Kuriuose Kauno rajonuose būsto kainos turi didžiausią augimo potencialą?

Brangiausias Kauno rajonas nebūtinai yra tas, kuriame šiandien matome didžiausią būsto kainų augimo potencialą.

Tai du skirtingi dalykai.

Gričiupyje butai jau dabar kainuoja daug dėl nedidelės pasiūlos, mūrinių daugiabučių, KTU artumo, nuomos paklausos ir strategiškai patogios vietos. Geriausiose Panemunės vietose pirkėjai moka už šilą, Nemuną, ramybę ir ribotą pasiūlą. Šių rajonų privalumų rinkai aiškinti beveik nebereikia – pirkėjai juos žino ir jie jau atsispindi kainose.

Kur kas įdomesnės tos Kauno vietos, kuriose realūs rajono privalumai dar nėra iki galo atsispindėję jo reputacijoje ir būsto kainose.

Per daugiau nei septynerius metus dirbdami Kauno nekilnojamojo turto rinkoje matome, kaip keičiasi ne tik kainos, bet ir pačių pirkėjų požiūris į skirtingas miesto dalis. Rajonai, kurių žmonės prieš kelerius metus net neįtraukdavo į paiešką, šiandien jau lyginami su gerokai brangesnėmis vietomis.

Iš mūsų analizuojamų Kauno rajonų šiandien pirmiausia išskirtume Vilijampolę, ypač Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptis. Toliau matome potencialo atskirose Šančių dalyse, Palemone ir Aukštuosiuose Kaniūkuose.

Tai nėra prognozė, kad šiuose rajonuose būstas per penkerius metus pabrangs konkrečiu procentu. Tokio dalyko patikimai numatyti negali niekas. Vertiname visai ką kita – kur šiandien matome realias priežastis pirkėjų požiūriui keistis ir būsto vertei ilgainiui augti.

Ką iš tikrųjų reiškia būsto kainų augimo potencialas?

Vertinant, kur pirkti butą Kaune, lengviausia pasižiūrėti dabartines kvadratinio metro kainas ir sudaryti rajonų lentelę nuo pigiausio iki brangiausio.

Tačiau investiciniu požiūriu tokia lentelė pasako tik dalį istorijos.

Jeigu rajonas jau labai mėgstamas, gerų objektų pasiūla maža, o pirkėjai puikiai žino jo privalumus, didelė šios vertės dalis jau bus įskaičiuota į kainą.

Mums daug įdomesnė situacija atsiranda tada, kai yra atotrūkis tarp realios vietos kokybės ir to, kaip ją vis dar suvokia dalis pirkėjų.

Rajonas gali būti arti centro, tačiau turėti seną prastą reputaciją. Kitoje vietoje gali daugėti tvarkingų ir renovuotų namų, tačiau bendrą kainų vidurkį vis dar žemyn tempti didelis senų objektų kiekis. Dar kitur pirkėjai tik pradeda atrasti gamtą, gerą susisiekimą ar kitus privalumus, kurių anksčiau nevertino.

Iš patirties matome, kad būtent tokiose vietose įvyksta įdomiausi pokyčiai.

Ne todėl, kad vieną dieną „pabrangsta visas rajonas“, o todėl, kad pirkėjai pradeda daug tiksliau atskirti geras jo vietas nuo silpnesnių.

Rajonas dar nėra mikrolokacija

Kauno NT rinkoje tai ypač svarbu.

Panemunėje Smetonos alėjos pusė ir Plento gatvė pirkėjų vertinamos skirtingai.

Šančiuose Kranto alėjos mūrinis daugiabutis ir butas mediniame name gali būti vos už kelių šimtų metrų vienas nuo kito, tačiau tai visiškai skirtingi NT produktai.

Vilijampolėje objektas prie Brastos gatvės ar Kauno pilies negali būti automatiškai lyginamas su senu nerenovuotu daugiabučiu kitoje rajono dalyje.

Dainavoje Taikos prospekto dalis iki Telekomo žiedo ir Kovo 11-osios gatvės dalis prie Gričiupio taip pat vertinama kitaip nei kai kurios tolimesnės rajono vietos.

Todėl kalbėdami apie rajonų perspektyvas iš tikrųjų vis dažniau kalbame apie konkrečių mikrolokacijų potencialą.

1. Vilijampolė – didžiausią potencialą matome ten, kur sena reputacija dar vejasi realybę

Jeigu iš šiame straipsnyje analizuojamų Kauno rajonų reikėtų pasirinkti vieną, kuriam šiandien skirtume daugiausia dėmesio, tai būtų Vilijampolė.

Per pastaruosius metus būtent čia matome vieną ryškiausių pirkėjų požiūrio pokyčių.

Ilgą laiką Vilijampolė nebuvo rajonas, kurį dauguma kauniečių įvardytų kaip pirmą pasirinkimą perkant būstą. Ir šiandien dalis pirkėjų ją vertina atsargiau vien dėl senos rajono reputacijos.

Tačiau realiai Vilijampolė yra viena geriausių iliustracijų, kodėl perkant nekilnojamąjį turtą reikia žiūrėti ne į stereotipą, o į konkrečią vietą.

Plačiau apie rajono skirtumus rašėme Vilijampolės nekilnojamojo turto rinkos analizėje.

Brastos gatvė ir Kauno pilies kryptis

Jeigu šiandien patys ieškotume investicinio objekto su ilgalaikio vertės augimo potencialu, viena pirmųjų vietų, kurią stebėtume, būtų Brastos gatvės ir Kauno pilies pusė.

Pagrindinis argumentas paprastas – reali šios vietos geografinė padėtis yra geresnė, nei vis dar suponuoja bendras Vilijampolės įvaizdis.

Iki Senamiesčio ir centrinės miesto dalies čia labai arti.

Pirkėjui ilgainiui tampa vis mažiau svarbu, kur administraciškai baigiasi vienas rajonas ir prasideda kitas. Jam svarbiau, kiek realiai užtruks nuvažiuoti iki centro, darbo ar kitų kasdienių vietų.

Būtent todėl šią Vilijampolės dalį vertiname kitaip nei bendrą rajono vidurkį.

Investiciniame kontekste čia matome dar vieną privalumą. Jeigu būstas perkamas nuomai, investuotojui svarbi ne vien šiandieninė nuomos kaina, bet ir tai, kiek pats turtas gali būti vertas po penkerių ar dešimties metų.

Anksčiau kalbėdami apie investicijas į nuomą būtent Vilijampolę prie Brastos gatvės išskyrėme kaip vietą, kurioje patys rimtai ieškotume investicinio objekto.

Tačiau tai nereiškia, kad bet kuris butas Brastos gatvėje automatiškai yra gera investicija.

Namo būklė, konkretus aukštas, išplanavimas, parkavimas ir, svarbiausia, pirkimo kaina niekur nedingsta.

Veterinarijos akademijos pusė

Kita mums įdomi Vilijampolės dalis – teritorija link Veterinarijos akademijos.

Čia atsiranda papildoma paklausos logika, kurios nėra kiekvienoje Vilijampolės vietoje.

Lokacija įdomi ne tik žmonėms, ieškantiems būsto sau, bet ir investuotojams. Universitetinė aplinka sukuria papildomą nuomos auditoriją, todėl mažesnis, racionaliai įrengtas būstas šioje vietoje gali būti įdomus ir kaip investicinis objektas.

Tai svarbu ilgalaikei vertei, nes geriausiai laikosi ne tie objektai, kurie priklauso nuo vienos labai siauros pirkėjų grupės, o tie, kurie turi kelias potencialias auditorijas.

Kodėl negalima sakyti, kad visa Vilijampolė brangs vienodai?

Nes Vilijampolė išlieka vienu kontrastingiausių Kauno rajonų.

Čia vis dar daug 1960–1970 metų statybos nerenovuotų daugiabučių, yra medinio būsto, bendrabučio tipo objektų ir labai skirtingos būklės namų.

Tvarkingas butas renovuotame name geroje Vilijampolės vietoje ir prastos būklės būstas apleistame name nėra viena rinka.

Todėl Vilijampolėje ypač svarbu nepirkti vien „rajono perspektyvos“.

Reikia pirkti gerą objektą geroje rajono dalyje už racionalią kainą.

Lygiai taip pat pardavėjui nereikėtų išgirdus, kad Vilijampolė keičiasi, automatiškai pridėti keliasdešimt tūkstančių eurų prie savo būsto kainos.

Rinka vis tiek lygins konkretų objektą su realiomis alternatyvomis.

2. Šančiai – centro artumas ilgainiui tampa vis svarbesniu privalumu

Šančiai yra dar vienas rajonas, kuriame matome ilgalaikio potencialo, tačiau jį analizuoti reikia labai atsargiai.

Tai vienas nevienodiausių Kauno rajonų.

Vienoje jo dalyje rasime renovuotų mūrinių daugiabučių. Kitoje – medinių namų ir namo dalių. Dar kitur – išskirtinius Kareivinių objektus.

Todėl bendras Šančių kvadratinio metro vidurkis dažnai pasako labai mažai.

Plačiau apie šiuos skirtumus rašėme išsamioje Šančių nekilnojamojo turto rinkos analizėje.

Kodėl Šančių lokacija yra stipri?

Vieno dalyko pakeisti neįmanoma – atstumo iki centro.

Šančiai yra labai arti centrinės Kauno dalies, ir ilgainiui šis privalumas tampa vis svarbesnis.

Kai žmogus kiekvieną dieną važiuoja į darbą, veža vaikus, lankosi centre ar tiesiog nenori didelės gyvenimo dalies praleisti automobilyje, keli papildomi kilometrai pradeda turėti realią vertę.

Todėl gerose Šančių vietose matome logišką pagrindą ilgalaikei paklausai.

Kranto alėjos zona

Kranto alėja yra geras pavyzdys, kaip viename rajone susiformuoja stipresnė mikrorinka.

Čia svarbus Nemuno artumas, atstumas iki centro ir pats būsto tipas.

Ypač vertinant tvarkingus mūrinius daugiabučius, tokio objekto nereikėtų lyginti su visais Šančių skelbimais.

Jo pirkėjas gali svarstyti visiškai kitokias alternatyvas nei žmogus, ieškantis pigios namo dalies mediniame name.

Tai reiškia ir tai, kad ateityje stipriausios Šančių vietos gali vis labiau atsiskirti nuo bendro rajono kainų vidurkio.

A. Juozapavičiaus prospektas

A. Juozapavičiaus prospekte yra nemažai mūrinių daugiabučių, dalis jų renovuoti.

Tai jau daug aiškesnis produktas pirkėjui nei namo dalis sename mediniame name.

Tačiau prospektas turi ir minusą – eismo triukšmą.

Pardavinėdami būstus šioje vietoje būtent klausimų apie triukšmą sulaukiame labai dažnai. Todėl net toje pačioje gatvėje kainai gali turėti įtakos langų orientacija, aukštas ir konkreti namo vieta.

Tai dar kartą parodo, kodėl negalima viso rajono ar net visos gatvės vertinti viena kvadratinio metro kaina.

Kareivinių kainų negalima taikyti visiems Šančiams

Kareivinių teritorijoje butai gali būti brangūs, tačiau čia svarbu suprasti priežastį.

Tai nėra vien lokacijos efektas.

Didelę vertės dalį sukuria pats specifinis būsto tipas, architektūra ir objekto išskirtinumas.

Todėl būtų klaida šalia esančio standartinio daugiabučio kainą pagrįsti tuo, kad Kareivinėse butai kainuoja daugiau.

Pirkėjai šiuos objektus vertina skirtingai.

Mediniai namai vis dar stipriai veikia bendrą Šančių rinką

Šančiuose iki šiol daug medinių namų ir namo dalių.

Tokio būsto vertę lemia visai kiti dalykai: naudojimosi tvarka, komunikacijos, sklypas, bendrasavininkiai ir viso namo būklė.

Iš mūsų patirties matome, kad būtent šiuose objektuose tvarkingi dokumentai kartais sukuria didesnę vertę nei gražus remontas.

Jeigu nustatyta aiški naudojimosi namu ir sklypu tvarka, komunikacijos jau įvestos į konkretų butą ar namo dalį, o bendras pastatas prižiūrimas, pirkėjui rizikos lieka gerokai mažiau.

Todėl Šančių potencialą matome ne kaip vienodą viso rajono brangimą.

Jį matome kaip stipriausių Šančių mikrolokacijų ir geriausių objektų palaipsnį atsiskyrimą nuo bendro rajono vidurkio.

3. Palemonas – kai sena reputacija dar neatitinka visko, ką rajonas siūlo šiandien

Palemonas ilgą laiką buvo vienas iš tų Kauno rajonų, kuriuos dalis pirkėjų atmesdavo net neatvykę į apžiūrą.

Istoriškai jo reputacija nebuvo pati stipriausia. Prie to prisidėjo geležinkelis, pramoninės teritorijos ir senesnis būsto fondas.

Tačiau šiandien Palemoną vertinti vien pagal seną reputaciją būtų klaida.

Pardavinėdami ir nuomodami būstus šiame rajone esame ne kartą susidūrę su žmonėmis, kurie iš pradžių Palemono apskritai nesvarstė, o atvykę į vietą pakeitė nuomonę.

Būtent toks pirkėjų elgsenos pokytis mums ir yra įdomus.

Jeigu žmogaus išankstinis vietos vertinimas nuolat būna prastesnis nei įspūdis realiai ją pamačius, yra pagrindo manyti, kad ilgainiui sena reputacija gali prarasti dalį savo įtakos.

Susisiekimas geresnis, nei daug kas įsivaizduoja

Vienas dažniausių mitų apie Palemoną – kad iš jo nepatogu susisiekti su likusiu Kaunu.

Praktikoje situacija kitokia.

Automobiliu patogu pasiekti Dainavą, Ateities plentą ir magistralę, o vietiniai gyventojai tarp didžiausių privalumų mums ne kartą yra minėję būtent kamščių nebuvimą.

Tai ypač aktualu žmonėms, kurių kasdieniai maršrutai yra rytinėje Kauno dalyje.

Geografiškai Palemonas gali atrodyti tolimesnis už Dainavą, tačiau realus kelionės laikas ne visada būna ilgesnis. Kai kuriais maršrutais jis net patogesnis nei iš tų miesto dalių, kuriose rytais susidaro didelės spūstys.

Marios ir miškas

Palemonas turi dar vieną privalumą, kurio neįmanoma sukurti renovuojant daugiabutį – gamtinę aplinką.

Kauno marios ir miškas yra reali rajono gyvenimo dalis.

Tai nereiškia, kad Palemonas neturi trūkumų.

Didesniam apsipirkimui dažnai reikalingas automobilis, didesnių parduotuvių pasirinkimas ribotas, o kai kuriose gatvėse girdimas geležinkelis.

Pardavinėdami būstus ar kalbėdami su jų savininkais esame girdėję, kad arčiau geležinkelio esančiuose namuose traukiniai tikrai girdimi. Kita vertus, vietiniai prie šio garso pripranta, kaip centrinėse miesto gatvėse gyvenantys žmonės pripranta prie automobilių ar motociklų.

Potencialą Palemone matome būtent dėl to, kad dalis pirkėjų pradeda vertinti visą vietos paketą, o ne vien seną rajono vardą.

Aukštesnės klasės projektai keičia požiūrį į Palemoną

Vienas įdomiausių pastarųjų metų pavyzdžių – aukštesnės klasės projektai prie Kauno marių.

„Mariai“ kvartalas parodė, kad Palemone gali egzistuoti visiškai kitoks būsto segmentas nei tas, su kuriuo rajonas buvo tradiciškai siejamas.

Ant Kauno marių šlaito suprojektuoti išskirtinės architektūros namai, miško aplinka ir sutvarkyta kvartalo infrastruktūra pakeitė dalies pirkėjų požiūrį į tai, koks būstas apskritai gali būti Palemone.

Tai nereiškia, kad dėl vieno projekto automatiškai pabrangsta senas butas kitoje rajono dalyje.

Tačiau tokie projektai turi kitą poveikį – jie keičia bendrą vietos suvokimą.

O NT rinkoje reputacija turi realią ekonominę vertę.

Jeigu prieš dešimtmetį dalis pirkėjų Palemoną atmesdavo vien išgirdę rajono pavadinimą, šiandien atsiranda vis daugiau žmonių, kurie bent jau atvažiuoja pasižiūrėti.

Tai jau yra pokytis.

4. Aukštieji Kaniūkai – gamta ir mažesnis užstatymo tankis miesto ribose

Aukštieji Kaniūkai yra kitokio tipo potencialo istorija.

Čia nėra tokio ryškaus reputacijos pokyčio kaip Vilijampolėje ar Palemone. Pagrindinis argumentas – gyvenimo aplinka.

Aukštieji Kaniūkai yra ramesnė Kauno miesto dalis, kurioje daugiau žalumos, o šalia esantis Lampėdžių miškas yra realus kasdienio gyvenimo privalumas.

Pirkėjui, kuris nori gyventi mieste, tačiau nenori tankiai užstatyto daugiabučių kvartalo, Aukštieji Kaniūkai gali būti racionali alternatyva.

Iš mūsų patirties matome, kad šią vietą dažniau vertina šeimos ir žmonės, kuriems svarbi ramesnė aplinka, gamta ir mažesnis urbanistinis tankis.

Plačiau Aukštųjų ir Žemutinių Kaniūkų skirtumus aptarėme Aukštutinių ir Žemutinių Kaniūkų NT rinkos analizėje.

Kodėl ribota pasiūla čia svarbi?

Aukštieji Kaniūkai nėra Dainava ar Šilainiai, kur vienu metu rinkoje galima rasti daug tarpusavyje panašių butų.

Būsto pasiūla čia mažesnė ir įvairesnė.

Tai savaime negarantuoja kainų augimo. Jeigu vieta neturėtų paklausos, mažas pasiūlymų skaičius nieko nereikštų.

Tačiau kai ribota pasiūla sutampa su konkrečios pirkėjų grupės poreikiais, situacija tampa įdomesnė.

Jeigu žmogus ieško būtent tokios kombinacijos – Kauno miesto, žalumos, ramesnės aplinkos, Lampėdžių miško artumo ir mažesnio užstatymo tankio – alternatyvų nėra labai daug.

Geram objektui tai reiškia mažiau tiesioginių konkurentų.

Kita vertus, mažesnė pasiūla reiškia ir tai, kad būstą čia sunkiau vertinti vien pagal vidutinę kvadratinio metro kainą. Du iš pirmo žvilgsnio panašūs objektai gali turėti visiškai skirtingą būklę, aplinką ar kitus svarbius parametrus.

Gamta blogo objekto nepaverčia gera investicija

Tai svarbu pabrėžti.

Aukštuosiuose Kaniūkuose galima rasti ir senesnio, daugiau investicijų reikalaujančio būsto.

Todėl mažesnė pradinė kaina nebūtinai reiškia, kad objektas iš tiesų yra pigus.

Jeigu nusipirkus reikia kapitalinio remonto, spręsti dokumentų klausimus ar daug investuoti į patį pastatą, galutinė projekto kaina gali priartėti prie daug paprastesnių alternatyvų kituose Kauno rajonuose.

Aukštųjų Kaniūkų potencialą siejame ne su tuo, kad „čia dar pigu“, o su ribota pasiūla, žaluma, mažesniu užstatymo tankiu ir galimybe tokią gyvenimo aplinką turėti neišsikeliant iš Kauno miesto.

Kodėl Gričiupis nebūtinai turi didžiausią augimo potencialą, nors butai čia vieni brangesnių?

Gričiupis yra labai geras pavyzdys, kodėl negalima sutapatinti aukštos kainos ir didžiausio augimo potencialo.

Vertinant mūrinių daugiabučių butus, Gričiupis jau šiandien yra vienas brangesnių Kauno miegamųjų rajonų.

Ir tam yra labai racionalios priežastys.

Rajonas nedidelis, butų pasiūla ribota, daug mūrinių daugiabučių, strategiškai patogi vieta, netoli centras ir Žaliakalnis. Papildomą paklausą sukuria KTU ir nuomos rinka.

Ypač stipriai vertinama Pašilės gatvė ir kitos patogios Gričiupio vietos.

Plačiau apie rajono specifiką rašėme Gričiupio nekilnojamojo turto rinkos analizėje.

Tačiau būtent dėl šių priežasčių Gričiupis jau šiandien yra gerai įvertintas.

Pirkėjui nereikia aiškinti, kodėl patogu gyventi šalia KTU ir netoli centro. Investuotojui nereikia įrodinėti, kad tokioje vietoje egzistuoja nuomos paklausa.

Rinka tai jau žino.

Todėl Gričiupį labiau vertintume kaip stiprią, likvidžią ir pakankamai stabilią rinką, o ne kaip vietą, kurią pirkėjai šiandien dar masiškai nuvertina.

Tai labai svarbus skirtumas.

Stabili aukšta vertė ir didelis augimo potencialas nėra tas pats

Tarkime, viename rajone geras butas jau šiandien kainuoja daug, nes pirkėjai vertina jo lokaciją, namo tipą ir nuomos galimybes.

Kitame rajone panašiu atstumu nuo centro esanti vieta vis dar kenčia nuo prastesnės bendros reputacijos.

Jeigu antrojo rajono pirkėjų vertinimas palaipsniui keičiasi, būtent ten gali būti daugiau erdvės persivertinimui, nors absoliuti dabartinė būsto kaina ir mažesnė.

Dėl to investuotojui nebūtinai reikia ieškoti pigiausio rajono. Reikia ieškoti vietos, kurioje šiandieninė kaina dar atrodo racionali palyginti su tuo, ką konkreti vieta realiai siūlo.

O kaip Panemunė, Dainava, Eiguliai ir Šilainiai?

Tai, kad šių rajonų neįtraukėme į pagrindines mūsų išskirtas vietas, nereiškia, kad jų būsto kainos negali augti.

Tiesiog jų rinkos situacija kitokia.

Panemunė – daug kas jau įskaičiuota į kainą

Panemunė yra vienas geriausiai pirkėjų vertinamų Kauno rajonų, tačiau čia ir vėl reikia žiūrėti į konkrečią vietą.

Smetonos alėjos pusėje, prie šilo ir Nemuno, pirkėjai puikiai supranta, už ką moka daugiau. Šios vietos privalumai nėra naujiena rinkai.

Todėl vien dėl to, kad Panemunė laikoma prestižine, negalėtume jos automatiškai vadinti didžiausio augimo potencialo rajonu.

Dar svarbiau – ne visa Panemunė turi tuos pačius privalumus.

Plento gatvė ar kai kurios Kampiškių gatvės vietos nėra tas pats, kas pirmosios eilės prie šilo.

Iš praktikos matome, kad būtent Panemunėje savininkai kartais pervertina savo būstą vien dėl rajono pavadinimo, nors konkreti vieta neturi tų savybių, dėl kurių pirkėjai Panemunėje moka daugiausia.

Plačiau šiuos skirtumus aptarėme Panemunės nekilnojamojo turto rinkos analizėje.

Dainava – labai likvidi, bet pasiūlos daug

Dainava yra vienas populiariausių ir universaliausių Kauno miegamųjų rajonų.

Pirkėjų čia daug, tačiau daug ir pasiūlos.

Tai labai svarbus skirtumas nuo Gričiupio ar mažesnių rajonų.

Jeigu pirkėjas nepasirenka vieno dviejų ar trijų kambarių buto Dainavoje, tikėtina, kad tuo pačiu metu rinkoje ras dar kelis panašius variantus.

Žinoma, ir Dainavoje yra stipresnių mikrolokacijų.

Mūsų praktikoje aukščiau vertinama Taikos prospekto dalis iki Telekomo žiedo bei Kovo 11-osios gatvės dalis arčiau Gričiupio.

Čia jaučiasi Gričiupio artumas, patogus susisiekimas ir didesnė tiek gyvenimui, tiek nuomai perkančių žmonių paklausa.

Tačiau bendrą Dainavos augimo dinamiką veikia didelė panašių objektų pasiūla ir tai, kad pats rajonas pirkėjams jau seniai labai gerai pažįstamas.

Eiguliai – geras rajonas, bet jau nebe pigus

Eiguliai taip pat turi stiprią infrastruktūrą, yra mėgstami pirkėjų ir nuomininkų.

Tačiau investiciniu požiūriu šiandien čia būtume atsargesni.

Priežastis nėra prasta paklausa. Priešingai – paklausa gera.

Problema ta, kad kainos jau pakankamai aukštos.

Tai ypač svarbu investuotojui. Jeigu pirkimo kaina kyla greičiau nei nuomos pajamos, investicijos patrauklumas mažėja net ir labai gerame rajone.

Eiguliuose taip pat yra stipresnių vietų.

Pavyzdžiui, Ašigalio gatvę pirkėjai vertina dėl infrastruktūros, susisiekimo ir to, kad dalyje jos jaučiamas mažesnis Šiaurės prospekto eismo triukšmas.

Tačiau bendras mūsų vertinimas nesikeičia – Eiguliai yra stipri rinka, tik jos privalumai jau gana aiškiai atsispindi dabartinėse kainose.

Šilainiai – didelė, stabili ir labai įvairi rinka

Šilainiai yra vienas racionaliausių Kauno rajonų šeimoms.

Čia išvystyta infrastruktūra, daug mokyklų, darželių, parduotuvių, geras viešasis transportas ir palyginti patogus susisiekimas su centru.

Tačiau kalbant būtent apie didžiausią kainų augimo potencialą situacija kitokia.

Rajonas labai didelis.

Pasiūlos daug.

Namai skirtingų statybos metų ir būklės.

Todėl čia sunkiau tikėtis, kad vien bendras rajono reputacijos pokytis stipriai kilstelės visą rinką.

Šilainių stiprybė yra ne tai, kad rajonas šiandien neįvertintas. Jo stiprybė – didelis pirkėjų ratas ir gana stabilus likvidumas.

Tai geras dalykas turto savininkui, tačiau tai nėra tas pats, kas didelis rinkos persivertinimo potencialas.

Kur didžiausia rizika permokėti tikintis būsimo augimo?

Perskaičius apie Vilijampolę, Šančius ar Palemoną labai lengva padaryti neteisingą išvadą: jeigu rajonas perspektyvus, reikia pirkti dabar, nes vis tiek pabrangs.

Taip investuoti nerekomenduotume.

Perspektyvus rajonas blogo objekto nepaverčia gera investicija.

Blogas namas lieka blogu namu

Jeigu daugiabutis apleistas, bendros erdvės netvarkomos, laukia dideli remonto darbai ar aplinka pirkėjams nepatraukli, rajono reputacijos pagerėjimas šių problemų neišsprendžia.

Tas pats galioja senesniems namams ar namo dalims.

Šančiuose galime turėti puikią lokaciją, tačiau jeigu nenustatyta naudojimosi tvarka, komunikacijos priklauso nuo kaimynų, o bendras pastatas prastos būklės, vien artumas centrui nepadarys objekto tokio pat likvidaus kaip tvarkingas butas mūriniame name.

Vilijampolėje renovuotas daugiabutis prie Kauno pilies ir apleistas bendrabutis yra du skirtingi produktai, net jeigu abu formaliai yra tame pačiame rajone.

Palemone brangiai suremontuotas butas taip pat nebūtinai taps premium objektu vien dėl interjero.

Perspektyvi vieta nepateisina bet kokios kainos

Brastos gatvė gali būti įdomi.

Kranto alėja gali būti stipri mikrolokacija.

Palemonas gali keisti reputaciją.

Tačiau jeigu pardavėjas jau šiandien prašo kainos, kuri būtų logiška tik po labai optimistiško būsimo augimo, pirkėjui nelieka jokio rezervo.

Tai viena dažniausių investavimo klaidų.

Žmogus teisingai pastebi perspektyvią vietą, tačiau už objektą sumoka tiek, kad visas būsimas potencialas jau būna įskaičiuotas į pirkimo kainą.

Todėl prieš perkant visada reikėtų vertinti ne vien istoriją apie rajoną, o labai paprastą klausimą:

ką už tokią pačią sumą šiandien galiu nusipirkti kitur?

Būtent konkurencinės alternatyvos labai greitai parodo, ar konkretaus objekto kaina racionali.

Jeigu šiandien investuotume savo pinigus – kur žiūrėtume pirmiausia?

Jeigu pagrindinis tikslas būtų ne maksimalios nuomos pajamos šiandien, o nuomos pajamų ir ilgalaikio turto vertės augimo kombinacija, pirmiausia žiūrėtume į Vilijampolę prie Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptimi.

Ne todėl, kad Vilijampolė šiandien yra geriausias Kauno rajonas.

Ir ne todėl, kad žinome, kiek ten kainuos būstas po dešimties metų.

Tokios garantijos nėra.

Mums įdomus pats santykis tarp vietos ir dabartinio jos vertinimo.

Čia vis dar galima rasti objektų, kurių kaina mažesnė nei panašiu atstumu nuo centro esančiose geriau vertinamose miesto vietose. Tuo pačiu matome, kad pirkėjų požiūris į šią Vilijampolės dalį keičiasi.

Jeigu tinkamo objekto Vilijampolėje nerastume, toliau žiūrėtume į stiprias Šančių mikrolokacijas.

Palemoną svarstytume kaip racionalesnės kainos variantą žmogui, kuris supranta rajono specifiką ir kuriam tinka ši miesto pusė.

Aukštuosius Kaniūkus vertintume labiau kaip nišinį pasirinkimą – geram objektui čia gali būti labai aiški auditorija, tačiau pati rinka mažesnė.

Jeigu tikslas būtų ne vertės augimas, o maksimaliai stabili nuomos paklausa, pasirinkimas galėtų būti visai kitoks. Tokiu atveju labai stipriai atrodytų Gričiupis ar Dainava.

Tai dar kartą parodo, kodėl nėra vieno „geriausio“ Kauno rajono visiems investuotojams.

Ką visa tai reiškia būsto pardavėjui?

Perspektyvaus rajono tema aktuali ne tik pirkėjui.

Pardavėjui ji kartais net svarbesnė.

Besikeičiančiame rajone galima padaryti dvi priešingas klaidas.

Pirmoji – parduoti per pigiai, nes savo būstą vis dar vertinate pagal seną rajono reputaciją.

Antroji – užkelti kainą per aukštai, nes išgirdote, kad rajonas perspektyvus ir tikitės, kad pirkėjas jau šiandien sumokės už visą galimą būsimą augimą.

Abi situacijos pardavėjui gali kainuoti pinigus.

Rajono vidurkis neparodo konkretaus būsto vertės

Vilijampolėje renovuoto namo buto geroje vietoje nereikėtų vertinti pagal prasčiausius rajono daugiabučius.

Tačiau lygiai taip pat jo negalima vertinti pagal naujos statybos projekto kainą vien todėl, kad abu objektai yra Vilijampolėje.

Šančiuose Kareivinių objekto kaina nėra tinkamas analogas standartiniam A. Juozapavičiaus prospekto butui.

A. Juozapavičiaus prospekto renovuotas mūrinis daugiabutis savo ruožtu nėra tinkamas analogas namo daliai mediniame name.

Palemone gražiai ir brangiai įrengtas butas taip pat nebūtinai atgaus visas remonto investicijas, jeigu jo galutinė kaina pradeda konkuruoti su geriau pirkėjų vertinamais Kauno rajonais.

Būtent todėl profesionalus vertinimas prasideda ne nuo rajono vidurkio, o nuo realių alternatyvų.

Svarbiausias klausimas pardavėjui – ką pirkėjas pirks, jeigu nepirks jūsų būsto?

Tai vienas paprasčiausių ir kartu naudingiausių klausimų nustatant pardavimo kainą.

Jeigu parduodate butą Vilijampolėje už 160 000 eurų, neužtenka pasižiūrėti tik į kitus Vilijampolės skelbimus.

Reikia įvertinti, ką pirkėjas už tuos pačius 160 000 eurų gali įsigyti Šančiuose, Dainavoje, Eiguliuose ar kitose jo svarstomose vietose.

Jeigu alternatyvos akivaizdžiai geresnės, vien argumentas, kad Vilijampolė turi augimo potencialo, pardavimo neišgelbės.

REALL praktikoje būtent taip ir vertiname objektus – ne pagal tai, kiek savininkui norėtųsi gauti, o pagal tai, kokius realius pasirinkimus tuo metu turi pirkėjas.

Tas pats principas galioja ir kituose rajonuose.

Jeigu Panemunėje parduodamas butas ne prie Smetonos alėjos ar šilo, jo negalima automatiškai vertinti pagal brangiausias Panemunės vietas.

Jeigu Dainavoje butas yra silpnesnėje mikrolokacijoje, vien faktas, kad prie Telekomo žiedo ar Gričiupio ribos panašaus ploto būstas parduodamas brangiau, nėra pakankamas argumentas tokiai pačiai kainai.

Pirkėjai šiuos skirtumus mato gerokai geriau, nei kartais atrodo pardavėjams.

Ar verta laukti, kol perspektyvus rajonas dar pabrangs?

Tai natūralus klausimas žmogui, kuris jau turi būstą Vilijampolėje, Šančiuose, Palemone ar kitoje besikeičiančioje Kauno vietoje.

Jeigu rajonas turi potencialo, gal geriau šiandien neparduoti ir palaukti dar penkerius metus?

Vieno atsakymo nėra.

Jeigu būstas yra investicinis, generuoja nuomos pajamas ir jo nereikia parduoti dėl kitų gyvenimo planų, galima vertinti ilgalaikę strategiją.

Tačiau jeigu parduodate vieną būstą tam, kad įsigytumėte kitą, laukimas vien dėl tikėtino rinkos augimo ne visada turi daug prasmės.

Jeigu per tą laiką brangs jūsų turimas butas, labai tikėtina, kad brangs ir tas būstas, kurį planuojate pirkti.

Todėl sprendimą parduoti dažniausiai geriau grįsti savo gyvenimo ir finansine situacija, o ne bandymu idealiai atspėti rinkos viršūnę.

Lygiai taip pat nerekomenduotume pardavėjui šiandien nustatyti kainos pagal tai, kiek, jo nuomone, būstas bus vertas po trejų metų.

Pirkėjas perka šiandien.

Ir lygina jūsų objektą su tuo, ką rinkoje gali nusipirkti šiandien.

Ar perspektyviame rajone verta pirkti prasčiau įrengtą būstą?

Kai kuriais atvejais – taip.

Iš investicinės pusės netgi gali būti racionaliau pirkti prasčiau įrengtą objektą geroje vietoje nei labai gražiai suremontuotą būstą silpnesnėje mikrolokacijoje.

Remontą galima pakeisti.

Virtuvę galima pakeisti.

Grindis galima pakeisti.

Rajono ir gatvės perkelti negalima.

Tačiau čia vėl svarbus kainos klausimas.

Jeigu pardavėjas už kapitalinio remonto reikalaujantį butą geroje vietoje prašo beveik tiek pat, kiek kainuoja jau sutvarkytas analogas, investicinis pranašumas dingsta.

Todėl prasčiau įrengtas būstas įdomus tada, kai jo kaina realiai kompensuoja būsimas investicijas.

Tai ypač aktualu Vilijampolėje ir Šančiuose, kur galima rasti labai skirtingos būklės objektų.

Ką stebėtume per artimiausius metus?

Jeigu norėtume suprasti, ar šiame straipsnyje aptartos tendencijos iš tiesų tęsiasi, stebėtume ne vien vidutinę kvadratinio metro kainą.

Daug įdomesni būtų pirkėjų elgsenos pokyčiai.

Ar Vilijampolėje geri objektai prie Brastos gatvės ir Kauno pilies vis dažniau konkuruoja su Šančiais ar Dainava?

Ar Palemono pirkėjams vis dar reikia „įrodinėti“ rajono privalumus, ar jie jau patys ateina ieškodami būsto būtent ten?

Ar gerose Šančių vietose kokybiško būsto pasiūla išlieka ribota?

Ar Aukštuosiuose Kaniūkuose atsiradę geri objektai sulaukia didesnio pirkėjų rato nei anksčiau?

Tokie signalai praktikoje kartais pasako daugiau nei bendras miesto kainų vidurkis.

Pirkėjų elgsena dažnai pradeda keistis anksčiau, nei tas pokytis tampa akivaizdus bendroje statistikoje.

Išvada: didžiausias potencialas nebūtinai yra ten, kur šiandien brangiausia

Ieškant perspektyviausių Kauno rajonų pirmiausia verta atsisakyti minties, kad didžiausias potencialas būtinai yra ten, kur šiandien didžiausios kainos.

Būsto vertės augimo erdvė dažniau atsiranda tada, kai rinkoje dar vyksta persivertinimas.

Iš šiame straipsnyje aptartų vietų ryškiausiai šį procesą šiandien matome Vilijampolėje, tačiau tikrai ne visoje vienodai. Daugiausia dėmesio skirtume Brastos gatvės, Kauno pilies ir Veterinarijos akademijos kryptims.

Šančiuose potencialą siejame su artumu centrui ir ribota gerų objektų pasiūla. Čia ilgainiui vis labiau gali išsiskirti stiprios mikrolokacijos ir tvarkingi mūriniai namai.

Palemone įdomiausias yra palaipsniui besikeičiantis pirkėjų požiūris. Rajonas vis dar turi senos reputacijos naštą, tačiau realiai siūlo gerą susisiekimą tam tikromis kryptimis, gamtą ir gerokai įvairesnį būsto segmentą nei anksčiau.

Aukštuosiuose Kaniūkuose potencialą matome dėl ribotos pasiūlos, žalumos, Lampėdžių miško artumo ir galimybės gyventi mažesnio tankio aplinkoje vis dar būnant Kauno mieste.

Tuo tarpu Gričiupis, Panemunė ar Eiguliai parodo kitą rinkos pusę. Tai gali būti labai stiprios vietos, tačiau didelė dalis jų privalumų jau šiandien atsispindi kainoje.

Svarbiausia išvada išlieka ta pati – rajonas sukuria foną, bet investicijos rezultatą galiausiai lemia konkretus objektas ir kaina, už kurią jį perkate.

Perspektyvioje Vilijampolės vietoje galima permokėti.

Gričiupyje galima nupirkti gerą objektą už racionalią kainą.

Palemone galima rasti puikų variantą, o galima nusipirkti būstą, kurį vėliau bus sudėtinga parduoti.

Todėl profesionaliai vertinant nekilnojamąjį turtą reikia žiūrėti ne tik į tai, kur juda visas rajonas, bet ir į konkrečią gatvę, namą, būsto tipą, pirkėjų auditoriją ir realias alternatyvas tuo metu rinkoje.

Svarstote parduoti būstą viename iš besikeičiančių Kauno rajonų?

Jeigu turite būstą Vilijampolėje, Šančiuose, Palemone, Aukštuosiuose Kaniūkuose ar kitoje Kauno vietoje, bendras rajono kainų vidurkis nebūtinai parodys realią jūsų turto vertę.

Besikeičiančiuose rajonuose tai ypač aktualu.

Sena rajono reputacija gali lemti, kad geras objektas bus nuvertintas. Tačiau lygiai taip pat kalbos apie rajono perspektyvas gali paskatinti savininką nustatyti kainą, kurios dabartiniai pirkėjai dar nėra pasirengę mokėti.

Vertindami būstą žiūrime į konkrečią gatvę, namo tipą ir būklę, panašius konkuruojančius objektus bei tai, kokius kitus pasirinkimus už tokią pačią sumą šiandien turi pirkėjas.

Jeigu planuojate parduoti, pirmiausia verta išsiaiškinti ne bendrą rajono kvadratinio metro kainą, o realią konkretaus jūsų objekto rinkos vertę.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus turto vertinimo, pardavimo, rinkodaros, derybų bei investavimo klausimais.

Straipsnyje pateikta Kauno rajonų būsto kainų augimo potencialo analizė paremta praktine „REALL“ brokerių patirtimi dirbant Vilijampolėje, Šančiuose, Palemone, Kaniūkuose, Gričiupyje ir kituose Kauno rajonuose. Įžvalgos grindžiamos realių pirkėjų elgsena, objektų apžiūromis, skirtingų mikrolokacijų palyginimu, pardavimo procesais ir sandorių metu sukaupta patirtimi.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno rajonų analizė, būsto vertinimas, pardavimas ir investicinis NT
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: Kauno NT rinka, būsto kainos, rajonų perspektyvos, mikrolokacijų analizė, turto pardavimas ir investavimas

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt