Kodėl žlunga NT sandoriai? 7 realios REALL istorijos ir kaip ieškojome sprendimo

NT sandoris gali pradėti strigti net tada, kai pirkėjas jau surastas, kaina sutarta ir abi šalys nori pasirašyti sutartį. REALL praktikoje procesą yra sustabdę bendrasavininkiai, registruotų ir faktinių duomenų neatitikimai, vykstantys teisiniai procesai, bankų finansavimo reikalavimai ir nepilnamečių vaikų interesų apsaugos klausimai.

Tokiose situacijose svarbu suprasti ne tik kas negerai, bet ir ar egzistuoja kitas teisėtas bei praktiškai įgyvendinamas kelias sandoriui užbaigti.

Brokerio kompetencija geriausiai matoma ne pagal tai, kaip jis įkelia skelbimą, o pagal tai, ką jis daro, kai sandoris nustoja vykti pagal planą.

Svarbiausia trumpai

• Pirkėjo suradimas dar nereiškia, kad NT sandoris garantuotai įvyks.

• Registrų centro išrašas suteikia labai svarbios informacijos, tačiau ne visos sandoriui reikšmingos aplinkybės būtinai matomos vien iš jo.

• Vieno banko atsisakymas finansuoti konkretų objektą nebūtinai reiškia, kad jo nefinansuos kitas bankas.

• Bendrasavininkiai gali tapti rimta praktine kliūtimi net tada, kai pardavėjas jau turi realų rinkos pirkėją.

• Panašūs faktinių ir registruotų NT duomenų neatitikimai skirtinguose sandoriuose gali pareikalauti skirtingų veiksmų.

• Problemos slėpimas dažnai sukuria papildomą riziką – prarandamas pirkėjo pasitikėjimas.

• Profesionalumas nėra pažadas, kad NT sandoryje niekada neatsiras netikėta problema. Profesionalumas pasimato tada, kai problema atsiranda ir reikia suprasti, ką daryti toliau.

Kodėl NT sandoris gali pradėti strigti net tada, kai pirkėjas jau surastas?

Pirkėjo suradimas išsprendžia tik vieną NT pardavimo užduotį. Iki galutinio sandorio dar reikia suderinti dokumentus, finansavimą, bendrasavininkių teises, notarinius reikalavimus ir kitas konkrečiam objektui aktualias aplinkybes.

Prieš pardavimą galima patikrinti daug dalykų. Tačiau dalis problemų paaiškėja tik tada, kai konkretų objektą pradeda vertinti bankas, notaras, turto vertintojas, registras ar kitas proceso dalyvis.

Pirkėjo suradimas yra tik dalis darbo – sudėtingame NT sandoryje tikrasis brokerio darbas kartais prasideda tada, kai pirkėjas jau surastas.

Toliau – septynios realios REALL praktikos situacijos, kai pardavimo procesas nustojo veikti taip, kaip buvo tikėtasi.

1. Bendrasavininkas slaugos įstaigoje – kai standartinis kelias nebeveikė

Parduodant NT su bendrasavininkiais problema kartais būna ne bendrasavininkio nesutikimas, o jo reali galimybė tinkamai išreikšti savo valią ir atlikti reikalingus veiksmus.

REALL pardavinėjo namo dalį. Pardavėja savo dalį buvo paveldėjusi iš mamos, o kito bendrasavininkio praktiškai nepažinojo, nes kita namo dalis ilgą laiką buvo nuomojama.

Pardavimo pradžioje neatrodė, kad būtent šis žmogus taps viena sudėtingiausių viso sandorio dalių.

Kas sustabdė sandorį?

Prireikus su kito bendrasavininkio valia ir dokumentais susijusių veiksmų paaiškėjo, kad jis yra slaugos įstaigoje.

Dėl faktinės savo būklės žmogus negalėjo įprastai atlikti reikalingų veiksmų. Dar sudėtingiau buvo tai, kad jo teisinio atstovavimo situacija nebuvo sutvarkyta taip, kad standartiniu būdu už jį galėtų veikti kitas asmuo.

Susidarė situacija, kurioje įprastas proceso kelias praktiškai užsidarė.

Tokiais atvejais svarbu suprasti ne tik bendrą procesą, kaip vyksta NT pardavimas su bendrasavininkiais, bet ir konkretaus bendrasavininkio galimybę teisėtai dalyvauti procese.

Kaip ieškojome sprendimo?

REALL neapsiribojo atsakymu „sandorio padaryti negalima“.

Pradėjome aiškintis, ar konkrečioje situacijoje egzistuoja kitas teisėtas būdas atlikti reikalingą veiksmą. Ieškant sprendimo buvo rastas konkretus kelias, kuris leido judėti toliau.

Ką parodė ši istorija? Alternatyvus teisėtas proceso kelias konkrečioje situacijoje buvo rastas.

Kai standartinis dokumentų gavimo kelias užsidaro, profesionalo darbas prasideda nuo klausimo: ar egzistuoja kitas teisėtas būdas pasiekti tą patį sandorio tikslą?

2. Nugriauti statiniai vis dar Registrų centre – kodėl panaši situacija gali baigtis skirtingai?

Faktinis NT vaizdas ir registruose esantys duomenys ne visada sutampa. Dar sudėtingiau tai, kad panašus neatitikimas skirtinguose sandoriuose nebūtinai sukelia tokias pačias praktines pasekmes.

REALL praktikoje buvo parduodama sodyba, kurios teritorijoje faktiškai jau nebebuvo lauko tualeto ir vieno ūkinio pastato.

Registrų duomenyse šie statiniai vis dar egzistavo.

Pirkėjas apie situaciją buvo informuotas. Kadangi sodybai ir taip buvo numatoma rimta rekonstrukcija, praktine prasme atrodė logiška vėliau atlikti naujus matavimus ir kartu sutvarkyti registrinius duomenis.

Kas sustabdė sandorį?

REALL praktikoje esame matę panašių situacijų, kai faktiškai nebeegzistuojantis, tačiau registre vis dar esantis pagalbinis statinys savaime netapo kliūtimi notariniam sandoriui.

Tačiau tai nereiškia, kad taip bus kiekvieną kartą.

Konkrečioje šios sodybos situacijoje registracinių duomenų tikslinimo etape neatitikimas tapo problema ir teko papildomai tvarkyti dokumentus. Trumpai tariant - kartais dėl tokios pačios situacijos VĮ Registrų centras leidžia įforminti sandorį, kartais - atmeta duomenų tikslinimą su klaidomis ir notaras teisiškai nebegali imtis tolimesnių veiksmų.

Būtent tai ir yra svarbi praktinė šios istorijos dalis: pardavėjas gali būti matęs kitą panašų sandorį, kuriame toks neatitikimas nesukėlė didelių kliūčių, tačiau tai nesuteikia garantijos dėl jo paties sandorio.

Kaip ieškojome sprendimo?

REALL koordinavo procesą pagal konkrečioje situacijoje iškeltus reikalavimus ir padėjo šalims pašalinti registrinių duomenų neatitikimą.

NT pardavėjui pavojinga vadovautis argumentu „praeitą kartą notarui tiko“. Panašus faktinis neatitikimas kitame sandoryje gali pareikalauti visai kitų veiksmų.

3. Turtas registruotas vieno žmogaus vardu, bet sandorį sustabdė skyrybų byla

Registrų centro išraše nurodytas vienas savininkas dar negarantuoja, kad sandoriui artėjant prie notaro nepaaiškės kitų turtinių aplinkybių.

Šita situacija ypač gerai parodo ribą tarp to, ką brokeris gali patikrinti iš anksto, ir to, kas gali paaiškėti tik vėlesniame sandorio etape.

Iš dokumentų, kuriuos galėjome patikrinti prieš sandorį, situacija atrodė tvarkinga: turtas buvo registruotas konkretaus žmogaus vardu.

Tai nebuvo bendros sutuoktinių nuosavybės situacija. Turtas buvo įgytas dar iki santuokos.

Kas sustabdė sandorį?

Problema paaiškėjo sandoriui artėjant prie notaro – iškilo vykstančios skyrybų bylos aplinkybė.

Ir čia atsirado niuansas, kurio dalis NT savininkų neįvertina: vien faktas, kad turtas registruotas jūsų vardu ar buvo įgytas iki santuokos, dar nebūtinai užbaigia visus klausimus, jeigu vykstančiame teisiniame ginče keliami reikalavimai dėl kito sutuoktinio investicijų ar kitų galimų turtinių interesų.

Tai nereiškia, kad vykstant skyryboms žmogus automatiškai negali parduoti savo asmeninio turto. Konkrečios teisės ir galimybė sudaryti sandorį priklauso nuo konkrečios situacijos.

Kaip ieškojome sprendimo?

REALL koordinavo procesą pagal notariniame etape paaiškėjusią situaciją ir padėjo šalims susitarti dėl sutuoktinės sutikimo parduoti konkretų turtą.

Tačiau ši istorija svarbi ir dėl kitos priežasties.

Mes galėjome matyti, kam turtas registruotas. Negalėjome iš Registrų centro išrašo matyti viso vykstančio šeimos teisminio ginčo turinio.

Tai nėra brokerio dokumentų patikros klaida. Tai informacija, kuri nėra paprasčiausiai matoma iš standartinės informacijos apie turtą Registrų centre.

Registrų centro išrašas parodo nuosavybę, tačiau ne visada parodo visas aplinkybes, kurios gali turėti reikšmės konkretaus sandorio tvirtinimui.

4. Aleksoto bendrasavininkiai neatsiėmė pranešimo

Bendraturčio pirmumo teisė gali tapti ne tik teisiniu, bet ir labai praktišku pardavimo proceso klausimu – ypač kai jau yra rinkos pirkėjas, o bendrasavininkiai patys norėtų nupirkti dalį pigiau.

REALL pardavinėjo namo dalį Aleksote.

Buvo surastas realus rinkos pirkėjas, pasirengęs pirkti už sutartą kainą. Kiti bendrasavininkiai taip pat norėjo įsigyti parduodamą dalį, tačiau už gerokai mažesnę kainą.

Parduodant bendrosios nuosavybės dalį svarbi bendraturčių pirmenybės teisė ją įsigyti tomis pačiomis sąlygomis, todėl reikėjo tinkamai atlikti jų informavimo procedūrą.

Kas sustabdė sandorį?

Problema kilo ne todėl, kad apie bendrasavininkius nežinojome.

Problema buvo praktinis informavimas.

Bendrasavininkiai suprato, kokį pranešimą gauna, todėl registruoto pranešimo neatsiėmė, nes nuo registruoto laiško įteikimo dienos skaičiuojamas 30 dienų terminas, per kurį jie turi atmesti arba priimti pasiūlymą. Dėl to konkrečiame notariniame procese teko spręsti, kaip tinkamai įvykdyti informavimo procedūrą ir neprarasti jau surasto pirkėjo.

Būtent dėl tokių situacijų bendroji dalinė nuosavybė pardavimo metu reikalauja ne vien žinoti bendrą taisyklę, bet ir praktiškai suvaldyti visą procesą.

Kaip ieškojome sprendimo?

REALL teko ne tik atlikti formalius veiksmus, bet ir ieškoti bendros kalbos su bendrasavininkiais.

Tikslas buvo neleisti situacijai užsitęsti tiek, kad pardavėjas prarastų rinkos kainą mokėti pasirengusį pirkėją.

Šita istorija labai aiškiai parodė, kad bendrasavininkio turima teisė ir praktinis proceso vilkinimas nėra tas pats klausimas.

Pardavėjui svarbu ne tik teisingai atlikti procedūrą, bet ir išlaikyti jau surastą pirkėją, kol ji atliekama.

5. Bendrasavininkiai deklaruoti Jungtinėje Karalystėje – kaip pranešti žmogui, kurio nematei 20 metų?

Kartais NT sandoris stringa dar prieš prasidedant teisiniam ginčui – pirmiausia reikia apskritai surasti žmogų, kurio dalyvavimas procese būtinas.

Parduodant objektą Vilkijoje paaiškėjo, kad kiti bendrasavininkiai ten negyvena maždaug 20 metų.

Pardavėjas neturėjo jų telefono numerių, nežinojo dabartinio faktinio adreso ir praktiškai su jais nebendravo.

Paaiškėjo, kad jų deklaruota gyvenamoji vieta yra Jungtinėje Karalystėje.

Kas sustabdė sandorį?

Įprastas bendrasavininkių informavimo procesas tapo komplikuotas, nes notarai nematė konkretaus asmens gyvenamosios vietos adreso ir negalėjo išsiųsti registruoto laiško apie pirmenybę pirkti.

Popieriuje sakinys „reikia informuoti bendrasavininkį“ skamba paprastai. Praktikoje pirmiausia reikia atsakyti į daug elementaresnį klausimą:

Kaip pasiekti žmogų, kurio dabartinių kontaktų niekas neturi ir kurio pardavėjas nematė du dešimtmečius?

Kaip ieškojome sprendimo?

REALL surado bendrasavininkus ir suderinus tinkamą laiką kai jie planavo vykti atostogų į Lietuvą pasirašyti atsisakymą nuo pirkimo.

Jeigu turte yra bendrasavininkių, su kuriais nebendraujate daug metų, jų kontaktų ir teisinės situacijos aiškinimąsi verta pradėti dar prieš surandant pirkėją.

6. Vienas bankas paskolos nedavė – ar tai jau sandorio pabaiga?

Vieno banko „ne“ dar nebūtinai reiškia viso sandorio „ne“.

Tai viena naujausių REALL praktikos situacijų.

Jauna šeima pirko REALL parduodamą būstą naudodamasi valstybės parama. Ji jau buvo gavusi savivaldybės sprendimą dėl paramos, kuri turėjo būti panaudota pradiniam įnašui.

Tačiau buvo labai svarbus terminas – konkrečiu atveju šeima turėjo maždaug mėnesį būstui įsigyti.

Pirkėjai kreipėsi į vieną iš didžiųjų bankų.

Kas sustabdė sandorį?

Konkrečiam bankui užkliuvo komunikacijų registravimo situacija.

Prie objekto buvo įregistruotos vietinės komunikacijos, nors realybėje jos buvo pakeistos į miesto komunikacijas. Bankas norėjo, kad prieš finansavimą būtų atlikti papildomi registraciniai veiksmai.

Tam būtų reikėję koreguoti sklypo planą ir tvarkyti kitus dokumentus.

Problema buvo ne vien tai, kad dokumentus reikia sutvarkyti.

Problema buvo tai, kad šeima tam neturėjo kelių mėnesių.

Kaip ieškojome sprendimo?

REALL iš ankstesnių sandorių žinojo, kad skirtingi bankai panašias dokumentines situacijas gali vertinti nevienodai.

Kai kurie finansuotojai tam tikromis aplinkybėmis gali reikalauti problemą išspręsti prieš paskolos suteikimą, kiti gali vertinti galimybę finansuoti su papildomais įsipareigojimais dokumentus sutvarkyti vėliau.

Tai nereiškia, kad kitas bankas būtinai suteiks paskolą.

Tačiau pirmojo banko atsakymo nelaikėme automatiniu įrodymu, kad šio objekto apskritai neįmanoma finansuoti.

Pirkėjai norėjo atsiimti bankui pateiktą paramai / finansavimui reikalingą dokumentą, kad galėtų kreiptis į kitą finansuotoją.

Iš pradžių dokumento grąžinimas užstrigo. Pirkėja kreipėsi į REALL jau stipriai nusivylusi, nes vienu metu atrodė, kad stringa ir paskola, ir galimybė laiku kreiptis į kitą banką.

REALL įsitraukė į komunikaciją su banku ir siekė, kad klientė galėtų atsiimti savo pateiktą dokumentą bei tęsti finansavimo paiešką.

Po papildomos komunikacijos dokumentas buvo grąžintas.

Ką parodė ši istorija? Pirmojo banko atsisakymas neuždarė galimybės ieškoti kito finansavimo sprendimo.

Pardavėjui tai ne mažiau svarbu nei pirkėjui. Jeigu jau surastas pirkėjas prarandamas dėl finansavimo problemos, pardavėjui gali tekti iš naujo pradėti pirkėjo paiešką.

Pirkėjo finansavimo problema tampa ir pardavėjo problema tą pačią minutę, kai dėl jos pirkėjas nebegali užbaigti sandorio.

Ši istorija parodė ir dar vieną svarbų dalyką:

NT sandoryje geras sprendimas turi būti ne tik teisiškai ir praktiškai tinkamas – jis turi būti įgyvendinamas per laiką, kurį realiai turi sandorio šalys.

7. Nepilnamečiai vaikai faktiškai gyveno kitame name, bet dokumentuose to neužteko

NT sandoryje neužtenka pasakyti, kur šeima faktiškai gyvena. Svarbu, ką apie jos teises į tą būstą galima pagrįsti dokumentais.

REALL klientų šeima norėjo parduoti jai priklausantį butą. Šeima turėjo nepilnamečių vaikų.

Tačiau buvo svarbi aplinkybė: nei tėvai, nei vaikai parduodamame bute faktiškai negyveno.

Šeima jau ilgą laiką gyveno tėvams priklausančiame name. Problema ta, kad šis namas nuosavybės teise priklausė tėvams, o ne butą parduodančiai šeimai.

Kas sustabdė sandorį?

Notariniame procese kilo klausimas dėl nepilnamečių vaikų interesų apsaugos.

Paradoksas buvo tas, kad vaikai parduodamame bute faktiškai net negyveno ir po jo pardavimo neprarastų savo realios gyvenamosios vietos. Tačiau notariniame procese neužteko vien pasakyti:

„Mes ten negyvename, gyvename pas tėvus.“

Reikėjo dokumentais tinkamai pagrįsti šeimos situaciją ir jos ryšį su būstu, kuriame ji faktiškai gyvens po pardavimo.

Kaip ieškojome sprendimo?

Kadangi šeima faktiškai gyveno tėvams priklausančiame name, o patys savininkai tam pritarė, buvo ieškoma galimybės šią faktinę situaciją tinkamai įforminti.

Konkrečiame REALL sandoryje, gavus esamų savininkų sutikimą, buvo panaudotas šeimos teisių į faktinį būstą įforminimo mechanizmas, t.y. "šeimos turto" žyma. Tai leido notariniame procese tinkamai pagrįsti šeimos gyvenamąją situaciją ir tęsti pardavimą.

Šio atvejo nereikėtų suprasti kaip universalaus recepto visoms šeimoms, turinčioms nepilnamečių vaikų. Konkrečias aplinkybes ir nepilnamečių interesų užtikrinimą vertina notaras.

Plačiau apie būsto pardavimą turint nepilnamečių vaikų REALL yra parengusi atskirą paaiškinimą.

Ką parodė ši istorija? Problema buvo išspręsta ne keičiant faktinę šeimos gyvenimo situaciją, o tinkamai ją įforminant ir pagrindžiant dokumentais.

Kai sandoris sustoja dėl nepilnamečių vaikų interesų apsaugos, sprendimas nebūtinai yra atsisakyti pardavimo – kartais pirmiausia reikia dokumentuose tinkamai pagrįsti faktinę šeimos gyvenimo situaciją.

Kodėl brokeris negali visų problemų pamatyti prieš pardavimą?

Geras brokeris turi tikrinti rizikas prieš pradėdamas pardavimą, tačiau pažadėti, kad iš anksto pamatys absoliučiai visas būsimo sandorio kliūtis, būtų neprofesionalu.

REALL prieš pardavimą gali įvertinti Registrų centro išrašą, registruotą nuosavybę, bendrasavininkius, matomus disponavimo apribojimus, turimus kadastrinius dokumentus, pastebimus faktinės ir dokumentinės situacijos neatitikimus bei kitus pardavėjo pateiktus dokumentus.

Tačiau dalis aplinkybių paaiškėja tik vėliau.

Pavyzdžiui:

• notarui atliekant sandoriui reikalingus patikrinimus;

• bankui vertinant konkretų objektą ir pirkėjo finansavimą;

• atliekant registracinius veiksmus;

• turto vertintojui analizuojant objektą;

• pradėjus realiai komunikuoti su bendrasavininkiais;

• paaiškėjus aplinkybėms, apie kurias pats pardavėjas anksčiau nežinojo.

Skyrybų istorija yra geras pavyzdys. REALL galėjo patikrinti, kam registruotas turtas. Tačiau iš standartinio NT išrašo nebuvo galima matyti viso vykstančio teisminio proceso turinio.

Lygiai taip pat banko istorijoje iki konkretaus finansuotojo vertinimo nebuvo galima garantuoti, kokius papildomus reikalavimus jis taikys būtent tam objektui.

Profesionalumas nėra pažadas, kad NT sandoryje niekada neatsiras netikėta problema. Profesionalumas pasimato tada, kai problema atsiranda ir reikia suprasti, ką daryti toliau.

Ką bendro turi šios 7 NT sandorių istorijos?

Nors problemos buvo visiškai skirtingos, jose kartojosi keli tie patys principai.

„Negalima“ kartais reiškia „negalima šiuo būdu“

Kai standartinis kelias užsidaro, pirmas klausimas turėtų būti ne „ar sandoris žlugo?“, o „ar tai vienintelis teisėtas kelias?“

Vienas bankas gali nefinansuoti konkretaus objekto esamomis aplinkybėmis. Standartinis atstovavimo būdas gali neveikti. Notariniame procese gali prireikti papildomo dokumento. Faktinė šeimos gyvenimo situacija gali būti aiški žmonėms, bet nepakankamai pagrįsta dokumentais.

Tai nereiškia, kad alternatyva egzistuoja visada.

Kartais problema iš tiesų reiškia, kad sandorio šiuo metu sudaryti negalima.

Tačiau prieš prarandant pirkėją verta tiksliai suprasti, kas konkrečiai užblokavo procesą.

Tik tada galima atsakyti, ar egzistuoja kitas teisėtas kelias.

Vienodas klausimas skirtinguose procesuose gali būti vertinamas nevienodai

Vienas dažniausių pardavėjų lūkesčių yra:

„Bet juk kitam žmogui tokioje pačioje situacijoje leido.“

NT sandoriuose to ne visada pakanka.

Bankas vertina finansavimo riziką. Notaras vertina jam teisės aktuose priskirtas sandorio aplinkybes. Registravimo procese vertinami registruotini duomenys.

Be to, du iš pirmo žvilgsnio vienodi objektai dokumentuose gali turėti svarbių skirtumų.

Todėl REALL patirtis su ankstesniu panašiu sandoriu yra labai vertinga, tačiau jos negalima paversti garantija:

„Praeitą kartą praėjo, vadinasi, praeis ir dabar.“

Laikas kartais toks pat svarbus kaip pats sprendimas

Jaunos šeimos su valstybės parama istorijoje dokumentų klausimą teoriškai buvo galima tvarkyti.

Tačiau jeigu tam reikia kelių mėnesių, o šeima turi maždaug mėnesį paramai panaudoti, teoriškai teisingas sprendimas konkrečiam sandoriui gali būti praktiškai per lėtas.

Tas pats galioja ir tada, kai jau pasirašyta preliminari pirkimo–pardavimo sutartis ir šalys turi konkrečius įsipareigojimų terminus.

Todėl sudėtingame sandoryje reikia atsakyti į du klausimus:

Ar galima? Ir ar spėsime?

Problemos slėpimas gali būti pavojingesnis už pačią problemą

REALL praktikoje matome, kad pirkėjai nebūtinai atsisako turto vien todėl, kad jame yra dokumentinis ar kitas spręstinas klausimas.

Problema tampa daug didesnė tada, kai žmogus pradeda įtarti, kad jam nepasakoma visa tiesa.

Jeigu, pavyzdžiui, kažko nepavyko įregistruoti, daug daugiau pasitikėjimo sukuria aiškus paaiškinimas:

kas buvo daroma, kodėl registracija nepavyko, kokie dokumentai tai patvirtina ir ką reikėtų padaryti toliau.

Visai kitą reakciją sukelia:

„Nežinome, kažkas ten buvo, kažkodėl atmetė.“

Tada pirkėjas pradeda galvoti ne tik apie žinomą problemą. Jis pradeda svarstyti, ko dar jam nepasakėte.

Pirkėjas gali sutikti pirkti turtą su problema. Daug sunkiau parduoti turtą, kai pirkėjas pradeda įtarti, kad jam nepasakoma visa tiesa.

Kada brokerio patirtis iš tikrųjų tampa svarbi?

Brokerio kompetencija geriausiai matoma ne pagal tai, kaip jis įkelia skelbimą, o pagal tai, ką jis daro, kai sandoris nustoja vykti pagal planą.

Kai viskas vyksta sklandžiai, pardavėjui gali atrodyti, kad NT brokerio darbas yra gana paprastas: parengti reklamą, suorganizuoti apžiūras, rasti pirkėją, surinkti dokumentus ir suderinti notarą.

Sudėtingame sandoryje atsiranda visai kitas darbo sluoksnis.

Reikia suprasti:

• kas iš tikrųjų sustabdė procesą;

• ar tai teisinė kliūtis, ar konkretaus proceso reikalavimas;

• kokio dokumento trūksta;

• kas turi teisę jį išduoti ar pasirašyti;

• ar problema susijusi su pačiu turtu, ar pirkėjo finansavimo būdu;

• kiek laiko turime jai išspręsti;

• kada reikia įtraukti notarą, teisininką, banką, vertintoją ar kitą specialistą.

Tuo pačiu reikia išlaikyti komunikaciją su pirkėju ir pardavėju.

Jeigu problemos sprendimas užtruks, pirkėjas turi suprasti, kas vyksta. Priešingu atveju net ir išsprendus dokumentinį klausimą gali paaiškėti, kad pirkėjas jau pasirinko kitą objektą.

REALL nėra advokatų kontora ir pati neatlieka visų specializuotų teisinių, notarinių ar finansinių funkcijų. REALL koordinuoja NT pardavimo procesą, remiasi praktine sandorių patirtimi ir, kai reikia specializuotos kompetencijos, padeda į procesą įtraukti atitinkamus specialistus.

REALL ekspertų išvada

NT sandorio problema savaime dar nereiškia, kad sandoris žlugo. Tačiau taip pat ne kiekviena problema turi sprendimą. Profesionalo užduotis – kuo greičiau suprasti skirtumą.

Šios septynios REALL istorijos labai skirtingos.

Vienur problema buvo bendrasavininkis, kitur – faktinių ir registruotų duomenų neatitikimas. Vienu atveju procesas sustojo notariniame etape, kitu – banke. Dar kitur kliūtimi tapo ne pati šeimos gyvenamoji situacija, o tai, kaip ji buvo pagrįsta dokumentais.

Vis dėlto jas jungia viena praktinė taisyklė.

Kai procesas sustoja, nepakanka išgirsti „negalima“.

Reikia suprasti:

• kodėl negalima;

• kas konkrečiai stabdo procesą;

• kokio dokumento ar veiksmo trūksta;

• ar egzistuoja kitas teisėtas kelias;

• ar jį įmanoma įgyvendinti per turimą laiką.

Būtent čia atsiranda skirtumas tarp brokerio, kuris tik surado pirkėją, ir komandos, kuri sugeba koordinuoti sandorį iki pabaigos.

Jeigu parduodant jūsų NT jau atsirado problema – bendrasavininkis, banko finansavimas, registrų neatitikimas, notaro klausimas ar kita kliūtis – verta situaciją įvertinti prieš nusprendžiant, kad sandoris nebeįmanomas.

Patyręs NT brokeris Kaune ar kitame mieste tokioje situacijoje pirmiausia turėtų padėti suprasti, kur tiksliai procesas sustojo ir kokius teisėtus tolesnius veiksmus dar verta tikrinti.

REALL komanda gali įvertinti konkretų pardavimo procesą ir padėti suprasti galimus tolesnius žingsnius. Nežadame apeiti teisės aktų, bankų, notarų ar kitų institucijų reikalavimų ir negalime garantuoti, kad kiekviena kliūtis turės sprendimą.

Tačiau mūsų praktikoje ne kartą buvo situacijų, kai pradinis „šito sandorio padaryti nepavyks“ dar nebuvo galutinis atsakymas.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kodėl NT sandoris gali žlugti jau radus pirkėją?

NT sandoris gali sustoti dėl dokumentinių, teisinių, finansavimo, bendrasavininkių, registravimo ar kitų aplinkybių, kurios kartais išryškėja tik vėlesniame proceso etape. Pirkėjo suradimas yra svarbus žingsnis, tačiau jis dar neužtikrina, kad iki galutinio sandorio neliks kliūčių.

Ar Registrų centro išrašas parodo visas galimas NT problemas?

Ne. Registrų centro išrašas suteikia labai svarbios informacijos apie registruotą turtą ir teises į jį, tačiau kai kurios sandoriui reikšmingos aplinkybės gali paaiškėti tik notarui, bankui, vertintojui arba atliekant papildomus registravimo veiksmus.

Ar vienam bankui atsisakius finansuoti būstą verta kreiptis į kitą?

Tam tikrais atvejais taip. Skirtingi bankai gali nevienodai vertinti konkretaus objekto dokumentinę ar finansavimo situaciją. Tačiau vieno banko atsisakymas nereiškia nei to, kad kitas bankas būtinai finansuos, nei to, kad objektas apskritai nefinansuojamas.

Kas nutinka, jei bendrasavininkis nenori bendradarbiauti parduodant NT?

Tai priklauso nuo nuosavybės struktūros ir konkretaus sandorio. Bendraturčio pirmumo teisė, informavimo procedūra ir kitos aplinkybės turi būti vertinamos individualiai. Jeigu žinote, kad su bendrasavininkiu gali kilti problemų, procesą verta pradėti spręsti dar prieš surandant pirkėją.

Ar galima parduoti NT, jei registruose yra neatitikimų?

Kartais galima, o kartais prieš sandorį reikia atlikti papildomus matavimus, registravimo ar kitus dokumentų tvarkymo veiksmus. Atsakymas priklauso nuo konkretaus neatitikimo ir sandorio aplinkybių, todėl ankstesnis panašus sandoris nėra garantija, kad kitas bus vertinamas identiškai.

Ar brokeris gali iš anksto patikrinti visas galimas sandorio kliūtis?

Ne. Profesionalus brokeris gali patikrinti daug svarbių dokumentų ir pastebimų rizikų, tačiau dalis informacijos gali paaiškėti tik banko, notaro, turto vertinimo, registravimo ar kituose vėlesniuose procesuose.

Ką daryti, jei notaras netvirtina NT sandorio?

Pirmiausia reikia tiksliai suprasti priežastį: kokio dokumento, veiksmo, ar teisinio aiškumo trūksta. Tik tada galima atsakingai vertinti, ar egzistuoja teisėtas būdas problemą pašalinti ir sandorį tęsti.

Ar vienam notarui iškėlus problemą galima tiesiog kreiptis į kitą notarą?

Ne visada. Jeigu problema kyla iš teisės aktų, registruotų duomenų ar objektyvios sandorio aplinkybės, vien notaro pakeitimas jos neišspręs.

Pirmiausia reikia suprasti, kodėl konkretus sandoris negali būti tvirtinamas, kokios aplinkybės kelia problemą ir kokių dokumentų ar veiksmų trūksta. Tik tada galima vertinti tolesnius teisėtus sprendimus.

REALL praktikoje matome, kad konkrečių situacijų rizikos vertinimas gali skirtis, tačiau pardavimo strategija neturėtų būti paremta bandymu surasti notarą, kuris į problemą tiesiog nekreips dėmesio.

Kada verta kreiptis į NT brokerį dėl jau stringančio sandorio?

Kuo anksčiau, tuo geriau – ypač jeigu pirkėjas jau surastas ir galioja preliminarios sutarties, banko finansavimo, valstybės paramos ar kiti terminai.

Stringančiame sandoryje laikas gali tapti atskira problema. Net jeigu teisiškai įmanomas sprendimas egzistuoja, jis gali nebepadėti, jeigu dokumentų tvarkymas užtruks ilgiau, nei pirkėjas ar pardavėjas gali laukti.

Todėl pirmiausia reikia nustatyti, kas tiksliai sustabdė sandorį, kiek laiko turime ir kokie tolesni veiksmai realiai įmanomi.

Apie straipsnio autorių

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: nekilnojamojo turto pardavimas ir sudėtingų NT sandorių koordinavimas Kaune, Kauno rajone ir visoje Lietuvoje
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: NT pardavimas, bendrasavininkiai, dokumentų problemos, pirkėjų finansavimas, notarinių sandorių koordinavimas ir nestandartinės NT situacijos

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt