Kiek buto kainą lemia aukštas? Pirmas, paskutinis ar vidurinis aukštas Kaune

Vertinant du panašius butus tame pačiame name, aukštas gali atrodyti kaip gana nedidelis skirtumas. Tas pats plotas, tas pats namas, panaši būklė ir praktiškai ta pati vieta. Vis dėlto pirkėjų akyse penkiaaukščio antrame aukšte esantis butas ir to paties namo penktame aukšte esantis analogas nėra vienodos vertės produktai.

REALL praktikoje, lyginant tikrai panašius objektus, vien aukšto įtaka kainai gali siekti maždaug 5–10 proc. Tačiau šio skaičiaus negalima mechaniškai taikyti kiekvienam butui. Penktas aukštas senos statybos penkiaaukštyje be lifto, paskutinis aukštas renovuotame name su sutvarkytu stogu ir kondicionieriumi bei paskutinis aukštas naujos statybos projekte yra trys visiškai skirtingos situacijos.

Būtent todėl taisyklė „pirmas ir paskutinis aukštai pigiausi“ yra per daug primityvi. Senos statybos penkiaaukštyje mūsų praktikoje paskutinis aukštas dažnai yra net didesnis minusas nei pirmas. Naujos statybos name gali būti visiškai atvirkščiai – paskutiniai aukštai neretai yra vieni patraukliausių visame projekte.

Pardavėjui svarbu suprasti ne tai, ar jo aukštas teoriškai „geras“, o kaip konkretų aukštą vertina to namo ir to būsto segmento pirkėjas.

Senos statybos penkiaaukštyje 2–3 aukštai dažniausiai turi plačiausią auditoriją

Jeigu kalbame apie tipinį senos statybos penkiaaukštį be lifto, 2–3 aukštai paprastai kelia mažiausiai klausimų. Pirkėjui nereikia galvoti nei apie pirmo aukšto privatumą ir rūsį, nei apie kasdienį lipimą į penktą aukštą.

Trečiame aukšte gyvenantis žmogus dažniausiai net nesvarsto aukšto kaip vieno pagrindinių objekto trūkumų. Tai svarbus momentas vertinant likvidumą: geriausia objekto savybė kartais yra ne ta, už kurią pirkėjas pasirengęs papildomai mokėti, o ta, dėl kurios jam apskritai nekyla papildomų klausimų.

Antras aukštas penkiaaukštyje turi panašią logiką. Patogu pasiekti, nėra tiesioginio pirmo aukšto kontakto su kiemu, o šeimai su vaikais, vyresniam žmogui ar tiesiog pirkėjui, kuris nenori kasdien lipti daug laiptų, tai lengvai suprantamas pasirinkimas.

Todėl jeigu tame pačiame name vienu metu parduodami du labai panašūs butai – vienas antrame ar trečiame, kitas penktame aukšte – jų kainodara neturėtų būti automatiškai vienoda vien todėl, kad sutampa plotas ir remonto būklė.

Penktas aukštas penkiaaukštyje dažnai yra didesnis minusas nei pirmas

Tai viena iš vietų, kur mūsų praktinis vertinimas šiek tiek skiriasi nuo įprasto įsitikinimo, kad pats blogiausias visada yra pirmas aukštas.

Senos statybos penkiaaukštyje be lifto penktas aukštas turi labai konkretų trūkumą, kurio pirkėjas negali pakeisti – į jį reikia kasdien užlipti.

Kol žmogus jaunas ir gyvena vienas, tai gali atrodyti nereikšminga. Situacija pasikeičia atsiradus mažam vaikui, vežimėliui, pirkinių krepšiams ar sveikatos problemoms. Vyresni pirkėjai dalį tokių objektų apskritai atmeta dar prieš apžiūrą.

Tai ir yra svarbiausia aukšto įtaka likvidumui. Ne kiekvienas pirkėjas už penktą aukštą tiesiog pasiūlys 5 proc. mažiau. Dalis žmonių tokio buto apskritai nevažiuos žiūrėti.

Pardavėjui tai reiškia mažesnę potencialią auditoriją.

Jeigu tame pačiame rajone ir panašioje kainų kategorijoje pirkėjas gali pasirinkti antrą ar trečią aukštą, penkto aukšto butas turi turėti kitą argumentą. Tai gali būti geresnė būklė, gražesnis vaizdas, daugiau šviesos, ramesnė langų kryptis arba tiesiog racionalesnė kaina.

Stogo klausimas yra svarbus, bet ne vienintelis

Paskutiniame aukšte pirkėjai natūraliai klausia apie stogą. Ar jis tvarkytas? Ar buvo pratekėjimų? Kada atlikti darbai? Ar vasarą butas stipriai įkaista?

Tačiau senos statybos penkiaaukštyje net ir visiškai sutvarkius stogą lieka laiptų klausimas. Todėl geras stogas pašalina vieną didelę pirkėjo abejonę, tačiau nepadaro penkto aukšto identiško trečiam.

Kita vertus, jeigu stogo būklė neaiški, atsiranda jau dviguba problema. Pirkėjas gauna ir kasdienį lipimą, ir papildomą techninę riziką. Tokio objekto kainodaroje paskutinio aukšto faktoriaus ignoruoti būtų sunku.

Pirmas aukštas nėra toks vienareikšmiškai blogas, kaip dažnai manoma

Pirmas aukštas taip pat siaurina pirkėjų auditoriją, tačiau jo vertinimas labai priklauso nuo konkretaus namo.

Pirkėjui svarbu, kokiame aukštyje realiai yra langai, kas vyksta po butu, kiek arti pėsčiųjų takas, į kurią pusę atsiveria kambariai ir ar žmonės vaikščiodami pro šalį gali tiesiogiai matyti gyvenamąsias patalpas.

Pirmas aukštas, kurio langai atsiveria į ramią žalią namo pusę, nėra tas pats produktas kaip butas, kurio miegamojo langas yra šalia pagrindinio įėjimo į laiptinę.

Svarbi ir rūsio būklė. Jeigu po butu yra šaltas, drėgnas rūsys, pirkėjui natūraliai kyla daugiau klausimų dėl grindų, drėgmės ir šilumos. Tvarkingame name ši problema gali būti daug mažesnė.

Tačiau pirmas aukštas turi ir auditoriją, kuriai laiptų nebuvimas yra realus privalumas. Vyresniam žmogui arba žmogui, kuriam sunkiau judėti, pirmas aukštas senos statybos name be lifto gali būti daug patrauklesnis už ketvirtą ar penktą.

Šeimai su mažu vaiku ir vežimėliu taip pat gali būti patogu nešti daiktus kelis metrus, o ne kasdien lipti laiptais.

Todėl pirmą aukštą vertiname kaip specifinę objekto savybę, o ne automatinį nuosprendį jo kainai.

5–10 proc. kainos skirtumas yra orientyras, o ne formulė

Jeigu turėtume du praktiškai identiškus butus tame pačiame senos statybos name, vien aukšto skirtumas rinkoje gali reikšti maždaug 5–10 proc. kainos skirtumą. Tačiau realiame gyvenime beveik niekada nelyginame laboratorinių analogų.

Vienas butas gali būti penktame aukšte, tačiau jo langai orientuoti į ramią ir žalią pusę, o trečio aukšto analogas – į intensyvią gatvę. Vienas gali būti pilnai suremontuotas, kitas remontuotinas. Viename name stogas ką tik sutvarkytas, kitame apie jo būklę niekas negali normaliai atsakyti.

Todėl nebūtų teisinga paimti trečiame aukšte parduoto buto kainą ir penktam mechaniškai pritaikyti minus 7 proc.

Aukštas yra vienas kainodaros korekcijos elementų. Jo įtaka turi būti vertinama kartu su visu objektu.

Tai ypač svarbu pardavėjui, kuris mato brangiau parduodamą analogą savo name. Jeigu tas analogas buvo antrame aukšte, o jūsų butas penktame be lifto, vienodas plotas ir kambarių skaičius dar nereiškia vienodos rinkos vertės.

Pašilės gatvėje aukštą reikia vertinti kartu su stipria paties objekto baze

Pašilės gatvė yra geras pavyzdys, kodėl vienos būsto savybės negalima ištraukti iš viso objekto konteksto. Gričiupis turi ribotą pasiūlą, stiprią lokaciją, KTU artumą ir nemažai pirkėjams patrauklių mūrinių namų.

REALL praktikoje Pašilės gatvėje turėjome objektą, kuriame prieš pardavimą atlikome racionalų kosmetinį atnaujinimą: buvo perdažytos sienos, nulakuotos esamos grindys ir atnaujintas vonios kambario vaizdas perdažant senas plyteles. Galutiniame pardavimo rezultate tai leido gauti maždaug 20 000 Eur daugiau.

Šį pavyzdį svarbu prisiminti ir kalbant apie aukštą. Pirkėjas nevertina vien skaičiaus prie žodžio „aukštas“. Jis vertina visą kombinaciją. Stipri Pašilės gatvės lokacija, normalus namas, būsto būklė ir geras pateikimas gali kompensuoti dalį savybių, kurios silpnesniame objekte būtų daug jautresnės.

Tai nereiškia, kad aukštas Gričiupyje nebesvarbus. Reiškia tik tai, kad jo kainos korekcija negali būti vertinama atskirai nuo likusio produkto.

Plačiau apie Pašilės gatvės ir kitų Gričiupio vietų specifiką esame rašę Gričiupio NT rinkos analizėje.

Draugystės gatvėje pirkėjas turi daugiau galimybių palyginti aukštus

Draugystės gatvės ir aplinkinių didesnių daugiabučių situacija kitokia tuo, kad pirkėjas dažnai turi daugiau panašaus būsto alternatyvų. Tokiose vietose aukšto skirtumą lengviau palyginti praktiškai.

Jeigu žmogus ieško standartinio 2–3 kambarių buto ir tuo pačiu metu rinkoje mato kelis panašaus ploto objektus, aukštas tampa vienu iš gana aiškių atrankos kriterijų. Esant panašiai kainai ir būklei, antras ar trečias aukštas penkiaaukštyje daugeliui atrodys racionaliau nei penktas.

Tačiau ir Draugystės gatvėje negalima vertinti vien aukšto. Aukštesniame name su liftu situacija pasikeičia. Tuomet pirkėjui svarbiau, ar liftas tvarkingas, koks vaizdas pro langus, ar girdisi gatvė ir kokia konkretaus buto orientacija.

Todėl pardavėjui neužtenka pasakyti: „kaimynas tokiame pačiame name pardavė už X“. Reikia pasižiūrėti, kuriame aukšte buvo jo butas, kokia buvo būklė ir ką pirkėjas gaudavo už tą kainą.

Devynaukštyje paskutinis aukštas nebėra toks pats minusas

Devynaukščiame name situaciją iš esmės pakeičia liftas. Pirkėjui nebereikia kasdien lipti devynių aukštų, todėl pagrindinis penkiaaukščio paskutinio aukšto trūkumas išnyksta.

Žinoma, lieka priklausomybė nuo lifto. Jeigu jis dažnai genda arba namas turi problemų su jo priežiūra, aukštas vėl tampa jautresniu klausimu. Tačiau tvarkingame name pats faktas, kad butas yra devintame aukšte, nėra toks didelis minusas kaip penktas aukštas name be lifto.

Aukščiau atsiranda ir privalumų. Gali būti mažiau gatvės triukšmo, daugiau šviesos ir geresnis vaizdas. Nėra viršuje gyvenančių kaimynų.

Todėl devynaukštyje paskutinio aukšto kainos korekcija gali būti gerokai mažesnė, o kai kuriame konkrečiame objekte jo privalumai gali net nusverti trūkumus.

Vėl svarbu stogo būklė. Jeigu pirkėjui galima aiškiai parodyti, kad stogas prižiūrėtas ir nėra problemų, viena pagrindinių paskutinio aukšto baimių sumažėja.

2–3 aukštų name paskutinis aukštas gali būti visiškai normalus pasirinkimas

Jeigu namas tik dviejų ar trijų aukštų, lipimo problema yra visai kito masto. Trečias aukštas be lifto daugeliui pirkėjų nėra priežastis atmesti objektą.

Tokiu atveju daug svarbesnė tampa stogo būklė.

Jeigu stogas sutvarkytas, namas prižiūrimas ir nėra drėgmės problemų, paskutinis aukštas gali turėti ir aiškių privalumų. Viršuje nėra kaimynų, mažiau girdisi judėjimas laiptinėje, o kai kuriuose namuose aukščiau esantys butai gauna daugiau šviesos.

Todėl pardavėjas, turintis trečio aukšto butą triaukščiame name, neturėtų automatiškai taikyti jam tokios pačios nuolaidos kaip penkto aukšto butui sovietiniame penkiaaukštyje.

Tai skirtingi produktai, nors abiem atvejais skelbime bus parašyta „paskutinis aukštas“.

Renovacija gali pakeisti paskutinio aukšto vertinimą

Renovuotame name dalis senos statybos paskutinio aukšto rizikų gali būti gerokai mažesnė.

Jeigu renovacijos metu sutvarkytas stogas, apšiltintas pastatas ir atnaujintos svarbios sistemos, pirkėjui nebereikia taip stipriai baimintis tų problemų, kurios siejamos su senais nerenovuotais namais.

Vis dėlto renovacija neįrengia lifto penkiaaukštyje. Jeigu butas penktame aukšte, kasdienio lipimo klausimas lieka.

Todėl renovuotame penkiaaukštyje paskutinį aukštą vertintume geriau nei identišką aukštą apleistame nerenovuotame name, tačiau antras ar trečias aukštas vis tiek gali turėti platesnę auditoriją.

Plačiau apie tai, ką renovacija realiai pakeičia senos statybos name, rašėme straipsnyje „Ar verta pirkti butą renovuotame name Kaune?“.

Kondicionierius paskutiniame aukšte gali būti ne prabanga, o svarbus argumentas

Pirkėjai paskutinį aukštą sieja ne tik su stogu, bet ir su karščiu vasarą. Ypač jeigu butas turi daug saulės ir virš jo yra tiesiog stogas.

Jeigu name atlikta renovacija, stogas gerai apšiltintas, o bute įrengtas kondicionierius, ši problema gali būti gerokai mažesnė. Tokiu atveju pardavėjas turi konkretų atsakymą į vieną dažniausių pirkėjo klausimų.

Tai geras pavyzdys, kaip viena objekto savybė gali kompensuoti kitą. Negalime pakeisti aukšto, tačiau galime sumažinti su juo susijusį nepatogumą.

Kondicionierius nepadarys penkto aukšto identiško antram, nes lifto klausimas niekur nedingsta. Tačiau pirkėjui, kuriam lipimas nėra problema, renovuotas namas, sutvarkytas stogas ir kondicionierius gali padaryti paskutinį aukštą visai patraukliu pasirinkimu.

Naujoje statyboje paskutinis aukštas dažnai tampa privalumu

Naujos statybos projektuose aukštų vertinimas dažnai apsiverčia. Tai, kas senos statybos penkiaaukštyje mažina pirkėjų auditoriją, naujame name gali būti viena iš priežasčių už konkretų butą mokėti daugiau.

Pirmiausia dingsta lipimo problema, nes naujuose daugiabučiuose įprastai yra liftas. Pirkėjui nebesvarbu, ar butas ketvirtame, šeštame ar paskutiniame aukšte vien dėl fizinio patekimo į jį. Tada pradeda veikti kiti aukštesnio aukšto privalumai: daugiau privatumo, mažiau gatvės lygio triukšmo, geresnis vaizdas, daugiau šviesos ir tai, kad virš buto nėra kaimynų.

Naujuose projektuose paskutiniuose aukštuose taip pat neretai projektuojami didesni balkonai, terasos ar geresnius vaizdus turintys butai. Tokiu atveju paskutinis aukštas jau nėra techninis trūkumas, kurį reikia kompensuoti kaina. Jis tampa paties produkto dalimi.

Todėl vertinant naujos statybos butą būtų klaida automatiškai taikyti senos statybos logiką ir sakyti, kad paskutinis aukštas turi kainuoti mažiau.

Pirkėjas gali galvoti visiškai priešingai: jeigu jau perka naują būstą su liftu, jis mieliau renkasi aukščiau, kad virš galvos nebūtų kaimynų ir atsivertų geresnis vaizdas.

Vaizdas pro langus kartais gali būti svarbesnis už patį aukštą

Du tame pačiame aukšte esantys butai nebūtinai yra lygiaverčiai. Vienas gali žiūrėti į vidinį kiemą, kitas – į intensyvią gatvę, trečias aukštesniame aukšte gali turėti atvirą miesto panoramą.

Aukštesniame aukšte atsirandantis geras vaizdas gali kompensuoti dalį kitų trūkumų, ypač jeigu name yra liftas. Tuo tarpu pats aukštas be jokio papildomo privalumo pirkėjui vertės nebūtinai kuria.

Tai svarbu ir pardavėjui nustatant kainą. Jeigu kaimynas septintame aukšte pardavė butą brangiau, reikia pasižiūrėti ne tik į jo aukštą. Gal jo langai buvo orientuoti į geresnę pusę, nebuvo užstatyti kitu namu arba turėjo vaizdą, kurio jūsų butas neturi.

Tas pats veikia ir priešinga kryptimi. Žemesnis aukštas ramioje namo pusėje gali būti patrauklesnis už aukštesnį butą, kurio visi langai nukreipti į intensyvų transportą.

Todėl aukštą visada vertiname kartu su tuo, ką žmogus realiai mato ir girdi pro savo langus.

Ar ketvirtas aukštas penkiaaukštyje jau yra minusas?

Ketvirtas aukštas senos statybos penkiaaukštyje yra tarpinė situacija. Jis neturi paskutinio aukšto stogo klausimo, tačiau pirkėjui vis tiek reikia kasdien lipti nemažai laiptų.

Jaunesniam žmogui tai gali būti visiškai nereikšminga. Vyresniam pirkėjui arba šeimai su mažais vaikais – jau svarbus kriterijus.

Todėl ketvirto aukšto nelaikytume tokiu pačiu minusu kaip penkto, tačiau lyginant su antru ar trečiu aukštu jo auditorija gali būti šiek tiek siauresnė.

Čia ypač svarbi kaina. Jeigu ketvirto aukšto butas kainuoja lygiai tiek pat kaip analogiškas antrame aukšte, daug pirkėjų pasirinks antrą. Jeigu ketvirto aukšto objektas geriau suremontuotas, turi patrauklesnę langų kryptį arba kainuoja racionaliau, aukštas gali tapti antraeiliu kriterijumi.

Būtent dėl to pardavėjui neverta izoliuoti vienos savybės ir bandyti nustatyti jos „kainą“ be viso objekto konteksto.

Ar pirmame aukšte verta įrengti apsaugos priemones prieš pardavimą?

Pirmo aukšto pirkėjams saugumas ir privatumas rūpi dažniau, tačiau tai nereiškia, kad prieš pardavimą kiekvienam tokiam butui reikia montuoti grotas ar investuoti į brangias apsaugos sistemas.

Daug svarbiau pati situacija. Jeigu langai yra normaliai pakelti nuo žemės, nukreipti į ramų kiemą ir nėra tiesioginio pėsčiųjų srauto, pirkėjų reakcija bus viena. Jeigu žmogus pro svetainės langą praktiškai žiūri į praeivius, problema yra ne apsaugos signalizacijos nebuvimas, o privatumas.

Tokiais atvejais gali padėti normalios užuolaidos, žaliuzės ar kiti paprasti sprendimai, tačiau pats aukštas vis tiek turi būti įvertintas kainodaroje.

Pardavėjui svarbiau ne bandyti įrodyti, kad pirmas aukštas yra „lygiai toks pat kaip trečias“, o suprasti, kokiai auditorijai jo privalumai gali būti aktualūs.

Kam pirmas aukštas gali būti net patrauklesnis?

Vyresnio amžiaus žmogui senos statybos penkiaaukštyje pirmas aukštas gali būti vienas racionaliausių pasirinkimų. Jeigu nėra lifto, galimybė išvengti laiptų turi realią kasdienę vertę.

Panašiai gali galvoti žmogus, turintis judėjimo sunkumų, arba šeima su mažu vaiku. Vežimėlio, dviračio ar kitų daiktų nešimas į ketvirtą ar penktą aukštą ilgainiui tampa svarbesnis, nei gali atrodyti per vieną penkiolikos minučių apžiūrą.

Todėl parduodant pirmo aukšto butą svarbu ne tik gintis nuo jo minusų. Reikia suprasti, kam ši savybė gali būti privalumas.

Tai nereiškia, kad pirmas aukštas dėl to automatiškai vertas tiek pat kaip antras ar trečias. Potencialių pirkėjų vis tiek mažiau. Tačiau teisingai pasirinkus auditoriją jis nėra toks probleminis produktas, kaip kartais įsivaizduoja pats pardavėjas.

Ar aukštas turi vienodą reikšmę 1 kambario ir 4 kambarių butui?

Nebūtinai, nes skiriasi tikėtinas pirkėjas.

Mažą 1–2 kambarių butą gali pirkti jaunas žmogus arba investuotojas. Jam ketvirtas ar penktas aukštas be lifto gali būti mažesnė problema nei šeimai, ieškančiai 4 kambarių būsto ilgam gyvenimui.

Šeima dažniau galvoja ne tik apie dabartį, bet ir apie kasdienybę su vaikais, pirkinius, vežimėlį bei tai, kaip būstas tiks po kelerių metų. Todėl didelis šeimos butas penktame aukšte be lifto gali turėti siauresnę auditoriją nei tokio pat aukšto mažas investicinis objektas.

Kita vertus, investuotojas taip pat galvoja apie būsimą nuomininką ir vėlesnį pardavimą. Jeigu penktas aukštas sumažina nuomininkų ar pirkėjų ratą, jis gali tai įvertinti savo siūlomoje kainoje.

Plačiau apie tai, kaip kambarių skaičius keičia pirkėjų auditoriją, rašėme straipsnyje apie 2, 3 ir 4 kambarių butų likvidumą Kaune.

Ką daryti pardavėjui, jeigu butas yra „blogame“ aukšte?

Pirmiausia nereikėtų bandyti apsimesti, kad aukštas neturi jokios reikšmės. Jeigu parduodame penkto aukšto butą penkiaaukštyje be lifto, pirkėjas tai žino dar prieš atvykdamas. Bandymas įrodinėti, kad „laiptai sveika“, retai padeda kainodarai.

Daug naudingiau tiksliai įvertinti, kokius kitus privalumus objektas turi. Gal butas šviesesnis už žemesnių aukštų analogus. Gal pro langus atsiveria geresnis vaizdas. Gal viršuje nėra kaimynų triukšmo, stogas sutvarkytas, namas renovuotas, o bute yra kondicionierius. Tokiu atveju paskutinis aukštas vis dar egzistuoja, tačiau pirkėjas gauna ir realių kompensuojančių savybių.

Pirmo aukšto atveju vertintume privatumą, langų kryptį, rūsio būklę ir realų aukštį nuo žemės. Geras pirmo aukšto butas ramioje namo pusėje gali būti daug lengviau parduodamas nei pirmo aukšto objektas prie pagrindinio įėjimo.

Svarbiausia – kainą lyginti su tinkamais analogais. Penkto aukšto buto nereikėtų vertinti pagal brangiausią trečio aukšto analogą ir tikėtis, kad pirkėjas skirtumo nepastebės.

Kada aukšto minusą galima kompensuoti remontu?

Tik iš dalies.

Geras remontas gali padaryti butą patrauklesnį ir padėti pirkėjui priimti kompromisą dėl aukšto, tačiau jis nepakeičia paties aukšto. Jeigu žmogus kategoriškai nenori penkto aukšto be lifto, nauja virtuvė jo nuomonės greičiausiai nepakeis.

Todėl prieš brangiai remontuojant tokį objektą reikia ypač gerai paskaičiuoti galutinę kainą. Jeigu penkto aukšto butą įrengiame labai brangiai ir po remonto norime tiek pat, kiek kainuoja analogiškas gerai įrengtas butas antrame aukšte, pirkėjas turės labai paprastą pasirinkimą.

Remontas geriausiai veikia tada, kai kartu išlaikoma racionali kainos pozicija.

Tai siejasi su bendra REALL praktika ruošiant objektus pardavimui: investuojame ne tam, kad panaikintume nepakeičiamą objekto trūkumą, o tam, kad kitos jo savybės būtų parodytos geriausiai.

Kaip aukštas veikia derybas?

Jeigu aukšto įtaka jau teisingai įvertinta pradinėje kainoje, pirkėjo argumentas „bet čia penktas aukštas“ savaime nėra priežastis dar kartą sumažinti kainą.

Tai dažna derybų situacija. Pardavėjas jau įdėjo penkto aukšto butą pigiau už panašius antro ir trečio aukšto objektus, tačiau pirkėjas apžiūros metu vėl bando tą patį trūkumą panaudoti papildomai nuolaidai.

Tokiu atveju reikia žiūrėti į analogus. Jeigu kainos skirtumas jau racionalus ir yra kitų susidomėjusių žmonių, nėra pagrindo tą patį minusą kainoje skaičiuoti du kartus.

Visai kita situacija, jeigu pardavėjas penkto aukšto butą įkainojo kaip geriausią trečio aukšto analogą. Tada pirkėjo argumentas turi daug daugiau pagrindo.

Todėl geros derybos prasideda dar nustatant pradinę kainą. Kai aiškiai žinome, kaip aukštas buvo įvertintas, daug lengviau suprasti, ar pirkėjo prašoma nuolaida racionali.

Kuris aukštas tada yra geriausias?

Jeigu kalbame apie senos statybos penkiaaukštį be lifto, REALL praktikoje plačiausią auditoriją dažniausiai turi 2–3 aukštai. Juose nėra nei pirmo aukšto privatumo ir rūsio klausimų, nei kasdienio lipimo į ketvirtą ar penktą aukštą.

Tačiau šios taisyklės nereikėtų perkelti į visus namus.

Devynaukštyje su liftu aukštesnis aukštas gali būti visiškai normalus ar net patrauklesnis dėl vaizdo ir mažesnio gatvės triukšmo. Dviejų ar trijų aukštų name paskutinis aukštas su sutvarkytu stogu gali neturėti beveik jokio reikšmingo likvidumo minuso. Naujos statybos projekte paskutinis aukštas dažnai yra premium produkto dalis ir gali būti vienas geidžiamiausių.

Todėl pats aukšto numeris beveik nieko nepasako be informacijos apie namą.

Trečias aukštas penkiaaukštyje, devintas devynaukštyje ir trečias triaukštyje yra trys skirtingos rinkos situacijos.

Išvada

Aukštas gali turėti reikšmingą įtaką buto kainai ir pirkėjų auditorijai, tačiau jo negalima vertinti pagal vieną universalią lentelę.

Senos statybos penkiaaukštyje be lifto 2–3 aukštai paprastai turi plačiausią auditoriją. Penktas aukštas dažnai yra jautriausias, nes pirkėjas gauna ne tik stogo klausimą, bet ir kasdienį lipimą laiptais. Mūsų praktikoje toks paskutinis aukštas gali būti didesnis minusas nei pirmas.

Pirmas aukštas turi savo trūkumų, tačiau jo vertė labai priklauso nuo langų vietos, privatumo, rūsio ir konkrečios aplinkos. Daliai pirkėjų laiptų nebuvimas net tampa privalumu.

Lyginant tikrai panašius objektus, aukšto įtaka kainai gali siekti maždaug 5–10 proc., tačiau tai tik orientyras. Renovacija, sutvarkytas stogas, kondicionierius, liftas, langų kryptis ir vaizdas gali šį skirtumą gerokai pakeisti.

Naujoje statyboje logika dažnai apsiverčia. Paskutinis aukštas dėl privatumo, vaizdo ir kaimynų nebuvimo viršuje gali būti vertingesnis už žemesnius aukštus.

Todėl parduodant butą svarbiausia ne bandyti įrodyti, kad aukštas neturi reikšmės. Reikia teisingai suprasti, kokią reikšmę jis turi būtent šiame name ir šiai pirkėjų auditorijai, bei tai įvertinti kainoje.

Parduodate pirmo, paskutinio ar aukštesnio aukšto butą Kaune?

Tokio objekto vertinimui neužtenka pažiūrėti, kiek kainuoja kiti tokio pat ploto butai rajone. Reikia lyginti panašius namus, įvertinti liftą, stogo būklę, renovaciją, langų kryptį, vaizdą ir tai, kokią pirkėjų auditoriją konkretus aukštas palieka.

REALL vertindama butą analizuoja visą objekto kombinaciją, o ne automatiškai prideda ar atima procentą pagal aukšto numerį. Kartais penktas aukštas realiai reikalauja kainos korekcijos, kartais sutvarkytas stogas, renovacija ir kondicionierius didelę dalį jo trūkumų kompensuoja, o naujoje statyboje paskutinis aukštas gali būti vienas pagrindinių pardavimo argumentų.

Teisingas vertinimas svarbus ir derybose. Jeigu aukšto minusas jau įskaičiuotas į pardavimo kainą, nėra priežasties pirkėjui tą patį trūkumą antrą kartą paversti papildoma nuolaida.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

„REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda daugiau nei 7 metus dirba nekilnojamojo turto rinkoje ir yra prisidėjusi prie daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių. Vertindami ir parduodami butus matome, kaip pirkėjų požiūris į aukštą keičiasi priklausomai nuo namo tipo, lifto, pastato būklės, renovacijos ir konkretaus būsto segmento.

Praktikoje aukšto nevertiname izoliuotai. Pašilės gatvės ir Draugystės gatvės objektai taip pat rodo, kad tą patį aukštą skirtinguose namuose pirkėjai gali vertinti nevienodai. Galutinę kainą formuoja ne vien skaičius skelbimo laukelyje „aukštas“, o tai, ką konkretus aukštas reiškia kasdieniam gyvenimui ir kokių alternatyvų už tą pačią sumą turi pirkėjas.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, kainodara ir pirkėjų elgsenos analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: buto aukštas, butų kainos Kaune, pirmas ir paskutinis aukštas, likvidumas, kainodara ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt