Kaunas, Dainava: kainos, geriausios vietos, problemos ir tai, ko nepamatysite skelbimuose

Jeigu reikėtų išrinkti vieną Kauno rajoną, kurį pirkėjai vertina pagal stereotipus, o ne pagal realybę, labai tikėtina, kad laimėtų Dainava.

Per daugelį metų pardavinėjant butus Kaune girdėjome turbūt visus įmanomus mitus.

Vieniems atrodo, kad visa Dainava yra vienoda.

Kiti įsitikinę, kad čia gyvena tik pensininkai.

Treti mano, kad visi namai yra seni ir niekuo nesiskiria vienas nuo kito.

O tada prasideda realybė. Vienoje gatvės pusėje butas parduodamas už 1 800 Eur už kvadratinį metrą, o kitoje gatvės pusėje – už 2 300 Eur.

Vienoje vietoje pirkėjai stovi eilėje, kitoje praktiškai tokio paties buto niekas nenori apžiūrėti.

Ir čia prasideda Dainavos paradoksai.

Iš pirmo žvilgsnio rajonas atrodo labai paprastas, tačiau kuo daugiau jame dirbi, tuo labiau supranti, kad Dainava iš tikrųjų susideda iš dešimčių skirtingų mikrozonų, kurių kiekviena turi savo reputaciją, savo pirkėjus ir savo kainas.

Būtent todėl šiame straipsnyje nekalbėsime apie tai, kiek rajone yra mokyklų ar kiek autobusų važiuoja iki centro.

Apie tai galima perskaityti bet kur.

Pakalbėkime apie tai, ką iš tikrųjų matome pardavinėdami būstus Dainavoje.

Didžiausia klaida vertinant butą Dainavoje

Viena dažniausių situacijų rinkoje atrodo maždaug taip.

Paskambina žmogus ir sako:

– Kaimynas prieš metus pardavė už 120 tūkstančių. Tai mano butas irgi tiek vertas.

Tada paklausi adreso.

Ir paaiškėja, kad kaimynas gyvena visai kitoje Dainavos dalyje, kartais net už trijų kilometrų.

Problema ta, kad daugelis pardavėjų į Dainavą žiūri kaip į vientisą rajoną, o pirkėjai taip negalvoja. Jie perka ne Dainavą, o konkretų namą, todėl profesionaliai vertinant būstą neužtenka pažiūrėti į bendrą rajono statistiką.

Iš patirties matome, kad du identiški butai gali skirtis dešimtimis tūkstančių eurų vien todėl, kad stovi skirtingose Dainavos vietose.

Ir būtent čia prasideda didžiausi nesusipratimai tarp pardavėjų ir pirkėjų.

Kuriose Dainavos vietose pirkėjai konkuruoja labiausiai?

Jeigu reikėtų išrinkti kelias Dainavos vietas, kuriose gerai įkainoti butai dažniausiai sulaukia didžiausio susidomėjimo, sąrašas būtų gana aiškus.

Įdomiausia tai, kad dauguma jų nėra pačios naujausios ar prabangiausios rajono vietos.

Dažniausiai pirkėjai ieško ne prestižo, o balanso tarp kainos, susisiekimo, infrastruktūros ir gyvenimo kokybės.

Būtent todėl kai kurios Dainavos vietos metų metus išlieka geidžiamiausios

Dainavos pradžia prie Taikos prospekto – vieta, kurią dalis gyventojų vis dar vadina Žaliakalniu

Jeigu reikėtų išrinkti vieną vietą, kurią pirkėjai vertina geriausiai, labai didelė tikimybė, kad laimėtų būtent Dainavos pradžia prie Taikos prospekto, Birželio 23-iosios gatvės ir Telekomo sankryžos.

Iš patirties matome, kad šioje vietoje žmonės pasiruošę mokėti daugiau net už senos statybos butus.

Priežastis paprasta: tai viena iš nedaugelio Dainavos vietų, kur realiai jautiesi gyvenantis Žaliakalnyje.

Iki centro arti, iki Ąžuolyno galima nueiti per 10 minučių pėsčiomis, susisiekimas viešuoju transportu puikus, parduotuvės, mokyklos ir darželiai pasiekiami pėsčiomis.

Todėl butų pardavimai šioje zonoje dažnai vyksta greičiau nei daugelyje kitų Dainavos vietų.

Liutauro akligatvis – viena geriausiai saugomų Dainavos paslapčių

Jeigu paklaustumėte daugumos kauniečių apie geriausias Dainavos vietas, Liutauro akgl. greičiausiai nebūtų pirmas atsakymas.

Tačiau NT brokeriai žino, kad ši vieta vertinama labai gerai ir butai čia suranda naujus šeimininkus greitai.

Kodėl? Nes čia atsiranda retas derinys - gyveni praktiškai miesto centre, bet nejauti pagrindinių gatvių triukšmo. Tuo pačiu visos pagrindinės miesto arterijos pasiekiamos per kelias minutes.

Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko situacijų, kai žmonės atvažiuoja apžiūrėti buto skeptiškai, o išėję sako:

„Mes net nežinojome, kad čia taip ramu.“

Būtent todėl ši zona stabiliai išlaiko aukštesnes kainas.

“Bermudų trikampis” – fenomenas, kurio pirkėjai nepaleidžia

“Bermudų trikampis” - tai zona prie Taikos pr. žiedinės sankryžos, besitęsianti iki Pramonės prospekto. Šią zoną supančios gatvės - Taikos pr., Draugystės g. ir Pramonės pr. sudaro savotišką trikampio formą, todėl lokacija buvo praminta šiuo vardu.

Jeigu Dainava turėtų savo “premium” segmentą senos statybos daugiabučiuose, “Bermudų trikampis” būtų labai arti šio titulo. Iš pirmo žvilgsnio žmogui iš šalies gali atrodyti, kad čia nieko ypatingo - senos statybos namai.

Tačiau pirkėjų elgsena rodo ką kita: vos atsiranda gerai įrengtas butas mūriniame name, susidomėjimas būna gerokai didesnis nei aplinkinėse gatvėse.

Priežasčių yra kelios: pirmiausia – vyrauja mūriniai, ne blokiniai namai, antra – labai gera infrastruktūra, trečia – reputacija.

Nekilnojamojo turto rinkoje reputacija dažnai tampa savotiška savipildančia pranašyste.

Kai pirkėjai tiki, kad vieta gera, jie yra pasiruošę mokėti daugiau.

“Bermudų trikampis” yra vienas geriausių tokio reiškinio pavyzdžių Dainavoje.

Pavyzdys: “Bermudų trikampyje” analogiškas butas senos statybos daugiabutyje gali būti 10-15 proc. brangesnis, nei kitoje gatvės pusėje esančioje Kovo 11-osios gatvėje, tačiau vis tiek bus nupirktas greičiau.

Partizanų g. 27 kvartalas – šiek tiek modernesnė Dainavos pusė

Tai nedidelis daugiabučių kvartalas, statytas jau Lietuvai atgavus nepriklausomybę, esantis Partizanų gatvės vidurinėje dalyje už PC “Savas”.

Ten esantys namai buvo pastatyti jau po nepriklausomybės atgavimo, todėl nors ir nėra nauja statyba, butas esantis šiame kvartale gali būti net 20 proc. brangesnis, nei analogiškas butas kitoje gatvės pusėje, sovietiniame daugiabutyje.

Dainavos privatūs namai – segmentas, kurio pasiūla beveik neegzistuoja

Dar viena vieta, kuri nuolat sulaukia susidomėjimo - Sartų g., Dubingių g., Alaušo g. zonos.

Daug žmonių net nežino, kad Dainavoje yra tiek individualių namų, tačiau būtent tai ir sukuria jų vertę.

Nėra daug vietų Kaune, kur galima gyventi nuosavame name ir tuo pačiu pėsčiomis pasiekti visą miesto infrastruktūrą, todėl šie objektai rinkoje pasirodo retai. O kai pasirodo, dažniausiai ilgai neužsibūna.

Net ir senos statybos, remontuotino namo Dainavoje kaina gali siekti 1500 EUR - 2000 EUR už kv.m.

Keisčiausias Dainavos fenomenas: vieta, kurios pirkėjai nemėgsta, bet gyventojai iš jos neišsikelia

Jeigu reikėtų išrinkti vieną vietą, dėl kurios brokeriai dažniausiai ginčytųsi tarpusavyje, tai būtų Partizanų gatvės galas už Muravos sankryžos.

Pirkėjams iš kitų rajonų ši vieta dažnai nepatinka. Argumentai visada tie patys: centras toli, nuolatiniai kamščiai prie Muravos, autostrada šalia, ne pati gražiausia Dainavos aplinka.

Tačiau tada atsitinka kažkas labai keisto - žmonės, kurie ten gyvena, išsikelti iš būtent tos rajono dalies nenori. Mes su kolegomis jau ne kartą juokavome, kad tai viena ištikimiausių vietų Kaune.

Jeigu šeima pagausėja – perka didesnį butą tame pačiame kvartale, jeigu vaikai išsikrausto – persikelia į mažesnį butą už dviejų laiptinių. Ne į Šilainius, ne į Eigulius, į tą pačią vietą. .

Iš šalies tai atrodo nelogiška, tačiau kai pradedi kalbėti su vietiniais, viskas tampa aišku: čia yra mokyklos, darželiai, būreliai, parduotuvės. Viskas, ko reikia yra būtent tame rajono kvartale, todėl važiuoti su automobiliu iki centro praktiškai neprireikia.

Todėl vietiniai gyventojai šią vietą vertina gerokai geriau nei pirkėjai, kurie atvažiuoja pirmą kartą.

Dėl šios priežasties, butai Partizanų gatvės gale, už Muravos sankryžos būna parduodami gerokai pigiau, nei toje pačioje partizanų gatvėje, pvz. Prie “PC Savas”. Jei ten dviejų kambarių butą senos statybos daugiabutyje galima parduoti už 2300 eur/m2, Partizanų gatvės gale analogiško buto kaina negali siekti 2000 EUR už kv.m., nes kitaip nebus susidomėjimo.

Kurios Dainavos vietos pirkėjams kelia daugiausiai klausimų dėl saugumo?

Jeigu kalbėtume apie vietas, dėl kurių pirkėjai dažniausiai užduoda papildomų klausimų, tai dažniausiai būtų Partizanų gatvės pradžia ir kai kurios bendrabučių zonos.

Iš karto reikia pasakyti, kad visa Dainava tikrai nėra pavojingas rajonas. Kaunas apskritai yra pakankamai saugus miestas, o dauguma žmonių gyvena ir vaikšto po Dainavą be jokių problemų. Tačiau yra kelios vietos, kurios turi susiformavusią reputaciją ir dėl to pirkėjai į jas žiūri atsargiau.

Partizanų gatvės pradžioje yra keletas objektų, kurie traukia daugiau socialinių problemų turinčių žmonių. Čia yra nakvynės namai, socialines paslaugas teikiančios organizacijos, keli prastesnės reputacijos bendrabučiai. Dėl to gyventojai dažniau gali sutikti neblaivių ar asocialiai besielgiančių žmonių nei kitose Dainavos vietose.

Tačiau čia yra svarbus niuansas. Dažnai žmogus pamato vieną probleminį pastatą ir nurašo visą rajono dalį. Praktikoje tai nėra teisinga. Užtenka paeiti kelis šimtus metrų ir jau patenkate į visiškai kitokią aplinką.

Pavyzdžiui, prie Savanorių prospekto ar Liutauro akgl. esančios vietos vertinamos visai kitaip, nors geografiškai yra labai arti. Todėl vertinant būstą visada reikia žiūrėti ne tik į adresą, bet ir į konkrečią aplinką aplink namą.

Ne visi bendrabučiai Dainavoje vienodi

Dar vienas dalykas, kuris labai dažnai klaidina pirkėjus, yra bendrabučiai.

Žmonės dažnai galvoja, kad visi bendrabučiai yra vienodi ir automatiškai reiškia problemas. Praktikoje taip nėra.

Taip, Dainavoje yra keletas bendrabučių ir bendrabučių tipo namų, kurių reputacija tarp pirkėjų nėra pati geriausia, pavyzdžiui Partizanų g. 3, Partizanų g. 14, Partizanų g. 7, Kovo 11-osios g. 130. Dažniausiai tai susiję ne su pačiu pastatu, o su tuo, kas ten gyvena ir kokia bendruomenė susiformavo per daugelį metų.

Tačiau yra ir kita medalio pusė.

Iš patirties matome, kad kai kurie bendrabučiai šiandien yra prižiūrimi geriau nei dalis įprastų sovietinių daugiabučių. Pavyzdžiui Pramonės pr. V. Krėvės pr.esantys bendrabučiai. Žmonės dažnai nustemba tai išgirdę, bet realybėje namo tipas dar nieko nepasako.

Kaip pavyzdys, Kaune yra bendrabučių, kurių laiptinės tvarkingesnės už dalį standartinių daugiabučių, gyventojai aktyvesni, o pati aplinka prižiūrima geriau.

Todėl vertinant būstą mes visada žiūrime ne į tai, ar namas kažkada buvo bendrabutis, o į tai, kokia situacija yra šiandien.

Gyvenimas Urmo bazėje – turbūt keisčiausia vieta gyventi Dainavoje

Mažai kas žino, bet Urmo miestelio teritorijoje galima nusipirkti objektų, kuriuose žmonės realiai gyvena. Esame pardavę ne vieną tokį būstą ir tai tikrai viena įdomesnių Dainavos nišų.

Pagrindinis privalumas labai paprastas – kaina. Butai prekybos miestelio “Urmas” teritorijoje yra dvigubai pigesni, nei už kelių šimtų metrų esančiuose daugiabučiuose.

Tada dažniausiai žmonės klausia, kur kabliukas.

Kabliukas tas, kad dažnai tai nėra gyvenamosios paskirties būstas. Dažniausiai tai buvusios administracinės ar komercinės patalpos, pritaikytos gyvenimui. Dėl to gali būti sunkiau gauti banko finansavimą, o ateityje ir parduoti tokį objektą ne visada taip paprasta.

Kitas dalykas – aplinka. Reikia suprasti, kad gyvenate ne daugiabučių kvartale, o komercinėje teritorijoje. Vietoje žalių kiemų aplink daugiau angarų, sandėlių ir verslų. Naktį gali važinėti sunkvežimiai, anksti ryte prasideda prekių judėjimas.

Aišku, vieniems žmonėms tai visiškai netrukdo. Dažniausiai ten perka žmonės, kuriems svarbiausia daugiau kvadratų už mažesnę kainą ir gera vieta mieste.

Todėl tokį objektą reikia vertinti ne kaip pigų butą Dainavoje, o kaip atskirą nekilnojamojo turto kategoriją. Jeigu suprantate, ką perkate, tai gali būti visai neblogas variantas. Jeigu tikitės klasikinio daugiabučio gyvenimo, greičiausiai nusivilsite.

Nauja statyba Dainavoje: kodėl pirkėjai pasiruošę mokėti daugiau?

Nors Dainava daugeliui pirmiausia asocijuojasi su sovietiniais daugiabučiais, naujos statybos projektai čia pastaraisiais metais sulaukia vis daugiau dėmesio. Pagrindinė priežastis labai paprasta – pasiūla nedidelė, o norinčių gyventi Dainavoje netrūksta.

Iš patirties matome, kad dažniausiai naują statybą Dainavoje perka ne žmonės iš kitų miestų ar rajonų. Dažniausiai tai vietiniai gyventojai, kurie jau gyvena Dainavoje ir nori pagerinti savo gyvenimo kokybę neišsikeldami iš rajono. Čia lanko mokyklą vaikai, šalia gyvena tėvai, įprasta infrastruktūra ir susiformavęs gyvenimo ritmas, todėl kraustytis į kitą miesto pusę dažnai nesinori.

Dėl ribotos pasiūlos geresni projektai gana greitai sulaukia pirkėjų dėmesio. Ypač gerai vertinamos vietos centrinėje Dainavos dalyje, kur arti pagrindinės gatvės, prekybos centrai, mokyklos ir viešasis transportas. Tokiuose projektuose kaip “Klevų namai” kainos jau seniai peržengė 3 000 Eur už kvadratinį metrą ribą, o geriausi butai parduodami dar prieš pilnai užbaigiant projektą.

Tuo tarpu Partizanų g. pabaigoje naujos statybos pasiūlos yra daugiau, todėl ir kainos išlieka šiek tiek žemesnės. Šiuo metu čia dažniau matome 2 500–2 800 Eur už kvadratinį metrą intervalą butui su daline apdaila.

Pagrindinės problemos gyvenant Dainavoje

Nors Dainava turi daug stiprių pusių, būtų nesąžininga kalbėti tik apie privalumus. Kaip ir kiekvienas didelis miesto rajonas, ji turi savo minusų, apie kuriuos pirkėjai dažniausiai pradeda galvoti jau po įsikraustymo.

Iš patirties matome, kad daugiausia nusiskundimų kartojasi dėl trijų dalykų – automobilių parkavimo, transporto spūsčių ir garso izoliacijos senesniuose daugiabučiuose.

Automobilių parkavimas: problema, kuri tik didės

Jeigu reikėtų išrinkti vieną problemą, kurią paminėtų dauguma Dainavos gyventojų, greičiausiai tai būtų automobilių parkavimas.

Reikia suprasti, kad didžioji rajono dalis buvo projektuojama prieš 40–60 metų. Tais laikais niekas neplanavo, kad beveik kiekviena šeima turės po du automobilius. Kai buvo statomi šie daugiabučiai, penkiasdešimties butų namui užtekdavo kelių stovėjimo vietų. Šiandien situacija visiškai kitokia.

Vakare grįžus namo kai kuriuose kiemuose vietos tenka ieškoti ne vieną minutę, o kai kur automobiliai statomi ant vejų, šaligatvių ar kitose tam nepritaikytose vietose.

Įdomu tai, kad ši problema ateityje greičiausiai tik didės. Pastaraisiais metais matome tendenciją trijų kambarių butus perplanuoti į keturių kambarių, dviejų kambarių butus į trijų kambarių ir t.t. Šeimos gyvena tankiau, gyventojų skaičius išlieka didelis, o automobilių kiekis toliau auga. Todėl šiandien namai, kurie turi uždarus kiemus, pakeliamus užtvarus ar bent aiškiai suformuotas parkavimo zonas, rinkoje vertinami gerokai geriau.

Kamščiai: priklauso nuo to, kur važiuojate

Dar viena tema, kuri reguliariai pasikartoja kalbant apie Dainavą, yra transporto spūstys.

Čia yra vienas niuansas – vieniems žmonėms Dainava atrodo labai patogi, kitiems nepatogi. Viskas priklauso nuo to, kur dirbate.

Pavyzdžiui, jeigu dažnai važinėjate į Vilnių, Muravos sankryžos pusė gali būti net privalumas. Iki automagistralės galima išvažiuoti per kelias minutes ir nereikia kirsti viso miesto.

Tačiau jeigu kasdien tenka važiuoti per šią sankryžą piko metu, nuomonė dažniausiai būna visai kitokia. Tai viena apkraučiausių vietų šioje Kauno dalyje, todėl rytiniai ir vakariniai kamščiai čia nieko nestebina.

Panaši situacija ir važiuojant link miesto centro pagrindinėmis arterijomis. Kasdieniams važinėjimams tai nėra tragedija, tačiau žmogui, kuris persikelia iš mažesnio miesto ar rajono, prie to reikia priprasti.

Garso izoliacija: problema, apie kurią skelbimuose nerašoma

Trečia problema, kurią dažniausiai pastebi naujakuriai, yra garso izoliacija.

Čia kalbame ne apie Dainavą kaip rajoną, o apie didelę dalį senesnių blokinių daugiabučių.

Jeigu žmogus visą gyvenimą gyveno individualiame name, persikraustęs į dalį sovietinių daugiabučių skirtumą pajus labai greitai. Kaimynų žingsniai, baldų stumdymas, garsesnė muzika ar net pokalbiai kartais girdisi geriau, nei norėtųsi.

Aišku, situacija labai priklauso nuo konkretaus namo ir konkrečių kaimynų. Tačiau tai viena iš tų problemų, kurios retai matomos nuotraukose ar skelbimuuose, bet gana dažnai aptariamos jau po įsikraustymo.

Todėl jeigu garso izoliacija jums labai svarbi, dažniausiai rekomenduojame rinktis mūrinius daugiabučius, naujesnės statybos projektus arba įsirenginėjant būstą numatyti papildomą garso izoliaciją su akustinėmis plokštėmis arba vata.

Šios problemos egzistuoja, jos nėra unikalios Dainavai. Su panašiais iššūkiais susiduria beveik visi didieji Kauno miegamieji rajonai. Skirtumas tas, kad Dainavoje šiuos minusus dažnai atsveria labai stipri infrastruktūra, geras susisiekimas ir didelis paslaugų pasirinkimas, todėl rajonas išlieka vienu populiariausių Kaune jau ne vieną dešimtmetį.

Kaip keičiasi Dainava: pirmi aukštai virsta komercija, o gamyklos – loftais

Jeigu prieš dvidešimt metų kas nors būtų pasakęs, kad dalis Dainavos gamyklų taps gyvenamaisiais projektais, o buvę butai virs kirpyklomis, odontologijos kabinetais ar grožio salonais, daugelis tikriausiai būtų nusijuokę. Šiandien tai vyksta praktiškai visame rajone.

Dainava buvo projektuojama visai kitokiam miestui. Sovietmečiu dauguma žmonių dirbdavo šalia esančiose gamyklose, apsipirkdavo valstybinėse parduotuvėse, o įvairių paslaugų poreikis buvo gerokai mažesnis nei dabar. Šiandien situacija visiškai kitokia. Gyventojų poreikiai pasikeitė, todėl keičiasi ir pats rajonas.

Vieną ryškiausių pokyčių matome pirmuose daugiabučių aukštuose. Geresnėse vietose prie pagrindinių gatvių komercinių patalpų poreikis yra toks didelis, kad dalis pirmo aukšto butų per daugelį metų buvo perdaryti į komercines patalpas. Ypač tai matoma prie Savanorių prospekto, Partizanų gatvės, Taikos prospekto ir kitų intensyvesnių gatvių.

Priežastis paprasta – verslui svarbus matomumas. Kirpykla, odontologijos klinika, grožio salonas ar draudimo biuras daug mieliau dirba pirmame aukšte su atskiru įėjimu nei pasislėpęs kažkur biurų pastato trečiame aukšte.

Dar įdomesnis procesas vyksta buvusiose pramoninėse teritorijose. Iš patirties matome, kad dalis senų gamyklų ir administracinių pastatų po truputį praranda savo pirminę paskirtį. Tai gana natūralu. Šiandien gamykloms reikia mažiau administracinių darbuotojų, daug žmonių dirba nuotoliu, o naujos gamybos įmonės dažniau renkasi modernesnes teritorijas miesto pakraščiuose arba Laisvąsias ekonomines zonas.

Todėl atsiranda vis daugiau projektų, kuriuose buvusios gamyklos ar administraciniai pastatai pritaikomi gyvenimui. Vienas iš pavyzdžių yra Savanorių pr. 270 teritorija, kuri prieš daugelį metų buvo siejama visai ne su gyvenamaisiais būstais. Panašią tendenciją matome ir tokiuose projektuose kaip Mituvos loftai, kur pirkėjai ieško ne tradicinio buto, o šiek tiek kitokios gyvenamosios aplinkos.

Įdomu tai, kad loftų pirkėjas dažniausiai skiriasi nuo klasikinio Dainavos pirkėjo. Loftais dažniau domisi jaunesni pirkėjai, investuotojai arba žmonės, kuriems patinka nestandartinės erdvės. Aukštos lubos, dideli langai ir industrinė architektūra turi savo auditoriją.

Ar ši tendencija tęsis ateityje? Mūsų nuomone – taip. Dainava yra vienas tankiausiai užstatytų Kauno rajonų, todėl didelių laisvų teritorijų naujiems projektams lieka vis mažiau. Dėl šios priežasties vis daugiau plėtros ateityje greičiausiai matysime ne naujuose sklypuose, o būtent konversijose – kai seni pastatai gauna naują gyvenimą ir naują paskirtį. Būtent todėl Dainava šiandien yra visai kitoks rajonas nei buvo prieš dvidešimt metų, o po dar dešimties metų greičiausiai bus pasikeitusi dar labiau.

Kodėl Dainavoje du iš pažiūros vienodi namai gali būti vertinami visiškai skirtingai?

Viena įdomiausių Dainavos ypatybių, apie kurią mažai kas kalba, yra ta, kad dalis daugiabučių buvo statomi konkrečių profesijų darbuotojams. Sovietmečiu tai buvo gana įprasta praktika – vieni namai buvo skiriami policijos darbuotojams, kiti medikams, gamyklų specialistams ar kitų valstybinių įstaigų darbuotojams.

Aišku, šiandien didžioji dalis pirminių gyventojų jau pasikeitę, tačiau kai kuriuose namuose jų įtaka vis dar jaučiasi. Per daugelį metų susiformavo skirtingos bendruomenės, skirtingos namų reputacijos ir net skirtingas pirkėjų požiūris į tuos pačius adresus.

Kaip pavyzdys, Dainavoje yra keletas namų, kuriuos pirkėjai labai dažnai supranta neteisingai. Tai Taikos pr. 39, 41 ir 43 bei Partizanų g. 20. Iš pirmo žvilgsnio jie daugeliui primena bendrabučius – ilgi koridoriai, nedideli butai, neįprastas išplanavimas. Todėl per apžiūras dažnai tenka išgirsti klausimą:

„Čia bendrabutis?“

Iš tikrųjų ne.

Tai visada buvo atskiri butai su atskirais savininkais. Dauguma jų yra maždaug 21–29 kvadratinių metrų ploto, vienoje pusėje su balkonais, kitoje be balkonų. Niekada nebuvo bendrų virtuvių ar bendrų sanitarinių mazgų, kaip klasikiniuose bendrabučiuose.

Tačiau reputacija nekilnojamojo turto rinkoje gyvena savo gyvenimą. Kadangi dalis žmonių šiuos namus painioja su bendrabučiais, kainos čia dažnai būna mažesnės nei aplinkiniuose daugiabučiuose. Kartais užtenka pereiti gatvę ir analogiško ploto butas jau kainuoja keliais šimtais eurų už kvadratinį metrą daugiau.

Dar įdomiau tai, kad Dainavoje galima pamatyti reiškinį, kurio daugelis pirkėjų net nepastebi. Vieni namai atrodo tvarkingesni ne dėl renovacijos ar geresnės statybos kokybės, o tiesiog dėl to, kad per dešimtmečius juose susiformavo stipresnė bendruomenė. Yra namų, kuriuose dalis gyventojų gyvena nuo pat pastatymo laikų, pažįsta vieni kitus, aktyviau rūpinasi aplinka ir bendromis erdvėmis. Kitur gyventojų kaita buvo daug didesnė, todėl ir namo priežiūra dažnai atrodo visai kitaip.

Būtent todėl vertinant būstą Dainavoje nepakanka pasižiūrėti į gatvės pavadinimą ar namo statybos metus. Kartais du namai, pastatyti tais pačiais metais ir stovintys vienas šalia kito, rinkoje gali būti vertinami visiškai skirtingai. Viename butas parduodamas per kelias savaites, kitame gali stovėti kelis mėnesius. Ir dažniausiai priežastis būna ne pats butas, o dalykai, kurių nepamatysi nei Registrų centre, nei skelbimo nuotraukose.

Renovacija: klausimas, kurį Dainavoje anksčiau ar vėliau užduoda kiekvienas pirkėjas

Kadangi didžioji Dainavos dalis buvo statoma nuo šeštojo iki devintojo dešimtmečio, renovacijos tema čia atsiranda praktiškai kiekvienos apžiūros metu. Net jeigu žmogus pradžioje apie tai negalvoja, anksčiau ar vėliau klausimas vis tiek nuskamba.

Dažniausiai jis skamba labai paprastai:

„O kaip su šitu namu po dešimties ar dvidešimties metų?“

Ir tai visiškai normalus klausimas.

Didelė dalis Dainavos daugiabučių šiandien jau yra perkopę 40, 50 ar net 60 metų amžių. Todėl natūralu, kad pirkėjai pradeda galvoti ne tik apie butą, bet ir apie patį pastatą. Vien virtuvės ar vonios remontas čia jau nebe svarbiausias klausimas.

Iš patirties matome, kad būtent dėl šios priežasties renovuoti namai Dainavoje dažniausiai parduodami greičiau ir brangiau. Pirkėjai perka ne tik gražesnį fasadą ar mažesnes šildymo sąskaitas. Jie perka ramybę.

Žmogus supranta, kad atnaujintas stogas, sutvarkytos tarpblokinės siūlės, pakeisti vamzdynai, balkonai ir šildymo sistema reiškia mažiau netikėtumų ateityje.

Ypač daug klausimų kyla dėl vadinamųjų “Chruščiovkių”. Tai vieni seniausių Dainavos namų, todėl natūralu, kad dalis pirkėjų svarsto, ar verta investuoti į tokį būstą. Mūsų nuomonė šiuo klausimu gana paprasta – jeigu yra galimybė rinktis tarp renovuoto ir nerenovuoto namo, dažniausiai rekomenduojame renovuotą.

Aišku, kiekvieną namą reikia vertinti individualiai. Dainavoje galima rasti ir puikiai prižiūrimų nerenovuotų namų, ir tokių, kuriems renovacija jau seniai reikalinga. Tačiau jeigu reikėtų išskirti vieną dalyką, kuris per pastaruosius metus labiausiai pakeitė pirkėjų požiūrį, tai būtų būtent renovacija. Prieš dešimt metų daugelis į ją žiūrėjo kaip į papildomas išlaidas. Šiandien dauguma ją vertina kaip vieną didžiausių namo privalumų.

Ar verta pirkti būstą Dainavoje?

Nepaisant visų niuansų, apie kuriuos kalbėjome šiame straipsnyje, Dainava jau ne vieną dešimtmetį išlieka vienu populiariausių Kauno rajonų. Ir tam yra labai paprasta priežastis – čia patogu gyventi.

Daugelyje miesto dalių tenka rinktis tarp geros vietos ir prieinamos kainos, tarp žalumos ir infrastruktūros, tarp susisiekimo ir ramybės. Dainava dažnai sugeba pasiūlyti gana gerą šių dalykų balansą. Čia yra mokyklos, darželiai, parduotuvės, gydymo įstaigos, sporto klubai, parkai ir viešasis transportas. Daugumą kasdienių reikalų galima susitvarkyti neišvažiuojant iš rajono.

Per daugelį metų matėme ne vieną klientą, kuris pardavė būstą Dainavoje ir išsikėlė kitur. Tačiau lygiai taip pat matėme daug žmonių, kurie po kelių metų vėl grįžo. Dažniausiai dėl tos pačios priežasties – pripratus prie tokio infrastruktūros kiekio ir patogumo, rasti panašų balansą kitur nėra taip paprasta.

Aišku, kaip ir visur, čia yra geresnių ir silpnesnių vietų, brangesnių ir pigesnių namų, modernesnių ir senesnių kvartalų. Tačiau būtent tai ir daro Dainavą įdomią. Viename rajone galima rasti tiek pirmą būstą perkančiam studentui, tiek šeimai su vaikais, tiek žmogui, ieškančiam investicinio objekto nuomai.

Todėl jeigu svarstote apie būstą Dainavoje, svarbiausia ne klausimas „ar verta“, o klausimas „kurioje Dainavos dalyje verta“. Būtent nuo to dažniausiai ir prasideda sėkmingas sandoris.

Jeigu planuojate parduoti būstą Dainavoje arba norite sužinoti jo realią rinkos vertę, REALL komanda gali padėti įvertinti ne tik patį objektą, bet ir visus vietos niuansus, kurie dažnai lemia galutinę pardavimo kainą.

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt