalį Šančių.

Kitokio ploto arba naujesnį būstą.

Todėl profesionalus vertinimas neturėtų baigtis keliais to paties rajono skelbimais.

Kai pirkėjų pasirinkimas didesnis, šios kainodaros klaidos dar labiau išryškėja.

Gerai pozicionuotas, racionaliai įkainotas objektas išlieka konkurencingas.

Pervertintas būstas priverstas koreguotis ne todėl, kad „blogas rajonas“, o todėl, kad rinkoje yra geresnių alternatyvų už tą patį biudžetą.

Išvada

Būsto vertės išlaikymas nėra vien rajono klausimas.

Dainavoje stiprybę kuria universalumas ir platus pirkėjų ratas.

Gričiupyje – ribota pasiūla, lokacija ir galimybė tą patį objektą vertinti tiek gyvenimui, tiek investicijai.

Šilainiuose – aiški šeimų auditorija.

Eiguliuose – gerai suprantama vieta ir infrastruktūra, tačiau aukštesnė įėjimo kaina verčia dar griežčiau vertinti permokėjimą.

Šančiuose tas pats rajonas gali reikšti visiškai skirtingą likvidumą priklausomai nuo namo tipo.

Vilijampolėje didžiausią reikšmę turi mikrolokacija ir konkretaus namo kokybė.

Panemunėje ribota pasiūla yra stiprus argumentas, bet aukšta absoliuti kaina natūraliai siaurina pirkėjų auditoriją.

Palemone racionali galutinė kaina dažnai svarbesnė už brangiausią įmanomą remontą.

Todėl stipriausiai rinkoje paprastai laikosi ne tas būstas, kuris turi daugiausia „premium“ požymių, o tas, kurio vertę gali racionaliai suprasti pakankamai daug skirtingų pirkėjų.

Gera vieta.

Tinkamas namas.

Funkcionalus plotas.

Racionali kaina.

Pakankamai plati būsima auditorija.

Būtent ši kombinacija dažniausiai yra svarbesnė už vieną garsų rajono pavadinimą.

Turite butą Kaune ir norite suprasti, kas realiai palaiko jo vertę?

Jeigu planuojate parduoti būstą, svarbu suprasti ne tik tai, kiek šiandien prašo kiti pardavėjai jūsų rajone.

REALL gali įvertinti konkrečią mikrolokaciją, namą, pirkėjų auditoriją, realius analogus, alternatyvas kituose rajonuose, objekto kainos ribą ir tai, ką prieš pardavimą verta – arba neverta – tvarkyti.

Tikslas nėra nustatyti didžiausią įmanomą skelbimo kainą.

Tikslas – suprasti tikrąją jūsų būsto konkurencinę poziciją rinkoje ir tai, kokie konkretaus objekto privalumai iš tikrųjų palaiko jo vertę pirkėjo akyse.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

„REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda daugiau nei 7 metus dirba nekilnojamojo turto rinkoje ir yra sukaupusi daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių patirtį.

Dirbdama Kauno rinkoje komanda praktiškai analizuoja skirtingų rajonų ir mikrolokacijų paklausą, būsto kainodarą, pirkėjų elgseną ir konkrečių objektų likvidumą. Vertinant būstą atsižvelgiama ne tik į bendrą rajono reputaciją, bet ir į namą, išplanavimą, pirkėjų auditoriją, konkurencinius objektus bei alternatyvas kituose Kauno rajonuose.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno būsto vertės, likvidumo ir mikrolokacijų analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: Kauno butų vertė, likvidumas, mikrolokacijos, kainodara, pirkėjų elgsena ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt