Kauno Šančiai: rajonas tarp medinių trobelių, loftų ir milijoninių namų prie Nemuno

Jeigu reikėtų išrinkti rajoną, kuris per pastaruosius dvidešimt metų pasikeitė labiausiai, Šančiai būtų vienas pirmųjų kandidatų.

Vyresni kauniečiai dar puikiai prisimena laikus, kai Šančiai daugeliui asocijavosi su senais mediniais namais, kareivinėmis, gamyklomis ir ne pačia geriausia reputacija. Tačiau šiandien situacija visiškai kitokia.

Šančiai tapo vienu įdomiausių Kauno rajonų. Čia vienoje gatvės pusėje galite matyti šimtamečius medinius namus, kitoje – modernius loftus, premium klasės daugiabučius ar net milijoninės vertės namus prie Nemuno. Būtent dėl šio kontrasto rajonas turi savo išskirtinį charakterį.

Technine prasme Šančiai prasideda nuo Čiurlionio tilto ir tęsiasi iki Trijų Mergelių tilto. Kitoje Nemuno pusėje jau prasideda Panemunė, o Žemuosius ir Aukštuosius Šančius skiria L. Ivinskio gatvės zona.

Tačiau kaip ir daugelyje Kauno rajonų, žemėlapyje nubrėžtos ribos ne visada sutampa su tuo, kaip rajoną mato pirkėjai.

Iš patirties matome, kad dauguma žmonių Žemuosius ir Aukštuosius Šančius vertina kaip dvi gana skirtingas nekilnojamojo turto rinkas.

Ir būtent tai daro Šančius tokius įdomius.

Žemieji ir Aukštieji Šančiai – du skirtingi rajonai po vienu pavadinimu

Kalbant apie Šančius, pirmiausia reikia suprasti vieną dalyką – tai nėra vienalytis rajonas.

Žemieji Šančiai ir Aukštieji Šančiai šiandien traukia visiškai skirtingus pirkėjus.

Žemieji Šančiai pirmiausia siejami su Nemuno pakrante, senais mediniais namais, kareivinėmis, mažomis gatvelėmis ir istoriniu Kauno charakteriu. Čia žmonės dažniau ieško vietos gyventi sau. Tarp mūsų klientų dažniausiai pasitaiko šeimos, poros arba vyresnio amžiaus žmonės, kuriems svarbi aplinka, ramybė ir artumas centrui.

Aukštieji Šančiai atrodo visai kitaip. Kylant į kalną daugėja naujesnės statybos projektų, kotedžų, modernesnių daugiabučių ir žmonių, kurie ieško šiek tiek naujesnio būsto, bet vis dar nenori išsikelti į miesto pakraščius.

Todėl nors oficialiai tai tas pats rajonas, nekilnojamojo turto rinkoje tai dažnai dvi skirtingos auditorijos.

Kranto alėja – geidžiamiausias adresas Žemuosiuose Šančiuose

Jeigu reikėtų išrinkti vieną prestižiškiausią vietą Žemuosiuose Šančiuose, tai būtų Kranto alėja.

Tai pirmoji eilė prie Nemuno, kur eismas minimalus, triukšmo praktiškai nėra, o didžioji dalis pravažiuojančių automobilių priklauso patiems gyventojams.

Būtent todėl ši vieta turi savo pirkėjų ratą.

Iš patirties matome, kad žmonės dažnai ieško ne tiesiog būsto Šančiuose, o konkrečiai Kranto alėjoje. Net ir senesnės statybos daugiabučiuose butai čia gali būti parduodami po 2200–2300 eurų už kvadratinį metrą, nors analogiškas butas kitoje rajono vietoje kainuotų mažiau.

Priežastis paprasta – tokių vietų Kaune labai nedaug. Gyveni prie Nemuno, gali išeiti pasivaikščioti krantine, o iki centro automobiliu nuvažiuoji daug greičiau nei iš kai kurių naujų kvartalų miesto pakraščiuose.

Ne kartą matėme situaciją, kai net ir nerenovuotas butas už didelę kainą Kranto alėjoje sulaukia didelio susidomėjimo vien dėl vietos.

Kodėl žmonės renkasi Šančius vietoj Dainavos ar Kalniečių?

Tai klausimas, kurį girdime gana dažnai.

Iš patirties matome, kad pirkėjai dažniausiai pasidalija į dvi grupes.

Vieniems patinka klasikiniai daugiabučių rajonai. Tvarkingi kvartalai, vienodi namai. Tokie žmonės dažniau renkasi Dainavą, Kalniečius, Eigulius ar Šilainius.

Kitiems tokia aplinka atrodo per daug vienoda.

Būtent jie dažnai atranda Šančius.

Čia nėra dviejų vienodų gatvių. Vienur stovi tarpukario namas, kitur buvusios kareivinės, dar kitur naujas daugiabutis ar renovuotas industrinis pastatas.

Šančiai turi charakterį.

Prie to prisideda Nemuno krantinė, dviračių takai, Trijų Mergelių tiltas, Panemunės šilas ir viena geriausių lokacijų Kaune pagal susisiekimą su centru.

Todėl dažnai Šančius renkasi ne tie, kurie ieško pigiausio varianto, o tie, kurie ieško išskirtinesnės vietos gyventi.

Kareivinių loftai: vienas unikaliausių būsto tipų Kaune

Kalbant apie išskirtinius objektus Šančiuose, negalima nepaminėti buvusių kareivinių teritorijos A. Juozapavičiaus prospekte.

Tai viena iš tų vietų, kuri turi savo gerbėjų ratą. Kaip vieni žmonės ieško buto Kranto alėjoje ar konkrečiame name Žaliakalnyje, taip kiti ieško būtent kareivinių loftų.

Ir tam yra rimtų priežasčių.

Pirmiausia – architektūra. Storos raudonų plytų sienos, aukštos lubos, dideli langai ir autentiška pastatų istorija sukuria atmosferą, kurios naujos statybos projektuose tiesiog neįmanoma atkartoti.

Ne ką mažiau svarbi priežastis - pastato kokybė, pavyzdžiui, sunku rasti geresnę garso izoliaciją, nei senosiose Kareivinėse. Storos mūrinės sienos ir masyvios konstrukcijos buvo statomos visai kitais standartais nei šiandien.

Dar vienas įdomus aspektas – geoterminis šildymas. Dalis gyventojų jau yra įsirengę tokias sistemas, o kiti svarsto tai padaryti ateityje. Pradinė investicija nėra maža, tačiau ilgainiui ji dažnai atsiperka. Kai kurių gyventojų šildymo sąskaitos žiemos mėnesiais siekia vos kelias dešimtis eurų.

Todėl šie objektai konkuruoja ne su senos statybos butais, o dažniau su naujos statybos projektais.

Karininkų namai – paslėptas Šančių perlas

Daugelis žino apie kareivinių loftus, tačiau mažiau kas atkreipia dėmesį į sovietinius daugiabučius, esančius šalia buvusio karinio miestelio.

Šie namai buvo statomi karininkų šeimoms, todėl jų kokybė dažnai skiriasi nuo standartinių sovietinių projektų.

Čia galima rasti aukštesnes lubas, didesnius kambarius, geresnius išplanavimus, didelius balkonus ir storesnes sienas. Kai kuriuose namuose išlikusios ir erdvios bendros palėpės, kurios gyventojams tampa galimybe įsirengti papildomą butą.

Tarp mūsų klientų šie namai dažnai vertinami kaip viena įdomiausių alternatyvų žmogui, kuris nori gyventi Šančiuose, tačiau nenori nei medinio namo, nei tipinio blokinio daugiabučio.

Kaunorama ir naujieji Šančiai

Jeigu kareivinės simbolizuoja Šančių istoriją, tai „Kaunorama“ simbolizuoja jų ateitį.

Tai vienas ryškiausių pastarųjų metų projektų rajone. Daugelis pirkėjų šią vietą netgi priskiria centrui, nes iki Akropolio ar Senamiesčio vos kelios minutės kelio.

Čia kvadratinio metro kainos jau seniai peržengė tradicinių naujos statybos rajonų ribas. Priklausomai nuo aukšto, vaizdo ir įrengimo, jos gali siekti 4000–4500 eurų už kvadratinį metrą.

Įdomiausia tai, kad vos už kelių dešimčių metrų vis dar galima rasti senų medinių Šančių namų.

Tai turbūt geriausiai apibūdina visą rajoną. Vienoje gatvės pusėje matai šimtamečius medinukus, kitoje – premium klasės naujos statybos projektus.

Kodėl Šančiai atrodo vis perspektyvesni investuotojams?

Važiuojant A. Juozapavičiaus prospektu vis dar galima pamatyti nemažai senų gamyklų, sandėlių ir pramoninių teritorijų.

Tačiau Kauno istorija rodo, kad tokios vietos ilgainiui dažnai virsta gyvenamaisiais kvartalais.

Puikus pavyzdys yra Drobės gatvės projektai. Buvusios gamybinės teritorijos šiandien tapo moderniomis erdvėmis gyventi ir dirbti. Senos industrinės konstrukcijos, autentiškos plytos, loftų tipo būstai ir kūrybinė atmosfera pritraukia jaunus specialistus bei žmones, kurie ieško nestandartinio būsto.

Tai tendencija, kuri vis stipriau jaučiama ir Šančiuose.

Iš patirties matome, kad jauni pirkėjai vis dažniau ieško ne standartinio buto daugiabutyje, o išskirtinumo. Būtent todėl seni gamybiniai, administraciniai ir techniniai pastatai gauna antrą gyvenimą.

Tikėtina, kad artimiausius 10–15 metų tokių projektų Šančiuose tik daugės.

Kodėl dalis būstų Šančiuose vis dar parduodami sunkiau?

Nors Šančiai šiandien yra visiškai kitoks rajonas nei prieš dvidešimt metų, kai kurie stereotipai rinkoje vis dar gyvena.

Didžiausia problema dažniausiai nėra pats butas.

Dažniausiai problema yra namas.

Ypač jeigu kalbame apie medinius namus Žemuosiuose Šančiuose.

Praktikoje dažnai susiduriame su situacija, kai žmogui patinka vieta, patinka pats butas, patinka Nemuno krantinė, tačiau vos išgirdęs, kad tai medinis namas, pradeda dvejoti.

Žmonės bijo kaimynų.

Žmonės bijo bendrasavininkų.

Žmonės bijo, kad po kelių metų reikės investuoti į stogą, fasadą ar bendras konstrukcijas.

Dar dalis pirkėjų vis dar gyvena senais prisiminimais apie Šančius. Vyresni kauniečiai puikiai prisimena laikus, kai kai kurios Vokiečių gatvės, Kranto gatvelių ar kitos Žemųjų Šančių vietos turėjo gerokai prastesnę reputaciją nei šiandien. Tada čia dažniau rinkdavosi įvairios kompanijos, buvo daugiau socialinių problemų ir apleistų namų.

Tačiau REALL patirtis rodo, kad šiandien situacija visiškai kitokia. Per pastaruosius penkiolika–dvidešimt metų Šančiai pasikeitė kardinaliai. Dauguma probleminių vietų susitvarkė natūraliai pasikeitus gyventojams, atsiradus naujiems projektams ir augant viso rajono vertei.

Vis dėl to stereotipai nekilnojamojo turto rinkoje gyvena ilgai. Todėl net ir šiandien daliai pirkėjų medinis namas automatiškai asocijuojasi su didesne rizika, nors reali situacija dažnai būna visai kitokia.

Šančių kainos: kiek šiandien kainuoja būstas?

Kaip ir pačiuose Šančiuose, taip ir kainose matome labai didelę įvairovę.

Mediniuose namuose esančių butų ar namų dalių kainos dažniausiai siekia iki 1700-1900 eurų už kvadratinį metrą. Žinoma, labai daug priklauso nuo pačio namo būklės, sklypo situacijos ir vietos.

Jeigu kalbame apie sklypus su apleistais namais, vertinimas dažnai vyksta visai kitaip. Tokiu atveju didelę dalį vertės sudaro pats sklypas, o ne pastatas.

Sovietinės statybos daugiabučiuose kainos dažniausiai svyruoja apie 2200 eurų už kvadratinį metrą. Renovavus tiek patį butą, tiek namą, jos gali pasiekti ir 2500 eurų už kvadratinį metrą.

Kranto alėjoje kainos jau visai kitos. Net senesniuose daugiabučiuose butai gali būti parduodami po 2200–2300 eurų už kvadratinį metrą vien dėl išskirtinės vietos.

Naujesniuose projektuose kainos dažniausiai prasideda nuo 3500 eurų už kvadratinį metrą ir kyla aukštyn. Tokiuose projektuose kaip „Kaunorama“ jos gali siekti ir 4000–4500 eurų už kvadratinį metrą.

Tuo tarpu pirmoje eilėje prie Nemuno esantys naujos statybos individualūs namai jau patenka į visai kitą kategoriją. Tokių objektų kainos gali siekti pusę milijono, 700 tūkstančių eurų ar net daugiau.

Ar verta šiandien pirkti būstą Šančiuose?

Jeigu prieš penkiolika metų būtume kalbėję apie Šančius, dauguma žmonių tikriausiai būtų pasakoję apie senus medinius namus, kareivines ir pramonines teritorijas.

Šiandien rajonas atrodo visai kitaip.

Čia vis dar galima rasti autentišką Kauną, kurio kitose miesto dalyse lieka vis mažiau. Mediniai namai, senos gatvelės, istoriniai pastatai ir Nemuno krantinė suteikia rajonui charakterį, kurio neįmanoma sukurti naujai.

Tačiau tuo pačiu metu Šančiai tampa vis modernesni. Atsiranda naujų projektų, rekonstruojami seni pastatai, loftai įsikuria buvusiose pramoninėse teritorijose, o naujos statybos kainos jau seniai pasiekė kai kurių prestižiškiausių Kauno rajonų lygį.

Todėl šiandien Šančiai yra rajonas tarp dviejų pasaulių.

Tarp senojo Kauno ir naujojo Kauno.

Tarp medinių trobelių ir loftų.

Tarp kareivinių istorijos ir modernių projektų.

Ir būtent dėl to jie tampa vis įdomesni tiek pirkėjams, tiek investuotojams.

Jeigu yra rajonas, kuris artimiausią dešimtmetį gali nustebinti labiausiai, Šančiai neabejotinai būtų vienas stipriausių kandidatų.

Planuojate parduoti būstą Šančiuose?

Šančiai yra vienas sudėtingiausių Kauno rajonų vertinant nekilnojamojo turto kainą. Čia keli šimtai metrų gali lemti milžinišką skirtumą tarp medinio namo dalies, kareivinių lofto, buto Kranto alėjoje ar naujos statybos projekto prie Nemuno.

Todėl vien pažvelgti į kelis skelbimus dažniausiai neužtenka.

Jeigu svarstote parduoti butą, namą ar sklypą Šančiuose, susisiekite su REALL komanda. Padėsime nustatyti realią rinkos vertę, parinksime tinkamą pardavimo strategiją ir pasirūpinsime visu procesu nuo pirmo skambučio iki sandorio.

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt