Vilijampolė: vienas kontrastingiausių Kauno rajonų

Jeigu reikėtų vienu žodžiu apibūdinti Vilijampolę, tas žodis būtų kontrastai.

Tai rajonas, kuriame galima rasti vienus brangiausių naujos statybos butų Kaune ir tuo pačiu metu senus medinius namus, menančius dar tarpukario ar net ankstesnius laikus. Čia šalia modernių loftų ir prestižinių kvartalų vis dar stovi istoriniai pastatai, o kai kurios gatvės iki šiol turi reputaciją, susiformavusią dar praėjusio amžiaus pabaigoje.

Būtent todėl Vilijampolė yra vienas sunkiausiai vertinamų Kauno rajonų.

Vieni ją vis dar sieja su 90-ųjų istorijomis ir nusikalstamo pasaulio legenda. Kiti mato sparčiai besikeičiantį rajoną, kuris dėl artumo Senamiesčiui turi vieną didžiausių plėtros potencialų mieste.

Geografiškai Vilijampolė prasideda vos pervažiavus Petro Vileišio tiltą. Nuo čia rajonas išsiskiria į dvi gana skirtingas dalis.

Pirmoji – istorinė Vilijampolė, apimanti Jurbarko gatvės, Panerių gatvės, Neries krantinės, Linkuvos gatvės ir aplinkines teritorijas. Tai seniausia rajono dalis, kurioje iki šiol išlikę daug istorinių pastatų, senų medinių namų ir pirmųjų sovietinių daugiabučių.

Antroji dalis – Veršvai. Ši teritorija tęsiasi Lampėdžių kryptimi ir pasižymi ramesniais individualių namų kvartalais, didesniais sklypais bei mažesniu užstatymo tankumu.

REALL patirtis rodo, kad daugelis žmonių, kurie nėra gerai susipažinę su Vilijampole, daro vieną klaidą – visą rajoną vertina kaip vienodą.

Praktikoje skirtumas tarp Brastos gatvės ir kai kurių senosios Vilijampolės kiemų gali būti didesnis nei tarp dviejų skirtingų Kauno rajonų.

Todėl norint suprasti Vilijampolę, reikia žiūrėti ne į rajono pavadinimą.

Reikia žiūrėti į konkrečią gatvę.

Ir būtent dėl šios priežasties Vilijampolė šiandien yra vienas įdomiausių Kauno nekilnojamojo turto rinkos rajonų.

Kur Vilijampolėje dažniausiai perkami butai?

Jeigu kalbėtume apie senos statybos butų rinką, daugumos pirkėjų pažintis su Vilijampole prasideda nuo Neries krantinės.

Vos pervažiavus Petro Vileišio tiltą ir pasukus dešinėn, prasideda ištisas kvartalas sovietinės statybos daugiabučių, kurie iki šiol sudaro vieną aktyviausių Vilijampolės butų rinkos dalių.

Kai pardavinėjome butus Neries krantinėje, dažniausiai matydavome labai panašų pirkėją. Tai būdavo žmonės, kurie pirmiausia ieško gero kainos ir vietos santykio.

Ir reikia pripažinti – tokių vietų Kaune nėra daug.

Nuo Neries krantinės pradžios iki Kauno pilies galima nueiti maždaug per 10–15 minučių. Ne automobiliu. Pėsčiomis.

Iš patirties matome, kad daugelis žmonių, kurie nėra gyvenę Vilijampolėje, šio fakto tiesiog neįvertina. Jų galvoje Vilijampolė vis dar yra „kitame miesto gale“, nors realybėje Senamiestis dažnai pasiekiamas greičiau nei iš dalies Žaliakalnio ar Šančių.

Dauguma šių daugiabučių statyti maždaug 1964–1967 metais. Tai klasikinė to laikotarpio statyba su gana gerai pažįstamais išplanavimais.

Vienas dažniausių variantų – dviejų kambarių apie 45–50 kvadratinių metrų butas su pereinamu kambariu, nedidele virtuve ir bendru vonios bei tualeto mazgu.

Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko žmonių, kurie iš pradžių skeptiškai žiūri į tokius išplanavimus, tačiau pamatę kainas pradeda galvoti kitaip.

Nes būtent čia atsiranda didžiausias Vilijampolės privalumas.

Kaina.

Kai pardavinėjome panašius butus, dažniausiai kainos svyruodavo apie 1800–2200 eurų už kvadratinį metrą. Geriau įrengti ar renovuotuose namuose esantys butai galėdavo pasiekti ir 2300–2400 eurų už kvadratinį metrą.

Lyginant su kitais rajonais, esančiais panašiu atstumu nuo centro, tai vis dar atrodo gana kukliai.

Dar vienas dalykas, kurį dažnai pamiršta pirkėjai – Neries krantinės parkas.

Prisimenu laikus, kai ši vieta atrodė visiškai kitaip. Dalis teritorijų buvo apleistos, vakare žmonės čia nesijausdavo labai jaukiai. Šiandien vaizdas pasikeitęs iš esmės. Sutvarkyti takai, žaliosios zonos, apšvietimas ir visa krantinės infrastruktūra sukūrė visai kitokį rajono veidą.

Todėl jeigu reikėtų išskirti vieną vietą Vilijampolėje, kuri mano akimis šiandien vis dar yra nepelnytai nuvertinta, tai būtų būtent Neries krantinės pradžia.

Tai nėra prestižinė vieta.

Tai nėra prabangiausia vieta.

Bet vertinant kainos, lokacijos ir gyvenimo patogumo santykį, ji tikrai yra tarp įdomiausių visame Kaune.

Seni mediniai namai: kodėl Vilijampolėje vienas analogiškas butas gali kainuoti dvigubai daugiau už kitą?

Jeigu Neries krantinė daugeliui asocijuojasi su sovietiniais daugiabučiais, tai tikroji senoji Vilijampolė prasideda pasukus giliau į rajono vidų – į Linkuvos, Ariogalos, Veliuonos, Krikščiukaičio ir aplinkines gatves.

Čia vis dar stovi nemažai senųjų medinių namų, kuriuose gyvena po kelias šeimas. Būtent šie objektai dažniausiai glumina pirkėjus, nes kainų skirtumai tarp iš pažiūros panašių butų gali būti milžiniški.

Kai pardavinėjome tokius būstus, labai greitai supratome vieną dalyką – žmonės čia perka ne tiek patį butą, kiek visą namą ir jo gyventojų bendruomenę.

Ne kartą teko matyti situaciją, kai du beveik vienodi dviejų kambarių butai kainuoja visiškai skirtingai. Abu gali būti panašaus ploto, panašios būklės, tačiau vienas parduodamas už 1800 EUR/m2, o kitas vos už 800 EUR/m2.

Skirtumas dažniausiai slypi ne viduje.

Viename name gyventojai prieš dešimt ar penkiolika metų susitvarkė stogą, apsikalė fasadą, prižiūri kiemą, investuoja į bendras erdves. Kitame name kiekvienas gyvena sau ir bendru turtu niekas nesirūpina. Tada ir atsiranda tas kainų skirtumas, kurio iš skelbimo nuotraukų dažnai nesimato.

Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko žmonių, kurie pirmiausia vertina buto remontą, tačiau Vilijampolėje tai nėra svarbiausias kriterijus. Iš patirties matome, kad daug svarbiau įvertinti, kaip atrodo visas namas, kokie kaimynai gyvena aplink ir ar pastatas turi perspektyvą ateityje.

Jeigu matosi, kad namas prižiūrimas, pirkėjai tokių objektų nebijo. Tačiau jeigu pastatas akivaizdžiai apleistas ir reikalauja didelių investicijų, net ir labai maža kaina ne visada padeda surasti pirkėją.

Todėl Vilijampolėje vienas svarbiausių patarimų būtų neapsiriboti vien buto apžiūra. Visada verta apeiti aplink namą, pasižiūrėti kiemą ir atkreipti dėmesį į tai, kaip gyvena visa bendruomenė. Dažniausiai būtent ten slypi tikroji objekto vertė.

Kauno geto istorija ir jos įtaka šiandieninei Vilijampolei

Vilijampolė yra vienas istoriškai svarbiausių Kauno rajonų, todėl čia nekilnojamasis turtas dažnai persipina su miesto istorija.

Kai po rajoną važinėjame su klientais iš kitų miestų, daugelis nustemba sužinoję, kad būtent čia veikė Kauno getas ir kad iki šiol išlikę nemažai tą laikotarpį menančių vietų. Linkuvos gatvės prieigose galima pamatyti memorialinius objektus, istorinius ženklus ir pastatus, kurie yra svarbūs ne tik Vilijampolei, bet ir viso miesto istorijai.

Ši istorija daro įtaką ir nekilnojamojo turto rinkai. Ne vienas pirkėjas yra klausęs, kodėl taip arti Senamiesčio vis dar stovi prastos būklės mediniai namai, kurie, atrodytų, jau seniai turėjo būti pakeisti naujais projektais.

Praktikoje atsakymas dažniausiai susijęs su paveldosaugos reikalavimais. Dalis objektų turi istorinę vertę, todėl jų negalima paprastai nugriauti ir vietoje jų pastatyti naują daugiabutį.

Dėl to Vilijampolėje susiformavo gana unikalus vaizdas. Kartais važiuodamas viena gatve matai daugiau nei šimto metų senumo medinį pastatą, o už kelių dešimčių metrų jau stovi modernus naujos statybos projektas. Tokių kontrastų Kaune nėra daug.

Būtent todėl Vilijampolė patinka žmonėms, kurie vertina autentišką miesto aplinką. Čia dar galima pamatyti tikrą senąjį Kauną, o ne vien naujus kvartalus ir vienodą architektūrą.

Kodėl Brastos gatvė tapo prestižiškiausia Vilijampolės vieta?

Prisimenu laikus, kai Brastos gatvė daugeliui kauniečių buvo tiesiog vieta prie upės. Dar prieš atsirandant dabartiniam kvartalui čia buvo gana jauki teritorija su želdynais, pasivaikščiojimo takais ir nedideliu smėlėtu pakrantės ruožu, kur žmonės ateidavo tiesiog pabūti prie Neries.

Tuo metu būtų buvę sunku patikėti, kad po keliolikos metų ši vieta taps viena brangiausių naujos statybos lokacijų Kaune.

Kai pardavinėjome pirmuosius butus Brostos kvartale, daug pirkėjų atvykdavo nusiteikę gana skeptiškai. Vilijampolė jiems vis dar asocijavosi su senais stereotipais ir rajono reputacija. Tačiau pasivaikščiojus kvartale ir pamačius aplinką nuomonė dažnai pasikeisdavo labai greitai.

Pro Nerį matosi Senamiestis, Kauno pilies prieigos, aplink pakankamai daug žalumos ir erdvės. Tokį derinį Kaune rasti nėra lengva.

Įdomu tai, kad pirmųjų etapų pirkėjai šiandien tikriausiai jaučiasi padarę vieną sėkmingiausių sprendimų Kauno naujos statybos rinkoje. Tada kainos nors ir buvo didelės, bet daug mažesnės už šiandienines, o kvartalo potencialas dar nebuvo iki galo akivaizdus.

Prisimenu ir ne vieną istoriją, kai žmonės mokėjo papildomai už vaizdą į Nerį, o po kelerių metų priešais atsirasdavo naujas statybų etapas. Dėl to pirkėjai vėl rinkdavosi pirmą eilę, nes norėdavo būti tikri, kad vaizdo niekas nebeužstos. Šiandien ši problema praktiškai išspręsta, nes krantinė jau beveik pilnai suformuota.

Todėl jeigu šiandien reikėtų įvardyti prestižiškiausią Vilijampolės vietą, Brastos gatvė neabejotinai būtų pirmasis pasirinkimas. Čia žmonės perka ne tik butą. Jie perka vietą, kuri per dešimtmetį tapo viena geidžiamiausių visame Kaune.

Loftai, gamyklos ir ateities Vilijampolė

Kalbant apie Vilijampolės nekilnojamojo turto rinką, būtų klaida apsiriboti tik daugiabučiais ar individualiais namais. Viena įdomiausių rajono dalių šiandien yra buvusios pramoninės teritorijos, kurios po truputį keičia savo paskirtį.

Kai pardavinėjome loftus Panerių gatvėje, ne kartą teko girdėti pirkėjus sakant, kad jiems atsibodo standartiniai naujos statybos projektai. Žmonės ieško kažko autentiškesnio – aukštų lubų, didelių langų, senų plytų sienų, industrinės atmosferos.

Vilijampolė tokių vietų turi nemažai.

Per pastaruosius metus dalis buvusių gamyklų jau virto loftais, kūrybinėmis erdvėmis, biurais ar kitomis komercinėmis patalpomis. Ir, mano nuomone, tai tik pradžia.

Kai važiuoji Jurbarko gatve ar aplink Brostos kvartalą, labai aiškiai matosi viena tendencija. Teritorijos, kurios prieš dvidešimt metų atrodė visiškai logiškos pramonei, šiandien jau atsidūrė praktiškai miesto centre.

Iš patirties matome, kad tokiose vietose anksčiau ar vėliau prasideda konversijos. Iš pradžių atsiranda keli loftų projektai, tada kūrybiniai verslai, vėliau kavinės, biurai, o po to ateina ir gyvenamieji kvartalai.

Būtent todėl, jeigu šiandien reikėtų ieškoti ilgalaikio investicinio potencialo Vilijampolėje, pirmiausia žiūrėčiau ne į standartinius butus, o į teritorijas tarp Brastos ir Jurbarko gatvių.

Jeigu po penkerių ar dešimties metų ši miesto dalis atrodys visai kitaip, manęs tai visiškai nenustebintų.

Kokia Vilijampolės namų rinka?

Kalbant apie individualius namus, Vilijampolė gerokai skiriasi nuo tokių rajonų kaip Romainiai, Užliedžiai ar Akademija.

Čia galima sakyti nėra didelių naujos statybos kvartalų. Dauguma namų statyti prieš kelis dešimtmečius, todėl rinkoje dominuoja 1980–2000 metų statybos objektai, kurie per laiką buvo įvairiai rekonstruoti ir atnaujinti.

Kai pardavinėjome namus Vilijampolėje, dažnai matydavome vieną įdomią tendenciją. Žmonės, kurie pirmą kartą pradeda ieškoti namo šiame rajone, tikisi rasti daug naujos statybos pasiūlymų. Tačiau realybėje didžioji dalis pasirinkimo yra senesni, tačiau gana tvarkingi namai.

Ir tai nebūtinai yra trūkumas.

Daugelis tokių namų stovi dideliuose sklypuose, turi brandžius medžius, susiformavusią aplinką ir geresnį privatumo jausmą nei daugelyje naujų kvartalų.

Aišku, reikia suprasti, kad senesnis namas dažniausiai pareikalaus daugiau priežiūros. Todėl pirkėjams visada rekomenduojame vertinti ne tik tai, kaip namas atrodo šiandien, bet ir kokios investicijos buvo padarytos per pastaruosius dešimt ar penkiolika metų.

Praktikoje labai dažnai pasitaiko situacija, kai 1990 metų statybos namas yra geresnės būklės ir kokybiškiau pastatytas, nei kai kurie gerokai naujesni objektai.

Kur gyventi ramiausia Vilijampolėje?

Jeigu manęs kas nors paklaustų, kur Vilijampolėje rinkčiausi namą šeimai, tikriausiai pirmiausia paminėčiau Veršvų pusę.

Kalnų gatvė, Ilgoji gatvė, Tilžės gatvės prieigos – tai vietos, kurios turi visai kitokį charakterį nei senoji Vilijampolė prie Neries.

Kai važiuoji šiomis gatvėmis, labai greitai pajunti skirtumą. Eismo mažai, dauguma automobilių priklauso vietiniams gyventojams, sklypai didesni, daugiau žalumos ir mažiau miesto šurmulio.

Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko šeimų, kurios svarsto tarp Vilijampolės ir priemiesčių. Tokiais atvejais Veršvai dažnai tampa kompromisu. Žmonės gauna individualų namą ir ramesnę aplinką, tačiau tuo pačiu lieka mieste.

Tai ypač svarbu šeimoms su vaikais.

Iš Veršvų daug patogiau pasiekti mokyklas, darželius ir miesto infrastruktūrą nei iš daugelio sparčiai augančių priemiesčių. Vaikai gali savarankiškai važiuoti viešuoju transportu, nereikia kiekvieną dieną planuoti ilgesnių kelionių į miestą.

Būtent todėl Veršvai šiandien išlieka viena stabiliausių ir ramiausių Vilijampolės dalių, kuri dažnai lieka šešėlyje kalbant apie garsesnius rajono projektus.

Kas šiandien gyvena Vilijampolėje?

Vienas didžiausių mitų apie Vilijampolę yra tas, kad čia gyvena tik vieno tipo žmonės. Iš tikrųjų rajonas yra daug įvairesnis, negu gali pasirodyti pirmą kartą atvažiavus.

Kai pardavinėjame objektus skirtingose Vilijampolės dalyse, labai aiškiai matome, kad ir pirkėjai, ir gyventojai čia skiriasi priklausomai nuo konkrečios vietos.

Brastos kvartale gyvena žmonės, kurie gali sau leisti mokėti vienas didžiausių kainų Kaune už butą. Čia daug jaunų šeimų, verslininkų, aukštesnes pajamas gaunančių specialistų. Įdomu tai, kad nemaža dalis pirkėjų čia būstus įsigyja ir investicijai, nors asmeniškai vertinant nuomos grąžą ji neatrodo pati patraukliausia Kaune. Kai butas kainuoja keturis ar penkis tūkstančius eurų už kvadratinį metrą, o nuomos kainos nėra proporcingai didesnės nei kituose rajonuose, atsiperkamumas nebėra pagrindinis argumentas. Tokiose vietose žmonės dažniau perka dėl prestižo ir gyvenimo kokybės.

Neries krantinėje situacija visai kitokia. Čia daug ilgamečių gyventojų, nemažai senjorų, kurie gyvena dar nuo namų pastatymo laikų. Tačiau kartu tai ir viena populiariausių vietų pirmam būstui. Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko jaunų porų, kurios svarsto tarp Dainavos, Eigulių ar Vilijampolės ir galiausiai pasirenka būtent Neries krantinę ir jos prieigas dėl artumo centrui.

Aplink Lietuvos sveikatos mokslų universiteto Veterinarijos akademiją nemažai butų perkama nuomai. Studentų srautas čia stabilus, todėl investuotojai šią teritoriją vertina gana palankiai.

Tuo tarpu individualių namų kvartaluose dominuoja šeimos. Veršvų pusėje dažniausiai sutinkame žmones, kurie ieško ramybės, didesnio kiemo ir mažiau miesto šurmulio, tačiau nenori keltis į priemiesčius.

Todėl iš esmės Vilijampolę šiandien galima vadinti šeimų, ilgamečių gyventojų ir pirmojo būsto pirkėjų rajonu.

Kodėl žmonės vis dar bijo pirkti Vilijampolėje?

Nepaisant visų pokyčių, Vilijampolė iki šiol susiduria su viena problema, kurios neįmanoma išspręsti vien renovacijomis ar naujais projektais.

Tai reputacija.

Iš patirties matome, kad nemaža dalis pirkėjų nuomonę apie Vilijampolę susiformuoja net negyvenę rajone. Jie yra girdėję istorijas iš tėvų, pažįstamų ar kolegų, kurie prisimena 90-uosius metus, Daktarų laikus ir anuometinę rajono reputaciją.

Problema ta, kad daugelis tų istorijų šiandien nebeturi daug bendro su realybe.

Ne vieną kartą teko važiuoti į objektų apžiūras su klientais, kurie iš pradžių sakydavo, kad Vilijampolė jų visiškai nedomina. Tačiau po kelių objektų apžiūros nuomonė būdavo visai kita.

Kita priežastis – seni mediniai namai.

Kai kurios gatvės vis dar atrodo taip, kad žmogui, kuris pirmą kartą atvažiuoja į rajoną, gali susidaryti klaidingas įspūdis apie visą Vilijampolę. Nors šalia gali stovėti visiškai tvarkingi namai ar naujos statybos projektai, žmonės dažnai linkę spręsti pagal pirmą įspūdį.

Dar viena priežastis – pavieniai bendrabučio tipo pastatai, kurie per daugelį metų tapo savotiškomis miesto legendomis. Garsiausias pavyzdys, žinoma, yra vadinamasis „Holivudas“ Raudondvario plente. Tačiau svarbu suprasti, kad tokie objektai neatspindi viso rajono.

Praktikoje dažnai matome, kad žmonės vertina visą Vilijampolę pagal kelis adresus, nors realybėje skirtumai tarp skirtingų gatvių čia milžiniški.

Kur brokeris pats pirktų būstą Vilijampolėje?

Jeigu kalbėtume apie butą sau, o ne investicijai, mano pasirinkimas būtų gana paprastas.

Nepaisant visų prestižinių projektų, tikriausiai rinkčiausi Neries krantinės pradžią.

Kuo ilgiau dirbu nekilnojamojo turto rinkoje, tuo labiau vertinu šios vietos privalumus.

Per 10–15 minučių galima nueiti iki Kauno pilies. Šalia yra sutvarkytas Neries krantinės parkas. Susisiekimas su centru labai patogus. O būsto kainos vis dar gerokai mažesnės nei daugelyje kitų panašų atstumą iki centro turinčių vietų.

Jeigu kalbėtume apie namą šeimai, tada pasirinkimas būtų kitoks.

Tokiu atveju greičiausiai rinkčiausi Veršvų pusę – Kalnų gatvę, Ilgąją gatvę ar aplinkinius kvartalus. Ten daugiau ramybės, didesni sklypai ir mažiau tranzitinio eismo. Man asmeniškai tai atrodo vienas geriausių kompromisų tarp miesto ir privataus gyvenimo.

O jeigu biudžetas apskritai nebūtų problema, tada atsakymas aiškus – pirmoji Brastos kvartalo eilė prie Neries.

Tai vienas iš tų objektų, kurių pasiūla visada bus ribota, nes tokių vietų paprasčiausiai daugiau neatsiras.

Ar verta investuoti į nekilnojamąjį turtą Vilijampolėje?

Jeigu kalbėtume apie paprastą investiciją į butą nuomai, Vilijampolė šiandien atrodo visai logiškas pasirinkimas. Nors tai nėra pats populiariausias Kauno rajonas tarp investuotojų, nuomininkai į rajoną žiūri šiek tiek kitaip nei pirkėjai.

Nuomininkui daug svarbiau, kiek laiko užtruks nuvažiuoti į darbą ar universitetą, negu kokia rajono reputacija buvo prieš dvidešimt metų.

Kai pardavinėjome investicinius butus aplink Veterinarijos akademiją, pirkėjai dažniausiai skaičiuodavo labai paprastai – centras arti, studentų srautas stabilus, kainos vis dar mažesnės nei daugelyje kitų centrinėms miesto dalims artimų rajonų. Dėl to nuomai skirti butai dažniausiai ilgai tušti nestovi.

Tačiau, mano nuomone, įdomiausias investicinis potencialas Vilijampolėje slypi visai kitur.

Jeigu šiandien būčiau investuotojas ir turėčiau galimybę rinktis didesnio masto projektą, pirmiausia žiūrėčiau į senas gamyklines teritorijas tarp Brastos ir Jurbarko gatvių.

Iš pirmo žvilgsnio kai kuriems žmonėms gali atrodyti keista, kad praktiškai miesto centre vis dar yra tiek daug pramoninių pastatų. Tačiau būtent tokios teritorijos dažniausiai ir tampa didžiausių miesto transformacijų vietomis.

Praktikoje matome gana aiškų scenarijų. Pirmiausia atsiranda keli loftų projektai. Tada įsikelia kūrybinės dirbtuvės, šokių studijos, biurai, įvairūs paslaugų verslai. Po to atsiranda pirmieji gyvenamieji projektai. Galiausiai visa teritorija tampa natūralia miesto centro dalimi.

Dalį šio proceso Vilijampolėje jau matome dabar.

Todėl nebūčiau nustebusi, jeigu po dešimties metų kai kurios šiandieninės gamyklų teritorijos atrodytų visiškai kitaip nei dabar.

Didžiausios pirkėjų klaidos Vilijampolėje

Per daugelį metų pardavinėjant nekilnojamąjį turtą Vilijampolėje teko matyti tas pačias klaidas vėl ir vėl.

Pati didžiausia klaida – vertinti visą rajoną pagal jo seną reputaciją.

Ne vienas pirkėjas yra atvykęs į apžiūrą su labai aiškia išankstine nuomone, tačiau po kelių valandų važinėjimo po skirtingas Vilijampolės vietas pradėdavo matyti rajoną visai kitaip.

Antra dažna klaida – nevertinti konkrečios gatvės.

Vilijampolėje skirtumas tarp dviejų gretimų gatvių kartais būna didesnis nei tarp dviejų skirtingų Kauno rajonų.

Kai pardavinėjome būstus senesnėje rajono dalyje, dažnai matydavome situaciją, kai žmonės įsimylėdavo butą iš nuotraukų, tačiau atvykę suprasdavo, kad pati aplinka jiems netinka. Ir atvirkščiai – kartais skeptiškai vertindavo adresą, bet pamatę vietą gyvai visiškai pakeisdavo nuomonę.

Todėl viena dažniausių rekomendacijų pirkėjams yra labai paprasta – atvažiuoti bent kelis kartus.

Darbo dieną.

Vakare.

Savaitgalį.

Pasivaikščioti po rajoną.

Pasižiūrėti, kas vyksta aplink namą.

Pasikalbėti su kaimynais.

Tokie dalykai dažnai pasako daugiau nei bet kuris skelbimas.

Ko žmonės nepastebi pirkdami būstą Vilijampolėje?

Įdomiausia tai, kad didžiausi Vilijampolės privalumai dažnai būna tie, kurių žmonės iš pradžių net nepastebi.

Pirmasis – atstumas iki Senamiesčio.

Iš patirties matome, kad daugelis pirkėjų šį rajoną įsivaizduoja esantį daug toliau nei jis yra iš tikrųjų. Kai pirmą kartą pamato, kad iki Kauno pilies galima nueiti pėsčiomis per keliolika minučių, dažnas nustemba.

Antras dalykas – sutvarkytos viešosios erdvės.

Prisimenu Neries krantinę prieš daugelį metų. Tuomet ši vieta buvo visiškai kitokia. Dalis teritorijų buvo apleistos, žmonės čia retai leisdavo laisvalaikį, o vakare vieta tikrai neturėjo geriausios reputacijos.

Šiandien situacija pasikeitusi iš esmės.

Neries krantinės parkas tapo viena gražiausių viešųjų erdvių šioje miesto dalyje, o būtent tokie pokyčiai ilgainiui daro didelę įtaką ir nekilnojamojo turto vertei.

Trečias dalykas – ateities perspektyvos.

Ne vienas pirkėjas atvažiuoja vertindamas dabartinę Vilijampolę, tačiau mažiau galvoja apie tai, kaip rajonas gali atrodyti po dešimties metų.

Nauji pėsčiųjų tiltai su centru, besikeičiančios pramoninės teritorijos, augantis Brastos kvartalas ir nuolat gerėjanti infrastruktūra leidžia manyti, kad Vilijampolės transformacija dar tikrai nesibaigė.

Būtent todėl šiandien Vilijampolė yra vienas įdomiausių Kauno rajonų žmonėms, kurie ieško ne tik būsto, bet ir ilgalaikio investicinio potencialo.

Vilijampolė šiandien: rajonas, kuris keičiasi greičiau nei jo reputacija

Rašant apie Vilijampolę sunkiausia yra tai, kad skirtingi žmonės mato visiškai skirtingą rajoną.

Vieni vis dar prisimena istorijas iš devyniasdešimtųjų, Daktarų laikus, senus bendrabučius ir medinius namus. Kiti mato Brastos kvartalą, loftus, sutvarkytą Neries krantinę ir vietą, iš kurios Senamiestį galima pasiekti pėsčiomis greičiau nei iš daugelio kitų Kauno rajonų.

Ir įdomiausia tai, kad abu požiūriai tam tikra prasme yra teisingi.

Kai pardavinėjame nekilnojamąjį turtą Vilijampolėje, labai dažnai tenka aiškinti, kad čia nėra rajonas, kurį galima vertinti vienu sakiniu.

Vilijampolėje nėra vienos kainos.

Nėra vieno pirkėjo.

Nėra vieno būsto tipo.

Čia vienoje gatvėje gali būti šimto metų senumo medinis namas, kitoje – sovietinis daugiabutis, dar kitoje – vienas brangiausių naujos statybos kvartalų Kaune.

Būtent todėl Vilijampolę reikia pažinti iš arčiau.

Iš patirties matome, kad žmonės, kurie rajoną pažįsta tik iš pasakojimų, dažniausiai jį vertina prasčiau nei tie, kurie bent kartą rimtai ieškojo čia būsto.

Ne vienas klientas yra atvykęs į apžiūrą sakydamas, kad Vilijampolė jo nedomina. O po kelių savaičių būtent čia nusipirkdavo butą.

Dažniausiai dėl labai paprastos priežasties.

Žmonės pradeda lyginti ne rajonų pavadinimus, o tai, ką gauna už savo pinigus.

Ir tada paaiškėja, kad už tą pačią sumą, kurią kitur sumokėtum už būstą Dainavos gale, Vilijampolėje gali gyventi kelios minutės nuo Senamiesčio.

Ar verta pirkti būstą Vilijampolėje?

Per daugelį metų pardavinėjant nekilnojamąjį turtą Vilijampolėje susidarė įspūdis, kad tai vienas labiausiai nuo konkrečios vietos priklausančių Kauno rajonų.

Tarp Neries krantinės, Brastos kvartalo, Veršvų ir senosios Vilijampolės skirtumai tokie dideli, kad kartais atrodo, jog kalbame apie skirtingus rajonus.

Todėl čia ypač svarbu ne pirkti „Vilijampolėje“, o pirkti konkrečioje vietoje.

Iš patirties matome, kad geriausiai savo vertę išlaiko objektai, kurių pasiūla yra ribota. Tai pirmiausia būstai prie upės, nedideli prižiūrėtų medinių namų projektai ir kokybiški naujos statybos kvartalai. Tokių objektų skaičius nėra didelis, todėl pirkėjų susidomėjimas išlieka net ir lėtesniais rinkos laikotarpiais.

Tuo tarpu renkantis senesnį būstą svarbiausia įvertinti ne tik patį butą, bet ir aplinką. Praktikoje ne kartą teko matyti situacijų, kai du beveik vienodi butai parduodami už visiškai skirtingą kainą vien dėl namo būklės, kaimynystės ar bendro gatvės vaizdo.

Vilijampolė nėra rajonas, kuriame verta pirkti vien todėl, kad kaina atrodo maža. Tačiau tai rajonas, kuriame galima rasti objektų, turinčių gerokai daugiau potencialo, negu iš pirmo žvilgsnio atrodo.

Galbūt todėl nemaža dalis žmonių, kurie iš pradžių atvažiuoja čia tik pasižiūrėti, galiausiai būtent Vilijampolėje ir nusiperka savo būstą.

Kaip Vilijampolė gali atrodyti po 10–15 metų?

Jeigu reikėtų išskirti vieną Kauno rajoną, kuris per pastaruosius penkiolika metų pasikeitė labiausiai, Vilijampolė būtų tarp pirmųjų kandidatų.

Prisimenu laikus, kai daugeliui kauniečių ši miesto dalis asocijavosi beveik vien su senais mediniais namais, bendrabučiais ir prasta reputacija. Tuo metu mažai kas būtų patikėjęs, kad čia atsiras projektų, kuriuose butų kainos konkuruos su kai kuriomis Centro ar Žaliakalnio vietomis.

Tačiau būtent tai ir įvyko.

Todėl vertinant Vilijampolę šiandien man įdomiausias klausimas yra ne tai, kokia ji yra dabar, o tai, kur dar yra neišnaudoto potencialo.

Kai važiuoju pro Jurbarko gatvės, Brastos gatvės ar buvusias gamyklines teritorijas, sunku nepagalvoti apie tai, kas su panašiomis vietomis nutiko kituose Europos miestuose. Pramonė po truputį traukiasi, pastatai keičia paskirtį, atsiranda loftai, biurai, gyvenamieji projektai, o po dešimties metų niekas nebeatsimena, kad ten kažkada veikė gamykla.

Vilijampolėje tokių teritorijų dar yra nemažai.

Iš patirties matome, kad miestuose labai retai ilgą laiką išlieka dideli pramoniniai plotai praktiškai miesto centre. Anksčiau ar vėliau atsiranda ekonominė logika juos pritaikyti kitoms reikmėms. Dėl šios priežasties man atrodo, kad didžiausi pokyčiai Vilijampolėje dar nėra įvykę.

Kita vertus, nemanau, kad visa Vilijampolė kada nors taps vienoda. Ir tai yra gerai. Rajonas visada turės savo kontrastų – nuo senų medinių namų iki modernių kvartalų prie Neries. Būtent tas skirtingumas ir yra viena iš priežasčių, kodėl jis taip išsiskiria iš kitų Kauno rajonų.

Gal todėl didžiausia klaida būtų vertinti Vilijampolę pagal tai, kokia ji buvo prieš dvidešimt metų. Daug įdomiau pažiūrėti, kokia ji gali būti po dvidešimties.

Dažniausiai užduodami klausimai apie Vilijampolę

Ar Vilijampolė yra saugus rajonas?

Taip. Nors rajonas vis dar turi stiprią istorinę reputaciją, šiandien dauguma senųjų stereotipų jau nebeatitinka realybės. Kaip ir kiekviename dideliame rajone, yra geriau ir prasčiau prižiūrimų vietų, tačiau kalbėti apie Vilijampolę kaip apie nesaugų rajoną šiandien nebebūtų teisinga.

Kiek kainuoja butai Vilijampolėje?

Senesnės statybos daugiabučiuose dažniausiai matome maždaug 1800–2500 Eur/kv. m kainų intervalą. Prižiūrėtuose namuose ar geresnėse vietose kainos gali būti ir didesnės. Naujos statybos projektuose, ypač Brastos kvartale, kvadratinio metro kainos jau siekia 4000–6000 Eur.

Ar Vilijampolė tinka investicijai?

Taip, tačiau investicijos labai priklauso nuo konkrečios vietos. Nuomai dažniausiai geriausiai veikia objektai arčiau centro ir Veterinarijos akademijos. Ilgesniam laikotarpiui įdomios atrodo teritorijos aplink buvusias gamyklas ir pramoninius pastatus, nes būtent ten ateityje gali įvykti didžiausi pokyčiai.

Kur prestižiškiausia vieta Vilijampolėje?

Šiuo metu neabejotinai tai yra Brastos kvartalas, ypač pirmoji eilė prie Neries. Tai viena iš nedaugelio vietų Vilijampolėje, kur žmonės perka ne dėl kainos, o pirmiausia dėl pačios lokacijos.

Kur brokeriai dažniausiai rekomenduoja pirkti būstą?

Jeigu svarbiausias kainos ir vietos santykis, dažniausiai rekomenduotume pasižiūrėti Neries krantinės pradžią. Jeigu ieškoma namo šeimai – Veršvų pusę. O jeigu prioritetas yra nauja statyba ir gyvenimas prie upės, tuomet pagrindinis dėmesys krypsta į Brastos kvartalą.

Kokia dažniausia pirkėjų klaida Vilijampolėje?

Dažniausiai žmonės vertina rajoną pagal seną reputaciją arba pagal vieną konkretų adresą. Praktikoje skirtumas tarp dviejų Vilijampolės gatvių gali būti didesnis nei tarp dviejų skirtingų Kauno rajonų, todėl prieš priimant sprendimą verta rajoną apvažiuoti ir pamatyti savo akimis, o ne remtis prieš dešimt ar dvidešimt metų girdėtomis istorijomis.

Kam Vilijampolė tiks, o kam geriau pasižiūrėti kitur?

Per daugelį metų pardavinėjant nekilnojamąjį turtą pastebėjau, kad yra rajonų, kurie tinka beveik visiems, ir yra rajonų, kurie turi savo pirkėją. Vilijampolė neabejotinai priklauso antrajai kategorijai.

Žmogui, kuris ieško naujo, sterilaus kvartalo, kuriame visi namai vienodi, visos gatvės naujai išasfaltuotos, o aplink nėra jokių kontrastų, Vilijampolė greičiausiai nepatiks. Čia vis dar galima rasti medinių namų, senų gamyklų, apleistesnių vietų ir labai skirtingos architektūros.

Tačiau žmonėms, kurie mėgsta miestą tokį, koks jis yra iš tikrųjų, Vilijampolė dažnai palieka visai kitokį įspūdį. Čia yra istorijos sluoksnis, kurio nesukurs joks naujas kvartalas. Čia yra vietų, kurios per šimtą metų pasikeitė mažiau nei kai kurie Kauno mikrorajonai per dešimtmetį. Ir čia yra nemažai objektų, kurie vis dar kainuoja mažiau, negu panašiose vietose kitoje Neries pusėje.

Ne vienas pirkėjas yra atvykęs į apžiūrą su gana skeptišku nusiteikimu ir išvykęs jau svarstydamas, ar nereikėtų čia apsigyventi. Dažniausiai taip nutinka todėl, kad Vilijampolė gyvai atrodo kitaip nei žmonės ją įsivaizduoja.

Todėl jeigu svarstote apie šį rajoną, didžiausias patarimas būtų labai paprastas – nežiūrėkite į Vilijampolę per senų istorijų prizmę. Atvažiuokite, pasivaikščiokite, pravažiuokite skirtingomis gatvėmis ir tik tada priimkite sprendimą. Labai tikėtina, kad pamatysite visai kitokį rajoną, negu tikėjotės.

Pabaigai

Vilijampolė niekada nebus rajonas, kurį visi myli vienodai.

Vieniems ji vis dar asocijuosis su senais mediniais namais, bendrabučiais ir istorijomis iš devyniasdešimtųjų. Kiti matys sutvarkytą Neries krantinę, Brastos kvartalą, artumą Senamiesčiui ir vietas, kurios per pastaruosius metus pasikeitė neatpažįstamai.

Turbūt todėl apie Vilijampolę sunku kalbėti remiantis vien stereotipais. Tai vienas kontrastingiausių Kauno rajonų, kuriame per kelias minutes gali pamatyti ir šimtamečius medinius namus, ir vienus brangiausių naujos statybos projektų mieste.

Per daugelį metų pardavinėjant nekilnojamąjį turtą šioje miesto dalyje teko ne kartą matyti, kaip žmonės atvažiuoja su išankstine nuomone ir išvažiuoja jau visai kitaip vertindami rajoną. Dažniausiai todėl, kad reali Vilijampolė šiandien atrodo visai kitaip nei ta, kurią daugelis prisimena iš senų pasakojimų.

Galbūt būtent tai ir yra įdomiausia šio rajono savybė – jis vis dar keičiasi. O miestų rajonai, kurie keičiasi ir turi potencialo augti, nekilnojamojo turto rinkoje dažniausiai ir būna verti didžiausio dėmesio.

Galvojate apie būsto pirkimą ar pardavimą Vilijampolėje?

Kiekvienas Vilijampolės mikrorajono kampas yra skirtingas. Neries krantinėje, Brastos kvartale, Veršvuose ar senojoje Vilijampolės dalyje pirkėjų lūkesčiai, kainos ir paklausa gali skirtis kardinaliai.

Todėl prieš priimant sprendimą verta pasikonsultuoti su specialistais, kurie kasdien dirba šioje rinkoje ir mato ne tik skelbimų kainas, bet ir realiai įvykstančius sandorius.

Susisiekite su REALL komanda, jeigu norite:

• Sužinoti realią savo būsto vertę;

• Įvertinti pardavimo perspektyvas;

• Gauti rekomendacijas dėl investicinio objekto;

• Rasti būstą Vilijampolėje pagal savo biudžetą ir poreikius.

Dažnai vienas pokalbis padeda išvengti klaidų, kurios vėliau kainuoja dešimtis tūkstančių eurų.

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt