Buto pardavimas Žaliakalnyje: kodėl vien €/m² palyginimo neužtenka?

Žaliakalnio butų negalima patikimai vertinti vien pagal rajono vidutinę kvadratinio metro kainą, nes šiame rajone vienu metu konkuruoja visiškai skirtingi objektai: nauja statyba, tarpukario namai, sovietiniai daugiabučiai, seni mediniai pastatai ir būstai su žemės dalimi.

REALL praktikoje kainą čia stipriai keičia mikrolokacija, pats pastatas, jo būklė, parkingas, žemė, autentiškos architektūros detalės ir net bendras įspūdis atvykus į vietą.

Todėl du vienodo ploto Žaliakalnio butai gali turėti labai skirtingą rinkos vertę ir abu būti įkainoti racionaliai.

Svarbiausia trumpai

• Žaliakalnyje nėra vieno standartinio buto tipo, todėl rajono €/m² vidurkis konkrečiam objektui gali būti mažai naudingas.

• REALL praktikoje tarp labiausiai vertinamų mikrolokacijų yra Ąžuolyno prieigos, Perkūno alėjos aplinka, senasis Žaliakalnis ir zona prie Prisikėlimo bažnyčios.

• Panašių objektų mikrolokacijos skirtumas tam tikrais atvejais gali reikšti apie 20–30 % kainos skirtumą, tačiau tai nėra universali formulė.

• Namo tipas gali būti svarbesnis už kelias papildomas minutes iki prestižinės vietos.

• Žemė gali kurti didelę papildomą vertę, jeigu jos nuosavybės ir naudojimo situacija aiški bei egzistuoja realus teisėtas panaudojimo potencialas.

• Parkingas Žaliakalnyje labai svarbus, o aukštesnės kainos šeimos objektui dvi realios parkavimo vietos gali būti reikšmingas privalumas.

• Autentiškos tarpukario detalės gali kelti objekto vertę, tačiau „sena“ ir „vertingai autentiška“ nėra tas pats.

• Žaliakalnio objektą dažnai reikia pamatyti vietoje – dalies svarbiausių kainos veiksnių neparodo nei registro išrašas, nei bendras €/m² skaičius.

Kodėl Žaliakalnyje €/m² vidurkis yra ypač klaidinantis?

Žaliakalnyje vidutinė €/m² kaina gali sujungti objektus, kurie realiame pirkėjo pasirinkime net nėra vienas kito konkurentai.

Viename rajone galima rasti visiškai skirtingą gyvenamąjį NT:

• naujos statybos butą;

• butą tvarkingame tarpukario name;

• sovietinio daugiabučio butą;

• mūrinio namo dalį;

• seną medinį namą;

• būstą su realiai naudojama žemės dalimi;

• objektą prestižinėje vietoje, bet be normalaus parkingo.

Matematiškai visų jų kainas galima paversti €/m² ir išvesti rajono vidurkį.

Praktiškai toks skaičius konkrečiam pardavėjui gali būti mažai naudingas.

Naujos statybos 60 m² butas ir 60 m² senas medinis objektas gali turėti vienodą plotą bei tą patį rajono pavadinimą, tačiau pirkėjas juos vertins pagal visiškai skirtingą logiką.

Bendrieji principai, kaip nustatyti savo būsto kainą, Žaliakalnyje yra tik pradžia. Toliau būtina suprasti, kokiam segmentui iš tikrųjų priklauso konkretus objektas.

Žaliakalnyje problema ne ta, kad nežinome €/m². Problema ta, kad dažnai nėra antro tikrai tokio paties objekto, su kuriuo būtų sąžininga lyginti.

Mikrolokacija: kur Žaliakalnyje pirkėjas moka už vietą?

Žaliakalnyje adresas tame pačiame rajone dar nereiškia tos pačios lokacijos vertės.

REALL praktikoje tarp stipriausiai vertinamų zonų matome Ąžuolyno prieigas, Perkūno alėjos aplinką, senąjį Žaliakalnį ir zoną prie Prisikėlimo bažnyčios.

Tai vietos, kur pats adresas, aplinka ir rajono charakteris gali turėti reikšmingą papildomą vertę.

Tačiau Žaliakalnis didelis. Ten, kur prasideda paprastesni tipinių daugiabučių kvartalai ir objektas nebeturi senojo Žaliakalnio charakterio, kainos logika gali būti visiškai kitokia.

REALL praktikoje tam tikrų panašių objektų mikrolokacijos skirtumas Žaliakalnyje gali siekti apie 20–30 %.

Tai nėra oficiali rajono statistika ir nėra taisyklė, pagal kurią vienai gatvei visada galima pridėti 20 %, o kitai atimti 30 %.

Svarbi pati praktinė išvada: dviem panašaus ploto objektams vieta Žaliakalnio viduje gali turėti daug didesnę reikšmę, nei pardavėjas tikisi žiūrėdamas į bendrą rajono €/m².

Namo tipas gali nusverti net labai gerą lokaciją

Žaliakalnyje gera gatvė negali automatiškai kompensuoti blogo pastato.

Paprastas pavyzdys: naujos statybos butas kiek toliau nuo Ąžuolyno gali būti vertingesnis už seną, prastos būklės medinį objektą prie pat Ąžuolyno.

Pardavėjas gali galvoti:

„Esu prie Ąžuolyno, todėl mano objektas turi kainuoti daugiau už viską, kas yra toliau.“

Nebūtinai.

Pirkėjas vertina ne tik tašką žemėlapyje. Jis vertina, ką realiai gauna tame taške.

Kaip REALL praktiškai vertina skirtingus namų tipus?

Jeigu kitos objekto aplinkybės būtų panašios, REALL praktikoje pirkėjų patrauklumo prasme dažniausiai pirmiausia vertintume:

1. naują statybą;

2. gerą tarpukario namą;

3. mūrinį daugiabutį;

4. sovietinį daugiabutį;

5. seną medinį namą.

Tačiau tai nėra kainoraštis ar universalus Žaliakalnio pastatų reitingas. Konkretus objektas šią seką gali visiškai apversti.

Tvarkingas tarpukario namas geroje vietoje, su išlaikytu architektūriniu charakteriu, sutvarkyta aplinka ir normaliomis komunikacijomis gali būti labai stiprus aukštesnės klasės produktas.

Tuo metu senas medinis namas išskirtinėje vietoje gali turėti konstrukcinių, komunikacijų, bendros nuosavybės, priežiūros ar kitų klausimų, kuriuos pirkėjas iš karto konvertuoja į būsimą riziką ir išlaidas.

Vien sakinys „Žaliakalnis, prie Ąžuolyno“ dar neatsako į klausimą, kiek turtas vertas.

Kodėl Žaliakalnio butą dažnai reikia apžiūrėti dar prieš nustatant kainą?

Žaliakalnyje kainą kartais pakeičia ne tai, ko nematyti registre, o tai, ką supranti tik išlipęs iš automobilio prie namo.

Tipiniame daugiabučių kvartale dažniausiai galima rasti daugiau panašių analogų.

Žaliakalnyje neretai jų tiesiog nėra.

REALL vertinant tokį objektą svarbu vietoje pamatyti:

• paties namo architektūrą ir būklę;

• fasadą;

• kiemą;

• kaimyninius pastatus;

• gatvės charakterį;

• privatumą;

• parkingo realybę;

• bendrą aplinkos priežiūrą;

• ar objektas apskritai turi pagrindą būti pozicionuojamas kaip premium.

Kartais nuotraukose arba dokumentuose patraukliai atrodantis objektas atvykus praranda dalį vertės.

Kartais nutinka priešingai – iš dokumentų gana paprastai atrodantis būstas realybėje turi išskirtinę aplinką, architektūrą ar privatumo jausmą, kurį sunku įvertinti iš lentelės.

Todėl turto vertinimas ir konkretaus objekto pardavimo pozicionavimas neturėtų būti suprantami kaip paprastas bendro Žaliakalnio €/m² pritaikymas.

Žemės dalis: kada ji yra papildoma vertė, o kada – tik skaičius dokumentuose?

Kartais Žaliakalnyje parduodamo objekto vertę kuria ne pats butas, o žemė po namu ir tai, ką su ja realiai galima daryti.

Tai ypač svarbu vertinant senesnius namus ar jų dalis.

Jeigu senas pastatas stovi vertingame sklype ir:

• savininkai sutaria dėl pardavimo;

• sklypo nuosavybės klausimai aiškūs;

• žemė išpirkta ar kitaip tinkamai sutvarkyta;

• egzistuoja realus teisėtas vystymo scenarijus,

tuomet objekto vertė gali būti visai kitokia, nei rodytų gyvenamojo ploto €/m².

Kada €/m² metodas praktiškai nustoja veikti?

Kai pirkėjas objektą vertina ne kaip seną gyvenamąjį plotą, o kaip sklypą ir jo potencialą, pastato kvadratinių metrų kaina tampa tik viena maža visos vertės dalimi.

Tačiau vien įrašas dokumentuose, kad prie buto priklauso tam tikra žemės dalis, savaime premium nesukuria.

Reikia suprasti:

• ar ta žemė realiai naudojama;

• kam ji priklauso;

• kaip nustatyta naudojimosi tvarka;

• ar savininkai gali susitarti;

• ką su ja leidžia daryti faktinė ir teisinė situacija.

Jeigu objektas yra namo ar bendros nuosavybės dalis, kainai gali turėti įtakos ir tai, kaip praktiškai sutvarkyta bendroji dalinė nuosavybė, naudojimasis sklypu bei kitų savininkų teisės.

Parkingas Žaliakalnyje gali būti premium savybė

Kuo aukštesnė objekto kaina, tuo mažiau pirkėjas linkęs toleruoti kasdienius nepatogumus, kuriuos pigesniame segmente galėtų priimti.

Parkingas Žaliakalnyje yra vienas tokių kriterijų.

Pirkėjas, mokantis aukštesnę kainą, vertina ne tik gerą gatvę, aukštas lubas ar gražų interjerą.

Jis galvoja apie savo kasdienybę:

Kur paliksiu automobilį? Ar vieta realiai priklauso šiam objektui? Ar grįžus vakare reikės važinėti aplink kvartalą? Jeigu šeima turi du automobilius – ar abu turės kur stovėti?

Todėl aukštesnės klasės šeimos objektui dvi realios parkavimo vietos gali būti labai reikšmingas privalumas.

Ir priešingai – net labai gera mikrolokacija nebūtinai kompensuos situaciją, kai pirkėjas, mokėdamas premium kainą, kasdien turės spręsti bazinę automobilio laikymo problemą.

Aukštas Žaliakalnyje nėra paprasta matematika

Žaliakalnyje aukšto vertė priklauso nuo pastato istorijos ir charakterio labiau nei standartiniame tipiniame daugiabutyje.

Pavyzdžiui, 3/3 gerame tarpukario name pirkėjas gali vertinti visiškai kitaip nei 5/5 tipiniame sovietiniame daugiabutyje.

Formaliai abu yra paskutiniai aukštai.

Pirkėjo akimis tai nebūtinai tas pats produktas.

Tarpukario objekte jis gali vertinti aukštas lubas, architektūrą, šviesą, vaizdą, laiptinės charakterį, stogo ar mansardos situaciją ir bendrą objekto išskirtinumą.

Tipiniame daugiabutyje aukšto vertinimas dažniau tampa racionalesnis: kiek reikės lipti, ar yra liftas, ar pirkėjas mato papildomą paskutinio aukšto riziką.

Žaliakalnyje nereikėtų automatiškai taikyti formulės „paskutinis aukštas visada minusas“. Pirmiausia reikia suprasti, kokiame pastate tas paskutinis aukštas yra.

Autentiškumas: kas tikrai kelia vertę, o kas tiesiog sena?

Žaliakalnyje autentiška nėra sinonimas žodžiui sena.

Tai ypač aktualu tarpukario objektams.

Kokios senos detalės iš tikrųjų turi vertę?

Pirkėjui papildomą vertę gali kurti:

• originalios tarpukario durys;

• išsaugotas parketas;

• aukštos lubos;

• laikmečiui būdingos architektūrinės detalės;

• kitos tikros ir išsaugotos originalios interjero detalės.

Tokie elementai padeda sukurti objekto charakterį, kurio naujame būste tiesiog nėra.

Tačiau ne kiekvienas senas elementas yra autentiškumo premium.

Sovietinės durys, senas laminatas, morališkai pasenusi virtuvė ar seni baldai savaime papildomos vertės nesukuria.

Pirkėjas gali mokėti už išsaugotą tarpukario charakterį, bet nebūtinai mokės daugiau už morališkai pasenusį sovietinį remontą.

Tai svarbus skirtumas pardavėjui, kuris savo objektą vadina „autentišku“ vien todėl, kad jame ilgą laiką niekas nebuvo pakeista.

Kas iš tikrųjų lemia buto kainą Žaliakalnyje?

Žaliakalnio buto vertė yra ne kvadratinių metrų daugyba iš rajono vidurkio, o viso objekto istorijos, vietos, pastato, žemės ir pirkėjo alternatyvų kombinacija.

REALL praktikoje vertintume visų šių faktorių visumą.

1. Mikrolokacija. Ąžuolyno prieigos, Perkūno alėjos aplinka, senasis Žaliakalnis ir zona prie Prisikėlimo bažnyčios gali turėti reikšmingą vietos premium.

2. Namo tipas. Nauja statyba, geras tarpukario namas, mūrinis ar sovietinis daugiabutis ir senas medinis namas turi skirtingas auditorijas bei skirtingą kainos logiką.

3. Pastato ir aplinkos būklė. Fasadas, kiemas, laiptinė, kaimynystė ir bendras namo įspūdis yra perkamo produkto dalis.

4. Parkingas. Ypač svarbus aukštesnės kainos šeimos segmente.

5. Žemė ir nuosavybės struktūra. Svarbu ne tik, kad žemė egzistuoja dokumentuose, bet ir ar ji realiai kuria naudą arba teisėtą vystymo potencialą.

6. Autentiškumas ir interjeras. Tikros originalios detalės gali būti premium. Tiesiog senas remontas – nebūtinai.

7. Aukštas ir konkretaus namo charakteris. Trečias aukštas tarpukario name ir paskutinis aukštas tipiniame daugiabutyje nėra automatiškai vienodos situacijos.

8. Dabartinė konkurencija. Galutinį pirkėjo sprendimą veikia tai, ką dar už panašią bendrą sumą jis gali nusipirkti tuo pačiu metu.

Todėl du vienodo ploto objektai Žaliakalnyje gali turėti visiškai skirtingą rinkos vertę ir abu būti įkainoti racionaliai.

REALL ekspertų išvada

Žaliakalnis yra vienas iš tų Kauno rajonų, kuriuose vidutinė €/m² kaina ypač lengvai suklaidina.

Ąžuolyno prieigos ar Perkūno alėjos aplinka gali turėti labai didelį vietos premium, tačiau tas premium neatleidžia nuo pastato būklės vertinimo.

Naujos statybos butas ne pačioje prestižiškiausioje Žaliakalnio vietoje gali būti vertingesnis už seną medinį objektą prie pat Ąžuolyno.

Tuo pačiu senas namas su aiškiai sutvarkyta žeme ir realiu vystymo potencialu gali būti vertas gerokai daugiau, nei rodytų jo gyvenamojo ploto €/m².

Žaliakalnyje pirmiausia reikia nustatyti, ką iš tikrųjų parduodate – standartinį butą, išskirtinį tarpukario objektą, premium naują statybą ar NT su papildoma žemės ir vystymo verte. Tik tada prasminga kalbėti apie €/m².

Jeigu planuojate parduoti butą ar kitą gyvenamąjį NT Žaliakalnyje, REALL komanda gali įvertinti ne vien rajono €/m² statistiką, bet konkrečią mikrolokaciją, namo tipą, būklę, parkingą, žemės situaciją ir realius konkurentus.

Žaliakalnyje patyręs NT brokeris Kaune turėtų vertinti ne vien parduodamo buto plotą ir bendrą rajono statistiką, bet visą objektą – mikrolokaciją, pastatą, žemę, parkingą, aplinką ir realias pirkėjo alternatyvas.

10 klausimų, kuriuos verta nusinešti į susitikimą su brokeriu

Jeigu prieš pokalbį norite susidėlioti informaciją apie savo objektą, pravartu iš anksto žinoti ir kaip pasiruošti susitikimui su NT brokeriu.

Į patį susitikimą verta nusinešti šiuos klausimus:

1. Kiek laiko aktyviai dirbate NT pardavimuose?

2. Ar NT brokerio veikla yra jūsų pagrindinis darbas?

3. Kiek laiko galėsite skirti mano objektui ir kaip operatyviai reaguosite į pirkėjus?

4. Kokių objektų, panašių į mano, esate pardavęs ir su kokiomis problemomis ten susidūrėte?

5. Ką rekomenduotumėte pakeisti, sutvarkyti ar išspręsti prieš pradedant pardavimą?

6. Per kiek laiko, jūsų vertinimu, šis objektas turėtų būti parduotas ir nuo ko priklauso ši prognozė?

7. Kur tiksliai reklamuosite objektą, ar naudosite mokamą reklamą ir kas ją finansuos?

8. Kas parengė jūsų naudojamas sutartis ir ar jos pritaikomos konkrečiam sandoriui?

9. Kai atsiras klausimas, kurio pats nesprendžiate, kas padės jį išspręsti?

10. Koks būtų jūsų konkretus planas mano objektui nuo šiandien iki sandorio?

Šių klausimų tikslas nėra surengti brokeriui egzaminą. Jie padeda palyginti kelis specialistus pagal konkrečius atsakymus, o ne vien pagal pirmą įspūdį.

Jeigu lyginate ne tik atskirus brokerius, bet ir skirtingus darbo modelius, gali būti naudinga suprasti, kaip konkreti NT agentūra Kaune organizuoja pardavimo procesą ir kokius resursus turi už vieno kontaktinio brokerio.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kiek kainuoja butas Žaliakalnyje?

Vieno rajono €/m² skaičiaus konkrečiam objektui neužtenka. Kaina stipriai priklauso nuo mikrolokacijos, pastato tipo, būklės, parkingo, žemės situacijos ir paties objekto charakterio.

Ar visi Žaliakalnio butai vertinami panašia €/m² kaina?

Ne. Žaliakalnio NT fondas labai nevienodas, todėl tiesiogiai lyginti naujos statybos butą, tarpukario objektą ir seną medinį namą vien pagal €/m² dažnai būtų klaidinga.

Kurios Žaliakalnio vietos brangiausios?

REALL praktikoje tarp labiausiai vertinamų yra Ąžuolyno prieigos, Perkūno alėjos aplinka, senasis Žaliakalnis ir zona prie Prisikėlimo bažnyčios. Konkreti objekto vertė vis tiek priklauso ir nuo namo tipo, būklės bei kitų savybių.

Ar nauja statyba Žaliakalnyje visada brangesnė už tarpukarį?

Ne visada. Tačiau naujos statybos būstas gali būti vertingesnis net kiek toliau nuo prestižiškiausios zonos, jeigu alternatyva yra prastos būklės senas objektas geroje vietoje.

Ar senas medinis namas prie Ąžuolyno automatiškai labai vertingas?

Ne. Vieta gali būti labai stipri, tačiau reikia vertinti paties pastato būklę, žemę, nuosavybės struktūrą, komunikacijas ir galimą vystymo potencialą.

Ar žemės dalis kelia buto kainą Žaliakalnyje?

Gali kelti labai reikšmingai, jeigu nuosavybės ir naudojimo klausimai aiškūs ir žemė realiai suteikia naudą ar teisėtą vystymo galimybę. Vien teorinė dalis dokumentuose savaime papildomos rinkos vertės negarantuoja.

Ar parkingas Žaliakalnyje svarbus?

Taip. Ypač aukštesnės kainos šeimos segmente patogus parkingas gali būti svarbus pasirinkimo kriterijus, o dvi realios parkavimo vietos – reikšmingas privalumas.

Ar autentiškas senas interjeras kelia kainą?

Vertę gali kurti tikros išsaugotos tarpukario architektūros ir interjero detalės – originalios durys, parketas, aukštos lubos ar kiti charakteringi elementai. Vien senas arba morališkai pasenęs remontas premium nesukuria.

Kodėl Žaliakalnio objektą verta vertinti vietoje?

Nes dalis svarbiausių kainą lemiančių veiksnių – namo įspūdis, kiemas, kaimynystė, parkingas, privatumas ir premium potencialas – nepakankamai matomi vien dokumentuose, skelbime ar €/m² lentelėje.

Apie straipsnio autorių

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: butų ir išskirtinio gyvenamojo NT pardavimas Žaliakalnyje bei Kaune
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: butų pardavimas Žaliakalnyje, NT kainodara, mikrolokacijos vertinimas, tarpukario NT, žemės vertė, parkingas ir pirkėjų elgsena

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt