NT PARDAVIMAS SU BENDRASAVININKAIS: EKSPERTŲ PATARIMAI

• Kodėl žmonės vengia pirkti bendrosios dalinės nuosavybės (su bendrasavininkais) objektą?

• Kada bendrasavininkiai – problema, o kada ne?

• Naudojimosi tvarka: kas tai ir kodėl ji yra kritiškai svarbi.

• Kas nutinka, kai naudojimosi tvarkos nėra: teisiniai akligatviai, paveldėjimo pinklės, pikti kaimynai ir neįgyvendinami sandoriai.

• Kaip susitvarkyti naudojimosi tvarką – žingsnis po žingsnio.

• Kodėl be naudojimosi tvarkos bankai nefinansuoja, o pirkėjai bėga.

• Kaip sutvarkyta tvarka akimirksniu pakelia objekto vertę.

• Kada verta kreiptis į specialistus ir kaip tai sutaupo laiko bei pinigų.

DALINĖ NUOSAVYBĖ: KODĖL VIENI JOS BIJO, O KITI IŠ TO LAIMI?

Apie dalinę nuosavybę Lietuvoje sklando daugiau mitų negu faktų. Dažnas pirkėjas, išgirdęs, kad namas ar butas turi bendrasavininkių, nė neatsidaro durų – tiesiog apsisuka ir ieško toliau. Bet tiesa ta, kad dalinė nuosavybė gali būti ir baisus galvos skausmas, ir visiškai saugi teisinė turto forma. Viskas priklauso nuo vieno vienintelio dalyko: ar sutvarkyta naudojimosi tvarka.

Jei ji yra – objektas funkcionuoja kaip atskiras turtinis vienetas. Parduodi kada nori, kam nori, be niekieno malonės.
Jei nėra – ruoškis popierizmo karuselėms, teismams ir žlugususiems sandoriams.

Kas ta naudojimosi tvarka ir kodėl ji tokia svarbi?

Naudojimosi tvarka – tai oficialus, notaro patvirtintas dokumentas, kuriame aiškiai apibrėžiama, kaip keli savininkai naudojasi vienu nekilnojamuoju daiktu.
Pavyzdžiui, jeigu namas priklauso dviem šeimoms, ši tvarka numato:

• kurios patalpos priskirtos vienam savininkui, kurios – kitam

• kokios bendrosios erdvės egzistuoja, pvz. laiptinė;

• kad kiekvienas savininkas gali laisvai disponuoti savo turtine dalimi be kito sutikimo.

Kas nutinka, kai naudojimosi tvarkos nėra?

Čia ir prasideda tikrieji nuotykiai – dažniausiai ne iš maloniųjų.

1. Parduoti sudėtingiau.
Notaras negali tvirtinti sandorio, jei bendrasavininkas nepateikė atsisakymo pirkti Jūsų dalį. O jeigu bendrasavininkas miręs, paveldėjimas nepriimtas, byla neužvesta? Nėra kam siųsti laiško, nėra kam atsakyti – sandoris sustoja akimirksniu. Vienintelis kelias – teismas.

2. Bendrasavininkai gali vilkinti procesą tyčia.
Tai klasikinė istorija: bendrasavininkai nori pigiai nupirkti jūsų dalį, todėl tiesiog nepriima registruoto laiško. O laiškas turi būti įteiktas į rankas, su parašu, tik nuo tada pradedamas skaičiuoti 30 dienų terminas bendrasavininkui pateikti sprendimą. Kol to nėra – laikrodis net nepradeda tiksėti.

3. Teoriškai visas namas priklauso visiems.
Net jei gyvenate savo namo pusėje, be naudojimosi tvarkos kaimynai gali ateiti, atsisėsti jūsų terasoje, žiūrėti į jūsų svetainės langą ir sakyti: „čia bendroji dalinė nuosavybė“. Ir jie būtų teisūs.

4. Bankai tokio turto nefinansuoja.
Dauguma komercinių bankų tokio objekto nelaiko saugiu. Liksite tik su kredito unijomis, o šios – su nepalyginamai didesnėmis palūkanomis.

Rezultatas paprastas: pirkėjai bėga, bankai atsisako, sandoriai vilkinami, o turtas rinkoje “stove” mėnesių mėnesius.

Kaip sutvarkyti naudojimosi tvarką? Paprasčiau nei atrodo

Jei su kaimynais sutariate, procesas – labai žemiškas ir aiškus:

1. Išsikviečiate matininką.
   Jis nubraižo naudojimosi tvarkos planą: kur kieno erdvės, kas bendra, kur ribos.

2. Einate pas notarą.
   Ten dokumentas patvirtinamas. Tai suteikia jam teisinę galią.

3. Kaina.
   Visas procesas – keletas šimtų eurų. Atsiperkamumas: dažnai tūkstančiai, nes objekto vertė iškart šokteli aukštyn.

Ir viskas. Jūsų turtinė dalis tampa autonomiškai funkcionuojanti, ją galima parduoti be sutikimų, bankai duoda paskolas tokiam turtui.

Kodėl tai kelia objekto vertę?

Todėl, kad nuimate „raudoną vėliavą“.
Pirkėjai nebemato rizikos. Bankai gali finansuoti. Sandoriai tampa greiti.
Nesvarbu, ar parduodate namą, buto dalį, ar sklypą – naudojimosi tvarka turi būti sutvarkyta viskam: tiek pastatui, tiek žemei. Jei vienam iš jų jos nėra, problemos grįžta.

Jei turite tokį objektą ir nežinote, nuo ko pradėti – kreipkitės

Pirma konsultacija – nemokama.
Padėsime susidėlioti planą, įvertinsime rizikas, pakviesime patikimus matininkus, geodezininkus, notarą.
Sutvarkysime tai greitai, sklandžiai ir be dramų.

Jei norite parduoti, įsigyti arba tiesiog pagaliau susitvarkyti dalinę nuosavybę – susisiekite.
Kartais užtenka vieno skambučio, kad problema, kurią vilkote metus, išsispręstų per kelias savaites.

Kai kaimynai nesutinka – ką daryti?

Tai dažna situacija. Ir dažniausiai žmonės pasikeičia po vieno pokalbio su specialistu.
Nes kai jiems aiškiai paaiškini, kad jie patys po 3–5–10 metų norės parduoti ir atsidurs identiškoje situacijoje, mąstymas pasikeičia.
Trečias neutralus žmogus čia dažnai padaro daugiau nei ilgi savininkų ginčai.