Kuriuose Kauno rajonuose labiausiai apsimoka pirkti butą remontui? Brokerių analizė

Remontuotinas butas nebūtinai yra geras pirkinys vien todėl, kad kainuoja mažiau už sutvarkytą analogą. Praktikoje dažniausiai apsimoka ne tas objektas, kurį galima nupirkti pigiausiai, o tas, kuriame už mažesnę pradinę kainą gaunate dalykus, kurių remontu sukurti neįmanoma: gerą mikrolokaciją, tinkamą namą, funkcionalų būsto tipą ir pakankamai platų būsimo pirkėjo ar nuomininko ratą.

Todėl žiūrėdami butą remontui pirmiausia vertiname ne sienų spalvą ir ne tai, kiek kainuos virtuvė. Svarbiau suprasti, ar po remonto objektas taps rinkai patrauklesnis, ar tiesiog bus gražiai sutvarkytas silpname name ar silpnoje vietoje.

Prastą buto vidų galima pakeisti. Prasto namo ir silpnos mikrolokacijos – ne.

Antra svarbi taisyklė – remonto biudžetas turi atitikti konkretų segmentą. Į ekonomiškesnio rajono butą nėra racionalu investuoti taip, tarsi galutinį produktą pardavinėtumėte Centre. Pirkėjas ar nuomininkas vertina galutinį rezultatą, bet kartu žiūri, kiek už tokią pačią sumą gauna kituose rajonuose.

Todėl remontuotino buto strategija Kaune turi prasidėti ne nuo klausimo „kur pigiau?“, o nuo klausimo: kur po remonto lieka racionali visa investicija?

Kada remontuotinas butas iš tikrųjų yra geras pirkinys?

Geras remontuotinas butas paprastai turi kelias savybes vienu metu.

Pirma – gera arba bent racionali mikrolokacija. Remontas nepakeis atstumo iki centro, kasdienių maršrutų, triukšmo, kaimynystės ar realios rajono paklausos.

Antra – tvarkingas arba renovuotas namas. Jeigu pastatas turi rimtų bendrų problemų, dalį jūsų remonto vertės ateityje gali „suvalgyti“ stogo, fasado, vamzdynų ar kitų bendrų darbų klausimai.

Trečia – funkcionalus išplanavimas. Ne kiekvieną seną butą verta bandyti kardinaliai pertvarkyti. Kartais geras esamas planas yra didesnė vertė nei galimybė išgriauti daug pertvarų.

Ketvirta – aiškūs dokumentai. Neįregistruoti perplanavimai, neatitikimai tarp faktinės situacijos ir registruotų duomenų ar sudėtingesnės bendrosios nuosavybės situacijos gali labai greitai pakeisti visą projekto logiką.

Penkta – pirkimo kaina turi realiai atspindėti būklę.

Jeigu remontuotinas butas kainuoja beveik tiek pat, kiek tvarkingas analogas, vien faktas, kad galėsite viską įsirengti pagal save, investicinės logikos nesukuria.

Ir galiausiai reikia matyti būsimo pirkėjo arba nuomininko auditoriją.

Geriausias remontuotinas butas yra ne tas, kurį galima gražiausiai suremontuoti, o tas, kurio pagrindinių trūkumų remontuoti nereikia.

Gričiupis – remontuojate butą, o ne lokaciją

Gričiupis yra vienas stipresnių variantų ieškant buto remontui, jeigu prioritetas yra vieta ir būsimas likvidumas.

Rajonas nedidelis, gero būsto pasiūla ribota, nemažai mūrinių daugiabučių. Pašilės gatvės kryptis vertinama stipriai, o prie to prisideda artumas Žaliakalniui, centrinei Kauno daliai ir KTU.

Plačiau apie rajono specifiką esame rašę Gričiupio NT rinkos analizėje.

Kodėl čia remontuotinas butas gali būti vertingas?

Jeigu pavyksta nupirkti prasčiau įrengtą butą gerame mūriniame name ir stiprioje vietoje, pirkėjas gauna tai, ko remontu niekada nesukurtų – lokaciją.

Buto vidų galima pakeisti.

Virtuvę – pakeisti.

Vonios kambarį – pertvarkyti, jeigu tai techniškai ir teisiškai įmanoma.

Tačiau namo ir miesto vietos nepastumsite.

Gričiupio stiprybė dar ir ta, kad po remonto geras butas gali būti įdomus dviem rinkoms: žmogui, perkančiam gyvenimui, ir investuotojui, vertinančiam nuomos potencialą.

Tai plečia būsimo pardavimo auditoriją.

Kada kaina jau per didelė?

Gričiupis nėra vieta, kur reikėtų tikėtis rasti gerą remontuotiną butą labai pigiai.

Pardavėjai dažnai supranta vietos vertę, o pasiūla nėra didelė.

Todėl dažna pirkėjo klaida – permokėti už silpną butą vien todėl, kad „vis tiek Gričiupis“.

Remonto poreikis turi atsispindėti kainoje.

Jeigu pirkimo kaina ir būsimas remontas kartu priartėja prie sutvarkyto analogiško būsto rinkos vertės, finansinė tokio projekto logika silpnėja.

Dainava – lengviausia patikrinti, ar remontas turi ekonominę logiką

Dainava remontuotino buto pirkėjui turi vieną labai didelį privalumą – daug analogų.

Čia nemažai senos statybos būsto, platus pirkėjų ratas, stipri nuomos rinka ir išvystyta infrastruktūra.

Plačiau apie skirtingas rajono dalis rašėme Dainavos NT rinkos analizėje.

Dėl didelės pasiūlos gana lengva palyginti, kiek rinkoje kainuoja remontuotinas, vidutiniškai sutvarkytas ir gerai įrengtas panašaus tipo butas.

Būtent todėl Dainavoje investuotojui arba pirkėjui, norinčiam įsirengti sau, paprasčiau pasitikrinti, ar remontas turi ekonominę logiką.

Stipresnės vietos – Taikos prospekto dalis iki Telekomo žiedo bei Kovo 11-osios gatvės pusė arčiau Gričiupio.

Tačiau ir čia svarbu žiūrėti į konkretų namą, aukštą bei parkavimą.

Po remonto standartinis funkcionalus butas Dainavoje dažniausiai išlieka rinkai suprantamu produktu. Tai ypač svarbu, jeigu po kelių metų jį tektų parduoti.

Kita vertus, labai individualus ar per brangiai įrengtas butas nebūtinai atgaus visą investuotą sumą.

Dainavoje pirkėjas turi daug alternatyvų ir gana gerai supranta kainas.

Vilijampolė – didelis potencialas, bet namą rinkitės griežčiau nei butą

Vilijampolėje remontuotinas būstas gali būti labai įdomus, tačiau čia namą ir mikrolokaciją vertintume dar griežčiau nei paties buto vidaus būklę.

Rajone daug senesnio būsto fondo, tarp jo – nerenovuotų 1960–1970 metų daugiabučių, medinių namų ir kitų silpnesnių objektų.

Tuo pat metu Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptys turi visai kitą rinkos logiką.

Plačiau apie šiuos kontrastus rašėme Vilijampolės NT rinkos analizėje.

Remontuotinas butas gali būti racionalus, jeigu jis yra stiprioje vietoje, tvarkingame ar renovuotame name ir perkamas už kainą, kuri palieka erdvės remontui.

Problema prasideda tada, kai pirkėjas pamato labai pigų butą silpname name ir pradeda skaičiuoti tik vidaus remonto sąmatą.

Buto vidus gali tapti puikus.

Bet jeigu namo bendros erdvės, fasadas, vamzdynai ar kita infrastruktūra kelia problemų, dalies rizikos savo remontu neišspręsite.

Vilijampolėje pirmiausia pirkčiau namą ir vietą, tik tada – buto sienas.

Šančiai – mūriniame name ir mediniame name remontas reiškia ne tą patį

Šančiuose remontuotino būsto strategija labai priklauso nuo pastato tipo.

Geras mūrinis daugiabutis Kranto alėjos kryptyje ar tvarkingas A. Juozapavičiaus prospekto namas yra vienas produktas.

Medinio namo dalis – visai kitas.

Plačiau rajono skirtumus aptarėme Šančių NT rinkos analizėje.

Remontuotinas butas gerame mūriniame name gali būti racionalus dėl artumo centrui ir gero būsimo likvidumo.

Tačiau perkant medinio namo dalį remontas gali išsiplėsti gerokai už paties buto ribų.

Atsiranda stogas.

Fasadas.

Bendros komunikacijos.

Bendrasavininkiai.

Naudojimosi tvarka.

Dokumentai.

Todėl mažesnė pirkimo kaina nebūtinai reiškia mažesnę galutinę investiciją.

Tokį objektą reikia vertinti kaip atskirą projektą, o ne kaip „pigų butą Šančiuose“.

Kareivinių segmentą taip pat paliktume atskirai – tai specifinis produktas, kurio kainodaros negalima automatiškai taikyti standartiniams senos statybos butams.

Šilainiai – didesnis remontuotinas butas šeimai

Šilainiuose butas remontui gali turėti visai kitą logiką nei Gričiupyje.

Čia nebūtinai siekiama uždirbti iš kainos skirtumo.

Šeima gali tiesiog norėti už savo biudžetą gauti daugiau ploto ir įsirengti pagal save.

Šilainiuose nemažai 3–4 kambarių būstų, stipri infrastruktūra ir plati šeimų auditorija.

Todėl prasčiau įrengtas didesnis butas tvarkingame name gali būti labai racionalus žmogui, planuojančiam gyventi ilgai.

Tokiu atveju individualiam remontui galima skirti ir daugiau, nes jo vertė matuojama ne vien būsimu pardavimo rezultatu.

Svarbu tik neignoruoti namo būklės ir parkavimo.

Papildomas kambarys nėra didelė vertė, jeigu po metų paaiškėja, kad namui reikia didelių bendrų darbų arba kasdien sudėtinga pastatyti automobilį.

Eiguliai – gera vieta, bet galutinės kainos riba aukšta

Eiguliuose remontuotinas butas gali būti racionalus dėl populiarios vietos, stiprios infrastruktūros, Kleboniškio miško artumo ir patogumo žmonėms, kurių maršrutai susiję su šiaurine miesto dalimi.

Ašigalio gatvė yra viena stipriau vertinamų vietų.

Tačiau Eiguliuose įėjimo kaina jau gana aukšta.

Todėl čia ypač svarbus bendros investicijos skaičiavimas.

Jeigu pirkimo kaina ir remontas kartu priartėja prie gerai įrengto analogiško buto rinkos vertės, remontuotino objekto strategija praranda ekonominį pranašumą.

Lygiai taip pat renovacija ar gražus interjeras neišspręs parkavimo ir kamščių klausimų, jeigu konkrečiam pirkėjui jie svarbūs.

Palemonas – kur ypač svarbu neperremontuoti

Palemone remontuotinas butas gali būti įdomus taupančiam pirkėjui.

Čia galima gauti racionalesnę pradinę kainą, o rajonas turi Kauno marių, miško bei kai kurioms kryptims patogaus susisiekimo privalumų.

Tačiau būtent čia labai svarbu nepersistengti su remontu.

Jeigu į ekonomiškesnio segmento butą investuojama tiek, kad galutinė jo kaina pradeda konkuruoti su Dainava ar Eiguliais, pirkėjas pradeda klausti, kodėl turėtų pasirinkti būtent Palemoną.

Sena rajono reputacija, kai kur girdimas geležinkelis ir mažesnis infrastruktūros pasirinkimas niekur nedingsta vien todėl, kad bute įrengta labai brangi virtuvė.

Todėl Palemone racionaliausia dažnai yra principas: stilingai, funkcionaliai, bet neperinvestuojant.

Panemunė – remontu galima pakeisti butą, bet ne mikrolokaciją

Panemunėje stipri Smetonos alėjos kryptis, Nemuno ir miško artumas bei ribota pasiūla.

Jeigu remontuotinas butas atsiranda tikrai geroje vietoje ir jo kaina racionali, pirkėjas gali turėti retą galimybę įsigyti stiprią lokaciją pigiau nei jau sutvarkytą analogą.

Tačiau negalima pirkti vien pavadinimo „Panemunė“.

Plento gatvė ar kai kurios Kampiškių vietos neturi visų stipriausios Panemunės savybių.

Brangus remontas silpnesnės mikrolokacijos nepavers Smetonos alėjos segmentu.

Kada remontuotinas butas yra spąstai?

Pigiai nupirktas butas nebūtinai yra pigus projektas.

Pirmas pavojus – prastas visas namas.

Jeigu artėja stogo, fasado, vamzdynų ar kiti dideli bendri darbai, pirkėjo asmeninis remonto biudžetas yra tik viena būsimos investicijos dalis.

Antras – drėgmė ir kitos konstrukcinės problemos.

Kosmetinis remontas jų neišsprendžia.

Trečias – dokumentai.

Jeigu bute atlikti neįregistruoti perplanavimai ar faktinė situacija neatitinka dokumentų, prieš perkant reikia suprasti, ar situaciją galima tinkamai sutvarkyti.

Ketvirtas – bendrasavininkiai ir naudojimosi tvarka nestandartiniuose objektuose.

Penktas – prasta mikrolokacija.

Remontas nekeičia adreso.

Šeštas – silpnas būsimas likvidumas.

Jeigu po remonto objektas vis tiek turės labai siaurą pirkėjų ratą, investuoti didelę sumą į interjerą reikia ypač atsargiai.

Ir galiausiai – per aukšta pradinė kaina.

Jeigu projektas pelningas tik optimistiniame scenarijuje, kuriame po remonto būstą parduosite brangiau už visus realius analogus, greičiausiai problema yra ne rinkoje, o skaičiavime.

Kiek investuoti į remontą – kodėl brangiau nereiškia geriau?

Dažna investuotojų klaida – butą nuomai įrengti taip, kaip jie patys norėtų gyventi.

Labai brangios plytelės, individualūs baldai, sudėtingi sprendimai ir medžiagos, kurių vertės būsimas nuomininkas ar pirkėjas net neatskiria.

Rinka nekompensuoja jūsų sąskaitų.

Ji moka už galutinį produktą.

Nuomos objekte dažnai racionaliau ieškoti medžiagų, kurios atrodo kokybiškai, yra pakankamai atsparios, tačiau nėra pačios brangiausios.

Paprastesnę virtuvę galima pagerinti geresniu stalviršiu, rankenėlėmis, spalvomis, apšvietimu ir kitomis detalėmis. IKEA ar panašaus biudžeto sprendimai čia tik praktinis pavyzdys – esmė ne konkretus gamintojas, o kontroliuojamas biudžetas ir geras bendras rezultatas.

Nuomininkas dažniausiai vertina švarą, funkcionalumą, patogų išplanavimą ir tai, kaip būstas jaučiasi kaip visuma.

Ne kiek kainavo viena plytelė.

Remontas sau ir remontas investicijai – du skirtingi sprendimai

Jeigu butą perkate sau ir planuojate gyventi ilgai, galima investuoti daugiau į individualius sprendimus.

Galite rinktis brangesnes medžiagas vien todėl, kad jos jums patinka. Galite gaminti nestandartinius baldus, rinktis konkretaus dizaino santechniką ar sprendimus, kurių papildomos kainos būsimas pirkėjas galbūt niekada nekompensuos.

Tokiu atveju tai nebūtinai klaida.

Jūs perkate ne tik turtą, bet ir savo gyvenimo kokybę.

Investiciniame bute logika turėtų būti kitokia.

Svarbiau funkcionalumas, patvarios medžiagos, patrauklus bendras vaizdas ir kontroliuojamas biudžetas.

REALL praktikoje investicijai dažniausiai žiūrėtume į mažesnius 1–2 kambarių, maždaug 30–40 kv. m būstus. Jeigu galima rinktis, mažesnis 2 kambarių butas dažnai yra universalesnis produktas nei didelis 1 kambario būstas.

Nuomininkui svarbus ir parkavimas.

Balkonas gali būti malonus privalumas, tačiau nuomos rinkoje jis paprastai neturi tokios pačios reikšmės kaip žmogui, perkančiam būstą sau.

Panašiai vertintume ir renovuotą namą. Tai pliusas, tačiau nuomininkas nebūtinai sutiks mokėti tiek daugiau, kiek už renovaciją tikisi atgauti būsto savininkas.

Todėl investiciniame remonte klausimas turėtų būti ne „kaip padaryti kuo prabangiau?“, o „kaip sukurti patrauklų, funkcionalų ir lengvai išnuomojamą produktą racionaliu biudžetu?“

Ar verta pirkti remontuotiną butą renovuotame name?

Dažnai tai gali būti viena įdomiausių kombinacijų.

Namas jau sutvarkytas, o buto vidų pirkėjas gali įsirengti pagal save.

Tokiu atveju nemokama visa premija už svetimo žmogaus pasirinktą interjerą, tačiau kartu išvengiama dalies rizikų, susijusių su prastos būklės visu daugiabučiu.

Tai gali būti racionalu Dainavoje, Šilainiuose, stiprioje Vilijampolės vietoje ar gerame Šančių mūriniame name.

Plačiau renovuotų daugiabučių pasirinkimą esame aptarę straipsnyje „Ar verta pirkti butą renovuotame name Kaune?“.

Tačiau ir čia reikia skaičiuoti visą investiciją.

Pirkimo kaina ir remontas turi likti logiški konkretaus rajono galutinės rinkos vertės kontekste.

Renovuotas namas savaime nereiškia, kad bet kokia remontuotino buto kaina yra gera.

Ar verta didelį butą perdaryti į kelis mažesnius?

Kartais didžiausią vertę sukuria ne pats remontas, o kūrybiškas ploto panaudojimas.

Tačiau tai nėra universali formulė.

REALL praktikos pavyzdys Eiguliuose

REALL praktikoje turėjome apie 80 kvadratinių metrų 4 kambarių butą Eiguliuose.

Investuotojas jį perdarė į keturis studio tipo nuomos vienetus. Kiekviename buvo įrengtas atskiras sanitarinis mazgas.

Kiekvienas toks vienetas buvo nuomojamas maždaug po 250 eurų per mėnesį, todėl bendra nuomos pajamų suma siekė apie 1 000 eurų per mėnesį.

Tuo metu standartinis 4 kambarių senos statybos butas, priklausomai nuo būklės, būtų generavęs maždaug 500–600 eurų mėnesio nuomos pajamas.

Vėliau REALL šį objektą pardavinėjo.

Prieš pardavimą nebuvo aišku, kaip rinka priims tokį nestandartinį produktą, tačiau objektas buvo parduotas greitai ir už didesnę nei standartinio analogiško buto rinkos kainą.

Pirkėjas taip pat ieškojo investicijos nuomai.

Jam tiko labai konkreti logika: vienas nekilnojamojo turto objektas, vienas pirkimo finansavimas, tačiau keturi atskiri nuomos srautai.

Šis atvejis gerai parodo, kad kartais didelio buto problema nėra pats jo plotas. Problema yra tai, kaip tas plotas naudojamas.

Kodėl tai nėra universali formulė?

Šio pavyzdžio negalima paversti taisykle, kad kiekvieną didelį butą reikia dalinti į mažesnius.

Reikia vertinti konkretų išplanavimą.

Natūralų apšvietimą.

Ar kiekvienas numatomas vienetas gali turėti normalias gyvenimo sąlygas.

Sanitarinių mazgų įrengimo galimybes.

Vandentiekio ir nuotekų komunikacijas.

Ventiliaciją.

Elektros sprendinius.

Dokumentus.

Teisines pertvarkymo galimybes.

Ir būsimo pardavimo likvidumą.

Jeigu tam, kad būtų sukurti keli vienetai, reikia techniškai sudėtingų, nepatogių ar teisiškai problemiškų sprendimų, geriau tokio projekto atsisakyti.

Standartinis didelis 4 kambarių butas nuomos rinkoje paprastai turi siauresnę auditoriją nei mažesni 1–2 kambarių būstai.

Tačiau tai nereiškia, kad perdalijimas automatiškai išsprendžia problemą.

Kartais didžiausią vertę sukuria kūrybiškas ploto panaudojimas, bet tik tada, kai jį palaiko pats objektas.

Ką daryti, jei jau turite didelį 4 kambarių butą ir norite jį išnuomoti?

Tokia situacija pasitaiko paveldėjus būstą, išsikrausčius į kitą namą ar tiesiog nusprendus turimą didelį butą palikti investicijai.

Tokiu atveju nereikėtų automatiškai daryti kapitalinio remonto ir tik tada pradėti galvoti, kaip objektą nuomoti.

Pirmiausia verta paskaičiuoti kelis scenarijus.

Vienas variantas – butą išnuomoti tokį, koks jis yra, arba po racionalaus atnaujinimo.

Tačiau standartinis didelis 4 kambarių butas paprastai turi siauresnę nuomininkų auditoriją nei mažesnis 1–2 kambarių būstas.

Kitas variantas – didelį butą parduoti ir, jeigu finansinės aplinkybės leidžia, kapitalą perkelti į du mažesnius nuomos objektus.

Mažesni butai paprastai turi platesnę nuomininkų auditoriją, o turint du objektus nuomos rizika taip pat pasiskirsto kitaip nei turint vieną didelį butą.

Trečias variantas – jeigu išplanavimas, techninės sąlygos ir dokumentai leidžia, apsvarstyti kūrybiškesnį ploto panaudojimą.

Būtent tai buvo padaryta minėtame Eigulių objekte.

Tačiau perdalijimas nėra tiesiog papildomų pertvarų pastatymas.

Reikia įvertinti natūralų apšvietimą, sanitarinius mazgus, komunikacijas, ventiliaciją, dokumentus ir teisines pertvarkymo galimybes.

Taip pat reikia galvoti apie būsimo pardavimo rinką.

Nestandartinis investicinis produktas gali būti labai patrauklus kitam investuotojui, tačiau jo pirkėjų auditorija skirsis nuo standartinio šeimyninio 4 kambarių buto.

Jeigu racionaliai padalinti neįmanoma, geriau to nedaryti.

Kaip skaičiuoti remontuotino buto logiką?

Skaičiavimas turėtų prasidėti nuo visos investicijos, o ne nuo pirkimo kainos.

Logika paprasta:

pirkimo kaina + realus remonto biudžetas + rezervas nenumatytiems darbams + finansavimo ir objekto laikymo kaštai, jeigu jie aktualūs = visa investicija.

Tada šią sumą reikia palyginti su rinkos realybe.

Kiek kainuoja jau sutvarkyti analogai tame pačiame name ar rajone?

Kokių alternatyvų už tą pačią sumą yra kituose namuose?

Ką pirkėjas už visą jūsų galutinę investiciją gautų kitame Kauno rajone?

Jeigu tikslas yra nuoma – kokį produktą už panašų biudžetą galima įsigyti kitur?

Jeigu tikslas būsimas pardavimas – kas bus realus tokio būsto pirkėjas?

Nepamirškite rezervo nenumatytiems darbams

Senos statybos bute dalis problemų paaiškėja tik pradėjus remontą.

Todėl projektas, kuris ekonomiškai atrodo racionalus tik tada, jeigu viskas vyks idealiai, turi labai mažai saugumo.

Remontuotino objekto pranašumas turi būti pakankamas, kad nedidelis nukrypimas nuo pirminio plano nesunaikintų visos projekto logikos.

Lyginkite ne tik su savo rajonu

Tai ypač svarbu.

Jeigu po remonto Palemono buto bendra investicija tampa panaši į gero Dainavos buto kainą, jūsų konkurentas nebėra tik kitas Palemono skelbimas.

Jeigu labai brangiai sutvarkytas Eigulių butas pasiekia kainą, už kurią žmogus gali rinktis kitą būsto segmentą, pirkėjas pradės žiūrėti plačiau.

Rinka neturi pareigos kompensuoti jūsų remonto vien todėl, kad jį atlikote.

Jeigu projektas atrodo pelningas tik todėl, kad tikitės parduoti brangiau nei visi realūs analogai, problema greičiausiai yra skaičiavime.

Kur Kaune patys pirmiausia ieškotume buto remontui?

Vieno geriausio rajono nėra, nes remontuotino buto logika priklauso nuo tikslo.

Jeigu tikslas būtų gyvenimas ir būsimas likvidumas, žiūrėtume Gričiupį, Dainavą ir gerus mūrinius Šančių namus.

Gričiupyje stiprybė yra vieta ir ribota pasiūla.

Dainavoje – universali rinka ir galimybė lengvai palyginti analogus.

Šančiuose – artumas centrui, jeigu pasirenkamas tinkamas mūrinis namas ir mikrolokacija.

Šeimai, kuriai reikia daugiau ploto, logiškos kryptys būtų Šilainiai ir Dainava.

Jeigu prioritetas yra kainos ir ilgalaikio persivertinimo potencialo kombinacija, selektyviai žiūrėtume Vilijampolę prie Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptimis.

Taupančiam pirkėjui gali būti įdomus Palemonas, tačiau ten ypač svarbu neperremontuoti.

Stipriai mikrolokacijai būtų įdomi gera Panemunės vieta, jeigu pradinė kaina vis dar racionali.

Tačiau geras remontuotinas butas gali atsirasti bet kuriame rajone.

Rajonas tik padeda suprasti galutinės vertės ribas.

Turite remontuotiną butą – ar verta remontuoti prieš pardavimą?

Ne visada.

Tai viena dažniausių pardavėjų klaidų.

Logika atrodo paprasta: investuosiu tam tikrą sumą, tada parduosiu už investuotą sumą ir dar papildomai uždirbsiu.

Rinka nebūtinai taip skaičiuoja.

Jeigu remontas neatitinka rajono segmento, dalis pinigų gali negrįžti.

Jeigu pasirenkamos labai individualios medžiagos ir spalvos, pirkėjas gali jų apskritai nevertinti.

Jeigu būsimas savininkas vis tiek norės viską persidaryti, jūsų kapitalinis remontas jam gali tapti ne privalumu, o papildomu ardymo darbu.

Jeigu namas silpnas, gražus buto vidus nepanaikins bendrų problemų.

Ir jeigu mikrolokacija turi aiškią kainos ribą, brangus remontas jos savaime nepakels.

Kada prieš pardavimą verta apsiriboti kosmetiniu paruošimu?

Kartais racionaliau butą gerai išvalyti.

Išnešti nereikalingus baldus.

Kosmetiškai perdažyti.

Sutvarkyti smulkius defektus.

Pagerinti apšvietimą.

Profesionaliai pateikti erdves.

Ir parduoti kaip aiškų butą remontui žmogui, kuris būtent tokio projekto ieško.

Pirkėjas, norintis įsirengti būstą pagal save, yra visiškai reali auditorija.

Be to, tuščias arba tvarkingai paruoštas remontuotinas butas pirkėjui leidžia lengviau suprasti erdvę ir įsivaizduoti, ką joje galima padaryti.

Kada remontas prieš pardavimą gali turėti prasmės?

Kai skirtumas tarp remontuotino ir sutvarkyto analogiško objekto rinkos vertės realiai pateisina investiciją.

Kai pats namas ir mikrolokacija yra pakankamai stiprūs.

Kai galima atlikti neutralų, rinkai suprantamą remontą.

Ir kai nėra rizikos, kad galutinė kaina išstums objektą į segmentą, kuriame pirkėjas jau turės stipresnių alternatyvų.

Todėl prieš remontuojant pardavimui svarbiausias klausimas nėra „kiek kainuos remontas?“

Svarbesnis klausimas:

kiek rinkoje realiai skiriasi sutvarkyto ir nesutvarkyto analogiško buto vertė?

Jeigu skirtumas nepateisina būsimos investicijos, remontuoti vien dėl pardavimo nėra racionalu.

Išvada

Remontuotinas butas Kaune gali būti labai geras pirkinys, tačiau pats remonto poreikis jokios vertės nesukuria.

Vertė atsiranda tada, kai pirkėjas pigiau įsigyja stiprią vietą, gerą namą arba rinkai likvidų būsto tipą ir savo investicijomis pagerina tai, ką iš tikrųjų galima pakeisti.

Gričiupyje tai gali būti prasčiau įrengtas butas gerame mūriniame name.

Dainavoje – standartinis objektas, kurio būsimą vertę lengva palyginti su gausybe analogų.

Vilijampolėje – selektyviai pasirinktas butas geroje Brastos, Kauno pilies ar Veterinarijos akademijos krypties mikrolokacijoje.

Šančiuose – geras mūrinis būstas, kur remontas lieka buto, o ne viso problematiško pastato klausimu.

Šilainiuose – didesnis šeimos būstas, kurį galima įsirengti pagal ilgalaikius poreikius.

Eiguliuose – objektas, kurio pirkimo kaina dar palieka vietos remontui neperžengiant galutinės rinkos ribos.

Palemone – racionaliai, o ne prabangiai sutvarkytas būstas.

Panemunėje – gera mikrolokacija, kurios pats remontas niekada nesukurtų.

Svarbiausia nepainioti pigios pirkimo kainos su gera investicija.

Pigiai nupirktas butas nebūtinai yra pigus projektas.

O remontas vertę sukuria tik tada, kai kartu su juo nebandome remontuoti dalykų, kurių pakeisti neįmanoma.

Turite remontuotiną butą Kaune ir svarstote, ar verta jį tvarkyti prieš pardavimą?

Prieš investuojant į kapitalinį remontą verta pirmiausia suprasti, kiek konkrečiame name ir konkrečioje mikrolokacijoje rinka realiai moka už sutvarkytą būstą, palyginti su remontuotinu.

REALL vertindama tokį objektą analizuoja tiesioginius analogus, namą, mikrolokaciją, būsto išplanavimą, realią būsimo pirkėjo auditoriją ir tai, ar planuojamas remontas iš tikrųjų didintų pardavimo vertę, ar tik padidintų savininko išlaidas.

Kartais geriausia pardavimo strategija yra remontas.

Kartais – tik kosmetinis paruošimas.

O kartais racionaliausia aiškiai ir profesionaliai parduoti objektą kaip remontuotiną butą žmogui, kuris būtent tokio projekto ieško.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir praktiškai dirba su skirtingos būklės butų pardavimu, pirkimu bei investiciniais objektais.

Vertindami remontuotiną būstą analizuojame ne tik tai, kiek kainuotų jo įrengimas. Vertiname konkretų namą, mikrolokaciją, išplanavimą, būsimo pirkėjo ar nuomininko auditoriją, sutvarkytų analogų kainodarą ir tai, ar visa investicija po remonto vis dar išlieka racionali konkrečiame Kauno rinkos segmente. Praktinė patirtis taip pat rodo, kad kartais didžiausią vertę sukuria ne brangiausias remontas, o teisingai pasirinktas objektas ir racionalus jo ploto panaudojimas.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, remontuotinų objektų ir investicinio NT analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: butai remontui Kaune, senos statybos būstas, investicinis NT, mikrolokacijos, kainodara ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt