Buto pardavimas Kaune: nuo kainos nustatymo iki sandorio

Buto pardavimas nėra skelbimo įkėlimas ir laukimas. Kiekviename etape gaunama nauja informacija – apie kainą, pirkėjų reakciją, finansavimą, dokumentus ir derybinę situaciją – pagal kurią pardavimo strategiją reikia koreguoti.

Svarbiausia trumpai

• Aktyvioje rinkoje prieš 1–2 mėnesius teisinga buvusi buto kaina šiandien nebūtinai tebėra teisinga. Kainą reikia vertinti pagal dabartinę konkurenciją, ne vien ankstesnius pardavimus.

  • Buto kainą verta vertinti ne iš savininko noro, o iš pirkėjo alternatyvų perspektyvos.

  • Pirkėjų reakcija yra diagnostika: peržiūros, skambučiai, apžiūros ir pasiūlymai signalizuoja skirtingas pardavimo problemas.

  • Ne kiekvieną dokumentinį klausimą būtina išspręsti prieš paleidžiant reklamą, tačiau reikia įvertinti, ar jis netrukdys būsimam sandoriui.

  • Tas pats pirkėjo pasiūlymas gali būti vertinamas visiškai skirtingai priklausomai nuo rinkos aktyvumo ir pardavėjo situacijos.

  • Pirkėjo finansavimo problema tampa pardavėjo problema, kai dėl jos pirkėjas nebegali užbaigti sandorio.

  • REALL sandorio nelaiko užbaigtu vien pasirašius sutartį pas notarą – svarbus ir galutinis atsiskaitymas bei faktinis turto perdavimas.

Kaip nustatyti pradinę buto pardavimo kainą Kaune?

Pradinė kaina nustatoma vertinant ne tik ankstesnius sandorius, bet ir tai, su kuo pirkėjas jūsų butą lygins šiandien.

REALL aktyviai dirba Kauno rinkoje, todėl komanda turi praktinės informacijos apie skirtingus mikrorajonus ir butų tipus. Tačiau greitai besikeičiančioje rinkoje net ir turint patirties prieš nustatant kainą situaciją reikia tikrinti iš naujo.

Vertiname dabartinę konkuruojančią pasiūlą, iš rinkos dingusius panašius objektus, jų siūlytas kainas, žinomus realius pardavimus, buto būklę, aukštą, vietą ir konkretaus momento pasiūlos bei paklausos santykį. Plačiau apie tai, kaip nustatyti savo būsto kainą, REALL yra parengusi atskirą paaiškinimą.

Kodėl prieš 1–2 mėnesius teisinga kaina šiandien gali būti pasikeitusi?

REALL praktikoje turėjome labai aiškų pavyzdį Eiguliuose.

Buvo parduodamas apie 50 m², dviejų kambarių, remontuotinas butas penktame aukšte iš penkių. Tuo metu rinkoje buvo dar keli panašūs konkuruojantys objektai, todėl rekomenduojama pradinė kaina buvo apie 110 000 Eur.

Po 1–2 mėnesių vertinome kitą labai panašų butą kitoje Eigulių gatvėje. Per tą laiką situacija jau buvo pasikeitusi: mūsų parduotas objektas ir dalis konkurentų buvo parduoti, o rinkoje liko gerokai mažiau palyginamų variantų. Todėl kitam panašiam objektui rekomendavome jau apie 120 000 Eur pradinę kainą.

Tai nėra Eigulių kainų statistika ir nereiškia, kad panašiam butui visada tiks tokia suma. Šis konkretus pavyzdys rodo ką kita:

Aktyvioje rinkoje prieš 1–2 mėnesius teisinga buvusi buto kaina šiandien nebūtinai tebėra teisinga.

Kodėl vien Registrų centro sandorių duomenų neužtenka?

Registrų centro duomenys gali būti svarbus papildomas šaltinis, ypač kai konkrečioje vietoje neturime pakankamai savo praktinės informacijos.

Tačiau juos reikia interpretuoti kontekste.

Registruotuose duomenyse galima matyti technines objekto charakteristikas ir sandorio kainą, tačiau nebūtinai matyti, kaip butas faktiškai atrodė pardavimo metu, kokios būklės buvo remontas ar kokios aplinkybės lydėjo konkretų pardavimą.

Aktyviai dirbdami Kaune dažnai žinome ne tik sandorio skaičių, bet ir kokie objektai realiai konkuravo rinkoje bei kaip jie buvo pateikti. Pavienis sandoris gali būti netipiškas, todėl vien skaičių lyginimas be konteksto gali klaidinti.

Kaip suprasti, kad savininko norima kaina per didelė?

Į kainą verta pažiūrėti pirkėjo akimis: ką žmogus gali įsigyti vietoje jūsų buto už tuos pačius arba mažesnius pinigus?

Tarkime, savininkas už remontuotiną dviejų kambarių butą nori 130 000 Eur, o potencialus pirkėjas tuo pačiu metu mato panašius variantus už 100 000 ir 110 000 Eur.

Svarbiausias klausimas nėra, kodėl savininkui jo butas vertas 130 000 Eur. Klausimas – kodėl pirkėjas turėtų mokėti tiek daugiau.

Jeigu pigesni panašūs butai ir patys dar nėra parduoti, tai dar stipresnis signalas, kad brangesniam objektui bus sudėtinga konkuruoti.

Buto kainą verta vertinti ne iš savininko noro, o iš pirkėjo alternatyvų perspektyvos.

Pasitaiko ir priešinga situacija. Savininkas prisimena kainas, kurias matė prieš metus ar dvejus, ir nori parduoti pigiau, nei leidžia dabartinė rinka. Tokiu atveju galime rekomenduoti aukštesnę pradinę kainą.

Svarbu ne iš anksto nuspręsti, kad visada reikia pradėti aukščiau ar visada reikia būti pigiausiam, o įvertinti konkretų momentą.

Ką verta sutvarkyti prieš paleidžiant buto reklamą?

Prieš reklamą reikia įvertinti ir dokumentus, ir fizinį buto vaizdą, tačiau ne kiekvieną problemą būtina išspręsti dar prieš pirmą skelbimo dieną.

Pavyzdžiui, jeigu reikia atnaujinti kadastrinę bylą ir konkretų procesą galima tvarkyti lygiagrečiai pardavimui, tam tikroje situacijoje reklamos nebūtina stabdyti. Svarbu įvertinti riziką ir potencialų pirkėją informuoti apie vykstantį dokumentų tvarkymą.

Tai nėra universali taisyklė – sprendimas priklauso nuo konkretaus dokumentinio klausimo ir jo galimos įtakos sandoriui.

Gyvenamas butas

Jeigu bute gyvenama, paprastai nereikia bandyti jo paversti steriliu ekspoziciniu būstu.

Tačiau rekomenduojame sumažinti matomų asmeninių daiktų kiekį, pašalinti drabužių, dėžių ir kitų daiktų perteklių, prieš apžiūras paslėpti higienos priemones, dantų šepetėlius bei kitus smulkius asmeninius daiktus ir palaikyti švarą.

Tikslas – sukurti daugiau erdvės ir leisti pirkėjui lengviau įsivaizduoti save tame bute. Daugiau praktinių sprendimų, kaip paruošti būstą pardavimui, aptariame atskirai.

Negyvenamas arba remontuotinas butas

Jeigu butas apleistas, dažniausiai pirmiausia verta jį išvalyti ir išvežti senus, vertės neturinčius baldus.

Taip pat naudinga pašalinti senus kilimus bei kitus kvapą kaupiančius daiktus ir kiek įmanoma atlaisvinti patalpas.

Pirkėjui, planuojančiam remontą, svarbu aiškiai suprasti pačią erdvę, o ne bandyti pro senų daiktų sluoksnį įsivaizduoti, kas po jais yra.

Ko prieš pardavimą remontuoti neverta?

REALL praktikoje teko vertinti kapitalinio remonto reikalaujantį butą Kaune. Jame nebuvo pakeisti vamzdžiai ir elektros instaliacija, buvo senos sieninės spintos, dalis senų langų ir seni sienų paviršiai.

Savininkai svarstė pakeisti seną kiliminę dangą nauja kilimine danga ir perdažyti koridorių aliejiniais dažais.

Mūsų vertinimu, tokia investicija būtų buvusi mažai racionali. Tikėtinas pirkėjas vis tiek planuotų kapitalinį remontą ir naujai atliktus kosmetinius darbus greičiausiai pašalintų kartu su visa sena apdaila.

Jeigu butui objektyviai reikia kapitalinio remonto, keli tūkstančiai eurų atsitiktiniams kosmetiniams darbams nebūtinai padidins jo pardavimo kainą – kartais jie tik padidina pardavėjo išlaidas.

Kaip REALL paleidžia butą į rinką?

Pardavimo startas turi būti suplanuotas taip, kad objektas būtų tinkamai pateiktas ir pasiektų realiai potencialius pirkėjus.

REALL naudoja profesionalias nuotraukas, 3D planus, kai tinka – vaizdo turinį, populiariausius NT portalus bei papildomus socialinius ir kitus rinkodaros kanalus.

Nereklamuojamo NT etapas

Kai rinkoje jaučiamas konkretaus tipo tinkamų objektų trūkumas, tam tikrais atvejais pirmą etapą pradedame kaip nereklamuojamo NT pasiūlymą.

Objektas pirmiausia pristatomas kaip dar viešai portaluose nepaskelbtas variantas.

Aktyviai ieškančiam pirkėjui tai gali būti papildomas motyvas apsispręsti: jis supranta, kad netrukus objektas bus pristatytas platesnei rinkai ir potencialių konkurentų gali padaugėti.

Viešos reklamos paleidimas

Jeigu šiame etape pirkėjo neatsiranda, objektas leidžiamas į viešą rinką plačiau – populiariausi NT portalai ir papildomi kanalai naudojami siekiant kuo stipresnio pradinio dėmesio.

Toliau svarbiausia ne tik skelbimą rodyti, bet ir stebėti, kaip rinka į jį reaguoja.

Ką apie kainą ir objektą pasako pirkėjų reakcija?

Rinkos reakcija yra informacija: peržiūros, skambučiai, apžiūros ir pasiūlymai parodo skirtingas pardavimo problemos vietas.

Nėra peržiūrų ir skambučių

REALL praktikoje visiškas susidomėjimo trūkumas kartais rodo labai didelį atotrūkį nuo rinkos – tam tikrose situacijose apie 30 % ar daugiau.

Tai nėra matematinė taisyklė. Tačiau toks signalas reiškia, kad strategiją reikia peržiūrėti iš esmės.

Ir būtent tada diagnozuoti sunkiausia: kai nėra susidomėjusių pirkėjų, nėra ir žmonių, iš kurių galima gauti kokybišką grįžtamąjį ryšį.

Yra peržiūrų, bet nėra skambučių

Tokiu atveju pats skelbimas sukelia smalsumą, tačiau kažkas neleidžia pirkėjui žengti kito žingsnio.

REALL praktikoje viena dažniausių priežasčių – vis dar per didelė kaina. Atskirais atvejais atotrūkis gali būti apie 20 %, tačiau tai tik praktinė orientacija, o ne universali formulė.

Yra apžiūrų, bet nėra pasiūlymų

Tai jau visai kita situacija.

Jeigu žmonės skambina ir skiria laiko atvykti, vadinasi, objektas bent iš dalies atitinka jų paiešką. Tuomet svarbiausia po apžiūros kalbėtis su potencialiais pirkėjais.

Gali paaiškėti, kad remontas nuotraukose atrodė geriau nei gyvai, pirkėjas įvertino didesnę būsimo remonto apimtį, nepatiko vieta, namas ar aplinka arba tiesiog buvo pasirinktas konkurento objektas.

Tokio grįžtamojo ryšio nereikia priimti asmeniškai – tai duomenys, pagal kuriuos koreguojama pardavimo strategija.

Kaip turėtų vykti buto apžiūra?

Apžiūros tikslas nėra įrodyti pirkėjui, kad butas nuostabus – tikslas yra leisti jam ramiai įvertinti, ar jis gali jame matyti save.

REALL dažniausiai rekomenduoja, kad savininkas apžiūroje nedalyvautų.

Kodėl savininkui dažnai geriau apžiūroje nedalyvauti?

Pardavėjai natūraliai turi emocinį ryšį su savo turtu. Dėl to kartais vaikšto pirkėjui iš paskos, nuolat vardija privalumus ir nesuteikia erdvės savarankiškai apžiūrėti kambarių.

Kita problema – neutralūs klausimai gali būti suprasti kaip kritika.

Pirkėjas paklausia: „Kaip čia su parkavimu?“ arba „Kokie kaimynai?“, o savininkas išgirsta priekaištą ir pradeda gintis.

Iš paprasto klausimo taip sukuriama nemaloni pirkėjo patirtis.

Kodėl pirkėjo finansavimas yra ir pardavėjo problema?

Kartais pirkėjas ir sąmoningai vardija trūkumus, nes ruošiasi deryboms. Net ir tada konfliktas pardavėjui nėra naudingas.

Taip pat svarbios elementarios detalės: prieš apžiūrą išvėdinti patalpas, negaminti intensyvaus kvapo maisto, susitvarkyti ir leisti žmogui ramiai apsidairyti.

Kaip vertinti pirkėjo pasiūlymą ir vesti derybas?

Tas pats 10 000 Eur mažesnis pasiūlymas vienam pardavėjui gali būti geras sandoris, o kitam – neverta diskusijos. Vertę lemia ne vien suma, bet rinkos aktyvumas ir pardavėjo situacija.

Jeigu tai pirmas rimtas pasiūlymas per tris mėnesius, jį verta vertinti kaip svarbų rinkos signalą.

Jeigu objektas paskelbtas visai neseniai, skambučių daug ir suplanuotos kitos apžiūros, toks pat pasiūlymas jau turi visiškai kitą reikšmę.

Svarbi ir pardavėjo situacija. Vienas gali laukti maksimalios kainos, kitam svarbiau greitas sandoris, nes pinigų reikia kitam pirkiniui ar kitam tikslui.

Brokerio darbas derybose nėra vien persiųsti pardavėjui kiekvieną pirkėjo pasiūlytą skaičių. Pirmiausia reikia įvertinti pasiūlymą pagal rinkos aktyvumą, kitų pirkėjų susidomėjimą ir iš anksto su pardavėju sutartą derybinę poziciją.

Akivaizdžiai nekonkurencingas pasiūlymas gali būti atmestas pagal iš anksto su pardavėju suderintą poziciją, o rimtas pasiūlymas analizuojamas kartu su esamu rinkos aktyvumu ir pardavėjo tikslais.

Kaip pardavėjo emocijos gali trukdyti pardavimui?

Pirkėjo finansavimo problema pardavėjui tampa pardavimo problema tą pačią minutę, kai dėl jos pirkėjas nebegali užbaigti sandorio.

Ypač pirmą būstą perkantys žmonės ne visada iki galo supranta finansavimo ir turto vertinimo procesą. REALL praktikoje matome, kad maždaug trečdalį potencialių pirkėjų judėti sandorio link padeda paskatinti papildoma pagalba ir proceso koordinavimas.

Pirkėjas gali būti apsisprendęs dėl konkretaus buto, tačiau nežinoti, kada užsakyti vertinimą, į kurį banką kreiptis, kokių dokumentų reikės ar kokia turi būti tolimesnė veiksmų seka.

Pardavėjui tai nėra vien pirkėjo rūpestis. Jeigu dėl išsprendžiamų finansavimo ar proceso klausimų pirkėjas sustoja, pardavėjas gali prarasti jau beveik pasiektą sandorį.

Ką daryti, kai turto vertinimas nepasiekia sutartos kainos?

Greitai kylant rinkos kainoms gali susidaryti situacija, kai ankstesni sandoriai, kuriais remiamasi vertinant turtą, dar neatspindi dabartinės rinkos situacijos.

Tarkime, butas parduodamas už 100 000 Eur, o pirkėjas turi tik banko reikalaujamą nuosavų lėšų dalį. Jeigu nepriklausomas vertintojas nustato mažesnę turto vertę, pirkėjui gali prireikti papildomų nuosavų pinigų.

Jeigu jis jų neturi, jau sutartas pardavimas gali sustoti.

REALL turi ryšių su skirtingais turto vertintojais. Tam tikrais atvejais prieš užsakant ir apmokant pilną turto vertinimą galima pateikti pagrindinę informaciją apie objektą ir pasitikslinti preliminarią vertės perspektyvą.

Jeigu vienas vertintojas preliminariai nemato galimybės pagrįsti sutartos kainos, galima pasitikslinti ir su kitu vertintoju, nes skirtingų vertintojų vertinimai gali skirtis.

Tai nėra būdas „surasti reikiamą vertę“.

REALL tikslas – dar prieš pirkėjui patiriant vertinimo išlaidas kiek įmanoma anksčiau identifikuoti galimą finansavimo riziką ir koordinuoti procesą. Galutinę turto vertę nepriklausomai nustato turto vertintojas.

Ką svarbu apsirašyti preliminarioje sutartyje?

Gera preliminari sutartis turi ne tik užfiksuoti kainą ir pradinį mokėjimą – ji turi iš anksto atsakyti, kas nutiks, jeigu sandoris nepavyks taip, kaip šalys planavo.

REALL praktikoje preliminari sutartis pasirašoma, kai pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl esminių sąlygų ir pirkėjas apsisprendžia pirkti.

Pradinis mokėjimas priklauso nuo konkretaus sandorio ir turto vertės. Praktikoje jis gali siekti iki maždaug 10 % kainos, tačiau tai nėra privaloma norma.

Svarbiau aiškiai susitarti:

• kas nutinka sandorio atsisakius pirkėjui;

• kas nutinka sandorio atsisakius pardavėjui;

• iki kada turi įvykti pagrindinis sandoris;

• kada ir kaip perduodamas butas;

• kokios atsiskaitymo sąlygos;

• kokias papildomas konkretaus sandorio aplinkybes reikia aptarti.

Jeigu pirkimas finansuojamas banku, galima iš anksto susitarti, kas nutiks, jei nepriklausomas turto vertinimas nepagrįs sutartos kainos arba pirkėjas dėl to negaus reikalingo finansavimo.

Tai ypač svarbu žmogui, kuris turi tik pradiniam įnašui reikalingas santaupas ir pagrįstai nerimauja dėl paliekamo pradinio mokėjimo.

Tokios sąlygos gali sumažinti pirkėjo baimę ir kartu suteikti pardavėjui daugiau aiškumo, kokiomis aplinkybėmis sandoris bus tęsiamas arba nutraukiamas.

Plačiau apie tai, ką verta įvertinti, kai pasirašoma preliminari pirkimo–pardavimo sutartis, aptariame atskirai.

Kas gali sustabdyti jau beveik sutartą sandorį?

Dokumentų patikra prieš reklamą sumažina sandorio riziką, tačiau ne visos kliūtys matomos brokeriui ar pardavėjui iš anksto – dalis jų paaiškėja tik sandoriui artėjant prie notaro.

Ką galima patikrinti iš anksto?

REALL gali vertinti turimus dokumentus ir informaciją: Registrų centro išrašą, registruotą nuosavybę, bendrasavininkius, matomus disponavimo apribojimus bei kitas registruotas žymas, faktinio išplanavimo atitikimą turimiems dokumentams ir kitus konkrečiam objektui aktualius klausimus.

Prieš parduodant verta iš anksto peržiūrėti ir pagrindinius buto pardavimo dokumentus.

Tačiau net ir kruopšti išankstinė patikra negali garantuoti, kad vėlesniame etape nepaaiškės naujų aplinkybių.

Ko brokeris gali nežinoti iki notaro?

Prieš tvirtindamas sandorį notaras atlieka jam priklausančius patikrinimus. Sandoriui artėjant prie notaro gali paaiškėti informacija, kurios brokeris ar pardavėjas anksčiau objektyviai neturėjo.

REALL praktikoje yra pasitaikę situacijų, kai šiame etape paaiškėjo vykstantis teisinis procesas, galintis turėti įtakos galimybei disponuoti turtu. Konkrečiu atveju dėl to gali prireikti papildomo teisinio aiškumo prieš tvirtinant sandorį.

Kitas praktinis pavyzdys – ne butas, o sodyba, kurioje faktiškai jau buvo nugriautas lauko tualetas ir ūkinis pastatas, tačiau registruose jie vis dar egzistavo. Registruotų ir faktinių duomenų neatitikimas tam tikrais atvejais gali pareikalauti papildomų matavimų ar duomenų sutvarkymo prieš sandorį.

Dar vienoje REALL praktikos situacijoje, parduodant namo dalį, reikalingo dokumento pasirašymą apsunkino bendrasavininkio būklė: asmuo buvo gydymo ar slaugos įstaigoje ir faktiškai negalėjo tinkamai išreikšti savo valios, o teisinė situacija nebuvo sutvarkyta taip, kad už jį galėtų teisėtai veikti kitas asmuo.

Šie pavyzdžiai nėra bendros teisinės taisyklės. Jie parodo kitą svarbų dalyką: net gerai pasiruoštame NT sandoryje kartais atsiranda aplinkybė, kurios nebuvo galima išspręsti dar prieš pradedant pardavimą.

Todėl profesionalus pardavimo proceso valdymas reiškia ne pažadą, kad problemų niekada nebus, o gebėjimą jas kuo anksčiau pastebėti ir spręsti, kai jos atsiranda.

Ar buto pardavimas baigiasi pas notarą?

Ne. REALL pardavimo nelaiko užbaigtu vien todėl, kad šalys pasirašė notarinę pirkimo–pardavimo sutartį.

Kai pirkimas finansuojamas banko paskola, pardavėjas nebūtinai gauna visą pardavimo kainą tą pačią dieną. Galutinis atsiskaitymas gali įvykti vėliau, priklausomai nuo konkretaus finansavimo proceso ir sutartų sąlygų.

Todėl notarinė sutartis yra labai svarbus etapas, bet pardavėjo požiūriu procesas dar nebūtinai baigtas.

Kada REALL sandorį laiko iš tikrųjų užbaigtu?

REALL sandorį laiko uždarytu tada, kai pardavėjas gauna visą sutartą kainą ir įvykdomos sutartos turto perdavimo sąlygos.

Praktiniame etape gali reikėti:

• perduoti raktus;

• užfiksuoti skaitiklių rodmenis;

• įvykdyti sutartas turto perdavimo sąlygas;

• pasirašyti turto priėmimo–perdavimo aktą, kai jis reikalingas pagal sutartą procesą;

• užbaigti kitus konkretaus sandorio praktinius klausimus.

REALL sandorį laiko užbaigtu ne tada, kai šalys išeina iš notaro, o tada, kai pardavėjas gauna visus sutartus pinigus ir turtas faktiškai perduodamas pirkėjui pagal sutartas sąlygas.

Pagalba nebūtinai baigiasi ir tuo momentu.

Klientai į REALL kreipiasi ir po perdavimo, jeigu lieka praktinių klausimų – pavyzdžiui, paaiškėja, kad liko seno savininko interneto ar televizijos sutartis, kyla klausimų dėl komunalinių paslaugų ar jau įvykusio turto perdavimo.

Tokiose praktinėse situacijose savo klientams taip pat padedame.

REALL ekspertų išvada

Buto pardavimo procesą lengva įsivaizduoti kaip tiesią liniją: nustatome kainą, paskelbiame skelbimą, randame pirkėją ir einame pas notarą.

Praktikoje pardavimas taip beveik niekada nevyksta.

Kainą pirmiausia reikia patikrinti realioje rinkoje. Rinka atsako peržiūromis, skambučiais, apžiūromis ir pasiūlymais. Šią informaciją reikia mokėti interpretuoti.

Jeigu susidomėjimo nėra, reikia ieškoti priežasties. Jeigu žmonės žiūri skelbimą, bet neskambina, problema gali būti viena. Jeigu skambina ir eina į apžiūras, bet nepateikia pasiūlymų – jau kita.

Atsiradus pirkėjui procesas taip pat nesibaigia. Jo pasiūlymą reikia vertinti pagal tuo metu esančią paklausą ir pardavėjo tikslus. Susitarus dėl kainos dar reikia išspręsti finansavimą, turto vertinimą, preliminarios sutarties sąlygas ir dokumentus. Net prieš notarą gali paaiškėti naujų aplinkybių.

O pasirašius notarinę sutartį pardavėjui dar svarbu gauti visą sutartą kainą ir tinkamai perduoti turtą.

Todėl svarbiausia REALL pardavimo metodikos dalis nėra vienas universalus „teisingų žingsnių“ sąrašas.

Svarbiausia – kiekviename pardavimo etape pastebėti naują informaciją, suprasti, ką ji reiškia, ir laiku pagal ją koreguoti sprendimus.

Jeigu planuojate parduoti butą Kaune ar Kauno rajone ir norite prieš pradėdami aptarti realią jo kainą, pasiruošimą bei visą pardavimo strategiją iki galutinio atsiskaitymo, galite pasikonsultuoti su REALL ekspertų komanda.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kaip nustatyti buto pardavimo kainą Kaune?

Buto kainą reikėtų nustatyti pagal dabartinę konkuruojančią pasiūlą, panašius pardavimus, būklę, aukštą, vietą ir konkretaus momento paklausą. Aktyvioje rinkoje net prieš 1–2 mėnesius buvusi tinkama kaina šiandien jau gali nebeatitikti dabartinės konkurencinės situacijos.

Kaip suprasti, kad buto kaina per didelė?

Vienas svarbiausių signalų yra pirkėjų reakcija. Jei beveik nėra susidomėjimo arba žmonės peržiūri skelbimą, bet neskambina, verta iš naujo vertinti kainos ir rinkos santykį. Jeigu vyksta apžiūros, bet nėra pasiūlymų, svarbu iš pirkėjų surinkti grįžtamąjį ryšį ir išsiaiškinti, kas juos sustabdo.

Ar verta remontuoti butą prieš pardavimą?

Ne visada. Jeigu butui reikalingas kapitalinis remontas, atsitiktiniai kosmetiniai darbai gali nepadidinti pardavimo kainos tiek, kiek kainuos pardavėjui. Prieš investuojant verta įvertinti, ar konkretų pagerinimą iš tiesų vertins tikėtinas pirkėjas.

Ar savininkas turėtų dalyvauti buto apžiūroje?

REALL dažniausiai rekomenduoja savininkui apžiūroje nedalyvauti. Pirkėjui naudinga ramiai apžiūrėti objektą, o brokeriui – neutraliai atsakyti į klausimus ir sumažinti riziką, kad emocinė reakcija į pirkėjo klausimus ar kritiką pakenks pardavimui.

Kas nutinka, jei turto vertinimas mažesnis už sutartą buto kainą?

Pirkėjui gali prireikti daugiau nuosavų lėšų, todėl finansavimo trūkumas gali sustabdyti sandorį. Dėl to galimą vertinimo riziką verta identifikuoti kuo anksčiau, nors galutinę turto vertę visada nepriklausomai nustato turto vertintojas.

Kada pasirašoma preliminari buto pirkimo–pardavimo sutartis?

REALL praktikoje ji pasirašoma, kai pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl esminių sąlygų ir pirkėjas apsisprendžia pirkti. Sutartyje svarbu aiškiai nustatyti ne tik kainą ir pradinį mokėjimą, bet ir terminus, atsiskaitymą, turto perdavimą bei tai, kas nutiks, jeigu sandoris neįvyks taip, kaip planuota.

Ar buto pardavimas baigiasi pas notarą?

Ne. Po notarinės sutarties dar gali likti galutinis atsiskaitymas, raktų perdavimas, skaitiklių rodmenų fiksavimas ir kitos sutartos turto perdavimo procedūros. REALL sandorį laiko užbaigtu tada, kai pardavėjas gauna visus sutartus pinigus ir turtas perduodamas pagal sutartas sąlygas.

Apie straipsnio autorių

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: nekilnojamojo turto pardavimas Kaune ir Kauno rajone
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: butų ir kito nekilnojamojo turto pardavimas, NT rinkodara, kainodara, turto vertinimas, pirkėjų finansavimo procesas, dokumentai, derybos ir sandorio koordinavimas

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt