Kur Kaune už tą patį biudžetą galima nusipirkti daugiausia būsto? Rajonų palyginimas

150 000–170 000 eurų biudžetas Kauno būsto rinkoje jau leidžia rinktis, tačiau tas pats biudžetas skirtinguose rajonuose gali reikšti visiškai skirtingą būstą.

Vienoje miesto dalyje už tokią sumą galima ieškoti erdvesnio 3 ar net 4 kambarių buto. Kitoje teks rinktis mažesnį plotą, tačiau gausite stipresnę lokaciją, geriau pirkėjų vertinamą namą ir tikėtina platesnę būsimo pardavimo auditoriją. Dar kitur didesnis butas iš pirmo žvilgsnio atrodys labai patraukliai pagal kainą, tačiau pradėjus gilintis paaiškės, kad reikia vertinti namo būklę, aplinką, parkavimą ar dokumentus.

Todėl klausimas „kur Kaune už savo pinigus gausiu daugiausia?“ nėra vien kvadratinių metrų skaičiavimas.

Iš praktikos matome, kad pirkėjai kartais pernelyg greitai apsidžiaugia radę 10 ar 15 kvadratinių metrų didesnį būstą už tą pačią sumą. Tik pradėjus lyginti visą paketą paaiškėja, kad vienur laukia namo problemos, kitur – prastesnė mikrolokacija, sudėtingas parkavimas ar gerokai siauresnis pirkėjų ratas, jeigu būstą po kelerių metų reikėtų parduoti.

Kita vertus, permokėti vien už rajono pavadinimą taip pat nėra racionalu.

Tas pats 150 000–170 000 eurų biudžetas Palemone, Vilijampolėje, Šilainiuose, Dainavoje, Eiguliuose, Gričiupyje, Šančiuose ar Panemunėje reiškia skirtingus kompromisus.

Svarbiausias klausimas yra ne „kur gausiu daugiausia kvadratų?“, o „ką realiai gaunu už visą savo biudžetą ir ko dėl to atsisakau?“

Kodėl vien kvadratinių metrų neužtenka būstams palyginti?

Du butai gali kainuoti po 160 000 eurų, tačiau būti sunkiai palyginami.

Vienas gali būti 70 kv. m, tačiau senesniame ir prastai prižiūrimame name. Kitas – 55 kv. m, bet renovuotame daugiabutyje, stipresnėje miesto vietoje ir su platesne būsimo pardavimo auditorija.

Vienas gali turėti keturis kambarius, bet reikalauti kapitalinio remonto. Kitas – tris kambarius ir būti visiškai paruoštas gyventi.

Todėl pirkėjo biudžeto nereikėtų tiesiog dalyti iš kvadratinių metrų.

REALL praktikoje lygindami skirtingus Kauno rajonus žiūrime, kiek ploto galima gauti, kokio tipo name yra būstas, kokia konkreti mikrolokacija, kiek reikės investuoti po pirkimo, kaip lengva bus objektą parduoti ateityje ir kokių alternatyvų už tą pačią sumą turi pirkėjas kituose rajonuose.

Būtent paskutinis klausimas dažnai tampa lemiamas.

Pirkėjas turi biudžetą, o ne pareigą pirkti konkrečiame rajone.

Jeigu už 160 000 eurų vienoje miesto dalyje jis gauna papildomą kambarį, o kitoje – geresnę vietą ir stipresnį namą, nėra vieno visiems tinkamo atsakymo, kuris variantas geresnis.

Sprendimas priklauso nuo to, kaip žmogus planuoja gyventi.

Palemonas – kai prioritetas yra daugiau būsto už racionalesnę kainą

Palemonas yra viena iš vietų, kurias verta įtraukti į paiešką, jeigu pagrindinis tikslas – už turimą biudžetą gauti daugiau būsto.

Ypač tai aktualu šeimai, kuriai papildomas kambarys gali būti svarbesnis už prestižiškesnį rajono pavadinimą.

Ką Palemone gaunate už savo biudžetą?

Lyginant su brangesniais Kauno rajonais, Palemone tas pats 150 000–170 000 eurų biudžetas dažniau leidžia ieškoti didesnio ploto arba geresnės būklės būsto.

Tai nereiškia, kad kiekvienas Palemono butas yra pigus ar geras. Rajone yra labai skirtingų objektų.

Tačiau kainos ir gaunamo produkto santykis gali būti patrauklus žmogui, kuriam reikia daugiau gyvenamosios erdvės.

Šeimai tai praktiškas argumentas. Papildomas kambarys darbui iš namų, atskiras kambarys vaikui ar tiesiog didesnė bendra erdvė ilgalaikėje perspektyvoje gali būti svarbiau nei galimybė gyventi brangesniame Kauno rajone.

Palemonas taip pat turi gamtinės aplinkos privalumą – šalia Kauno marios ir miškas. Rajone yra mokykla, darželis ir viešasis transportas.

Iš vietinių gyventojų taip pat ne kartą esame girdėję apie susisiekimo automobiliu privalumą. Žemėlapyje Palemonas daliai pirkėjų atrodo toliau, nei realiai jaučiasi kasdien važiuojant automobiliu, o mažesnės spūstys kai kuriomis kryptimis gali būti reikšmingas pranašumas.

Kur slypi Palemono kompromisas?

Pirmiausia – rajono reputacijoje ir ne tokioje pilnoje infrastruktūroje kaip didžiuosiuose miegamuosiuose rajonuose.

Palemonas ilgą laiką nebuvo tarp pirmųjų vietų, kurias pirkėjai įtraukdavo į savo paiešką. Dalis žmonių jo vis dar net nesvarsto.

Didesnių parduotuvių pasirinkimas ribotesnis nei Dainavoje, Šilainiuose ar Eiguliuose. Tam tikrose vietose aktualus ir geležinkelio triukšmas.

Dar svarbiau – labai tiksliai vertinti patį objektą.

Tvarkingas mūrinis butas ir bendrabučio tipo ar prastos būklės objektas nėra tas pats produktas vien todėl, kad abu yra Palemone.

Iš praktikos taip pat matome, kad Palemono pirkėjai gana jautrūs galutinei kainai. Labai brangus remontas ne visada atsiperka taip, kaip tikisi savininkas, nes pasiekus tam tikrą kainos lygį pirkėjas pradeda žiūrėti, ką už tokią sumą gauna Dainavoje, Eiguliuose ar kituose rajonuose.

Todėl Palemonas gali būti vienas racionalesnių pasirinkimų norint daugiau ploto, tačiau pirkti reikia ne „pigų Palemoną“, o gerą konkretų objektą.

Vilijampolė – daugiau ploto galima rasti, bet rajono vidurkis čia ypač klaidina

Vilijampolė yra viena iš sudėtingiausių Kauno rinkų lyginant vien pagal kainą.

Bendrai ji gali pasiūlyti daugiau būsto už tą patį biudžetą nei Gričiupis, stipriausios Panemunės ar geros Šančių vietos.

Tačiau Vilijampolė nėra viena vientisa rinka.

Plačiau apie rajono kontrastus rašėme Vilijampolės NT rinkos analizėje.

Kur Vilijampolėje galima gauti daugiau už savo biudžetą?

Senesnės statybos segmente už 150 000–170 000 eurų pirkėjas gali turėti daugiau pasirinkimo pagal plotą nei kai kuriuose brangesniuose Kauno rajonuose.

Tai gali būti aktualu šeimai, kuriai svarbus 3 ar 4 kambarių būstas, tačiau Gričiupis, geros Šančių vietos ar centrinė miesto dalis tampa per brangūs.

Kartu Vilijampolė turi ir kitą argumentą – rajonas pastaraisiais metais sparčiai keitėsi, o kai kurios jo dalys pirkėjų vertinamos visai kitaip nei anksčiau.

Ypač tai matome arčiau Kauno pilies, Brastos gatvės ir Veterinarijos akademijos.

Kodėl konkreti vieta Vilijampolėje ypač svarbi?

Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos krypties negalima vertinti taip pat kaip bet kurios kitos Vilijampolės dalies.

Šiose vietose paklausa ir pirkėjų požiūris jau kitokie.

Tuo pat metu rajone yra senų nerenovuotų 1960–1970 metų daugiabučių, medinių namų bei bendrabučio tipo būsto.

Todėl didesnis plotas už mažesnę kainą gali atrodyti patraukliai tik iki tol, kol nepradedama vertinti viso namo.

70 kv. m silpname, neprižiūrimame name nebūtinai yra geresnis pirkinys už mažesnį butą tvarkingame ar renovuotame daugiabutyje.

Vilijampolėje taip pat nereikėtų permokėti vien už istoriją apie būsimo rajono augimą. Potencialas gali būti papildomas argumentas, tačiau jis nekompensuoja prasto namo, silpnos konkrečios vietos ar neteisingos pirkimo kainos.

Šilainiai – racionalus pasirinkimas šeimai, kuriai reikia erdvės

Jeigu šeima turi 150 000–170 000 eurų biudžetą ir ieško ne dviejų, o trijų ar keturių kambarių būsto, Šilainiai yra viena logiškiausių vietų pradėti paiešką.

Čia didesnių butų pasiūla gerokai platesnė nei mažuose, ribotos pasiūlos rajonuose.

Kodėl Šilainiai racionalūs šeimai?

Pirmiausia – infrastruktūra.

Šilainiai yra didelis, savarankiškas miesto rajonas, kuriame šeimai daug kas pasiekiama vietoje. Pirkėjas gauna ne tik papildomą kambarį, bet ir jau veikiančią kasdienio gyvenimo infrastruktūrą.

Iš praktikos matome ir kitą įdomią tendenciją. Žmonės, persikėlę į Giraitę, Vijūkus ar Užliedžius, po kurio laiko kartais pradeda iš naujo vertinti gyvenimą Šilainiuose ar kitose miesto dalyse.

Kol šeimoje mažiau kasdienių maršrutų, priemiestis gali būti labai patrauklus. Atsiradus vaikų mokykloms, būreliams, skirtingoms darbovietėms ir kelioms kasdienėms kelionėms automobiliu, miesto infrastruktūros vertė tampa daug aiškesnė.

Šilainiai šiuo požiūriu siūlo gerą balansą tarp ploto, kainos ir lokacijos.

Kur atsiranda kompromisai?

Šilainiai nėra pats pigiausias Kauno rajonas.

Be to, didelė pasiūla nereiškia, kad visi būstai vienodai geri.

Reikia vertinti konkretų namą, jo būklę, gatvę ir ypač parkavimą. Kai kuriuose senesniuose kiemuose automobilių vietų klausimas yra realus kasdienis nepatogumas.

Tačiau šeimai, kuriai reikia 3–4 kambarių ir kuri nenori išvažiuoti už miesto ribų, Šilainiai dažnai suteikia vieną racionalesnių ploto, infrastruktūros ir kainos kombinacijų.

Dainava – ne daugiausia kvadratų, o universalus pasirinkimas

Dainava nėra tas rajonas, kurį pirmiausia rinktumėmės norėdami maksimaliai daug kvadratinių metrų.

Tačiau tai viena universaliausių Kauno rinkų.

Plačiau skirtingas Dainavos vietas esame aptarę Dainavos NT rinkos analizėje.

Čia labai plati pasiūla, daug infrastruktūros ir didelis pirkėjų ratas. Tai reiškia, kad 150 000–170 000 eurų biudžetas suteikia nemažai pasirinkimo 3 kambarių segmente.

Didesnių, ypač geros būklės 4 kambarių butų pasiūla jau nėra tokia plati, kaip būtų galima tikėtis žiūrint į Dainavos dydį.

Stipresnės vietos – Taikos prospekto dalis iki Telekomo žiedo ir Kovo 11-osios gatvės dalis arčiau Gričiupio – taip pat turi savo kainos premiją.

Taigi Dainavoje už tą pačią sumą nebūtinai gausite tiek pat ploto, kiek Palemone ar dalyje Vilijampolės.

Už tai gaunate kitą dalyką – labai plačiai rinkai suprantamą būstą.

Jeigu po kelerių metų reikės parduoti, standartinis geros būklės butas Dainavoje paprastai turi platų potencialių pirkėjų ratą.

Tai yra vertė, kurios nematyti vien kvadratinių metrų skaičiuje.

Eiguliai – geras rajonas, tačiau už lokaciją jau mokama

Eiguliai yra gerai pirkėjams suprantamas rajonas su stipria infrastruktūra, Kleboniškio miško artumu ir patogia vieta daliai žmonių, kurių kasdieniai maršrutai eina šiaurine miesto dalimi, LEZ ar Karmėlavos kryptimi.

Ašigalio gatvę išskirtume kaip vieną stipresnių Eigulių vietų. Čia pirkėjai vertina infrastruktūrą, susisiekimą ir tai, kad kai kuriose gatvės dalyse mažiau juntamas Šiaurės prospekto triukšmas.

Tačiau Eigulių kainos jau gana aukštos.

Todėl 150 000–170 000 eurų biudžetas dažnai reiškia pasirinkimą tarp trijų dalykų – ploto, būklės ir konkrečios vietos.

Norint didesnio buto gali tekti priimti kompromisą dėl remonto. Norint geresnės vietos ir tvarkingo būsto – tenkintis mažesniu plotu.

Prie to prisideda kai kurių vietų parkavimo situacija ir kamščiai.

Todėl Eiguliai nėra stipriausias pasirinkimas, jeigu vienintelis kriterijus yra „kiek kvadratinių metrų gaunu už eurą“.

Tačiau jeigu vertinamas likvidumas, infrastruktūra ir gerai pirkėjams suprantama lokacija, mažesnis plotas gali būti racionalus kompromisas.

Gričiupis – mažiau ploto, bet stipresnė lokacija

Gričiupis yra bene geriausias pavyzdys, kodėl vien kvadratinių metrų palyginimas gali nuvesti prie klaidingo sprendimo.

Tai nedidelis rajonas su ribota pasiūla, daug mūrinių daugiabučių, gera padėtimi Žaliakalnio ir centro atžvilgiu bei stipriu nuomos potencialu dėl KTU.

Plačiau rajono specifiką aptarėme Gričiupio NT rinkos analizėje.

Pašilės gatvės mūriniai daugiabučiai yra geras pavyzdys, kur pirkėjas už tą pačią sumą gauna mažiau ploto nei Šilainiuose, Palemone ar dalyje Vilijampolės.

Kodėl žmonės vis tiek perka?

Todėl, kad perka ne kvadratinius metrus vakuume.

Perka vietą, mažesnę pasiūlą, mūrinį namą, nuomos potencialą ir būstą, kurį vėliau gali norėti pirkti tiek gyvenimui ieškantis žmogus, tiek investuotojas.

Jeigu 160 000 eurų leidžia rinktis tarp didesnio buto toliau nuo pagrindinių kasdienių maršrutų ir mažesnio būsto Gričiupyje, sprendimas priklauso nuo to, kas konkrečiam pirkėjui svarbiau.

Šeimai su keliais vaikais mažesnis plotas gali būti nepraktiškas.

Tačiau porai arba pirkėjui, galvojančiam apie būsimą nuomą ir likvidumą, mažesnis Gričiupio butas gali būti racionalesnis turtas.

Šančiai – už tą pačią sumą galima nusipirkti visiškai skirtingus produktus

Šančiai bene geriausiai parodo, kodėl rajonų palyginimas pagal vieną vidutinę kvadratinio metro kainą gali būti klaidinantis.

Kranto alėja, renovuoti A. Juozapavičiaus prospekto daugiabučiai, Kareivinių objektai ir medinių namų dalys yra visiškai skirtingi NT segmentai.

Plačiau apie šiuos skirtumus rašėme Šančių NT rinkos analizėje.

Geroje vietoje esantis mūrinis ar renovuoto namo butas gali būti brangus. Už 150 000–170 000 eurų čia gali tekti rinktis mažesnį plotą, tačiau pirkėjas gauna artumą centrui ir stipresnę konkrečią lokaciją.

Tuo metu mediniame name esantis butas ar namo dalis pagal plotą ir kainą gali atrodyti gerokai patraukliau.

Tačiau tokiu atveju vien kvadratinių metrų lyginti negalima.

Mediniame name papildomi kvadratai turi savo kainą

Perkant butą ar namo dalį mediniame name reikia vertinti naudojimosi namu ir sklypu tvarką, komunikacijas, bendrasavininkius, žemę ir viso pastato būklę.

Iš praktikos matome, kad aiški naudojimosi tvarka tokiame objekte yra vienas svarbiausių vertę keliančių dalykų.

Tas pats galioja komunikacijoms.

Jeigu vanduo, kanalizacija ir kitos reikalingos komunikacijos jau įvestos į konkretų butą, situacija viena. Jeigu jos yra tik pas kaimynus ir naujam savininkui dar reikės tartis dėl prisijungimo, rizika jau visai kita.

Svarbi ir bendra pastato būklė.

Jeigu perkate didesnį butą keturių ar šešių butų name, kuriame senas šiferinis stogas, prastos būklės fasadas ar matomos problemos su pamatais, papildomi kvadratiniai metrai nėra nemokami. Anksčiau ar vėliau gali tekti investuoti ir į bendrą turtą.

Todėl 70 kv. m namo dalis Šančiuose nebūtinai yra geresnis pirkinys už mažesnį butą tvarkingame mūriniame daugiabutyje.

Kareivinių segmentą reikia vertinti atskirai

Kareivinių objektai yra dar viena atskira Šančių rinka.

Aukštesnes kainas čia lemia ne vien lokacija, bet ir konkretus pastatų tipas, architektūra bei paties produkto išskirtinumas.

Todėl jų negalima naudoti kaip bendro visų Šančių kainų mato.

Šančiai puikiai parodo pagrindinę šio straipsnio mintį – tas pats biudžetas gali nupirkti ir mažesnį, aiškų bei likvidų būstą, ir gerokai didesnį objektą su daugiau rizikų bei būsimų sprendimų.

Vien ploto palyginimas čia beveik nieko nepasako.

Panemunė – kai dalį biudžeto mokate būtent už vietą

Panemunę šiame palyginime verta naudoti kaip priešingą pavyzdį Palemonui ar ekonomiškesnėms Vilijampolės vietoms.

Stipriausiose Panemunės dalyse pirkėjas moka už lokaciją.

Smetonos alėjos pusė, miško ir Nemuno artumas bei ribota pasiūla sukuria kitokį kainų lygį.

Plačiau apie didelius skirtumus rajono viduje rašėme Panemunės NT rinkos analizėje.

Už 150 000–170 000 eurų geroje Panemunės vietoje dažniausiai teks susitaikyti su mažesniu plotu arba siauresniu pasirinkimu nei Šilainiuose, Palemone ar dalyje Vilijampolės.

Tačiau čia labai svarbus dar vienas dalykas – ne visa Panemunė turi vienodą premium vertę.

Vien už žodį „Panemunė“ permokėti neverta

Iš praktikos matome, kad Panemunėje savininkai kartais pervertina savo būstą vien dėl rajono pavadinimo.

Smetonos alėjos pusė turi labai aiškius privalumus. Tačiau Plento gatvė ar kai kurios Kampiškių vietos neturi visų tų pačių savybių.

Jeigu nėra nei miško, nei upės artumo, nei kitų stipriausių Panemunės privalumų, vien administracinis rajono pavadinimas neturėtų pateisinti tokios pačios kainos.

Todėl pirkėjui svarbu nepirkti žodžio „Panemunė“.

Reikia pirkti konkrečią Panemunės vietą.

Jeigu už 160 000 eurų randate mažesnį butą tikrai stiprioje Panemunės mikrolokacijoje ir būtent tokios gyvenimo aplinkos norite, mažesnis plotas gali būti visiškai racionalus kompromisas.

Tačiau jeigu būstas yra silpnesnėje rajono vietoje ir kainuoja daugiau vien todėl, kad skelbime parašyta „Panemunė“, jau verta labai rimtai lyginti alternatyvas.

Aukštieji Kaniūkai – daugiau erdvės žmogui, kuriam nereikia didelio miegamojo rajono

Aukštieji Kaniūkai yra dar vienas variantas šeimai, ieškančiai ne maksimalios infrastruktūros aplink daugiabutį, o ramesnės miesto aplinkos.

Čia daugiau žalumos, šalia Lampėdžių miškas, mažesnis užstatymo tankis ir jaučiamas bendruomeniškumas.

Svarbu nepainioti Aukštųjų Kaniūkų su Žemutiniais Kaniūkais – tai skirtingos NT rinkos.

Pasiūla Aukštuosiuose Kaniūkuose nėra didelė, todėl negalima tikėtis, kad kiekvienu konkrečiu momentu bus daug tarpusavyje panašių variantų.

Tačiau atsiradus tinkamam objektui, 150 000–170 000 eurų biudžetas gali būti įdomus šeimai, kuriai svarbus didesnis plotas, žaluma ir ramesnė aplinka miesto ribose.

Čia ypač svarbu skaičiuoti visą objekto kainą

Dalis būsto fondo Aukštuosiuose Kaniūkuose yra nestandartinė, todėl reikia vertinti ne tik skelbimo kainą.

Jeigu būstas reikalauja didelių investicijų, kapitalinio remonto ar dokumentų sutvarkymo, iš pirmo žvilgsnio patrauklus kainos ir ploto santykis gali greitai pasikeisti.

Tai panaši logika kaip Šančiuose.

Didesnis plotas atrodo labai patraukliai tol, kol nepradedamos skaičiuoti visos būsimos išlaidos.

Tačiau tvarkingas objektas geroje Aukštųjų Kaniūkų vietoje gali būti labai racionalus pasirinkimas šeimai, kuri nenori už tą patį biudžetą spaustis mažesniame bute brangesniame rajone.

Daugiau kvadratinių metrų nebūtinai reiškia geresnį pirkinį

Tai bene svarbiausia viso šio palyginimo taisyklė.

70 kv. m butas prastame name nėra automatiškai geresnis už 55 kv. m būstą tvarkingame ar renovuotame name.

Pirkėjas turėtų vertinti ne vien plotą, bet visą būsto įsigijimo ir būsimo naudojimo kainą.

Namo būklė

Jeigu laukia didelės investicijos į stogą, fasadą ar bendras sistemas, pigesnis kvadratinis metras gali labai greitai pabrangti.

Tai ypač aktualu nedideliuose senuose namuose, kur didelė remonto išlaidų dalis gali tekti vos keliems savininkams.

Remonto poreikis

Pigesnis 80 kv. m butas, kuriam reikia kapitalinio remonto, nebūtinai bus pigesnis už 65 kv. m jau sutvarkytą būstą.

Prie pirkimo kainos reikia pridėti ne tik medžiagas ir darbus.

Reikia įvertinti laiką, rangovų paiešką ir tai, ar remonto metu būste apskritai bus galima gyventi.

Parkavimas

Šeimai su vienu ar dviem automobiliais kasdienis vietos ieškojimas gali būti reikšmingesnis už papildomus penkis kvadratinius metrus svetainėje.

Šitą labai aiškiai matome didžiuosiuose miegamuosiuose rajonuose.

Dokumentai

Nestandartiniuose objektuose neaiški naudojimosi tvarka, sklypo klausimai ar komunikacijos yra ne teorinė, o finansinė rizika.

Jeigu dėl kiekvieno būsimo sprendimo reikės tartis su keliais bendrasavininkiais, papildomas plotas jau turi kitą kainą.

Likvidumas

Svarbu galvoti ir apie tai, kas bus po penkerių ar dešimties metų.

Jeigu reikės parduoti, kiek žmonių norės tokio būsto?

Standartinis mažesnis butas geroje vietoje gali turėti gerokai didesnę auditoriją nei didelis, tačiau labai specifinis objektas.

Todėl klausimas turėtų būti ne vien „kiek kvadratinių metrų gaunu šiandien?“, bet ir „ką tikėtina galėsiu su šiuo turtu padaryti ateityje?“.

Kur už 150–170 tūkst. rinktumėmės daugiau ploto, o kur – geresnę vietą?

Jeigu prioritetas yra daugiau gyvenamojo ploto, pirmiausia žiūrėtume į Palemoną, dalį Vilijampolės ir Šilainius.

Aukštieji Kaniūkai taip pat gali pasiūlyti įdomių variantų, jeigu tuo metu rinkoje yra tinkamas objektas.

Šiose vietose papildomas kambarys gali kainuoti mažiau kompromisų nei Gričiupyje ar stipriausioje Panemunės dalyje.

Jeigu prioritetas yra stipresnė lokacija, žiūrėtume į Gričiupį, geras Šančių mikrolokacijas, stipriausias Panemunės vietas ir dalį Eigulių.

Tokiu atveju už tą pačią sumą dažnai gausite mažiau ploto.

Tačiau gaunate kitą vertę – lokaciją, paklausą, likvidumą ir dažnai platesnę būsimo pardavimo auditoriją.

Dainava šiame palyginime yra kažkur per vidurį.

Ji nepasiūlys daugiausia kvadratinių metrų, tačiau ir nereikalauja tokios lokacijos premijos kaip Gričiupis ar stipriausia Panemunė.

Būtent todėl Dainava išlieka labai universali.

Ką daryti, jeigu šeimai reikia 4 kambarių?

Čia 150 000–170 000 eurų biudžeto pasirinkimas pradeda keistis.

Dainavoje trijų kambarių pasiūla gana didelė, tačiau gerų keturių kambarių butų pasirinkimas ribotesnis, nei gali atrodyti žiūrint į bendrą rajono dydį.

Todėl šeimai, kuri planuoja būste gyventi ilgai ir jau žino, kad reikės keturių atskirų kambarių, verta plėsti paieškos geografiją.

Šilainiai

Šilainiai tampa vienu racionalesnių variantų.

Didesnių šeimyninių butų čia daugiau, o infrastruktūra jau pritaikyta kasdieniams šeimos poreikiams.

Tai ypač racionalu šeimai, kuri svarsto ir priemiestį, tačiau nenori visos kasdienybės susieti su automobiliu.

Palemonas

Palemonas gali būti geras pasirinkimas taupančiai šeimai, kuri už tą patį biudžetą nori daugiau gyvenamosios erdvės ir priima rajono kompromisus.

Jeigu kasdieniai maršrutai tinka šiai Kauno pusei, didesnis atstumas nuo centro nebūtinai bus toks didelis trūkumas, kaip atrodo žemėlapyje.

Aukštieji Kaniūkai

Aukštieji Kaniūkai įdomūs šeimoms, kurioms svarbi ramybė, žaluma ir didesnė erdvė.

Čia problema dažniau bus ne pats biudžetas, o ribota tinkamų objektų pasiūla.

Eiguliai ir Gričiupis

Eiguliuose keturių kambarių paieška gali reikšti didesnį kompromisą tarp vietos, būklės ir kainos.

Gričiupyje už tą patį biudžetą dažniausiai racionaliau ieškoti mažesnio būsto, nes už lokaciją ir ribotą pasiūlą jau mokama daugiau.

Tokioje situacijoje nereikėtų ieškoti vieno „geriausio rajono“.

Reikia apsispręsti, kas šeimai svarbiau – papildomas kambarys šiandien ar stipresnė lokacija, už kurią mokama mažesniu plotu.

Kada verta pirkti mažesnį butą brangesniame rajone?

Mažesnis būstas gali būti racionalesnis pasirinkimas, jeigu plotas nėra pagrindinis pirkėjo poreikis.

Gričiupis čia yra geras pavyzdys.

Jeigu pirkėjas gyvena vienas, poroje arba perka investicijai, papildomi 10 ar 15 kvadratinių metrų kitame rajone gali būti mažiau reikšmingi nei gera vieta, nuomos paklausa ir būsimo pardavimo auditorija.

Mažesnis butas stipresnėje vietoje taip pat racionalus, kai labai svarbūs trumpi kasdieniai maršrutai.

Jeigu geresnė lokacija kiekvieną darbo dieną sutaupo laiko ir žmogus ten planuoja gyventi ilgai, skirtumas tampa ne vien finansinis.

Svarbu ir remonto poreikis.

Mažesnis, sutvarkytas būstas gerame name gali būti racionalesnis už didelį butą, kuriam iš karto reikės didelių papildomų investicijų.

Galiausiai lieka būsimas pardavimas.

Likvidus mažesnis butas kartais suteikia daugiau finansinio lankstumo nei didelis, tačiau labai specifinis objektas.

Kada daugiau ploto yra racionaliau?

Daugiau ploto nėra blogas tikslas.

Blogai tik tada, kai dėl papildomų kvadratinių metrų ignoruojamos visos kitos būsto savybės.

Šeimai su keliais vaikais papildomas kambarys gali būti gerokai vertingesnis už prestižinį adresą.

Tas pats galioja žmonėms, kurie nuolat dirba iš namų.

Jeigu planuojama būste gyventi dešimt ar daugiau metų, šiandien atrodantis „šiek tiek per didelis“ butas po kelerių metų gali pasirodyti labai geras sprendimas.

Tokiu atveju Šilainiai, Palemonas ar tinkamas objektas Aukštuosiuose Kaniūkuose gali būti racionalesnis pasirinkimas nei mažesnis butas brangesnėje vietoje.

Tačiau yra viena svarbi sąlyga – rajonas turi tikti kasdieniams šeimos maršrutams.

Jeigu sutaupote pirkdami daugiau ploto, bet kiekvieną dieną gerokai ilgiau važiuojate į darbą, mokyklas ir būrelius, dalį to sutaupymo pradedate mokėti savo laiku ir transporto išlaidomis.

Todėl daugiau ploto verta rinktis tada, kai juo realiai naudositės ir vieta neprivers kasdien gailėtis dėl priimto kompromiso.

Ką šis palyginimas reiškia parduodant butą?

Pardavėjui ši analizė yra ne mažiau svarbi nei pirkėjui.

Viena dažniausių kainodaros klaidų – vertinti savo butą tik pagal kitus to paties rajono skelbimus.

Pirkėjas taip nesielgia.

Jeigu turite 160 000 eurų kainuojantį butą Dainavoje, jis konkuruoja ne tik su kitais Dainavos butais.

Pirkėjas gali už tuos pačius pinigus žiūrėti Šilainius.

Jis gali svarstyti mažesnį butą Eiguliuose.

Gali pažiūrėti, kiek ploto gauna Vilijampolėje.

Gali nuspręsti, kad jam labiau apsimoka mažesnis Gričiupio objektas.

Arba gali pasirinkti didesnį būstą Palemone.

Todėl pardavėjo konkurentai nėra tik kiti to paties rajono skelbimai.

Pardavėjo konkurentai yra visi objektai, kuriuos tas pats pirkėjas gali nusipirkti už savo biudžetą.

Tai labai svarbu nustatant pardavimo kainą.

Pirkėjas lygina ne rajonus, o tai, ką gauna už savo pinigus

Jeigu už jūsų prašomą sumą kitame rajone žmogus gauna papildomą kambarį, jūsų būstas turi turėti aiškų argumentą, kodėl verta to kambario atsisakyti.

Tai gali būti geresnė vieta.

Tvarkingesnis ar renovuotas namas.

Trumpesnis kelias iki darbo.

Geresnis likvidumas.

Mažesnis remonto poreikis.

Patogesnis parkavimas.

Jeigu kitur pirkėjas gauna geresnį namą, reikia suprasti, kuo jūsų vieta kompensuoja šį skirtumą.

Jeigu konkurentas yra mažesnis, bet gerokai stipresnėje mikrolokacijoje, kainos negalima pagrįsti tik didesniu jūsų buto plotu.

Būtent todėl profesionalus būsto vertinimas neturėtų prasidėti ir baigtis skaičiumi „eurai už kvadratinį metrą“.

Kvadratinio metro kaina yra naudinga, tačiau be konteksto gali labai klaidinti.

Kodėl pardavėjai dažnai pasirenka netinkamus analogus?

Praktikoje nuolat susiduriame su situacija, kai savininkas savo būsto vertę grindžia brangiausiu rastu skelbimu.

Jeigu Dainavoje parduodamas panašaus ploto butas už 180 000 eurų, daroma išvada, kad ir jo butas vertas panašiai.

Tačiau reikia žiūrėti gerokai giliau.

Ar tas kitas butas renovuotame name?

Koks aukštas?

Kokia konkreti gatvės dalis?

Koks remontas?

Ar yra parkavimo vieta?

Kiek laiko objektas apskritai parduodamas?

Ir svarbiausia – ar už skelbime nurodytą kainą jis iš tiesų bus parduotas?

Skelbimo kaina nėra sandorio kaina.

Todėl vertindami būstą žiūrime ne į vieną patogiausią analogą, o į visą konkurencinę aplinką.

Kartais pagrindinis jūsų konkurentas yra kitame rajone

Tai ypač aktualu būstams, kurių kaina pasiekia ribą tarp kelių segmentų.

Pavyzdžiui, labai brangiai įrengtas Palemono butas gali pradėti konkuruoti su Dainavos būstu.

Brangesnis Dainavos butas – su Eiguliais ar Gričiupiu.

Didelis Šilainių butas gali konkuruoti su priemiesčio būstu.

O gerai įkainotas Vilijampolės objektas prie Brastos gatvės gali būti svarstomas žmogaus, kuris iš pradžių ieškojo būsto arčiau centro.

Todėl pardavėjui labai svarbu suprasti ne tik savo rajoną, bet ir kuriame kainos taške pirkėjas pradeda matyti geresnes alternatyvas kitur.

Būtent ten dažnai atsiranda reali būsto kainos riba.

Kur už tą patį biudžetą šiandien ieškotume patys?

Jeigu pagrindinis tikslas būtų gauti kuo daugiau gyvenamojo ploto, pirmiausia žiūrėtume į Palemoną, Šilainius ir dalį Vilijampolės.

Šeimai taip pat stebėtume Aukštuosius Kaniūkus, tačiau čia pasirinkimą labiau riboja mažesnė pasiūla.

Jeigu prioritetas būtų ne plotas, o lokacija ir būsimas likvidumas, daugiau dėmesio skirtume Gričiupiui, geroms Šančių vietoms, stipriausioms Panemunės mikrolokacijoms ir daliai Eigulių.

Dainava liktų vienu universaliausių variantų tarp šių dviejų polių.

Tačiau mūsų pasirinkimas pasikeistų priklausomai nuo žmogaus situacijos.

Šeimai su dviem vaikais, kuriai reikia keturių kambarių, papildomas plotas gali būti svarbesnis už Gričiupio lokaciją.

Porai, kuri planuoja po kelių metų būstą išnuomoti, mažesnis butas Gričiupyje gali būti racionalesnis.

Žmogui, dirbančiam rytinėje Kauno dalyje, Palemonas gali būti daug patogesnis, nei atrodo žiūrint vien į atstumą iki centro.

Šeimai, kurios visa kasdienybė vyksta vakarinėje miesto dalyje, Šilainiai gali būti logiškesni už teoriškai „geresnį“ rajoną kitame Kauno gale.

Todėl nėra vieno rajono, kuriame už 160 000 eurų gaunate „geriausią būstą“.

Yra tik būstas, kuris geriausiai atitinka konkretaus žmogaus poreikius ir biudžetą.

Išvada – daugiau būsto nereiškia tik daugiau kvadratinių metrų

150 000–170 000 eurų biudžetas Kaune gali nupirkti labai skirtingą gyvenimo kokybę.

Palemone galima ieškoti daugiau ploto ir racionalesnės įėjimo kainos, tačiau reikia priimti rajono infrastruktūros ir kai kurių mikrolokacijų kompromisus.

Vilijampolėje galima rasti daugiau būsto už tą pačią sumą nei brangesniuose rajonuose, tačiau čia ypač svarbi konkreti vieta ir namo būklė. Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptis jau yra visai kita rinka nei dalis senesnių Vilijampolės kvartalų.

Šilainiai suteikia vieną racionalesnių variantų šeimai, kuriai reikia 3–4 kambarių ir svarbi išvystyta miesto infrastruktūra.

Dainava išlieka universali – gal ne pati pigiausia ir ne pati prestižiškiausia, tačiau turinti didelį pasirinkimą, infrastruktūrą ir platų pirkėjų ratą.

Eiguliuose dalis biudžeto jau mokama už gerai vertinamą rajoną, todėl dažniau tenka rinktis tarp ploto, būklės ir konkrečios vietos.

Gričiupyje už tą pačią sumą dažniausiai gausite mažiau ploto, tačiau stipresnę lokaciją, ribotą pasiūlą ir gerą tiek gyvenimui, tiek investicijai skirto būsto paklausą.

Šančiuose pats rajono pavadinimas beveik nieko nepasako, kol nežinome konkretaus namo. Mūrinis butas Kranto alėjoje ir namo dalis sename mediniame name gali būti visiškai skirtingi produktai.

Panemunėje svarbiausia nepirkti vien prestižinio rajono vardo. Smetonos alėjos pusės privalumų negalima automatiškai priskirti Plento gatvei ar kitoms silpnesnėms mikrolokacijoms.

Aukštieji Kaniūkai gali būti racionalus pasirinkimas šeimai, kuriai svarbiau žaluma, ramybė ir erdvė nei didelio miegamojo rajono infrastruktūra.

Todėl geriausias būstas už 160 000 eurų nebūtinai yra tas, kuriame daugiausia kvadratinių metrų.

Kartais racionaliau pirkti 55 kv. m geroje vietoje ir tvarkingame name nei 70 kv. m objekte, kuriame laukia didelės investicijos.

Kitam žmogui situacija bus priešinga – papildomas kambarys šeimai gali būti daug vertingesnis nei prestižiškesnis adresas.

Geriausias pirkinys yra tas, kuriame už turimą biudžetą gaunate daugiausia jums realiai svarbios vertės ir mažiausiai kompromisų, kurie po pirkimo pradėtų trukdyti kasdien.

Turite butą Kaune ir svarstote, kiek jis šiandien realiai vertas?

Vertinant būstą neužtenka pasižiūrėti, kiek kainuoja kiti butai jūsų name ar rajone.

Reikia suprasti, ką už tą pačią sumą pirkėjas gali gauti Dainavoje, Šilainiuose, Eiguliuose, Gričiupyje, Šančiuose, Vilijampolėje ar kitose jam tinkamose Kauno vietose.

REALL komanda vertindama būstą analizuoja ne tik jo plotą ir bendrą rajono kainų lygį, bet ir konkrečią mikrolokaciją, namo būklę, būsto tipą, konkuruojančius objektus bei realias alternatyvas, kurias tuo metu mato pirkėjas.

Tai leidžia nustatyti kainą ne pagal tai, kiek norėtųsi gauti, o pagal tai, už ką rinkoje pirkėjas iš tikrųjų pasirengęs mokėti.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus turto vertinimo, pardavimo, pirkimo, rinkodaros bei derybų klausimais.

Straipsnyje pateiktas skirtingų Kauno rajonų palyginimas paremtas praktine „REALL“ patirtimi dirbant su pirkėjais ir pardavėjais Palemone, Vilijampolėje, Šilainiuose, Dainavoje, Eiguliuose, Gričiupyje, Šančiuose, Panemunėje, Kaniūkuose ir kitose Kauno vietose. Vertindami, ką pirkėjas gauna už savo biudžetą, analizuojame ne tik plotą ar kainą už kvadratinį metrą, bet ir konkrečią mikrolokaciją, namo būklę, būsto tipą, būsimas investicijas, likvidumą bei alternatyvas kituose rajonuose.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno rajonų, būsto vertės ir kainodaros analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: butų pirkimas ir pardavimas Kaune, būsto vertė, Kauno rajonų palyginimas, kainodara, pirkėjų elgsena ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt