Kur Kaune geriausia pirkti senos statybos butą? Ką rinktis ir ko vengti

Senos statybos butas Kaune nebūtinai yra kompromisas žmogui, kuris negali sau leisti naujos statybos. Tinkamoje vietoje, prižiūrimame name ir už racionalią kainą toks būstas gali būti labai stiprus pirkinys – tiek gyvenimui, tiek investicijai.

Problema prasideda tada, kai pirkėjas vertina tik patį butą.

Gražiai įrengta virtuvė, naujos grindys ir šviežiai perdažytos sienos gali sukurti gerą pirmą įspūdį, tačiau kartu su butu perkama ir dalis viso namo. Pirkėjas tampa bendrų konstrukcijų, stogo, fasado, vamzdynų, laiptinės ir kitų bendro turto dalių savininku. Jis taip pat „perka“ konkrečią mikrolokaciją, parkavimo situaciją ir būsimą šio turto likvidumą.

Todėl senos statybos būsto vertinimas Kaune turėtų prasidėti ne nuo klausimo „ar gražus remontas?“, o nuo klausimų: koks namas, kokia vieta, kokių investicijų gali reikėti ateityje ir ar šį būstą bus lengva parduoti kitam žmogui?

REALL praktikoje matome, kad skirtinguose Kauno rajonuose senos statybos būstas turi visiškai skirtingą logiką.

Gričiupyje pirkėjas dažnai moka daugiau už lokaciją, ribotą pasiūlą ir likvidumą. Dainavoje stiprybė yra didelis pasirinkimas ir galimybė lengvai palyginti analogus. Šilainiuose senas butas gali būti racionalus pasirinkimas šeimai, kuriai reikia daugiau ploto. Šančiuose pastato tipas ir dokumentai kartais svarbesni už patį rajono pavadinimą. Vilijampolėje labai gerai matyti skirtumas tarp sutvarkyto namo stiprioje mikrolokacijoje ir gražiai įrengto buto silpname pastate.

Todėl gero senos statybos buto Kaune reikėtų ieškoti ne pagal vieną universalų rajonų sąrašą, o pagal tai, kokio produkto konkrečioje miesto dalyje ieškote.

Gričiupis – kai už seną statybą mokama ne dėl amžiaus, o dėl vietos

Gričiupis yra viena iš vietų, kur pirmiausia žiūrėtume ieškodami likvidaus senos statybos buto.

Rajonas nedidelis, todėl bendras butų skaičius nėra toks didelis kaip Dainavoje, Šilainiuose ar Eiguliuose. Nemažą jo būsto fondo dalį sudaro mūriniai daugiabučiai, o stipresnėse vietose gerų objektų pasiūla ribota.

Pašilės gatvės mūriniai namai yra vienas aiškesnių pavyzdžių.

Prie to prisideda artumas Žaliakalniui ir centrinei miesto daliai bei KTU. Dėl šios kombinacijos gerą Gričiupio butą gali svarstyti ne tik žmogus, ieškantis būsto sau, bet ir investuotojas.

Plačiau apie šio rajono specifiką esame rašę Gričiupio NT rinkos analizėje.

Pirkėjui tai svarbu dėl būsimo likvidumo.

Jeigu po kelerių metų būstą reikėtų parduoti, potencialių pirkėjų auditorija nėra apribota vien šeimomis ar vien investuotojais.

Kita medalio pusė – Gričiupyje nereikėtų tikėtis „pigaus gero buto“.

Tai jau yra viena stipriau vertinamų miegamųjų miesto dalių. Geros vietos, mūrinio namo ir ribotos pasiūlos privalumai paprastai jau atsispindi kainoje.

Todėl čia reikėtų klausti ne „ar šis senos statybos butas pigus?“, o ar jo kaina racionali už tai, ką gaunu?

Jeigu namas prižiūrimas, mikrolokacija stipri, išplanavimas funkcionalus ir nėra akivaizdžių didelių būsimų problemų, senas butas Gričiupyje gali būti racionalesnis pasirinkimas už naujesnį objektą silpnesnėje vietoje.

Dainava – racionalus pasirinkimas pirkėjui, kuris nori daug alternatyvų

Dainava yra beveik priešingas Gričiupio pavyzdys.

Čia senos statybos pasiūla didelė, todėl pirkėjas turi vieną labai svarbų pranašumą – daug analogų.

Jeigu ieškote 2 ar 3 kambarių buto, galite lyginti skirtingus namus, aukštus, būkles ir konkrečias rajono vietas.

Plačiau apie šiuos skirtumus rašėme Dainavos NT rinkos analizėje.

Dainavos stiprybė nėra išskirtinumas. Jos stiprybė – universalumas.

Čia platus pirkėjų ratas, stipri nuomos rinka ir daug kasdienės infrastruktūros. Standartinį, funkcionalų butą pirkėjams lengva suprasti ir palyginti su kitais.

Tačiau būtent didelis pasirinkimas reiškia, kad silpnas objektas greitai išryškėja.

Jeigu vienas namas netvarkingas, o už panašią kainą kitoje gatvėje galima nusipirkti butą prižiūrėtame name, pirkėjas tai mato.

Stipresnėmis Dainavos vietomis laikytume Taikos prospekto dalį iki Telekomo žiedo ir Kovo 11-osios gatvės dalį arčiau Gričiupio.

Bet ir čia negalima automatiškai pirkti pagal gatvės pavadinimą.

Reikia įvertinti konkretų namą.

Dalis senos statybos namų renovuoti, tačiau žodis „renovuotas“ pats savaime neturėtų tapti pirkimo argumentu. Reikia suprasti, kas iš tikrųjų atnaujinta ir kokia paties objekto kaina lyginant su nerenovuotais analogais.

Taip pat verta realiai įvertinti parkavimą.

Kai kuriuose kiemuose tai gali būti kasdienis nepatogumas, kurio pirkėjas nepamato atvykęs į apžiūrą vidury darbo dienos.

Dainavoje geras senos statybos butas yra racionalus žmogui, kuris nori likvidaus, rinkai lengvai suprantamo produkto ir galimybės rinktis iš daug alternatyvų.

Eiguliai – geras rajonas, tačiau senos statybos kainą reikia lyginti plačiau

Eiguliuose senos statybos būsto logika panaši į Dainavos, tačiau kainų lygis gali būti aukštesnis.

Rajonas populiarus, turi stiprią infrastruktūrą ir Kleboniškio miško artumą. Jis taip pat patogus žmonėms, kurių kasdieniai maršrutai susiję su šiaurine Kauno dalimi, LEZ arba Karmėlavos kryptimi.

Ašigalio gatvė yra viena stipriau vertinamų vietų. Kai kuriose jos dalyse taip pat mažiau juntamas Šiaurės prospekto triukšmas.

Senos statybos butas čia gali būti racionalus pirkinys, tačiau pirkėjas turėtų vengti vienos klaidos – mokėti už seną būstą kainą, kuri pradeda konkuruoti su visiškai kitais segmentais.

Kai senos statybos buto kaina tampa aukšta, pirkėjas natūraliai pradeda lyginti plačiau.

Ką už tą pačią sumą gaunu kituose Kauno rajonuose?

Ar galiu rasti naujesnį būstą?

Ar už šiek tiek mažesnį plotą gaunu geresnę vietą?

Ar už tokį pat biudžetą kitur gaunu jau renovuotą namą?

Todėl Eiguliuose nepakanka pasakyti, kad „rajonas geras“.

Reikia vertinti konkretaus buto kainą visos miesto rinkos kontekste.

Taip pat svarbios parkavimo ir transporto srautų problemos. Jos nėra priežastis atsisakyti rajono, bet gali labai konkrečiai paveikti vieno namo patrauklumą.

Šilainiai – senos statybos butas šeimai, kuriai reikia daugiau ploto

Šilainiai yra viena racionalesnių vietų šeimai, kuri už turimą biudžetą nori didesnio ploto ir jau veikiančios miesto infrastruktūros.

Čia didelė senos statybos pasiūla, nemažai 3–4 kambarių būstų, o pats rajonas turi mokyklų, darželių, prekybos ir kitų kasdien reikalingų paslaugų tinklą.

REALL praktikoje matome ir žmonių, kurie po gyvenimo Giraitėje, Vijūkuose ar Užliedžiuose vėl pradeda vertinti miesto infrastruktūros patogumą.

Kai šeimoje daugėja kasdienių maršrutų – darbai, mokyklos, būreliai, skirtingos veiklos – gyvenimo miesto ribose nauda gali tapti svarbesnė už naujesnę statybą priemiestyje.

Senos statybos butas Šilainiuose šiuo atveju gali pasiūlyti praktišką kompromisą: daugiau ploto ir jau susiformavusią infrastruktūrą.

Tačiau namai čia nevienodi.

Todėl nereikėtų pirkti 4 kambarių buto vien todėl, kad jo plotas patrauklus.

Svarbu laiptinė, bendrų sistemų būklė, planuojami darbai ir parkavimo situacija.

Kai kuriuose kiemuose automobilio vietos klausimas gali tapti reikšmingu kasdienybės trūkumu.

Šilainiuose seną butą rinktumėmės tada, kai šeimai plotas ir infrastruktūra svarbiau už naujesnio projekto efektą, o pats namas neturi aiškių didelių problemų.

Šančiai – čia senos statybos sąvoka slepia kelias visiškai skirtingas rinkas

Šančiuose negalima kalbėti apie senos statybos butą kaip vieną produktą.

Rajonas itin kontrastingas.

Čia yra mūrinių daugiabučių, renovuotų namų, Kareivinių segmentas, senų medinių namų ir namo dalių.

Plačiau apie šiuos skirtumus rašėme Šančių NT rinkos analizėje.

Jeigu žmogus ieško klasikinio senos statybos buto, pirmiausia žiūrėtume į tvarkingą mūrinį daugiabutį stiprioje vietoje.

Kranto alėjos zona yra viena iš tokių krypčių.

A. Juozapavičiaus prospekte taip pat yra nemažai mūrinių daugiabučių, dalis jų renovuoti.

Svarbus Šančių privalumas – artumas centrui.

Tačiau A. Juozapavičiaus prospekto pirkėjai dažnai vertina ir triukšmo klausimą. Vien to, kad namas yra geroje rajono dalyje, neužtenka – konkretus butas gali būti orientuotas į intensyvesnę gatvės pusę.

Kareivines reikia vertinti kaip atskirą segmentą.

Jų kainos priklauso ne tik nuo lokacijos, bet ir nuo konkretaus pastato tipo bei produkto išskirtinumo. Todėl jų nereikėtų naudoti kaip visų senos statybos Šančių butų kainos etalono.

Medinio namo dalis nėra tiesiog pigesnis senas butas

Tai labai svarbi riba.

Medinio namo dalis gali kainuoti patraukliai ir turėti daugiau ploto, tačiau pirkėjas kartu gauna kitą nuosavybės ir pastato priežiūros struktūrą.

Reikia tikrinti naudojimosi tvarką.

Komunikacijas.

Bendrasavininkius.

Stogą.

Fasadą.

Žemės ir bendrų patalpų naudojimą.

Dokumentus.

Todėl žmogui, ieškančiam standartinio buto daugiabutyje, toks objektas nėra tiesiog „pigesnė alternatyva“.

Jeigu dokumentacija aiški, namas prižiūrimas ir komunikacijos sutvarkytos, nestandartinis objektas gali būti geras pirkinys.

Tačiau jo rizika ir būsimas pirkėjų ratas bus kitoks.

Vilijampolė – kur gražus butas ypač lengvai gali užgožti namo problemas

Vilijampolėje senos statybos būsto daug.

Nemažą dalį fondo sudaro senesni daugiabučiai, tarp jų nemažai nerenovuotų ar silpniau prižiūrimų namų. Tai yra viena priežasčių, kodėl bendras rajono kainų lygis gali būti žemesnis nei kai kuriose kitose Kauno vietose.

Tačiau Vilijampolė labai nevienoda.

Plačiau tai analizavome Vilijampolės NT rinkos apžvalgoje.

Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptys jau turi kitą pirkėjų vertinimą nei silpnesnės rajono vietos.

Tvarkingas ar renovuotas namas tokioje mikrolokacijoje gali būti įdomus dėl kainos ir vietos santykio.

Taip pat svarbu, kad pati Vilijampolė keitėsi ir dalyje jos matomas ilgalaikio persivertinimo potencialas.

Tačiau čia ypač svarbi taisyklė: nepirkite gražaus remonto blogame name.

Pirkėjas gali įeiti į butą ir pamatyti naują virtuvę, šviesias sienas ir modernų vonios kambarį.

Po apžiūros verta grįžti į laiptinę ir pasižiūrėti į pastatą dar kartą.

Kokia fasado būklė?

Kaip atrodo bendros erdvės?

Ar nėra drėgmės?

Kas žinoma apie vamzdynus, stogą ir kitus bendrus darbus?

Jeigu butas labai gražus, bet pats namas reikalauja didelių investicijų, interjero vertė neturėtų užgožti šių problemų.

Palemonas – racionalesnei kainai, bet svarbu neperinvestuoti į remontą

Palemonas gali būti racionalus pasirinkimas pirkėjui, kuris nori išleisti mažiau nei labiau vertinamuose Kauno rajonuose.

Tvarkingas mūrinis butas čia gali pasiūlyti patrauklų kainos ir ploto santykį.

Rajono privalumai – Kauno marių ir miško artumas, mokykla, darželis ir viešasis transportas.

Susisiekimas automobiliu taip pat gali būti geresnis, nei dalis žmonių įsivaizduoja vien pažiūrėję į žemėlapį. Vietiniai gyventojai yra akcentavę mažesnę kamščių problemą.

Tačiau yra kompromisų.

Didesnių parduotuvių pasirinkimas ribotesnis, o kai kuriose vietose gali būti girdimas geležinkelis.

Palemonas taip pat tebėra veikiamas senesnės rajono reputacijos.

Tai turi įtakos ne tik pirkimui, bet ir būsimam pardavimui.

Dėl to čia ypač atsargiai vertintume labai brangų remontą.

Jeigu galutinė senos statybos buto kaina pakyla iki lygio, kuriame pirkėjas pradeda lyginti jį su Dainava, Eiguliais ar kitais populiariais rajonais, vien aukštos klasės interjero gali nepakakti.

Remontas turi atitikti segmentą.

Panemunė – kur vieta gali būti svarbesnė už statybos laikotarpį

Panemunė yra specifinis senos statybos rinkos pavyzdys.

Geroje vietoje daugiabučių pasiūla ribota, o Smetonos alėjos kryptis pirkėjų vertinama dėl miško, Nemuno ir pačios gyvenamosios aplinkos.

Plačiau apie mikrolokacijų skirtumus esame rašę Panemunės NT rinkos analizėje.

Šioje miesto dalyje senesnis butas gali būti stiprus pirkinys vien todėl, kad tokios lokacijos naujai sukurti neįmanoma.

Tačiau vėlgi – visa Panemunė nėra vienoda.

Plento gatvė ir kai kurios Kampiškių vietos neturi visų tų pačių savybių kaip stipriausia rajono dalis.

Todėl dažna klaida – pirkti vien žodį „Panemunė“.

Pardavėjai taip pat kartais pervertina objektą vien dėl rajono reputacijos. Jeigu būstas nėra arti šilo, Nemuno ar kitų savybių, dėl kurių pirkėjai Panemunėje pasirengę mokėti daugiau, vien rajono pavadinimas aukštos kainos nepagrindžia.

Senos statybos butas Panemunėje nėra automatiškai geras pirkinys.

Geras pirkinys yra konkretaus namo, konkrečios vietos ir racionalios kainos kombinacija.

Mūrinis ar blokinis – ar mūrinis visada geriau?

Pirkėjai dažnai pradeda paiešką nuo gana paprastos taisyklės: noriu tik mūrinio namo.

Toks pasirinkimas suprantamas. Kauno rinkoje mūriniai daugiabučiai dažnai vertinami geriau, o kai kuriuose rajonuose būtent mūrinių namų pasiūla yra viena iš priežasčių, kodėl konkretūs butai kainuoja daugiau.

Gričiupis tam yra geras pavyzdys.

Tačiau formulė „mūrinis geras, blokinis blogas“ yra per daug primityvi.

Prižiūrėtas blokinis namas geroje vietoje gali būti racionalesnis pirkinys nei apleistas mūrinis namas.

Svarbu ne tik tai, iš ko pastatytas namas.

Reikia žiūrėti, kaip jis prižiūrėtas, kokie bendri darbai atlikti, kokios būklės bendros erdvės ir komunikacijos, ar nėra didelių planuojamų investicijų ir koks konkretaus buto išplanavimas.

Svarbi ir vieta.

Silpnesnėje mikrolokacijoje esantis mūrinis namas nebūtinai taps geresniu pasirinkimu už prižiūrėtą blokinį daugiabutį ten, kur pirkėjų paklausa didesnė.

Todėl namo konstrukcijos tipas yra vienas kriterijus, o ne galutinis verdiktas.

Renovacija – kada už ją verta primokėti?

Renovuotas daugiabutis pirkėjui dažniausiai yra patrauklesnis nei akivaizdžiai apleistas analogas.

Sutvarkytas fasadas, atnaujintos bendros sistemos – jeigu jos buvo renovacijos dalis – ir mažesnis neapibrėžtumas dėl kai kurių būsimų darbų gali turėti realią vertę.

Tačiau žodis „renovuotas“ nėra pakankamas.

Pirkėjas turėtų išsiaiškinti, kas konkrečiai buvo padaryta.

Ar atnaujintas tik fasadas?

Ar keistos bendros inžinerinės sistemos?

Kokia stogo būklė?

Kas padaryta su šildymo sistema?

Ar likusi renovacijos paskola ir kokie su ja susiję mokėjimai?

Kaip atrodo bendros erdvės?

Galiausiai reikia įvertinti, kiek pardavėjas prašo primokėti būtent už renovaciją.

Jeigu renovuoto namo butas kainuoja gerokai daugiau nei panašūs alternatyvūs objektai, reikia suprasti, ar tas skirtumas realiai pirkėjui sukuria atitinkamą vertę.

Dažna klaida yra lyginti renovuoto ir nerenovuoto namo butus tik pagal kvadratinio metro kainą, neįvertinus viso paketo.

Tačiau lygiai tokia pati klaida būtų automatiškai nuspręsti, kad renovuotas namas pateisina bet kokią kainos premiją.

Renovuotas nėra sinonimas žodžiui „geras“.

Tai stiprus argumentas, kurį vis tiek reikia vertinti viso objekto kontekste.

Kada nerenovuotas namas vis dar gali būti geras pirkinys?

Nerenovuotas namas nėra automatinė priežastis atsisakyti pirkimo.

Svarbu atskirti du dalykus: nerenovuotas ir neprižiūrimas nėra tas pats.

Namas gali būti nerenovuotas, tačiau tvarkingas.

Gali būti prižiūrimos bendros erdvės.

Gali būti atlikti svarbiausi darbai.

Gali nebūti akivaizdžių didelių problemų.

Jeigu kartu gaunate gerą mikrolokaciją ir racionalią pirkimo kainą, toks objektas gali būti visiškai logiškas.

Esminis klausimas – kas laukia ateityje.

Jeigu žinoma apie planuojamus didelius darbus, jų potencialią finansinę įtaką reikia įskaičiuoti į pirkimo sprendimą.

Jeigu pardavimo kaina jau atspindi tai, kad namas neatnaujintas, pirkėjas gali gauti gerą vietą už mažesnę įėjimo kainą.

Praktikoje daug svarbiau suprasti realią namo situaciją, nei tiesiog uždėti jam etiketę „renovuotas“ arba „nerenovuotas“.

Ką tikrinti prieš perkant senos statybos butą?

Senos statybos būsto apžiūra neturėtų baigtis ties buto durimis.

Kartais pirkėjas 40 minučių apžiūrinėja virtuvę ir vonios kambarį, tačiau vos kelias sekundes skiria namui, kurio dalį iš tikrųjų perka.

Būtent čia verta būti atidesniam.

Stogas

Tai ypač svarbu perkant paskutiniame aukšte, tačiau stogo būklė aktuali visiems namo gyventojams.

Verta išsiaiškinti, ar stogas buvo tvarkytas, ar yra žinomų problemų ir ar artimiausiu metu neplanuojami dideli darbai.

Fasadas ir bendros konstrukcijos

Pažiūrėkite ne tik į gražiausią namo pusę.

Apeikite pastatą.

Bendra jo būklė gali daug pasakyti apie priežiūrą ir galimas būsimas investicijas.

Vamzdynai ir šildymo sistema

Svarbu suprasti, kokia bendrų sistemų būklė ir ar jos buvo atnaujintos.

Nauja santechnika pačiame bute dar nereiškia, kad atnaujintos bendros namo sistemos.

Laiptinė

Laiptinė dažnai labai aiškiai parodo, kaip namo gyventojai žiūri į bendrą turtą.

Nereikia tikėtis prabangaus interjero, tačiau tvarkinga, prižiūrima aplinka ir apleista laiptinė pirkėjui siunčia visiškai skirtingą signalą.

Rūsys

Jeigu kartu perkamas rūsys, verta jį realiai apžiūrėti.

Drėgmė, kvapai ar kitos problemos neturėtų paaiškėti tik po pirkimo.

Balkonai

Senos statybos namuose balkonų būklė gali labai skirtis.

Vertėtų įvertinti ne vien tai, kaip balkonas atrodo iš buto vidaus.

Namo administratorius arba bendrija

Pasidomėkite, kas administruoja namą, kokie didesni darbai atlikti ir kas planuojama.

Tai padeda suprasti ne tik techninę būklę, bet ir kaip aktyviai pats namas sprendžia bendras problemas.

Renovacijos paskola

Jeigu namas renovuotas, reikia aiškiai suprasti, ar yra likusių įsipareigojimų ir kokie mokėjimai tenka konkrečiam butui.

Parkavimas

Atvykite ne tik tada, kai patogu pardavėjui ar brokeriui.

Jeigu parkavimas jums svarbus, verta pasižiūrėti situaciją vakare, kai dauguma gyventojų jau grįžę namo.

Dieną pustuštis kiemas gali atrodyti visiškai kitaip nei darbo dienos vakarą.

Kaimynystė

Vertinkite ne tik gatvę, bet ir konkretų namą bei aplinkines bendras erdves.

Senos statybos name bendras gyvenimas ir bendri sprendimai gali turėti daug įtakos tam, kaip turtas bus prižiūrimas ateityje.

Dokumentai ir perplanavimai

Jeigu bute keistas išplanavimas, verta įsitikinti, kad faktinė situacija atitinka dokumentus arba pakeitimai tinkamai įregistruoti.

Gražiai perplanuotas butas gali atrodyti labai patraukliai, tačiau dokumentų klausimai neturėtų būti paliekami laikui po sandorio.

Pirkėjui nereikia pačiam tapti statybos ar teisės ekspertu.

Svarbiausia nepirkti remiantis principu „tikriausiai viskas gerai“.

Pirmas ir paskutinis aukštas – ar tikrai jų reikia vengti?

Pirmas ir paskutinis aukštai tradiciškai turi siauresnę pirkėjų auditoriją.

Pirmame aukšte žmonės dažniau galvoja apie privatumą ir saugumą. Taip pat verta įvertinti rūsio bei grindų situaciją.

Paskutiniame aukšte daugiausia klausimų kyla dėl stogo ir temperatūros vasarą.

Tačiau tai nėra absoliučios taisyklės.

Jeigu stogas sutvarkytas, namas prižiūrimas ir butas racionaliai įkainotas, paskutinis aukštas nebūtinai yra blogas pasirinkimas.

Pirmas aukštas kai kuriam pirkėjui netgi gali būti patogesnis – pavyzdžiui, žmogui, kuriam svarbu išvengti laiptų.

Svarbu tik suprasti, kad ateityje potencialių pirkėjų ratas gali būti šiek tiek siauresnis.

Todėl tokio objekto kainą reikia vertinti pagal realią rinką, o ne automatiškai prilyginti identiškam viduriniame aukšte esančiam butui.

Kodėl gražus remontas sename name gali būti spąstai?

Tai viena dažniausių senos statybos būsto vertinimo klaidų.

Pirkėjas užeina į butą ir pamato gražias plyteles, naują virtuvę, apšvietimą, grindis ir tvarkingus baldus.

Dėl gero pirmo įspūdžio pradeda mažiau vertinti tai, ko po pirkimo vienas pakeisti negalės.

Tačiau kartu su butu perkama dalis namo.

Gražus remontas neišsprendžia seno stogo.

Neatnaujina fasado.

Nepakeičia bendrų vamzdynų.

Neišsprendžia drėgmės.

Nesutvarko problematiškos laiptinės.

Nepakeičia kaimynystės ar bendrasavininkių situacijos.

Nesukuria parkavimo ten, kur jo trūksta.

Ir neperkelia pastato iš silpnos mikrolokacijos į stipresnę.

Šančių medinių namų segmentas ir Vilijampolės senesnis fondas tai parodo ypač gerai.

Butą galite suremontuoti vienas. Namo – dažniausiai ne.

Todėl perkant dažnai racionaliau rinktis paprastesnį buto vidų stipriame name nei brangų remontą pastate, kurio problemos ateityje gali tapti visų savininkų finansine problema.

Kada senos statybos butas gali būti geresnis už naują?

Senos statybos būstas nėra automatiškai prastesnis produktas.

Kai kuriose situacijose jis gali būti racionalesnis už naują statybą.

Stipresnė lokacija

Tai vienas didžiausių senos statybos privalumų.

Senesni daugiabučiai dažnai stovi miesto vietose, kuriose naujos statybos pasiūlos mažai arba ji gerokai brangesnė.

Gričiupis, stiprios Šančių vietos ar Panemunės mikrolokacijos yra geri pavyzdžiai.

Jeigu žmogui svarbi konkreti vieta, senesnis geras namas gali būti daug racionalesnis už naują būstą gerokai toliau.

Jau sukurta infrastruktūra

Pirkėjas mato tai, kas aplinkui yra šiandien.

Mokyklas.

Darželius.

Parduotuves.

Viešąjį transportą.

Žaliąsias erdves.

Kelius.

Nereikia remtis pažadu, kad infrastruktūra „atsiras ateityje“.

Didesnis plotas už tą patį biudžetą

Šeimai tai gali būti vienas svarbiausių argumentų.

Už tą pačią sumą senos statybos segmente neretai galima gauti papildomą kambarį ar tiesiog daugiau gyvenamosios erdvės.

Šilainiai čia yra geras pavyzdys.

Aiški reali aplinka

Perkant senesnį būstą galima labai konkrečiai įvertinti, kas jau yra aplinkui.

Matote realų kiemą.

Realią parkavimo situaciją.

Realius kaimyninius pastatus.

Jau susiformavusią aplinką.

Tai nereiškia, kad ji visada bus gera, tačiau bent jau mažiau dalykų reikia įsivaizduoti.

Likvidumas

Jeigu senos statybos butas yra vietoje, kurią pirkėjai gerai supranta ir mėgsta, jo amžius nebūtinai trukdys pardavimui.

Geras Gričiupio, Dainavos ar stiprios Šančių vietos butas turi aiškią rinką.

Tačiau tai nereiškia, kad sena statyba visada geriau.

Naujas būstas turi savo aiškių privalumų – nuo šiuolaikiškesnių techninių sprendimų iki naujos aplinkos ir mažesnio pastato amžiaus.

Sprendimas priklauso nuo konkretaus produkto, o ne jo statybos laikotarpio etiketės.

Kur Kaune patys pirmiausia žiūrėtume senos statybos buto?

Vieno rajono visiems pirkėjams neišskirtume, nes pasirinkimas labai priklauso nuo to, kam būstas perkamas.

Jeigu prioritetas yra lokacija ir likvidumas, pirmiausia vertintume Gričiupį.

Jeigu norime daug pasirinkimo, rinkai suprantamo produkto ir stiprios infrastruktūros, racionali kryptis būtų Dainava.

Šeimai, kuriai reikia daugiau ploto, žiūrėtume Šilainius.

Eiguliai įdomūs žmogui, kuriam svarbi šiaurinė miesto dalis, infrastruktūra ir konkretūs kasdieniai maršrutai.

Šančiuose ieškotume selektyviai – tvarkingo mūrinio daugiabučio geroje vietoje, o nestandartinius medinių namų objektus vertintume kaip atskirą rinką.

Vilijampolė gali būti įdomi žmogui, ieškančiam gero kainos, vietos ir ilgalaikio potencialo santykio, tačiau čia namo atranka turi būti ypač griežta.

Palemoną vertintume taupančiam pirkėjui, kuris priima rajono specifiką ir randa gerą mūrinį objektą už racionalią kainą.

Panemunėje pirmiausia pirktume mikrolokaciją, o tik tada vertintume patį statybos laikotarpį.

Nė viena iš šių krypčių nėra universaliai geriausia.

Senos statybos būste svarbiausia ne surasti „geriausią rajoną“, o surasti tinkamą namo, vietos, buto ir kainos kombinaciją.

Ką visa tai reiškia senos statybos buto pardavėjui?

Senos statybos buto vertę kuria ne vien jo remontas.

Pirkėjas vertina, ar namas renovuotas arba bent prižiūrimas, kokia konkreti gatvė, kuriame aukšte būstas, kokia parkavimo situacija ir ar dokumentai tvarkingi.

Svarbus išplanavimas.

Svarbi namo būklė.

Svarbi būsima pirkėjų auditorija.

Todėl prieš parduodant seną butą nebūtinai verta daryti brangų kapitalinį remontą.

Dažna pardavėjų klaida – investuoti daug pinigų į interjerą tikintis, kad visa ši suma automatiškai sugrįš pardavimo kainoje.

Taip būna ne visada.

Jeigu būsimas pirkėjas vis tiek planuos įsirengti pagal save, dalis investicijų jam gali neturėti tokios vertės, kokią joms priskiria pardavėjas.

Ypač tai aktualu tada, kai remontas atliktas labai individualiai arba jo lygis pradeda neatitikti paties namo ir rajono segmento.

Palemone labai brangiai įrengtas senos statybos butas gali pasiekti kainą, už kurią pirkėjas jau pradeda žiūrėti Dainavą ar Eigulius.

Vilijampolėje brangus remontas nekompensuos prastos viso namo būklės.

Šančiuose gražiai sutvarkytas butas mediniame name nepanaikins klausimų dėl naudojimosi tvarkos, komunikacijų, stogo ar bendrasavininkių.

Todėl prieš pardavimą pirmiausia reikėtų suprasti, už ką konkretaus segmento pirkėjas yra pasirengęs mokėti daugiau.

Kada prieš pardavimą remontuoti verta?

Jeigu butas labai apleistas, kai kurie darbai gali turėti daug prasmės.

Tačiau nebūtinai kalbame apie kapitalinį remontą.

Kartais daugiau naudos duoda sienų perdažymas, smulkių defektų sutvarkymas, nereikalingų senų baldų išnešimas, kruopštus išvalymas ir normalus būsto pateikimas.

Pirkėjui lengviau įvertinti erdvę, kai jos neužgožia daiktai ir akivaizdūs kosmetiniai trūkumai.

Visai kas kita – prieš pardavimą keisti visą virtuvę, vonios kambarį, grindis ir investuoti didelę sumą į interjerą tikintis, kad kiekvienas išleistas euras padidins pardavimo kainą.

Tokios garantijos nėra.

Jeigu būsimas pirkėjas norės viską persidaryti pagal save, dalis jūsų investicijų jam gali būti tiesiog nereikalinga.

Gero namo ir vietos vertę reikia mokėti parodyti

Kita dažna klaida – visas dėmesys skelbime skiriamas buto interjerui, nors didžiausias objekto privalumas yra visai kitur.

Jeigu parduodate butą renovuotame name, tai yra svarbi objekto dalis.

Jeigu būstas Gričiupyje yra stiprioje mikrolokacijoje ir mūriniame name, pirkėjui reikia aiškiai parodyti, kodėl toks objektas rinkoje turi kitą poziciją nei pigesnis analogas kitur.

Jeigu Šančiuose parduodamas tvarkingas mūrinio namo butas geroje vietoje, jo nereikėtų suplakti su bendru visų Šančių būsto vidurkiu.

Vilijampolėje renovuoto namo butas prie Brastos gatvės taip pat yra visai kitas produktas nei nerenovuoto namo būstas silpnesnėje rajono dalyje.

Panemunėje svarbu ne vien parašyti rajono pavadinimą, o parodyti, kokius realius stiprios mikrolokacijos privalumus turi konkretus objektas.

Todėl senos statybos buto pardavimas prasideda ne nuo klausimo „kiek kainuoja kvadratas šiame rajone?“.

Reikia suprasti, su kuo jūsų konkretus butas realiai konkuruoja ir už ką jo pirkėjas sutiks mokėti daugiau.

Išvada – geras senos statybos butas nėra tiesiog pigesnė naujos statybos alternatyva

Geras senos statybos butas Kaune gali būti labai racionalus pirkinys.

Tačiau geru jį padaro ne statybos laikotarpis ir ne gražus remontas.

Svarbiausia kombinacija yra mikrolokacija, namo būklė, pats butas, būsimos išlaidos ir racionali pirkimo kaina.

Gričiupyje pirkėjas daugiau moka už vietą, ribotą pasiūlą ir likvidumą.

Dainavoje stiprybė yra didelis pasirinkimas, infrastruktūra ir platus būsimų pirkėjų ratas.

Šilainiuose senos statybos butas gali būti racionalus šeimai, kuriai svarbus didesnis plotas ir jau veikianti miesto infrastruktūra.

Eiguliuose svarbu vertinti, ar už gerai vertinamą rajoną ir senos statybos būstą jau neprašoma kainos, kuri atveria pirkėjui visiškai kitų alternatyvų.

Šančiuose būtina atskirti mūrinius daugiabučius nuo medinių namų ir namo dalių. Tai skirtingi produktai su skirtingomis rizikomis ir pirkėjų auditorijomis.

Vilijampolėje ypač svarbu neapsigauti dėl gražaus remonto silpname name. Geroje vietoje esantis tvarkingas ar renovuoto namo butas čia gali būti įdomus pirkinys, tačiau vien gražus interjeras namo problemų neišsprendžia.

Palemone reikia vertinti, ar galutinė kaina vis dar turi logiką lyginant su kitais Kauno rajonais.

Panemunėje pirmiausia perkama konkreti vieta, o ne vien rajono pavadinimas.

Renovuotas namas gali būti didelis privalumas, tačiau reikia žinoti, kas konkrečiai buvo atnaujinta ir kiek už tai primokate.

Nerenovuotas namas nebūtinai yra blogas, jeigu jis prižiūrimas, svarbiausi darbai atlikti, o pirkimo kaina atspindi jo būklę.

Mūrinis namas taip pat nėra automatiškai geresnis už kiekvieną blokinį namą.

Ir pirmas ar paskutinis aukštas nėra automatinė priežastis atsisakyti gero objekto.

Perkant senos statybos būstą svarbiausia ne vadovautis viena paprasta taisykle, o įvertinti visą produktą.

Prieš pasirašant sutartį verta prisiminti vieną principą:

butą galite suremontuoti vienas. Namo ir vietos pakeisti negalėsite.

Planuojate parduoti senos statybos butą Kaune?

Jeigu turite senos statybos butą ir svarstote, kiek jis šiandien realiai vertas, vien bendros rajono kainos ar remonto sąmatos neužtenka.

REALL vertindama tokius objektus analizuoja konkrečią mikrolokaciją, namo būklę, renovaciją, aukštą, išplanavimą, parkavimo situaciją, dokumentus, tiesioginius konkurentus ir tai, kaip tokį būstą šiandien vertina realūs pirkėjai.

Tai ypač svarbu senos statybos rinkoje, nes du vienodo ploto butai tame pačiame rajone gali būti visiškai skirtingi produktai.

Vienas gali būti renovuotame name geroje gatvėje ir turėti platų pirkėjų ratą.

Kitas – gražiai suremontuotas, tačiau silpname name, kuriame artėja didelės bendros investicijos.

Todėl prieš parduodant verta išsiaiškinti ne tik tai, kiek kainuoja panašaus ploto butai rajone, bet ir už kokias konkrečias jūsų būsto savybes pirkėjas šiandien yra pasirengęs mokėti daugiau.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus būsto vertinimo, pirkimo, pardavimo, rinkodaros bei derybų klausimais.

Straipsnyje pateiktos įžvalgos paremtos praktine „REALL“ patirtimi vertinant ir parduodant senos statybos butus Gričiupyje, Dainavoje, Eiguliuose, Šilainiuose, Šančiuose, Vilijampolėje, Palemone, Panemunėje ir kitose Kauno vietose. Vertindami tokį būstą analizuojame ne tik buto remontą ar plotą, bet ir konkrečią mikrolokaciją, namo būklę, renovaciją, būsimas investicijas, pirkėjų auditoriją bei objekto likvidumą.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, būsto vertinimas ir senos statybos NT analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: senos statybos butai Kaune, būsto vertė, daugiabučių būklė, mikrolokacijos, kainodara, pirkėjų elgsena ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt