2, 3 ar 4 kambarių butas Kaune – kurį lengviausia parduoti ir kodėl?

Kai pardavėjai klausia, kokio dydžio butą Kaune lengviausia parduoti, dažniausiai tikimasi labai paprasto atsakymo: 2 kambarių. Tačiau praktikoje toks atsakymas būtų per daug primityvus.

Kambarių skaičius yra tik viena būsto savybė. Likvidumą lemia visa kombinacija: kambarių skaičius + plotas + išplanavimas + vieta + namas + kaina.

Gerai išplanuotas 4 kambarių butas Šilainiuose, tinkamas šeimai ir racionaliai įkainotas, gali turėti labai aiškią pirkėjų auditoriją. Tuo metu prastai išplanuotas, per brangus 2 kambarių butas silpnesnėje vietoje gali ilgai nesulaukti rimto pirkėjo.

Lygiai taip pat negalima sakyti, kad 4 kambarių butai yra sunkiai parduodami vien todėl, kad jų bendra kaina didesnė. Kai kuriuose Kauno rajonuose gerų šeimyninių 4 kambarių būstų pasiūla nėra didelė, todėl atsiradęs geras objektas turi savo pirkėją.

Pirkėjų elgsena rodo, kad kambarių skaičius tampa vertingas tik tada, kai jis realiai kuria funkciją. Du normalūs kambariai gali būti vertingesni už tris labai ankštas patalpas. Funkcionalus 3 kambarių butas gali būti universalesnis už gerokai didesnį, bet neefektyviai suplanuotą būstą.

Todėl šiame straipsnyje neieškome vieno „likvidžiausio“ kambarių skaičiaus. Analizuojame, kokiam pirkėjui skirtas 1, 2, 3 ar 4 kambarių butas, kaip tai keičiasi skirtinguose Kauno rajonuose ir kada kambarių skaičiaus pranašumą visiškai panaikina neteisinga kaina.

Kodėl kambarių skaičius be ploto beveik nieko nepasako?

Skelbimų portale du objektai gali būti pažymėti kaip 2 kambarių butai, nors rinkos požiūriu jie yra visiškai skirtingi produktai.

Nedidelis, funkcionalus 2 kambarių būstas gali turėti atskirą miegamąjį, normalią svetainę su virtuvės zona ir labai racionaliai išnaudotą plotą. Toks objektas tinka vienam žmogui, porai, investuotojui ir tam tikrą gyvenimo etapą net mažai šeimai.

Kitas 2 kambarių butas gali būti gerokai didesnis, tačiau turėti ilgą koridorių, neefektyviai išnaudotas erdves ir didelį bendrą plotą, kuris nepaverčiamas papildoma funkcija.

Tas pats galioja 3 kambarių segmentui.

Nedideliame 3 kambarių bute papildomas kambarys gali egzistuoti tik formaliai. Jeigu jame sunkiai telpa normali lova, darbo stalas ar spinta, pirkėjas apžiūroje labai greitai supranta, kad „3 kambariai“ nėra tas pats, kas trys pilnavertės gyvenamosios erdvės.

Mažas funkcionalus butas ir didelis neefektyviai išplanuotas butas

Dažna pirkėjų klaida yra per daug dėmesio skirti bendram plotui.

Papildomi kvadratiniai metrai turi vertę tik tada, kai juos galima naudoti.

Jeigu didelė ploto dalis tenka ilgiems koridoriams, pereinamoms patalpoms ar nepatogiems kampams, didesnis skaičius skelbime nebūtinai suteikia daugiau gyvenimo kokybės.

Todėl vertindami būstą žiūrime, ką konkretus plotas leidžia žmogui daryti.

Ar yra normalus miegamasis?

Ar šeimai užtenka vietos valgomojo stalui?

Ar įmanoma įsirengti darbo vietą?

Ar vaiko kambarys iš tikrųjų yra kambarys, o ne maža patalpa, kurioje vos telpa lova?

Kodėl pirkėjas moka už funkciją, o ne skaičių skelbime?

Pirkėjui svarbu ne turėti „vienu kambariu daugiau“, o išspręsti gyvenimo poreikį.

Todėl funkcionalus 3 kambarių butas gali būti racionalesnis už prastai suplanuotą 4 kambarių.

O mažesnis 2 kambarių būstas kartais gali būti patrauklesnis už gerokai didesnį 1 kambario butą, jeigu atskiras miegamasis išplečia galimus gyvenimo scenarijus.

Būtent todėl kambarių skaičių visada reikia vertinti kartu su planu.

1 kambario butas – aiški, bet siauresnė auditorija

Nors šio straipsnio pagrindas yra 2, 3 ir 4 kambarių būstai, 1 kambario segmentas svarbus palyginimui.

1 kambario butas turi gana aiškią auditoriją.

Jį gali rinktis vienas žmogus, pirmą būstą perkantis pirkėjas, studentas ar investuotojas nuomai.

Mažesnė bendra įsigijimo suma taip pat gali išplėsti finansines galimybes tiems, kurie didesnio būsto dar negali arba nenori pirkti.

Kam dažniausiai tinka 1 kambario butas?

Investiciniame segmente tokio būsto logika gana suprantama. Nedideliam butui dažnai yra nuomininkų auditorija, ypač jeigu vieta patogi studijoms, darbui ar centrinei miesto daliai pasiekti.

Tačiau gyvenimui skirtų pirkėjų ratas jau siauresnis.

Porai ilgalaikėje perspektyvoje viena bendra gyvenamoji erdvė gali tapti per maža. Atsiradus darbui iš namų ar vaikui, būsto funkcionalumas dar labiau ribojamas.

Kada mažesnis 2 kambarių butas tampa stipresne alternatyva?

REALL investavimo logikoje mažesnis 2 kambarių būstas dažnai atrodo racionaliau už didelį 1 kambario butą.

Ne todėl, kad skaičius „2“ savaime vertingesnis.

Atskiras miegamasis tiesiog išplečia naudojimo scenarijus.

Tame pačiame nedideliame bendrame plote galima atskirti miego ir gyvenimo zonas, todėl toks butas gali tikti platesnei nuomininkų bei būsimų pirkėjų auditorijai.

2 kambarių butas – kodėl jis tinka tiek daug skirtingų pirkėjų?

2 kambarių butas yra vienas universaliausių Kauno būsto produktų, tačiau jo stiprybė nėra pats kambarių skaičius.

Stiprybė yra auditorijų įvairovė.

Tokį būstą gali pirkti vienas žmogus, pora, pirmą būstą įsigyjantis pirkėjas, investuotojas ir tam tikru gyvenimo etapu nedidelė šeima.

Pirmas būstas ir gyvenimas porai

Porai du kambariai jau suteikia galimybę turėti atskirą miegamąjį.

Vienam žmogui papildoma patalpa gali tapti darbo kambariu.

Pirmą būstą perkančiam žmogui tai taip pat dažnai pakankamai universalus produktas, kurį pasikeitus gyvenimo aplinkybėms galima nuomoti arba parduoti kitai gana plačiai auditorijai.

Dainavoje tokia logika ypač aiški dėl didelės ir pirkėjams suprantamos rinkos. Plačiau rajono specifiką aptariame Dainavos NT rinkos analizėje.

Investicija nuomai

Investiciniam būstui REALL praktikoje racionaliai atrodo maždaug 30–40 kv. m 1–2 kambarių segmentas.

Tačiau lokacija išlieka kritiškai svarbi.

Gričiupyje papildomą argumentą suteikia KTU ir stipri nuomos auditorija. Vilijampolės Veterinarijos akademijos kryptis turi kitą konkrečią studentų rinkos logiką. Šančiuose svarbus artumas centrui. Dainava išlieka universali.

Kodėl mažesnis 2 kambarių butas gali būti universalesnis už didelį 1 kambario?

Nes jo funkciją lengviau suprasti.

Atskiras miegamasis yra konkretus privalumas, o papildomi kvadratiniai metrai vienoje didelėje patalpoje nebūtinai sukuria tiek pat vertės.

Tačiau tai nėra universali taisyklė. Labai prastai išplanuotas 2 kambarių butas vis tiek gali būti silpnesnis už gerą 1 kambario objektą stiprioje vietoje.

3 kambarių butas – vienas universaliausių gyvenimui skirtų produktų

3 kambarių segmentas kartais nepelnytai lieka 2 kambarių būsto šešėlyje.

Gyvenimui jis gali būti net universalesnis.

Toks butas tinka porai, kuri nori atskiro darbo kambario. Šeimai su vienu vaiku. Tam tikru laikotarpiu – šeimai su dviem vaikais. Žmogui, kuris dalį savaitės dirba iš namų.

Šeima, pora ir darbo kambarys

Trečias kambarys nebūtinai reiškia vien šeimyninį būstą.

Jeigu išplanavimas geras, pirkėjas gali naudoti papildomą kambarį pagal labai skirtingus poreikius, o pasikeitus gyvenimo etapui funkciją lengva pakeisti.

Geras 3 kambarių butas Dainavoje, Eiguliuose, Šilainiuose ar stipriame Šančių mūriniame name gali turėti labai platų gyvenimui perkančių žmonių ratą.

Kodėl 3 kambariai dažnai yra geras kompromisas tarp ploto ir bendros kainos?

Ketvirtas kambarys jau dažniau reiškia didesnę bendrą įsigijimo sumą.

2 kambariai daliai šeimų greitai tampa per maži.

Todėl funkcionalus 3 kambarių būstas gali patekti į labai racionalų vidurį.

Svarbu tik tai, kad trečias kambarys būtų realiai naudojamas ir kad bendra kaina neiškeltų objekto į visiškai kitą konkurencijos lygį.

4 kambarių butas – siauresnė auditorija, bet stiprus šeimos produktas

4 kambarių butų nereikėtų automatiškai laikyti sunkiai parduodamais.

Jų auditorija paprastai siauresnė pirmiausia dėl bendros kainos, tačiau geras šeimyninis produktas turi labai aiškią rinką.

Dainava ir Šilainiai

Šilainiuose 3–4 kambarių segmentas yra natūraliai suprantamas šeimoms.

Rajonas turi miesto infrastruktūrą, mokyklas, darželius ir kasdienes paslaugas. Daliai šeimų tai tampa alternatyva kotedžui arba priemiesčiui.

REALL praktikoje matome, kad kai kurios šeimos, gyvenusios Giraitėje, Vijūkuose ar Užliedžiuose, vėliau vėl pradeda vertinti miesto infrastruktūrą ir trumpesnius kasdienius maršrutus.

Dainavoje bendras būsto pasirinkimas didelis, tačiau gerų tvarkingų 4 kambarių butų pasiūla nėra tokia didelė, kaip galima tikėtis.

Kada 4 kambarių buto pasiūlos trūkumas tampa pardavėjo privalumu?

Kai objektas sprendžia aiškų šeimos poreikį.

Jeigu butas funkcionalus, namas tvarkingas, mikrolokacija patogi ir kaina racionali, ribotas gerų analogų pasirinkimas gali padėti pardavėjui.

Šeimai, kuri nori keturių kambarių ir nenori išvažiuoti iš miesto, toks objektas nėra lengvai pakeičiamas standartiniu 2 kambarių butu.

Kada didelė absoliuti kaina pradeda mažinti likvidumą?

Kai pirkėjas už tą pačią sumą pradeda svarstyti visai kitokius produktus.

Kotedžą.

Namą priemiestyje.

Naujesnės statybos būstą.

Mažesnį butą stipresnėje miesto vietoje.

Todėl didelis butas konkuruoja ne tik su kitais dideliais butais tame pačiame rajone.

Kodėl išplanavimas gali būti svarbesnis už papildomą kambarį?

Formaliai daugiau kambarių nebūtinai reiškia daugiau naudingo būsto.

Pereinami kambariai ir ilgi koridoriai

Pereinamas kambarys šeimai gali būti reikšmingas minusas.

Ilgas koridorius gali užimti didelę ploto dalį nesukurdamas realios gyvenamosios funkcijos.

Todėl du panašaus ploto butai su tuo pačiu kambarių skaičiumi gali būti vertinami visiškai skirtingai.

Maži kambariai, kurie egzistuoja tik skelbimo statistikoje

Jeigu kambarys toks mažas, kad jame sunku normaliai suplanuoti kasdienį gyvenimą, pirkėjas jo nevertins taip pat kaip pilnavertės patalpos.

Tai ypač aktualu objektuose, kurie buvo dirbtinai perdalinti norint skelbime padidinti kambarių skaičių.

Ką pirkėjai iš tikrųjų vertina apžiūros metu?

Ar telpa lova ir spinta.

Ar yra vieta normaliam darbo stalui.

Ar virtuvėje galima valgyti.

Ar svetainėje lieka pakankamai erdvės.

Ar miegamieji privatūs.

Ar bute pakanka natūralios šviesos.

Šie dalykai apžiūros metu dažnai tampa svarbesni už skaičių „3“ ar „4“ portalo filtre.

Kuriame rajone tas pats kambarių skaičius turi skirtingą likvidumą?

Butas neturi likvidumo vakuume.

Jo likvidumas priklauso nuo to, ar tokio tipo būsto konkrečiame rajone žmonės realiai ieško.

2 kambarių butas Gričiupyje, Dainavoje ir Palemone

Gričiupyje geras 2 kambarių butas gali turėti gyvenimui ir investicijai perkančių žmonių auditoriją. KTU bei ribota pasiūla sustiprina šį segmentą. Plačiau apie tai rašome Gričiupio NT rinkos analizėje.

Dainavoje to paties kambarių skaičiaus stiprybė – labai platus bendras pirkėjų ratas ir daug analogų.

Palemone 2 kambarių būstas taip pat gali būti racionalus, tačiau pirkėjai jautresni galutinei kainai. Jeigu labai brangiai įrengtas Palemono butas pradeda kainuoti panašiai kaip alternatyvos stipriau vertinamuose rajonuose, auditorija siaurėja.

4 kambarių butas Šilainiuose, Dainavoje ir ekonomiškesniame rajone

Šilainiuose didesnis butas natūraliai siejamas su šeimų poreikiais.

Dainavoje gerų 4 kambarių objektų ribotesnė pasiūla taip pat gali padėti.

Tačiau ekonomiškesniame rajone labai aukšta galutinė 4 kambarių buto kaina gali tapti problema, nes pirkėjas pradeda lyginti jau ne vien plotą.

Jis lygina, kokią vietą ir gyvenimo būdą gauna už visą savo biudžetą.

Kada papildomas kambarys nebeprideda tiek vertės?

Papildomas kambarys vertingas tol, kol jis sprendžia realų poreikį ir bendra objekto kaina išlieka racionali.

Kylant bendrai sumai, mažėja potencialių pirkėjų skaičius.

Be to, atsiranda nauji konkurentai.

Labai brangus 4 kambarių butas Šilainiuose jau konkuruoja ne tik su kitu 4 kambarių butu gretimame name.

Pirkėjas gali pradėti svarstyti kotedžą, priemiestį ar naują statybą.

Tas pats principas galioja ir kituose segmentuose.

Labai didelis 2 kambarių butas gali kainuoti tiek, kad už tą pačią sumą pirkėjas jau ras racionalių 3 kambarių alternatyvų.

Todėl papildomo kambario vertė nėra tiesinė. Trečias ar ketvirtas kambarys vertingas ne todėl, kad padidina skaičių skelbime, o todėl, kad išsprendžia konkretaus pirkėjo poreikį.

Kuris butas lengviausiai išnuomojamas?

Nuomos rinkoje mažesni 1–2 kambarių būstai dažnai turi labai aiškią auditoriją.

Maždaug 30–40 kv. m segmentas gali būti racionalus investuotojui, ypač jeigu būstas funkcionalus ir geroje vietoje.

Mažesnis 2 kambarių butas kai kuriais atvejais gali būti universalesnis už didelį 1 kambario, nes tinka platesniam gyvenimo scenarijų ratui.

Kodėl nuomai stiprus 1–2 kambarių segmentas?

Tokį būstą gali rinktis studentas, jaunas specialistas, vienas žmogus ar pora.

Lokacija čia labai svarbi.

Gričiupyje veikia KTU faktorius.

Vilijampolės Veterinarijos akademijos kryptis turi konkrečią studentų auditoriją.

Dainava turi universalią nuomos rinką.

Šančiuose privalumu tampa artumas centrui.

Nuomai taip pat svarbus parkavimas. Tuo metu balkonas nuomininkui dažnai nėra toks svarbus kriterijus kaip žmogui, kuris būstą perka sau.

Panašiai yra su renovuotu namu. Tai privalumas, tačiau nuomininkas nebūtinai už jį sutiks mokėti tokią premiją, kokią renovacijai priskiria buto savininkas.

Kodėl nuomos ir pardavimo likvidumas nėra tas pats?

Šeimai labai patrauklus 4 kambarių butas gali turėti gerą pardavimo potencialą, bet gerokai siauresnę standartinės nuomos auditoriją.

Tuo metu mažas butas gali būti labai patrauklus nuomai, tačiau visiškai netikti šeimos pirkėjui.

Todėl investicinis ir pardavimo likvidumas turi būti vertinami atskirai.

1 didelis butas ar 2 mažesni – ką vertintų investuotojas?

Jeigu tikslas yra nuoma, du mažesni objektai gali turėti tam tikrų privalumų.

Jų nuomininkų auditorija dažnai platesnė, o pajamų rizika paskirstyta tarp dviejų būstų.

Jeigu vienas kurį laiką neturi nuomininko, kitas vis dar gali generuoti pajamas.

Tačiau tai nereiškia, kad du objektai visada yra geresnis pasirinkimas.

Reikia dviejų sandorių, dviejų priežiūros vietų, o visai strategijai gali reikėti daugiau kapitalo.

Investuotojui svarbu vertinti visą projektą, o ne vien kambarių skaičių.

REALL Eigulių 4 studijų praktikos pavyzdys

REALL praktikoje turėjome apie 80 kv. m 4 kambarių butą Eiguliuose, kurį investuotojas perdarė į keturis studio tipo nuomos vienetus.

Kiekviename buvo atskiras sanitarinis mazgas.

Kiekvienas vienetas buvo nuomojamas maždaug po 250 eurų per mėnesį, todėl bendra nuomos suma siekė apie 1 000 eurų per mėnesį.

Standartinis 4 kambarių senos statybos butas tuo metu, priklausomai nuo būklės, būtų generavęs maždaug 500–600 eurų mėnesio nuomos pajamas.

Vėliau REALL šį objektą pardavinėjo. Jis buvo parduotas greitai ir už didesnę nei standartinio analogiško buto rinkos kainą pirkėjui, kuris taip pat ieškojo investicijos nuomai.

Jam buvo patraukli vieno nekilnojamojo turto objekto, vieno finansavimo ir keturių nuomos srautų logika.

Tai yra konkretus praktikos pavyzdys, o ne universali strategija.

Ne kiekvieno didelio buto išplanavimas, komunikacijos, natūralus apšvietimas ir teisinės pertvarkymo galimybės leidžia racionaliai sukurti kelis mažesnius vienetus.

Šis atvejis tik parodo, kad kambarių skaičius nėra likimas – kartais daug svarbiau, kaip panaudojamas plotas.

Kuris butas lengviausiai parduodamas?

Vieno nugalėtojo nėra.

Praktikoje labai plačią auditoriją dažnai turi funkcionalūs, vidutinio dydžio 2–3 kambarių butai racionalioje kainų kategorijoje.

2 kambarių segmentas pasižymi didele galimų pirkėjų įvairove.

3 kambarių būstas yra itin universalus gyvenimui ir gali ilgiau atitikti šeimos ar poros poreikius.

Tačiau geras 4 kambarių butas tinkamame šeimų rajone gali būti ne mažiau likvidus, ypač jeigu gerų analogų rinkoje mažai.

Svarbiausia grįžti prie tos pačios formulės:

kambarių skaičius + plotas + išplanavimas + vieta + namas + kaina.

Vien kambarių skaičius pardavimo rezultato nepaaiškina.

Plačiau bendrą būsto likvidumo logiką nagrinėjame REALL analizėje apie butų vertės išlaikymą Kaune.

Kada 4 kambarių butą racionaliau parduoti, o ne nuomoti?

Jeigu savininkas paveldėjo didelį butą, iš jo išsikraustė arba tiesiog svarsto, ką daryti su turimu 4 kambarių senos statybos būstu, universalaus atsakymo nėra.

Galima nuomoti kaip vieną būstą.

Galima parduoti ir kapitalą perkelti į mažesnius objektus.

Kai kuriais atvejais galima svarstyti pertvarkymą, jeigu tai techniškai, finansiškai ir teisiškai racionalu.

Sprendimą turi lemti vieta, buto būklė, remonto poreikis, reali nuomos vertė, pardavimo vertė ir pertvarkymo galimybės.

Standartinio didelio buto nuomos auditorija paprastai siauresnė nei mažesnių būstų, tačiau stiprioje šeimų vietoje jo pardavimo auditorija gali būti labai gera.

Todėl vien nuomos kainos nepakanka sprendimui priimti.

Jeigu butui ir taip reikalingas kapitalinis remontas, būtent prieš jį verta paskaičiuoti visus scenarijus. Po didelės investicijos pasirinkimo laisvė jau bus mažesnė.

Kodėl neteisinga kaina sunaikina kambarių skaičiaus pranašumą?

Tai viena svarbiausių viso straipsnio taisyklių.

2 kambarių butas gali turėti puikią auditoriją.

Bet jeigu jis kainuoja tiek, kad pirkėjas už tą pačią sumą gauna 3 kambarius kitame jam priimtiname rajone, žmogus pradeda lyginti.

3 kambarių Dainavos būstas gali konkuruoti su didesniu Šilainių butu, mažesniu Gričiupio objektu ar naujesniu būstu priemiestyje.

4 kambarių butas jau gali konkuruoti su kotedžu, namu, nauja statyba ar mažesniu būstu stipresnėje miesto vietoje.

Todėl pardavėjo konkurentai nėra vien tokio paties kambarių skaičiaus butai jo name.

Pirkėjas pirmiausia turi biudžetą. Tik tada jis sprendžia, kur ir kokį produktą už jį gaus.

Kambarių skaičius sukuria auditoriją. Kaina nusprendžia, ar ta auditorija ateis į apžiūrą.

Turite 1, 2, 3 ar 4 kambarių butą – kas bus jūsų realus pirkėjas?

Pardavimo strategija turėtų prasidėti ne nuo skelbimo teksto, o nuo pirkėjo auditorijos.

1 kambario buto auditorija

Dažniausiai tai vienas žmogus, pirmojo būsto pirkėjas arba investuotojas.

Todėl reklamoje gali būti svarbi racionali bendra kaina, nuomos potencialas, infrastruktūra ir patogumas vienam gyventojui.

2 kambarių buto auditorija

Ji kur kas platesnė.

Pora, vienas žmogus, pirmo būsto pirkėjas, investuotojas, tam tikrais atvejais maža šeima.

Tačiau 2 kambarių butą Gričiupyje ir 2 kambarių Palemone reikia pardavinėti skirtingai.

Gričiupyje galima stipriau akcentuoti lokaciją, KTU artumą ir investicinį potencialą.

Palemone – racionalią kainą, konkrečią aplinką, gamtos artumą ir realius susisiekimo privalumus.

3 kambarių buto auditorija

Tai labai stiprus gyvenimui skirtas segmentas.

Šeimos, poros, žmonės, kuriems reikalingas darbo kambarys ar ilgiau tinkantis būstas.

Geras išplanavimas čia ypač svarbus.

Jeigu trys kambariai funkcionalūs, toks būstas gali tikti žmogui per kelis skirtingus gyvenimo etapus.

4 kambarių buto auditorija

Pirmiausia šeimos, kurioms reikia daugiau erdvės ir kurios turi didesnį bendrą biudžetą.

Kartais – investuotojai, jeigu objektas turi alternatyvaus panaudojimo logiką.

Tačiau ir čia rajonas keičia viską.

4 kambarių butą Šilainiuose ir 4 kambarių butą Vilijampolėje reikia pozicionuoti skirtingoms auditorijoms ir lyginti su skirtingomis alternatyvomis.

Dažna pardavėjų klaida – reklamuoti butą „visiems“.

Kai bandome parduoti visiems, dažnai nepasakome nieko tam pirkėjui, kuriam objektas iš tikrųjų tinka labiausiai.

Prieš parduodant taip pat verta racionaliai įvertinti, ar būstui reikalingas remontas. Plačiau šią logiką aptariame REALL analizėje apie remontuotinų butų pirkimą Kaune.

Išvada

Nėra vieno kambarių skaičiaus, kuris visame Kaune būtų automatiškai likvidžiausias.

1 kambario butas turi aiškią investuotojų ir vieno žmogaus auditoriją, tačiau gyvenimo scenarijų mažiau.

2 kambarių segmentas stiprus dėl plataus panaudojimo – nuo pirmojo būsto iki investicijos.

3 kambarių butas dažnai yra vienas universaliausių gyvenimui, nes tinka porai, šeimai ir darbo kambario poreikiui.

4 kambarių butas turi siauresnę bendrą auditoriją dėl didesnės kainos, tačiau tinkamoje vietoje gali būti labai stiprus šeimos produktas, ypač kai gerų analogų pasiūla ribota.

Todėl svarbiausias klausimas nėra:

„Kiek kambarių geriausia?“

Svarbesnis klausimas:

„Kokiam žmogui šis konkretus butas yra racionalus pasirinkimas už šią konkrečią kainą?“

Jeigu atsakymas aiškus ir tokių žmonių rinkoje daug, objektas paprastai turi stipresnį likvidumą.

Jeigu vienintelis pardavimo argumentas yra kambarių skaičius, o išplanavimas, vieta, namas ar kaina silpni, papildomi kambariai problemos neišspręs.

Turite butą Kaune ir norite suprasti, kas yra realus jo pirkėjas?

Vertinant būstą neužtenka pasižiūrėti, kiek tame pačiame rajone kainuoja tokio paties kambarių skaičiaus butai.

REALL gali įvertinti, kas yra reali jūsų objekto auditorija, su kokiais būstais jis konkuruoja, ar papildomas kambarys realiai didina vertę, ar išplanavimas siaurina pirkėjų ratą, ką verta sutvarkyti prieš pardavimą ir kokia kainodara leidžia pasiekti stipriausią auditoriją.

2 kambarių butą Gričiupyje ir 2 kambarių butą Palemone reikia parduoti skirtingai.

4 kambarių butą Šilainiuose ir 4 kambarių butą Vilijampolėje – taip pat.

Tikslas nėra tiesiog nustatyti didžiausią skelbimo kainą.

Tikslas – suprasti, kam būstas realiai tinka, kodėl tas pirkėjas turėtų rinktis būtent jį ir už kokią kainą šis pasirinkimas rinkoje atrodo racionalus.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

„REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda daugiau nei 7 metus dirba nekilnojamojo turto rinkoje ir yra sukaupusi daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių patirtį.

Kasdienėje praktikoje komanda parduoda ir vertina skirtingo dydžio Kauno butus, analizuoja ne tik jų plotą ir kambarių skaičių, bet ir tai, kokioms pirkėjų auditorijoms konkretus būstas tinkamas, su kuo jis konkuruoja rinkoje ir kokia kainodara padeda išnaudoti objekto stipriausias savybes.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, kainodara ir pirkėjų auditorijų analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: 1–4 kambarių butai Kaune, likvidumas, kainodara, pirkėjų elgsena, nuoma ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt