Ar verta pirkti butą renovuotame name Kaune? Kur renovacija labiausiai atsiperka

Renovuotas daugiabutis Kaune pirkėjui dažnai atrodo kaip saugesnis pasirinkimas už tokio paties amžiaus nerenovuotą namą. Sutvarkytas fasadas, tvarkingesnė aplinka ir mažiau klausimų dėl bendros pastato būklės natūraliai kelia pasitikėjimą.

Tačiau vien įrašo „namas renovuotas“ skelbime neužtenka, kad butą būtų galima vadinti geru pirkiniu.

REALL praktikoje renovaciją vertiname kartu su trimis kitais dalykais: mikrolokacija, konkretaus namo kokybe ir galutine buto kaina.

Geroje Kauno vietoje renovacija gali išspręsti vieną pagrindinių senos statybos būsto trūkumų – paties pastato būklę. Tokiu atveju pirkėjas gauna jau susiformavusią miesto infrastruktūrą, gerą lokaciją ir namą, kurio dalis svarbiausių problemų jau sutvarkyta.

Tačiau silpnesnėje vietoje atlikta renovacija nepakeičia adreso. Ji neišsprendžia intensyvios gatvės triukšmo, parkavimo trūkumo, nepatogios mikrolokacijos ar ribotos būsimos pirkėjų auditorijos.

Todėl renovacija vertingiausia ne ten, kur ji tiesiog padaro namą gražesnį.

Renovacija vertingiausia tada, kai ji sutvarko geros vietos senos statybos namo silpniausią dalį.

Būtent per šią logiką ir verta vertinti renovuotus daugiabučius skirtinguose Kauno rajonuose.

Plačiau apie bendrą senesnio būsto pasirinkimo logiką rašėme REALL straipsnyje „Kur Kaune geriausia pirkti senos statybos butą?“.

Ką iš tikrųjų reiškia „renovuotas namas“?

Dažna pirkėjų klaida – perskaityti skelbime žodį „renovuotas“ ir tuo užbaigti namo techninės būklės vertinimą.

Renovacijos apimtis gali skirtis.

Todėl prieš perkant svarbu išsiaiškinti ne vien faktą, kad darbai vyko, o kas konkrečiai buvo atlikta.

Vertėtų pasitikrinti, ar buvo tvarkytas fasadas, stogas, šildymo sistema, bendri vamzdynai ir kitos inžinerinės sistemos. Jeigu skelbime akcentuojamos sutvarkytos laiptinės, balkonai ar kitos bendros erdvės, reikia suprasti, ar jos buvo renovacijos projekto dalis, ar atnaujintos atskirai.

Tai nereiškia, kad kiekvieno renovuoto namo darbų sąraše turi būti visi šie punktai.

Būtent todėl pirkėjas turi žiūrėti į konkretaus namo dokumentus, o ne remtis bendru įspūdžiu.

Kitas svarbus dalykas – kas liko nepadaryta.

Jeigu fasadas atrodo naujai, tačiau kitos bendros sistemos yra senos, tai pirkėjui svarbi informacija. Renovacija neturėtų sukurti klaidingo jausmo, kad visas pastatas nuo to momento tapo naujas.

Tai vis dar senos statybos namas, tik su atliktais konkrečiais atnaujinimais.

Iš praktikos matome, kad stipriausias renovacijos efektas atsiranda tada, kai ji ne tik pagerina pastato išvaizdą, bet ir sumažina pirkėjo neapibrėžtumą dėl to, kokių bendrų investicijų gali reikėti ateityje.

Kur Kaune renovuotas namas turi daugiausia prasmės?

Renovacijos vertė skirtinguose Kauno rajonuose nėra vienoda.

Vienur renovuotas namas aiškiai išsiskiria iš aplinkinio būsto fondo. Kitur pati lokacija jau tokia stipri, kad net tvarkingas nerenovuotas namas turi didelę paklausą.

Todėl nėra vienos formulės, pagal kurią būtų galima pasakyti, kiek renovacija „prideda“ prie buto vertės.

Šančiai – kai renovacija sustiprina jau gerą lokaciją

Šančiai yra vienas aiškiausių pavyzdžių, kur senas, bet sutvarkytas mūrinis daugiabutis gali būti labai stiprus produktas.

A. Juozapavičiaus prospekte yra nemažai mūrinių daugiabučių, dalis jų renovuoti. Pirkėjui tai leidžia gauti vieną svarbiausių Šančių privalumų – artumą centrui – ir kartu išvengti dalies klausimų, kurie kyla perkant būstą apleistame senesniame name.

Kranto alėjos kryptis taip pat yra viena stipresnių rajono vietų.

Plačiau apie labai skirtingus Šančių būsto segmentus esame rašę Šančių NT rinkos analizėje.

Svarbu suprasti, kad renovacija nepanaikina visų konkretaus objekto minusų.

Jeigu butas yra A. Juozapavičiaus prospekte, pirkėjui vis tiek aktuali jo orientacija ir gatvės triukšmas. Namo renovacija negali pakeisti to, į kurią pusę atsiveria langai.

Lygiai taip pat Kareivinių segmentas turi būti vertinamas atskirai. Jo kainodarą lemia ne vien rajonas ar pastato būklė, bet ir specifinis architektūrinis produktas.

Mūsų požiūriu, Šančiuose renovuotas mūrinis namas geroje mikrolokacijoje gali būti labai racionalus variantas. Pirkėjas gauna senesnei statybai būdingą gerą vietą mieste, tačiau dalis paties pastato trūkumų jau būna sumažinta.

Vilijampolė – kur renovuotas namas ypač aiškiai išsiskiria

Vilijampolėje renovacijos reikšmė gali būti dar ryškesnė.

Rajone daug senesnių daugiabučių, tarp jų ir nerenovuotų bei prasčiau prižiūrimų namų. Todėl sutvarkytas namas čia gali labai aiškiai atsiskirti nuo aplinkinio fondo.

Tai ypač svarbu geresnėse mikrolokacijose.

Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptys šiandien vertinamos kitaip nei dalis senosios Vilijampolės.

Plačiau šiuos skirtumus analizuojame Vilijampolės NT rinkos apžvalgoje.

Jeigu žmogus randa senos statybos butą sutvarkytame ar renovuotame name geroje Vilijampolės vietoje, kombinacija gali būti labai įdomi: santykinis artumas centrui, pasikeitęs rajono vertinimas ir namas, kuris nebėra silpniausia objekto dalis.

Tačiau čia būtina išlaikyti ribą.

Renovuotas namas silpnesnėje Vilijampolės dalyje savaime netampa premium produktu.

Renovacija negali perkelti pastato prie Kauno pilies.

Ji negali pakeisti aplinkinės statybos, gatvės, kaimynystės ar konkrečios būsto paklausos.

Vilijampolėje renovacija gali turėti daug vertės būtent todėl, kad skirtumas tarp tvarkingo ir netvarkingo būsto fondo ryškus. Tačiau kartu čia viena pavojingiausių vietų permokėti vien už gražiau atrodantį fasadą neįvertinus visos mikrolokacijos.

Dainava – kur renovacijos kainos premiją lengviau patikrinti

Dainavoje situacija kitokia.

Senos statybos pasiūla didelė. Yra įvairių namų, skirtingų būklių ir daug tarpusavyje palyginamų butų.

Pirkėjui tai didelis pranašumas.

Jeigu renovuoto namo buto pardavėjas prašo gerokai daugiau, galima gana lengvai pasižiūrėti, kokių alternatyvų tuo metu yra nerenovuotuose ar kitaip sutvarkytuose namuose.

Plačiau apie rajono skirtumus esame rašę Dainavos NT rinkos analizėje.

Stipresnėmis vietomis laikome Taikos prospekto dalį iki Telekomo žiedo ir Kovo 11-osios gatvės dalį arčiau Gričiupio.

Jeigu tokioje vietoje pirkėjas randa gerai renovuotą namą ir racionaliai įkainotą butą, tai gali būti labai konkurencingas produktas.

Dainava turi stiprią infrastruktūrą ir platų pirkėjų ratą, todėl būsimam pardavimui toks objektas taip pat gali būti patrauklus.

Tačiau renovacija neišsprendžia visko.

Parkavimo problema kai kuriuose Dainavos kiemuose lieka nepriklausomai nuo to, ar namas apšiltintas ir jo fasadas sutvarkytas.

Tai geras pavyzdys, kodėl renovuoto namo negalima vertinti izoliuotai nuo aplinkos.

Šilainiai – geras kompromisas šeimai

Šilainiuose renovuotas daugiabutis gali būti ypač įdomus šeimai.

Rajone daug didesnių 3–4 kambarių senos statybos butų ir stipri kasdienė infrastruktūra.

Šeimai tai reiškia galimybę už savo biudžetą gauti daugiau ploto nei dalyje naujos statybos projektų, tačiau kartu gyventi sutvarkytame senesniame name.

REALL praktikoje matome ir žmonių, kurie, pagyvenę Giraitėje, Vijūkuose ar Užliedžiuose, iš naujo pradeda vertinti miesto infrastruktūros patogumą.

Atsiradus vaikų mokykloms, būreliams ir daugiau kasdienių maršrutų, atstumas ir infrastruktūra pradeda turėti didesnę praktinę vertę.

Tokiam pirkėjui renovuotas didesnis butas Šilainiuose konkuruoja ne tik su nerenovuotu butu kitame name.

Jis gali konkuruoti ir su mažesniu naujesniu būstu arba priemiesčiu.

Tačiau vėl reikia vertinti kiemą ir parkavimą. Renovacija negali padidinti seno kvartalo teritorijos.

Eiguliai – geras produktas, bet kainą reikia tikrinti ypač griežtai

Eiguliai turi stiprią infrastruktūrą, Kleboniškio miško artumą ir patogią padėtį žmonėms, kurių maršrutai eina šiaurine Kauno dalimi, LEZ ar Karmėlavos kryptimi.

Ašigalio gatvė yra viena stipriau vertinamų vietų.

Renovuotas daugiabutis čia gali būti labai patrauklus.

Tačiau Eigulių kainos jau ir taip gana aukštos, todėl svarbiausias klausimas tampa ne „ar namas renovuotas?“, o „kiek už tą renovaciją prašoma primokėti?“

Jeigu galutinė buto kaina pradeda priartėti prie kito segmento būsto, pirkėjas turėtų plėsti palyginimą.

Galbūt už tą pačią sumą galima rasti geresnę mikrolokaciją kitame rajone.

Galbūt mažesnį, bet naujesnį būstą.

Galbūt stipresnį namą vietoje, kur parkavimas ir kasdienis susisiekimas konkrečiam žmogui patogesni.

Renovacija yra privalumas. Ji nėra priežastis išjungti kainų palyginimą.

Gričiupis – kodėl mikrolokacija kartais svarbesnė už renovaciją

Gričiupis yra svarbus kaip priešingas pavyzdys.

Rajonas nedidelis, pasiūla ribota, daug mūrinių daugiabučių, o Pašilės gatvės kryptis turi stiprią pirkėjų paklausą.

Prie to prisideda KTU, artumas Žaliakalniui ir centrinei miesto daliai.

Plačiau apie rajoną rašėme Gričiupio NT rinkos analizėje.

Tokioje vietoje tvarkingas, tačiau nerenovuotas mūrinis namas gali būti racionalesnis pasirinkimas už renovuotą daugiabutį silpnesnėje miesto dalyje.

Kodėl?

Nes renovaciją teoriškai galima atlikti ateityje.

Lokacijos perkelti negalima.

Žinoma, tai nereiškia, kad pirkėjas turėtų mokėti už pažadą, jog nerenovuotas namas kada nors tikrai bus renovuotas. Tokios garantijos nėra.

Tačiau vertinant du konkrečius objektus mikrolokacijos skirtumo negalima ignoruoti vien todėl, kad vieno fasadas naujesnis.

Panemunė ir Palemonas – ta pati renovacija, visiškai kitokia logika

Panemunėje pirmiausia svarbi konkreti vieta.

Smetonos alėjos pusė, Nemuno ir miško artumas bei ribota pasiūla turi didelę reikšmę būsto vertei.

Renovacija tokioje vietoje būtų aiškus pliusas.

Tačiau renovuotas namas Plento gatvėje ar silpnesnėje Panemunės mikrolokacijoje automatiškai netampa lygiaverčiu būstui stipriausioje rajono dalyje.

Palemone logika kitokia.

Čia renovuotas ar tiesiog gerai prižiūrimas mūrinis namas gali būti racionalus pasirinkimas taupančiam pirkėjui.

Tačiau reikia saugotis galutinės kainos.

Jeigu už renovaciją ir labai brangiai suremontuotą butą prašoma tiek, kad pirkėjas už tą pačią sumą jau pradeda rasti alternatyvų Dainavoje ar Eiguliuose, Palemono kainos pranašumas pradeda nykti.

Kada už renovuotą namą verta mokėti daugiau?

Pirmiausia tada, kai pati mikrolokacija jau yra verta dėmesio.

Šančiuose tai galėtų būti geras mūrinis daugiabutis stiprioje rajono dalyje.

Vilijampolėje – renovuotas namas ten, kur vietos potencialas ir artumas centrui jau suteikia papildomos vertės.

Dainavoje – stiprioje mikrolokacijoje esantis objektas, kurį galima tiesiogiai palyginti su daugybe kitų alternatyvų.

Kitas kriterijus – ar prieš renovaciją būtent namo būklė buvo pagrindinė produkto silpnybė.

Jeigu vieta gera, išplanavimas tinkamas, tačiau namas buvo akivaizdžiai pasenęs, kokybiškai atlikta renovacija gali smarkiai pagerinti visą pasiūlymą.

Taip pat svarbu, ar atlikti darbai realiai sumažina būsimų bendrų investicijų neapibrėžtumą.

Dar vienas argumentas – planuojamas gyvenimo laikotarpis.

Jeigu žmogus perka būstą ilgam, jam gali būti svarbiau turėti sutvarkytą namą šiandien, o ne kelerius metus laukti galimų bendrijos sprendimų ir būsimų darbų.

Ir galiausiai – likvidumas.

Tvarkingame renovuotame name esantis standartinis butas geroje vietoje paprastai yra lengviau suprantamas platesniam pirkėjų ratui.

Tačiau visais atvejais kainos skirtumas turi būti racionalus.

Kada už renovaciją jau permokate?

Renovacija turi vertę, bet ta vertė nėra beribė.

Dažna pardavėjų klaida – bandyti į buto kainą perkelti visą įsivaizduojamą renovacijos vertę ir dar pridėti papildomą premiją vien už tai, kad namas atrodo naujesnis.

Pirkėjas turėtų pasižiūrėti, kur atsiduria galutinė kaina.

Jeigu renovuotas butas silpnesnėje vietoje jau kainuoja panašiai kaip būstas geresnėje mikrolokacijoje, verta sustoti ir palyginti iš naujo.

Jeigu kaina pradeda konkuruoti su naujesnės statybos segmentu, taip pat reikia vertinti visą produktą, o ne tik pastato fasadą.

Svarbu ir paties buto būklė.

Renovuotas namas, kurio butui vis tiek reikia kapitalinio remonto, gali būti geras pirkinys, tačiau pirkėjas turi skaičiuoti bendrą galutinę investiciją.

Ir dar kartą – renovacija neišsprendžia parkavimo, triukšmo ar silpnos mikrolokacijos.

Renovacija sutvarko namą. Ji nepakeičia adreso.

Renovacija ar geresnė vieta – ką rinktis?

Tai vienas sudėtingiausių klausimų, nes universalaus atsakymo nėra.

Tarkime, vienas pasirinkimas yra tvarkingas butas nerenovuotame mūriniame name Gričiupyje.

Kitas – renovuotame name silpnesnėje Kauno vietoje.

Kurį rinktis?

Pirmiausia žiūrėtume į kainų skirtumą.

Tada – kiek laiko planuojama gyventi.

Trečia – kokia konkretaus namo būklė šiandien.

Ketvirta – kiek plati būsimo pardavimo auditorija.

Nerenovuotas nėra tas pats, kas apleistas.

Prižiūrėtas mūrinis namas geroje vietoje gali būti labai stiprus turtas net ir neturėdamas pilnos renovacijos.

Kita vertus, negalima pirkti vien tikintis, kad „namą vis tiek kada nors renovuos“. Renovacija nėra automatinė, o jos terminų vienas buto savininkas nekontroliuoja.

Todėl reikia vertinti tai, kas egzistuoja šiandien.

Iš praktikos matome, kad pirkėjai kartais pernelyg sureikšmina vieną kriterijų. Žmogus nusprendžia, kad pirks tik renovuotame name, ir dėl to atmeta gerą butą stiprioje vietoje, nors alternatyvus renovuotas namas yra silpnesnėje mikrolokacijoje.

Tokiu atveju verta grįžti prie viso produkto.

Kurį būstą bus patogiau pasiekti?

Kuri vieta turi platesnę paklausą?

Kuris namas realiai prižiūrimas?

Kiek kainuoja abu variantai?

Kokių problemų turi kiekvienas iš jų?

Ir ką bus lengviau parduoti, jeigu gyvenimo planai po kelerių metų pasikeis?

Lokacijos svoris išlieka labai didelis.

Renovacija gali pakeisti namą. Ji negali pakeisti jo vietos.

Renovacijos paskola – kodėl ją reikia įvertinti kartu su buto kaina?

Pirkėjui skelbimo kaina nėra vienintelis skaičius, kurį reikia žinoti.

Renovuotame name gali būti likusių finansinių įsipareigojimų, susijusių su atliktais darbais.

Todėl prieš priimant sprendimą reikia išsiaiškinti konkretaus buto situaciją.

Ar yra likęs įsipareigojimas?

Koks jo likutis?

Kokios konkrečios sąlygos taikomos?

Visa tai reikia tikrinti pagal konkretaus namo ir buto dokumentus.

Svarbiausia pirkėjui matyti bendrą finansinį vaizdą.

Jeigu du butai skelbimuose kainuoja panašiai, tačiau viename lieka papildomų įsipareigojimų, jie nėra visiškai vienodos finansinės alternatyvos.

Tai nereiškia, kad buto su likusiu renovacijos įsipareigojimu pirkti neverta.

Tai reiškia tik tiek, kad jį reikia vertinti sąmoningai ir skaičiuoti visą paketą, o ne vien skelbime matomą kainą.

Dažna klaida – renovacijos paskolą pastebėti tik tada, kai sprendimas dėl būsto jau beveik priimtas.

Geriau šį klausimą išsiaiškinti anksčiau ir kartu įvertinti, ar bendra objekto kaina vis dar racionali.

Ar renovuotas namas lengviau parduodamas?

Dažnu atveju renovuotas namas padidina potencialių pirkėjų ratą.

Žmogui mažiau klausimų kelia pats pastatas.

Tvarkingas fasadas, atnaujintos bendros sistemos – jeigu jos buvo renovacijos dalis – ir prižiūrėta aplinka padeda būstą lengviau suprasti.

Pirkėjui taip pat paprasčiau įsivaizduoti, už ką jis moka daugiau.

Tačiau būtų neteisinga sakyti, kad renovuoto namo butas visada parduodamas lengvai.

Likvidumą vis dar lemia kaina.

Rajonas.

Konkreti mikrolokacija.

Aukštas.

Išplanavimas.

Parkavimo situacija.

Paties buto būklė.

Ir tai, kokių alternatyvų tuo metu turi pirkėjas.

Renovacija pašalina dalį prieštaravimų, tačiau ne visus.

Pavyzdžiui, renovuotas namas A. Juozapavičiaus prospekte vis tiek turės konkrečią padėtį gatvės atžvilgiu.

Renovuotame Dainavos name kiemas gali likti perpildytas automobiliais.

Renovuotas namas Vilijampolėje gali būti tvarkingas, tačiau jeigu konkreti jo vieta pirkėjams nepatraukli, vien renovacijos faktas didelio pirkėjų rato nesukurs.

Todėl renovacija yra svarbus likvidumo argumentas, bet ne jo garantija.

Ar verta renovuotame name pirkti butą remontui?

Kartais tai gali būti vienas racionaliausių variantų.

Pirkėjas gauna jau sutvarkytą namą, tačiau patį butą gali įsirengti pagal savo poreikius.

Jam nereikia mokėti visos premijos už kito žmogaus pasirinktą virtuvę, grindis, plyteles ar vonios kambarį, kuriuos galbūt vis tiek norėtų keisti.

Toks variantas gali būti ypač įdomus Dainavoje, Vilijampolėje ar Šilainiuose, kur senos statybos būsto pasirinkimas platesnis.

Iš praktikos matome, kad pirkėjai kartais pernelyg bijo remontuotino buto, nors būtent namo pakeisti jie negalės.

Jeigu pasirinkimas yra tarp gražiai suremontuoto buto prastesniame name ir remontuotino buto gerai sutvarkytame name, antrą variantą bent jau verta rimtai paskaičiuoti.

Svarbiausia – neperremontuoti objekto pagal jo rinkos segmentą

Reikia sudėti buto pirkimo kainą ir planuojamą remonto biudžetą.

Tada pasižiūrėti, kokia būtų visa galutinė investicija.

Svarbiausias klausimas – ar už tokią bendrą sumą vis dar perkate racionalų produktą tame rajone?

Jeigu po remonto galutinė investicija gerokai viršys tai, ką pirkėjai pasirengę mokėti už panašų būstą konkrečioje vietoje, vien faktas, kad namas renovuotas, problemos neišspręs.

Tai ypač aktualu Palemone ar kitose ekonomiškesnėse vietose, kur labai brangus individualus įrengimas gali pakelti galutinę objekto kainą iki stipresnių rajonų lygio.

Panaši logika galioja ir Vilijampolėje.

Jeigu perkate remontuotiną butą geroje vietoje ir renovuotame name, galite turėti įdomų produktą. Tačiau remonto biudžetas vis tiek turi atitikti būsimą objekto rinkos segmentą.

Ką tikrinti prieš perkant butą renovuotame name?

Pirmiausia paprašykite informacijos apie renovacijos apimtį.

Neužtenka išgirsti, kad „namas renovuotas“.

Reikia suprasti, kada darbai atlikti ir kas konkrečiai buvo atnaujinta.

Kas buvo renovuota?

Pasidomėkite fasadu, stogu, šildymo sistema ir bendromis inžinerinėmis sistemomis.

Jeigu buvo tvarkyti balkonai, laiptinės ar kitos bendros erdvės, verta suprasti ir jų būklę šiandien.

Ar yra likusių finansinių įsipareigojimų?

Patikrinkite, ar yra likusi renovacijos paskola ar kiti su renovacija susiję mokėjimai.

Konkrečius skaičius ir sąlygas reikia vertinti pagal dokumentus.

Kokia namo būklė šiandien?

Faktas, kad renovacija buvo atlikta, nereiškia, kad namo būklės nebereikia vertinti.

Darbai galėjo būti atlikti skirtingu metu ir skirtinga apimtimi.

Svarbu matyti dabartinę situaciją.

Stogas ir paskutinis aukštas

Jeigu butas paskutiniame aukšte, stogo klausimas išlieka aktualus ir renovuotame name.

Reikia žinoti, ar jis buvo renovacijos dalis ir kokia jo būklė šiandien.

Balkonai

Jeigu butas turi balkoną, įvertinkite jo būklę ir tai, kokie darbai buvo atlikti.

Rūsys

Jeigu kartu perkamas rūsys, apžiūrėkite ir jį.

Renovacija automatiškai nereiškia, kad visos rūsio problemos išnyko.

Laiptinė ir bendros erdvės

Jos daug pasako apie tai, kaip namas prižiūrimas po renovacijos.

Administratorius arba bendrija

Pasidomėkite, kas administruoja namą ir kokie darbai planuojami toliau.

Renovacija nereiškia, kad pastatui daugiau niekada nereikės priežiūros.

Parkavimas

Parkavimą vertinkite tada, kai gyventojai iš tikrųjų būna namuose.

Dienos metu tuščias kiemas gali atrodyti puikiai, o darbo dienos vakarą situacija gali būti visiškai kitokia.

Paties buto dokumentai

Renovuotas namas nieko nepasako apie tai, ar pats butas buvo teisėtai perplanuotas.

Jeigu keistas išplanavimas, svarbu įsitikinti, kad faktinė situacija atitinka dokumentus arba pakeitimai tinkamai įforminti.

Renovuotas namas sumažina dalį rizikų.

Jis nepanaikina pareigos normaliai patikrinti perkamą turtą.

Turite butą renovuotame name – kiek renovacija realiai prideda vertės?

Pardavėjui labai norėtųsi paprastos formulės.

Namas renovuotas, vadinasi, prie rajono vidurkio galima pridėti tam tikrą sumą už kvadratinį metrą.

Praktikoje tokios universalios formulės nėra.

Vilijampolėje renovuoto namo butas gali aiškiai išsiskirti todėl, kad aplinkui dar nemažai netvarkingo senesnio fondo.

Gričiupyje situacija kitokia – net geras nerenovuotas mūrinis namas gali turėti stiprią vertę dėl vietos ir ribotos pasiūlos.

Dainavoje renovacijos kainos premiją lengviau patikrinti, nes rinkoje daugiau tarpusavyje palyginamų renovuotų ir nerenovuotų namų.

Vertę taip pat lemia renovacijos apimtis.

Likę finansiniai įsipareigojimai.

Buto aukštas.

Išplanavimas.

Jo paties būklė.

Parkavimas.

Konkreti gatvė.

Ir pirkėjų paklausa būtent tuo metu.

Todėl parduodant butą renovuotame name nereikėtų vertinti turto vien pagal renovacijos faktą.

Dažna pardavėjų klaida – manyti, kad pirkėjas turi kompensuoti viską, kas kada nors buvo investuota į namą ar patį butą.

Pirkėjas moka ne už jūsų išlaidas.

Jis moka už vertę, kurią gauna šiandien.

Renovacijos vertė labiausiai matosi lyginant teisingus analogus

Jeigu parduodate butą renovuotame Dainavos name, racionalu žiūrėti ne tik į kitus renovuotus objektus.

Reikia suprasti, kiek kainuoja panašūs butai nerenovuotuose, tačiau tvarkinguose namuose.

Koks skirtumas?

Ar pirkėjai realiai pasirengę jį mokėti?

Ką dar gauna už tą premiją?

Vilijampolėje reikia žiūrėti ir į konkrečią mikrolokaciją. Renovacijos faktas nepadaro silpnesnės vietos lygiaverte Brastos gatvės ar Kauno pilies krypčiai.

Gričiupyje reikia įvertinti, ar pirkėjas už panašią sumą negali gauti gero nerenovuoto mūrinio namo stipresnėje vietoje.

Todėl renovacijos pridėtinę vertę nustato ne teorinė formulė.

Ją nustato realios pirkėjo alternatyvos.

Išvada

Pirkti butą renovuotame name Kaune tikrai gali būti racionalu.

Kai kuriais atvejais tai viena stipriausių kombinacijų rinkoje: gera miesto vieta, senos statybos būstui būdingas išvystytos infrastruktūros pranašumas ir jau sutvarkytas pats daugiabutis.

Ypač įdomių variantų gali būti Šančiuose, kur renovuotas mūrinis namas leidžia suderinti artumą centrui su geresne pastato būkle.

Vilijampolėje renovacija gali labai aiškiai atskirti gerą namą nuo didelės dalies silpnesnio aplinkinio fondo.

Dainavoje pirkėjas gali lengvai palyginti renovuoto ir nerenovuoto būsto alternatyvas.

Šilainiuose renovuotas didesnis butas gali būti racionalus šeimos kompromisas tarp naujos statybos kainos ir norimo ploto.

Eiguliuose renovuotas namas yra stiprus argumentas, tačiau dėl aukštesnio bendro kainų lygio reikia ypač saugotis permokėjimo.

Gričiupis primena svarbiausią taisyklę: kartais gera mikrolokacija ir tvarkingas mūrinis namas yra vertingesni už patį renovacijos faktą.

Panemunėje renovacijos vertė labai priklauso nuo to, ar perkate stipriąją rajono mikrolokaciją, ar tiesiog adresą su žodžiu „Panemunė“.

Palemone renovuotas namas gali būti racionalus taupančiam pirkėjui, kol galutinė objekto kaina neištrina pagrindinio šio rajono kainos pranašumo.

Todėl renovuoto būsto pirkimą verta vertinti ne pagal principą „renovuotas ar nerenovuotas“.

Daug naudingesni klausimai yra:

Ką konkrečiai renovacija išsprendė?

Kiek už ją prašoma primokėti?

Kokių problemų ji neišsprendė?

Ir ar pats namas stovi vietoje, kurioje norėsite gyventi ir po penkerių ar dešimties metų?

Renovacija gali pakeisti namą.

Ji negali pakeisti jo vietos.

Turite butą renovuotame name Kaune?

Jeigu svarstote parduoti būstą renovuotame daugiabutyje, vien bendros rajono kainos nepakanka nustatyti realiai jo vertei.

REALL komanda vertina konkrečią mikrolokaciją, renovacijos apimtį, renovuotų ir nerenovuotų namų konkurenciją, buto aukštą, išplanavimą, būklę, parkavimą ir tai, kokią premiją už tokį objektą šiandien realiai pasirengę mokėti pirkėjai.

Renovacija gali būti labai stiprus pardavimo argumentas.

Svarbiausia tiksliai suprasti, kiek vertės ji prideda būtent jūsų namui ir jūsų vietai, o ne renovuotiems daugiabučiams apskritai.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus būsto vertinimo, pirkimo, pardavimo, rinkodaros bei derybų klausimais.

Straipsnyje pateiktos įžvalgos paremtos praktine „REALL“ patirtimi vertinant renovuotus ir nerenovuotus daugiabučius skirtinguose Kauno rajonuose. Analizuodami tokį būstą vertiname ne vien renovacijos faktą, bet ir konkrečią mikrolokaciją, atliktų darbų reikšmę, namo būklę, buto savybes, kainodarą, pirkėjų elgseną bei būsimo pardavimo likvidumą.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, renovuotų daugiabučių ir būsto vertės analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: renovuoti daugiabučiai Kaune, senos statybos butai, mikrolokacijos, būsto vertė, kainodara, pirkėjų elgsena ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt