Kur Kaune sunkiausia rasti gerą butą, net turint pakankamą biudžetą? Brokerių analizė

Turėti pakankamą biudžetą dar nereiškia turėti iš ko rinktis.

Kauno būsto rinkoje nuolat pasitaiko situacijų, kai pirkėjas finansiškai gali sau leisti gerą butą, tačiau paieškoje susiduria ne su per aukštomis kainomis, o su visai kita problema – norimo produkto rinkoje tiesiog beveik nėra.

Tai ypač jaučiama mažesniuose Kauno rajonuose ir stipriose mikrolokacijose, kur gero būsto fondas ribotas. Tačiau pasiūlos trūkumas gali atsirasti ir dideliuose miegamuosiuose rajonuose, jeigu žmogus ieško specifinio produkto – pavyzdžiui, tvarkingo keturių kambarių buto, tinkamame aukšte, prižiūrimame name ir geroje konkretaus rajono dalyje.

Šiame kontekste „geras butas“ nereiškia prabangaus interjero ar brangiausio remonto.

Geras objektas dažniausiai yra tas, kurio vieta pirkėjui tinka, namas prižiūrimas, išplanavimas funkcionalus, dokumentacija aiški, nereikia iš karto planuoti didelių neprognozuotų investicijų, o prašoma kaina turi logiką lyginant su kitomis rinkos alternatyvomis.

Svarbu ir tai, kas bus vėliau. Jeigu po kelerių metų tokį būstą reikėtų parduoti, ar atsirastų pakankamai žmonių, kurie norėtų jį pirkti?

Iš praktikos matome, kad būtent tokių objektų tam tikrose Kauno vietose būna gerokai mažiau, nei galima spręsti vien iš skelbimų portalų.

Didelė skelbimų pasiūla nėra tas pats, kas didelė tinkamų objektų pasiūla.

Kodėl didelis biudžetas dar negarantuoja didelio pasirinkimo?

Pirkėjas dažnai pradeda paiešką gana plačiai.

Tarkime, žmogus nori trijų kambarių buto. Iš pirmo žvilgsnio skelbimų rinkoje gali būti daug.

Tačiau pradėjus taikyti realius kriterijus pasirinkimas greitai mažėja.

Žmogus gali nenorėti pirmo aukšto. Kitas vengia paskutinio. Vienam svarbus tik mūrinis arba renovuotas namas. Kitam būtina konkreti rajono dalis, nes netoliese mokykla, darbovietė ar pagrindiniai kasdieniai maršrutai.

Tada atmetami objektai, kuriems reikia kapitalinio remonto.

Dar dalis iškrenta dėl namo būklės.

Kiti – dėl parkavimo.

Galiausiai lieka objektai, kurių kaina akivaizdžiai neatitinka to, ką už tokią sumą pirkėjas gali gauti kitur.

Taigi rajone, kuriame iš pirmo žvilgsnio skelbimų gali būti dešimtys, realių kandidatų konkrečiam žmogui gali likti vos keli arba tam tikru metu nelikti nė vieno.

Todėl būsto paieškoje svarbu atskirti bendrą pasiūlą nuo tinkamos pasiūlos.

Tai ypač ryšku Gričiupyje, stipriausioje Panemunės dalyje, tam tikrose Šančių mikrolokacijose ir Aukštuosiuose Kaniūkuose.

Gričiupis – kai pagrindinė problema yra ribota pasiūla

Gričiupis yra vienas geriausių pavyzdžių, kur pirkėjo problema gali būti ne pinigai.

Rajonas nedidelis, todėl ir pats būsto fondas nėra toks platus kaip Dainavoje, Šilainiuose ar Eiguliuose.

Daug čia esančių daugiabučių yra mūriniai, stipriai vertinama Pašilės gatvė, svarbus artumas Žaliakalniui, centrinei miesto daliai ir KTU.

Plačiau apie šio rajono struktūrą ir skirtumus esame rašę Gričiupio NT rinkos analizėje.

Kodėl gerų objektų čia nedaug?

Pirmiausia todėl, kad pati rinka maža.

Jeigu žmogus ieško tiesiog „buto Gričiupyje“, pasirinkimo gali pasirodyti pakankamai.

Tačiau dažniausiai pirkėjas ieško ne bet kokio buto.

Jis nori konkretaus kambarių skaičiaus, mūrinio namo, tinkamo aukšto, normalios būklės ir vietos, iš kurios patogu pasiekti jam svarbias miesto dalis.

Kai visi šie kriterijai sudedami kartu, pasiūla gerokai susiaurėja.

Galima turėti 150–170 tūkst. eurų ar net didesnį biudžetą, tačiau jeigu tuo metu rinkoje nėra tinkamo objekto, papildomi pinigai problemos neišsprendžia.

Negalima nusipirkti to, ko tuo metu niekas neparduoda.

Būtent todėl Gričiupyje pirkėjams kartais tenka laukti arba plėsti paieškos geografiją.

Dėl tų pačių butų konkuruoja skirtingi pirkėjai

Gričiupio pasiūlos trūkumą sustiprina ir tai, kad geras objektas gali būti įdomus kelioms skirtingoms auditorijoms.

Vienas pirkėjas jį renkasi gyvenimui.

Kitas žiūri kaip į investiciją dėl KTU artumo ir nuomos potencialo.

Dar kitam svarbiausia strategiškai patogi vieta tarp centro, Žaliakalnio ir didžiųjų miegamųjų rajonų.

Tai reiškia, kad tas pats geras butas nėra skirtas vienai siaurai pirkėjų grupei.

Ribotos pasiūlos rajone tai labai svarbu.

Jeigu atsiranda tvarkingas, racionaliai įkainotas butas gerame mūriniame name, jo potencialių pirkėjų ratas gali būti pakankamai platus.

Todėl Gričiupyje ypač svarbu būti pasiruošusiam.

Tai nereiškia pirkti neapgalvojus.

Tai reiškia iš anksto žinoti, kiek toks turtas rinkoje realiai vertas, kokių kompromisų esate pasirengę priimti ir kokių – ne.

Panemunė – kai pirkėjas iš tikrųjų ieško ne rajono, o konkrečios jo dalies

Panemunės atveju pasiūlos trūkumas atsiranda dėl visai kitos priežasties.

Žmogus gali sakyti, kad ieško buto Panemunėje, tačiau realiai jo norima teritorija būna gerokai mažesnė už visą rajoną.

Stipriausia Panemunės dalis siejama su Smetonos alėjos kryptimi, šilu, Nemuno artumu ir konkrečia gyvenamąja aplinka.

Plačiau apie skirtumus rajone esame rašę Panemunės NT rinkos analizėje.

Smetonos alėjos pusėje pasiūlą riboja pati vieta

Jeigu žmogus nori būtent stipriausios Panemunės mikrolokacijos, paieška automatiškai tampa labai siaura.

Daugiabučių tokioje aplinkoje nėra tiek daug, kad pirkėjas kiekvieną savaitę turėtų daug naujų pasirinkimų.

Ir vien didesnis biudžetas situacijos nebūtinai pakeičia.

Pirkėjas gali būti pasiruošęs sumokėti rinkos kainą, tačiau jeigu niekas neparduoda tinkamo buto norimame name ar tinkamoje gatvėje, tenka laukti.

Tai labai skiriasi nuo didelių miegamųjų rajonų, kuriuose rinkoje nuolat juda didesnis kiekis panašių objektų.

Kodėl visa Panemunė nėra alternatyva?

Čia svarbu nepainioti viso rajono su stipriausia jo mikrolokacija.

Plento gatvė ar kai kurios Kampiškių vietos nėra tas pats produktas kaip geriausiai pirkėjų vertinama Panemunės dalis.

Jos gali būti tinkamos kitam pirkėjui, tačiau žmogui, kuris ieško būtent šilo, Nemuno ir konkrečios gyvenamosios aplinkos kombinacijos, tai nebūtinai tampa alternatyva.

Todėl frazė „Panemunėje yra skelbimų“ gali būti klaidinanti.

Svarbu klausti, kiek iš jų atitinka konkretaus žmogaus tikrąją paieškos teritoriją.

Panemunėje labai aiškiai matome vieną principą: kartais pirkėjas renkasi ne rajoną, o labai konkrečią gyvenimo aplinką.

Kai geografija taip susiaurėja, net pakankamas biudžetas nebegarantuoja pasirinkimo.

Šančiai – skelbimų gali būti daug, bet tinkamų objektų mažai

Šančiai yra vienas geriausių pavyzdžių, kodėl skelbimų skaičiaus nereikėtų laikyti realios pasiūlos matu.

Rajono būsto fondas labai nevienodas.

Čia rasime mūrinių daugiabučių, renovuotų namų, Kareivinių segmentą, medinių namų ir namo dalių.

Plačiau apie šiuos skirtumus rašėme Šančių NT rinkos analizėje.

Žmogui, kuris tiesiog nori gyventi Šančiuose ir yra pasirengęs svarstyti labai skirtingus būsto tipus, pasiūla gali atrodyti plati.

Tačiau pirkėjui, ieškančiam gero standartinio buto mūriniame name, situacija jau visai kitokia.

Mūriniai butai stipriose Šančių vietose

Kranto alėja, tvarkingi ar renovuoti A. Juozapavičiaus prospekto daugiabučiai ir kitos stipresnės Šančių vietos turi savo pirkėjų auditoriją.

Svarbus artumas centrui.

Svarbus ir pats būsto tipas.

Tvarkingas butas gerame mūriniame name čia yra produktas, kurį gali svarstyti žmogus, nenorintis važiuoti toliau nuo centrinės miesto dalies, tačiau kartu nenorintis mokėti už būstą pačiame Centre.

Tokio gero produkto pasiūla nėra didelė.

Todėl pirkėjui gali atrodyti paradoksalu: skelbimų Šančiuose yra, bet realiai jo kriterijus atitinkančių objektų beveik nėra.

Kodėl medinė namo dalis nėra tiesioginė alternatyva?

Jeigu žmogus ieško standartinio buto daugiabutyje, medinio namo dalis nėra tiesiog kitas to paties produkto variantas.

Tai visai kitas turto tipas.

Čia atsiranda naudojimosi tvarka, bendrasavininkiai, komunikacijos, žemės klausimai, stogo ir fasado priežiūra.

Net labai patrauklus plotas ar kaina nepanaikina šių skirtumų.

Jeigu dokumentacija aiški, komunikacijos sutvarkytos ir pats namas prižiūrimas, toks turtas gali turėti savo stiprią auditoriją.

Tačiau jis nėra automatinė alternatyva pirkėjui, kuris ieško buto mūriniame daugiabutyje.

Lygiai taip pat Kareivinių segmentą reikia vertinti atskirai. Jo kainodarą lemia ne vien vieta, bet ir pastatų tipas bei konkretaus produkto išskirtinumas.

Todėl Šančiai labai gerai iliustruoja pagrindinę šio straipsnio mintį:

didelė skelbimų pasiūla nėra tas pats, kas didelė tinkamų objektų pasiūla.

Aukštieji Kaniūkai – maža rinka ir epizodinė pasiūla

Aukštieji Kaniūkai yra dar vienas atvejis, kai gerą objektą gali būti sunku rasti ne dėl kainos.

Tai nedidelė, gana specifinė Kauno rinka.

Vietą renkasi žmonės, kuriems svarbi žaluma, Lampėdžių miško artumas, ramesnė aplinka ir mažesnis urbanistinis tankis.

Čia yra ir bendruomeniškumo elementas, kuris daliai šeimų tampa svarbus.

Plačiau skirtumus tarp dviejų Kaniūkų dalių nagrinėjome Aukštutinių ir Žemutinių Kaniūkų palyginime.

Svarbiausia – Aukštųjų Kaniūkų nepainioti su Žemutiniais Kaniūkais.

Tai skirtingos gyvenamosios aplinkos ir skirtingas būsto fondas.

Jeigu žmogus nori būtent kombinacijos „Kauno miestas + daugiau žalumos + ramesnė aplinka“, analogiškų variantų nėra labai daug.

Dėl to tinkamų objektų pasiūla gali būti epizodinė.

Vienu laikotarpiu rinkoje gali atsirasti keli variantai, kitu – nė vieno, kuris atitiktų šeimos poreikius.

Čia ypač svarbu nepriimti sprendimo vien todėl, kad „pagaliau kažkas atsirado“.

Dalis būsto fondo gali reikalauti daugiau investicijų ar turėti savo specifiką. Todėl ribota pasiūla neturi tapti priežastimi sumažinti visus kokybės kriterijus.

Dainava – didelė rinka, bet gerų 4 kambarių butų pasirinkimas mažesnis

Dainava iš pirmo žvilgsnio visiškai netinka straipsniui apie pasiūlos trūkumą.

Tai didelis rajonas ir bendros butų pasiūlos čia netrūksta.

Tačiau būtent Dainava gerai parodo, kad pasiūlos trūkumas gali būti ne rajono, o konkretaus produkto problema.

Plačiau apie skirtingas rajono dalis esame rašę Dainavos NT rinkos analizėje.

Dviejų ir trijų kambarių segmente pasirinkimas platus.

Tačiau situacija pasikeičia, kai šeima ieško gero keturių kambarių buto.

Tada kriterijai pradeda smarkiai siaurinti pasiūlą.

Reikia keturių realiai naudojamų kambarių.

Norisi funkcionalaus išplanavimo.

Tvarkingo namo.

Tinkamo aukšto.

Stipresnės mikrolokacijos.

Priimtino parkavimo.

Ir būsto, kuriam nereikėtų iš karto skirti labai didelio papildomo biudžeto.

Sudėjus viską kartu gali paaiškėti, kad didžiulėje Dainavoje pasirinkimas nėra toks didelis, kaip tikėtasi.

Tai labai svarbi pamoka pirkėjui.

Didelė rinka nebūtinai reiškia didelę jūsų ieškomo produkto rinką.

Panašus principas gali veikti ir Eiguliuose. Rajonas populiarus, o Ašigalio gatvė yra viena stipresnių vietų, tačiau žmogui, ieškančiam gero 3–4 kambarių būsto tvarkingame name, geroje konkrečioje vietoje ir dar su patogiu parkavimu, realių alternatyvų taip pat gali greitai sumažėti.

Kodėl skelbimų skaičius neparodo realios pasiūlos?

Vienas dažniausių būsto paieškos nesusipratimų prasideda skelbimų portale.

Pirkėjas įveda rajoną ir mato daug rezultatų.

Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad pasirinkimas didelis.

Tačiau žmogus neperka „rezultato paieškoje“.

Jis perka konkretų būstą.

Jeigu ieškoma trijų kambarių buto, toliau atsiranda papildomi kriterijai.

Ne pirmas aukštas.

Galbūt ne paskutinis.

Mūrinis arba renovuotas namas.

Konkreti rajono dalis.

Būstas be kapitalinio remonto.

Priimtinas parkavimas.

Tvarkingas namas.

Kaina, kuri atitinka tai, ką už tą patį biudžetą galima nusipirkti kitur.

Pradėjus taikyti šiuos filtrus paaiškėja, kad iš didelio skelbimų kiekio realių kandidatų lieka nedaug.

Todėl profesionaliai ieškant būsto svarbu sekti ne bendrą skelbimų skaičių, o tiksliai jūsų kriterijus atitinkančių objektų srautą.

Būtent jis parodo, ar rinka iš tiesų plati.

Jeigu Gričiupyje per kelis mėnesius atsiranda daug skelbimų, bet nė vienas neatitinka jūsų ieškomo namo tipo, kambarių skaičiaus ir būklės, teoriškai didelė pasiūla jums nieko neduoda.

Tas pats galioja Panemunei, Šančiams ar net Dainavai.

Kodėl geri butai kartais atrodo per brangūs?

Ribotos pasiūlos rinkoje geras butas kartais kainuoja daugiau, nei pirkėjas tikėjosi.

Tai nebūtinai reiškia, kad pardavėjas nepagrįstai užkėlė kainą.

Kai gerų analogų nedaug, o to paties turto nori kelios pirkėjų grupės, stiprus objektas natūraliai turi daugiau argumentų aukštesnei kainai.

Gričiupis tam labai tinkamas pavyzdys.

Gerą butą gali svarstyti žmogus gyvenimui ir investuotojas. Jeigu tokių objektų tuo metu rinkoje nedaug, pardavėjui nereikia konkuruoti vien mažiausia kaina.

Panaši situacija gali būti stiprioje Panemunės mikrolokacijoje arba parduodant gerą mūrinį butą Šančiuose.

Ribota pasiūla vis tiek nepateisina bet kokios kainos

Čia labai svarbu nepereiti į kitą kraštutinumą.

Retas objektas nėra neįkainojamas.

Net labai geroje vietoje pirkėjas turi alternatyvų kituose rajonuose.

Jeigu Gričiupio buto kaina pakeliama iki tokio lygio, už kurį žmogus jau gali rinktis stipresnį objektą Žaliakalnyje ar kitoje jam tinkamoje vietoje, jis pradės žiūrėti plačiau.

Jeigu Panemunės butas nėra Smetonos alėjos pusėje, neturi nei miško, nei Nemuno artumo, tačiau savininkas nori kainos kaip už stipriausią rajono mikrolokaciją, vien žodis „Panemunė“ pirkėjo neįtikins.

Tas pats galioja Šančiams.

Ribota gerų mūrinių butų pasiūla yra privalumas, tačiau tai nereiškia, kad standartinį objektą galima įkainoti pagal išskirtinius Kareivinių būstus.

Todėl pirkėjui reikia mokėti atskirti du dalykus: ar objektas brangesnis todėl, kad jis iš tiesų retas ir rinkai patrauklus, ar todėl, kad pardavėjas tiesiog nusprendė pasinaudoti tuo, jog tuo metu konkurentų mažai.

Ar verta pirkti prastesnį objektą vien todėl, kad pavargote ieškoti?

Ilga būsto paieška vargina.

Kai žmogus mėnesiais seka skelbimus, važiuoja į apžiūras ir nieko tinkamo neranda, natūraliai pradeda keisti kriterijus.

Pats kriterijų keitimas nėra blogas dalykas.

Kartais būtent paieškos metu žmogus supranta, kad dalis pradinių reikalavimų jam iš tikrųjų nebuvo tokie svarbūs.

Problema prasideda tada, kai dėl nuovargio pradedama kompromituoti tuos dalykus, kuriuos po pirkimo pakeisti sunkiausia arba apskritai neįmanoma.

Dėl ko galima būti lankstesniam?

Galima nusileisti dėl sienų spalvos.

Galima priimti senesnę virtuvę.

Galima pirkti butą be norimų baldų.

Galima planuoti kosmetinį remontą.

Galbūt galima rinktis kitokias grindis, senesnes vidaus duris ar ne tokį modernų vonios kambarį.

Visa tai pakeičiama.

Jeigu pats butas geroje vietoje, tinkamame name ir turi gerą išplanavimą, kosmetinė būklė neturėtų būti pagrindinė priežastis jo atsisakyti.

Dėl ko kompromisuoti pavojingiau?

Daug atsargiau žiūrėtume į prastą viso namo būklę.

Labai silpną mikrolokaciją.

Neaiškius dokumentus.

Nenustatytą naudojimosi tvarką.

Rimtas stogo, fasado ar pamatų problemas.

Sudėtingas komunikacijas.

Ar objektą, kurio likvidumas jau šiandien kelia daug klausimų.

Pirkėjas kartais pradeda galvoti: „Tiek laiko ieškome, gal imkime šitą ir baigkime.“

Tačiau blogas pasirinkimas netampa geresnis vien dėl to, kad prieš jį buvo ilga paieška.

Remontą pakeisite. Namo ir vietos – ne.

Dar verta pagalvoti apie būsimą pardavimą.

Jeigu šiandien pats ilgai dvejojate dėl konkretaus objekto trūkumų, labai tikėtina, kad tokius pačius klausimus ateityje kels ir kitas pirkėjas.

Ką daryti, kai gero objekto rinkoje nėra?

Pirmas žingsnis – labai aiškiai atskirti tai, kas jums būtina, nuo to, ko tiesiog norėtumėte.

Būsto paieškoje tai vienas svarbiausių dalykų.

Susidėliokite kriterijus, kurių tikrai negalite atsisakyti

Jeigu šeimai reikia keturių kambarių, trijų kambarių butas netaps tinkamas vien todėl, kad labai gražiai suremontuotas.

Jeigu kasdien reikia važiuoti į konkrečią miesto dalį, labai tolima vieta gali tapti problema net tada, kai pats būstas puikus.

Jeigu žmogus kategoriškai nenori namo dalies ar bendros nuosavybės, nėra prasmės mėnesius bandyti save įtikinti, kad pigesnis nestandartinis objektas galbūt vis dėlto tiks.

Tai yra esminiai kriterijai.

Atskirai susidėliokite dalykus, kuriuos galima pakeisti

Virtuvės spalva nėra esminis kriterijus.

Seni baldai – taip pat.

Kosmetinis remontas.

Šviestuvai.

Vidaus durys.

Dalis apdailos.

Būtent čia pirkėjai kartais būna per daug griežti ir dėl pakeičiamų dalykų atmeta gerą objektą, kurio vietos ir namo kokybės vėliau niekaip nenusipirks remontu.

Stebėkite rinką nuosekliai

Jeigu ieškote Gričiupyje, stiprioje Panemunės dalyje ar kitoje ribotos pasiūlos vietoje, negalima tikėtis, kad kiekvieną savaitę atsiras idealus variantas.

Reikia matyti, kas rinkoje atsiranda per ilgesnį laiką.

Tai padeda suprasti ne tik pasiūlą, bet ir kainas.

Po kurio laiko tampa daug lengviau atskirti tikrai retą gerą objektą nuo tiesiog brangiai įdėto skelbimo.

Finansavimą pasiruoškite iš anksto

Kai tinkamas objektas pagaliau atsiranda, nėra geriausias laikas tik pradėti aiškintis, kiek bankas apskritai finansuotų.

Ribotos pasiūlos segmente pasiruošimas pirkėjui suteikia didelį pranašumą.

Tai nereiškia, kad reikia skubėti ir nepatikrinti dokumentų.

Tai reiškia, kad finansiniai klausimai, kuriuos galima išspręsti iki apžiūros, neturėtų stabdyti sprendimo tada, kai atsiranda tikrai tinkamas būstas.

Nepainiokite greito sprendimo su skubotu sprendimu

Gerą objektą ribotos pasiūlos vietoje kartais reikia įvertinti greitai.

Tačiau „greitai“ nereiškia „aklai“.

Dokumentus vis tiek reikia patikrinti.

Namo būklę įvertinti.

Suprasti kainą.

Palyginti su alternatyvomis.

Tiesiog visą šį darbą geriausia pradėti dar iki atsirandant konkrečiam butui – iš anksto žinoti rajoną, namų tipus ir realias kainų ribas.

Tada atsiradus geram pasiūlymui nereikia pradėti analizės nuo nulio.

Ne kiekvieną gerą objektą reikia bandyti agresyviai nusiderėti

Derybos yra normali NT sandorio dalis.

Tačiau ribotos pasiūlos rinkoje svarbu suprasti savo poziciją.

Jeigu objektas racionaliai įkainotas, jo vieta gera, tiesioginių analogų beveik nėra ir juo domisi daugiau žmonių, agresyvios derybos nebūtinai duos norimą rezultatą.

Kartais bandymas bet kokia kaina „laimėti derybas“ baigiasi tuo, kad gerą objektą nupirks kitas žmogus.

Todėl prieš derantis svarbiausia suprasti ne tai, kiek norėtumėte nusiderėti, o kiek konkretus objektas iš tiesų vertas rinkoje.

Ką ribota pasiūla reiškia būsto savininkui?

Pardavėjui pasiūlos trūkumas gali būti labai svarbus.

Jeigu turite gerą Gričiupio butą, stiprioje Panemunės mikrolokacijoje esantį būstą, tvarkingą mūrinį butą geroje Šančių vietoje, retą didesnį Dainavos butą ar gerą objektą Aukštuosiuose Kaniūkuose, jūsų turto vertinimas vien pagal bendrą rajono kvadratinio metro vidurkį gali būti netikslus.

Tiesioginių analogų rinkoje gali būti labai mažai.

Tai keičia kainodarą.

Jeigu tuo metu parduodamas vienas iš nedaugelio objektų, atitinkančių konkrečios pirkėjų grupės kriterijus, jo vertė gali būti aukštesnė nei suponuoja bendras rajono vidurkis.

Retas objektas neturėtų būti vertinamas pagal netinkamus analogus

Tarkime, parduodamas geras keturių kambarių butas Dainavoje.

Bendras trijų kambarių butų kiekis rajone šiuo atveju nėra pats svarbiausias rodiklis.

Pirkėjas, kuriam reikia keturių kambarių, jų nelaiko tiesiogine alternatyva.

Lygiai taip pat gero mūrinio buto Šančiuose nereikėtų vertinti pagal pigesnes namo dalis vien todėl, kad jos yra tame pačiame rajone.

Panemunėje stiprios Smetonos alėjos pusės objektui ne visada tinka silpnesnių rajono mikrolokacijų analogai.

Gričiupyje retas gero mūrinio namo butas gali turėti stipresnę poziciją nei parodytų bendras viso rajono kainų vidurkis.

Tačiau ribota pasiūla nereiškia, kad galima prašyti bet kiek

Tai kita medalio pusė.

Pirkėjas nėra uždarytas jūsų rajone.

Žmogus, neradęs tinkamo buto Gričiupyje, gali pradėti žiūrėti Žaliakalnį, Dainavą ar kitą jam patogią vietą.

Pirkėjas, kuriam per brangi stipri Panemunės dalis, gali pradėti vertinti kitus rajonus su gamtine aplinka.

Žmogus, neradęs tinkamo keturių kambarių buto Dainavoje, gali persikelti į Šilainių paiešką.

Todėl nustatant kainą reikia vertinti ne tik tai, kiek analogų turite savo rajone, bet ir kokius pakaitalus pirkėjas gauna už tą patį biudžetą kitur.

REALL praktikoje būtent čia dažnai atsiranda didžiausia profesionalaus vertinimo vertė.

Retas objektas neturėtų būti nuvertintas vien todėl, kad bendroji rajono statistika neparodo jo specifikos.

Tačiau jo retumas taip pat neturėtų tapti pasiteisinimu kainai, kurios rinka negali racionaliai pagrįsti.

Kada ribota pasiūla iš tikrųjų tampa pardavėjo privalumu?

Ne kiekvienas retas objektas yra geidžiamas.

Tai labai svarbus skirtumas.

Objektas gali būti retas todėl, kad tokio tipo būstų tiesiog mažai.

Bet jis gali būti retas ir todėl, kad beveik niekas nenori tokio turto.

Pardavėjui naudinga ribota pasiūla atsiranda tada, kai kartu egzistuoja ir paklausa.

Geras mūrinis butas Gričiupyje gali būti retas ir turėti platų pirkėjų ratą.

Geras butas prie Smetonos alėjos gali būti retas ir ieškomas žmonių, norinčių būtent tokios Panemunės aplinkos.

Tvarkingas keturių kambarių butas Dainavoje gali būti retesnis produktas šeimai, kuri nenori išsikelti į kitą rajoną.

Tokiais atvejais mažesnė konkurencija tarp pardavėjų gali būti realus privalumas.

Tačiau problemiška namo dalis, kurios analogų rinkoje beveik nėra, nebūtinai turi didesnę vertę vien todėl, kad ji reta.

Todėl vertinant reikia žiūrėti į abi puses:

kiek panašių objektų parduodama ir kiek žmonių realiai nori tokį objektą pirkti.

Tik tada ribota pasiūla tampa kainą palaikančiu argumentu.

Išvada

Kai kuriose Kauno vietose didžiausia pirkėjo problema yra ne per mažas biudžetas.

Problema ta, kad gerų objektų tiesiog nėra daug.

Gričiupyje tai lemia nedidelė pati rinka, ribota gerų mūrinių butų pasiūla ir kelių pirkėjų auditorijų konkurencija.

Panemunėje pasirinkimą susiaurina tai, kad dalis pirkėjų realiai ieško tik labai konkrečioje rajono dalyje – prie Smetonos alėjos, šilo ir Nemuno.

Šančiuose skelbimų gali būti nemažai, tačiau gero mūrinio buto stiprioje vietoje ieškančiam žmogui didelė dalis bendros pasiūlos apskritai nėra alternatyva.

Aukštuosiuose Kaniūkuose pati rinka maža, todėl tinkami objektai gali atsirasti epizodiškai.

Dainavoje matome kitokį pasiūlos deficitą: bendras pasirinkimas didelis, tačiau pradėjus ieškoti gero keturių kambarių šeimyninio buto su konkrečiais kriterijais ratas smarkiai susiaurėja.

Todėl skelbimų kiekis nėra geriausias būsto pasirinkimo matas.

Svarbu ne tai, kiek objektų matote ekrane.

Svarbu, kiek iš jų iš tikrųjų norėtumėte pirkti.

Ir jeigu tokio turto rinkoje nėra, geriausias sprendimas dažniausiai nėra desperatiškai rinktis silpnesnį variantą.

Kartais racionaliau palaukti, tiksliau susidėlioti prioritetus ir būti pasiruošusiam veikti tada, kai atsiras būtent tas produktas, kurio rinkoje trūksta.

Turite gerą butą vietoje, kur panašių objektų beveik nėra?

Jeigu svarstote parduoti būstą Gričiupyje, Panemunėje, Šančiuose, Dainavoje, Aukštuosiuose Kaniūkuose ar kitoje Kauno vietoje, bendras rajono kainų vidurkis gali neparodyti tikrosios jūsų turto konkurencinės pozicijos.

REALL vertindama tokius objektus analizuoja ne tik bendrą kvadratinio metro kainą, bet ir tai, kiek realių analogų tuo metu yra rinkoje, kokia pirkėjų auditorija ieško būtent tokio produkto ir su kokiais kitų rajonų objektais jūsų būstas konkuruoja dėl to paties pirkėjo biudžeto.

Ribota pasiūla gali būti stiprus pardavėjo argumentas, tačiau tik tada, kai ji vertinama kartu su konkrečia mikrolokacija, namo kokybe, būsto būkle ir realia paklausa.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus būsto paieškos, turto vertinimo, pardavimo, kainodaros bei derybų klausimais.

Straipsnyje pateikta analizė paremta praktine „REALL“ brokerių patirtimi dirbant Gričiupyje, Panemunėje, Šančiuose, Dainavoje, Aukštuosiuose Kaniūkuose ir kitose Kauno vietose. Vertindami ribotos pasiūlos objektus atsižvelgiame ne tik į rajoną ar bendrą kainų lygį, bet ir į konkrečią mikrolokaciją, namo tipą, tiesioginių analogų kiekį, pirkėjų auditoriją, būsto likvidumą bei alternatyvas kituose Kauno rajonuose.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, būsto vertinimas ir mikrolokacijų analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: Kauno būsto rinka, ribota pasiūla, butų pardavimas, mikrolokacijos, kainodara, pirkėjų elgsena ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt