Buto pardavimas Šilainiuose: kas labiausiai lemia pardavimo kainą?

Šilainiuose panašaus ploto butų pardavimo kainos gali skirtis dėl aukšto, konkrečios namo vietos, parkingo, laiptinės, vaizdo, remonto ir dokumentų. REALL praktikoje vienas likvidžiausių formatų šiame rajone yra maždaug 50 m² dviejų kambarių butas, tačiau net ir tokio objekto kainą gali stipriai paveikti penktas aukštas be lifto ar neįregistruotas perplanavimas.

Pardavėjui svarbu vertinti ne tai, kiek jis pats investavo į butą ar kiek norėtų už jį gauti, o su kokiais kitais objektais pirkėjas jo butą lygins už tą pačią bendrą sumą. Šilainiuose, kur daug panašaus laikotarpio ir formato būstų, šis palyginimas pirkėjui ypač paprastas.

Svarbiausia trumpai

• REALL praktikoje maždaug 50 m², 2 kambarių butai yra vieni likvidžiausių Šilainių formatų.

• Didelė dalis tipinių Šilainių daugiabučių yra panašaus laikotarpio, todėl pirkėjai gana lengvai lygina panašius objektus tarpusavyje.

• Jotvingių ir Šarkuvos gatvių aplinkoje parkingas tam tikrais atvejais gali mažinti pirkėjų norą mokėti tiek pat, kiek už analogišką butą patogesnėje vietoje. REALL praktikoje atskirų panašių objektų skirtumas dėl mikrolokacijos ir parkingo kartais gali siekti maždaug iki 5 %, tačiau tai nėra universali formulė.

• Pirmas aukštas šiandien REALL praktikoje nebūtinai yra didžiausias minusas. Tipiniame penkiaaukštyje 5/5 dažnai sulaukia didesnio pirkėjų pasipriešinimo.

• Brangus remontas neturi neribotos grąžos. Tam tikroje kainoje mažas butas pradeda konkuruoti jau su gerokai didesniu būstu.

• Neįregistruotas perplanavimas gali būti svarbesnė pardavimo problema nei senesnis remontas.

• Apie 30 apžiūrų dar nereiškia, kad strategija gera, jeigu visus pirkėjus sustabdo tas pats neišspręstas klausimas.

• Ne kiekviena pardavimo problema išsprendžiama mažinant kainą.

Kodėl Šilainiuose vien €/m² vidurkio neužtenka?

Šilainiuose pirkėjas dažnai gali palyginti labai panašius butus, todėl kainą lemia ne tik tai, ką jūsų butas turi, bet ir tai, ką už tą pačią sumą tuo metu siūlo kaimyniniai namai.

Didelė tipinio Šilainių daugiabučių fondo dalis yra panašaus statybos laikotarpio. Todėl lyginant panašius senesnės statybos butus vien statybos metai nebūtinai sukuria tokį didelį skirtumą, kokį galima matyti vietose, kur vienu metu konkuruoja visiškai skirtingų statybos kartų būstai.

Pirkėjas gali vienu metu matyti kelis panašaus ploto, išplanavimo, statybos laikotarpio ir bendros kainos pasiūlymus.

Tada labai greitai išryškėja aukšto, parkingo, remonto, laiptinės ar dokumentų skirtumai.

Bendras REALL vadovas apie tai, kaip nustatyti savo būsto kainą, padeda suprasti pagrindinius kainodaros principus, tačiau Šilainių butui būtina papildomai vertinti pačią mikrorinką.

Kai pirkėjas gali rinktis iš kelių panašių butų, pardavėjo argumentas „mano butas vertas tiek, nes aš taip vertinu“ pralaimi realioms pirkėjo alternatyvoms.

Ar Šilainiuose labai svarbi konkreti gatvė?

Vien gatvės pavadinimas Šilainiuose nebūtinai sukuria didžiulį kainos skirtumą, tačiau konkreti namo vieta gali turėti labai praktiškų privalumų ar trūkumų.

REALL praktikoje nereikėtų kurti dirbtinio „geriausių Šilainių gatvių“ reitingo. Didelė dalis tipinių daugiabučių tarpusavyje gana panašūs.

Tačiau mikrolokacijos skirtumai egzistuoja.

Jotvingių ir Šarkuvos gatvės: parkingas keičia pirkėjo vertinimą

REALL praktikoje Jotvingių ir Šarkuvos gatvių aplinkoje viena dažniau pirkėjų minimų problemų yra automobilio parkavimas.

Svarbu suprasti, kad parkingas nėra abstraktus „pliusas“ ar „minusas“ skelbime.

Pirkėjas galvoja labai praktiškai:

„Grįšiu namo 18:30. Kur realiai pastatysiu automobilį?“

Šeimai, turinčiai du automobilius, toks klausimas gali būti dar svarbesnis.

REALL praktikoje atskirais panašių butų atvejais parkingo ir konkrečios namo vietos skirtumas gali atsispindėti maždaug kelių procentų, o tam tikrais atvejais – apie 5 % kainos skirtumu.

Tai nėra fiksuota Jotvingių ar Šarkuvos gatvių „nuolaida“. Konkretų skirtumą lemia namas, pats butas, būklė, konkurencija ir reali parkingo situacija.

Parkingas kainą veikia ne todėl, kad gražiai atrodo skelbime, o todėl, kad pirkėjas įvertina problemą, su kuria susidurs kiekvieną vakarą.

Kuris aukštas Šilainiuose labiausiai veikia pardavimo kainą?

Aukšto įtaka kainai nėra paprasta formulė „pirmas ir paskutinis blogiausi“. REALL praktikoje tipiniame Šilainių penkiaaukštyje 5/5 gali būti didesnis minusas nei pirmas aukštas.

Pirmas aukštas nebėra toks didelis minusas

REALL praktikoje pastaruoju metu pirmas aukštas nebūtinai sulaukia tokio didelio pirkėjų pasipriešinimo, kokį kartais įsivaizduoja savininkai.

Tai nereiškia, kad pirmas aukštas visiškai neturi įtakos kainai. Tačiau jo nereikėtų automatiškai laikyti prasčiausiu variantu.

Ketvirtas ir penktas aukštas penkiaaukštyje

Tipiniame penkiaaukštyje be lifto ketvirtas aukštas daliai pirkėjų jau tampa mažiau patrauklus.

Penktas iš penkių REALL praktikoje dažnai susiduria su ryškiausiu likvidumo minusu.

Pirkėjas galvoja apie kasdienybę: pirkinių nešimą, mažus vaikus, vyresnius šeimos narius ir nuolatinį lipimą laiptais.

O 9/9?

Devynaukštyje yra liftas, todėl fizinio užlipimo problema gerokai mažesnė.

Tačiau dalis pirkėjų paskutinio aukšto vengia dėl suvokiamos stogo pratekėjimo, būklės ar kitų viršutinio aukšto problemų rizikos.

Tai nereiškia, kad kiekviename 9/9 bute stogas probleminis.

Pirkėjas moka ne už aukšto numerį, o vertina, kokią kasdienę naudą arba riziką tas aukštas jam sukuria.

Koks butas Šilainiuose likvidžiausias?

REALL praktikoje maždaug 50 m², 2 kambarių butas yra vienas likvidžiausių Šilainių formatų.

Tai nėra oficiali visos Šilainių rinkos statistika ir nereiškia, kad kiekvienas 50 m² butas bus lengvai parduotas.

Tačiau toks formatas turi gana plačią potencialių pirkėjų auditoriją. REALL praktikoje svarbi jos dalis – šeimos.

Likvidumas pardavėjui reikšmingas todėl, kad kuo daugiau realių pirkėjų gali svarstyti objektą, tuo didesnė tikimybė, jog tuo pačiu laikotarpiu atsiras keli rimti interesantai.

O kelių realių pirkėjų konkurencija gali sustiprinti pardavėjo derybinę poziciją.

Tačiau net likvidžiausias formatas nebus likvidus bet kokia kaina.

Remontas: kodėl 100 000 Eur investicija nereiškia +100 000 Eur vertės?

Remontui išleista suma ir buto rinkos vertės padidėjimas nėra tas pats skaičius.

Tarkime, savininkas turi maždaug 50 m² dviejų kambarių butą ir į labai aukšto lygio įrengimą teoriškai investuoja 100 000 Eur.

Rinkoje nėra formulės:

buto vertė prieš remontą + 100 000 Eur remonto sąskaitų = nauja rinkos vertė.

Pirkėjas vertina ne jūsų sąskaitas. Jis vertina alternatyvas.

Tam tikrame kainos taške labai prabangiai įrengtas 50 m² dviejų kambarių butas pradeda konkuruoti nebe tik su kitais 50 m² butais.

Už panašią bendrą sumą pirkėjas gali pradėti matyti 3 ar 4 kambarių butus, gerokai didesnį gyvenamąjį plotą arba kukliau įrengtą, bet šeimai funkcionalesnį būstą.

Tada klausimas pirkėjo galvoje keičiasi.

Jis nebeklausia:

„Kurį gražiausiai įrengtą 2 kambarių butą pirkti?“

Jis klausia:

„Ar noriu labai gerai įrengtų 50 m², ar už tuos pačius pinigus galiu turėti 80 m² ir papildomą kambarį?“

Buto remonto vertę nustato ne tai, kiek savininkas išleido, o kiek už tą remontą pasiruošęs papildomai mokėti pirkėjas, turintis kitų alternatyvų.

Kitaip tariant, tam tikrame kainos taške 2 kambarių butas nustoja konkuruoti su kitais 2 kambarių butais ir pradeda konkuruoti su didesniu būstu.

Ką pirkėjas vertina dar prieš įeidamas į butą?

Pirkėjas perka ne vien 50 m² buto vidų – jis perka ir laiptinę, kiemą, parkingo realybę bei kasdienę aplinką.

Pardavėjas gali visiškai kontroliuoti savo buto remontą, tačiau negali pakeisti visų namo aplinkos veiksnių.

Dar prieš įeidamas pro buto duris pirkėjas pamato namo aplinką, kiemą, parkingą, laiptinės būklę ir bendrą namo priežiūros įspūdį.

Apžiūros metu atsiranda ir kiti „minkštesni“ kriterijai – kaimynystės pojūtis bei vaizdas pro langus.

Du pagal plotą, kambarių skaičių ir remontą panašūs butai dėl šių dalykų gali sukurti visiškai skirtingą bendrą įspūdį.

Todėl kartais savininkui sunku suprasti, kodėl pirkėjas pasirenka kitą, jo akimis „prasčiau suremontuotą“ butą.

Atsakymas gali slypėti visai ne sienų spalvoje.

Neįregistruotas perplanavimas gali kainuoti daugiau nei prastesnis remontas

Pirkėjas gali būti pasirengęs susitaikyti su senu remontu. Su dokumentine problema jis gali negalėti susitaikyti net ir norėdamas, jeigu dėl jos kyla finansavimo kliūčių.

REALL praktikoje Šilainių butuose pasitaiko įvairių faktinio išplanavimo pakeitimų:

• sujungta vonia ir WC;

• pakeista ar pašalinta siena tarp virtuvės ir kambario;

• balkono erdvė prijungta prie buto.

Šios situacijos nėra vienodos.

Išgriauta siena

Tam tikrais atvejais norint tinkamai sutvarkyti pakeistą išplanavimą gali reikėti projekto, specialistų, papildomų dokumentų ir registravimo veiksmų.

REALL praktikoje konkrečiose situacijose tokio proceso išlaidos gali siekti kelis tūkstančius eurų.

Tai nėra universalus tarifas ir kiekvienas pakeitimas turi būti vertinamas atskirai.

Prijungtas balkonas

REALL praktikoje šiuo metu susiduriame su atvejais, kai prie buto prijungto balkono pakeitimo tinkamai įregistruoti nepavyksta.

Tai nėra universali Lietuvos teisinė taisyklė, kad kiekvieno balkono pakeitimo įregistruoti neįmanoma. Tačiau prieš pardavimą būtina vertinti konkretaus buto faktinę ir dokumentinę situaciją.

Jeigu faktinis išplanavimas reikšmingai neatitinka dokumentų, tai gali susiaurinti banko finansavimu perkančių pirkėjų ratą arba sukelti finansavimo kliūčių.

Todėl prieš pardavimą verta peržiūrėti pagrindinius buto pardavimo dokumentus, o finansuojamo sandorio atveju dokumentinė situacija gali būti aktuali ir atliekant turto vertinimą.

Realus REALL atvejis Baltijos gatvėje: 100 000 Eur noras ir 80 000 Eur rinka

Savininko norima kaina ir rinkos kaina yra du skirtingi dalykai.

Viename REALL pardavimo atvejyje Baltijos gatvėje savininko pradinis lūkestis buvo apie 100 000 Eur.

Įvertinusi konkretų objektą ir rinkos situaciją REALL rekomendavo maždaug 80 000 Eur kainą.

Galiausiai butas buvo parduotas maždaug už 80 000 Eur.

Šis atvejis nereiškia, kad brokerio vertinimas kiekviename sandoryje visada tiksliai sutaps su galutine kaina.

Tačiau jis gerai parodo Šilainių mikrorinkos specifiką.

Kai pirkėjas turi daug palyginamų alternatyvų, vien pardavėjo noras gauti tam tikrą sumą nesukuria rinkos vertės.

Pirkėjas lygina ne jūsų lūkestį, o tai, ką už tokią pačią sumą gali nusipirkti šiandien.

Baltijos gatvės atvejis taip pat gerai parodo, kodėl pradinė buto pardavimo kaina turi būti grindžiama dabartinėmis pirkėjo alternatyvomis, o ne vien pardavėjo lūkesčiu.

Realus REALL atvejis Baltų prospekte: apie 30 apžiūrų, 10 000 Eur nuolaida ir vis tiek neparduota

Ne kiekviena pardavimo problema išsprendžiama mažinant kainą.

REALL pardavinėjo butą Baltų prospekte, kuriame buvo pakeistas išplanavimas – pašalinta siena, tačiau pakeitimas nebuvo tinkamai įregistruotas.

REALL rekomendavo savininkui prieš tęsiant pardavimą parengti reikalingą projektą ir sutvarkyti dokumentus.

Praktiniu vertinimu tai būtų kainavę kelis tūkstančius eurų.

Savininkas nusprendė to nedaryti.

Ką parodė pirkėjų reakcija?

Objektas sulaukė apie 30 apžiūrų.

Tai labai svarbi detalė.

Žmonės matė skelbimą. Jie skambino. Jie atvykdavo apžiūrėti. Vadinasi, problema nebuvo vien reklamos ar susidomėjimo trūkumas.

Pirkėjai kartojo tą pačią kliūtį – neįregistruotą pakeistą išplanavimą.

Savininkas galiausiai buto kainą sumažino maždaug 10 000 Eur.

Ir problema vis tiek nebuvo išspręsta.

REALL vertinimu, sutvarkius dokumentus šio objekto pardavimo situacija būtų buvusi visiškai kitokia. Pirkėjų susidomėjimas jau buvo pakankamas, tačiau daugeliui jų kliuvo ta pati neišspręsta dokumentinė problema.

Šiuo atveju rinkos reakcija jau buvo diagnozė: kai apie 30 apžiūrų baigiasi tuo pačiu prieštaravimu, problema greičiausiai yra ne pirkėjų trūkumas.

Kartais kelių tūkstančių eurų investicija į pardavimą stabdančios problemos pašalinimą gali būti vertingesnė už 10 000 Eur kainos nuolaidą.

Dar paprasčiau:

Jeigu 30 pirkėjų pamato tą pačią problemą, 31-ojo pirkėjo paieška nebūtinai yra geriausia pardavimo strategija.

Su kuo Šilainių butas iš tikrųjų konkuruoja?

Buto konkurentas yra ne tik panašus butas tame pačiame rajone – konkurentas yra bet kuris būstas, kurį tas pats pirkėjas rimtai svarstytų už panašią bendrą sumą.

Pardavėjas dažnai žiūri į artimiausius skelbimus savo gatvėje. Pirkėjas gali žiūrėti gerokai plačiau.

Konkurencija Šilainių viduje

Maždaug 50 m² dviejų kambarių butas pirmiausia konkuruos su panašaus ploto ir būklės objektais.

Tačiau net tarp labai panašių butų pirkėjas vertins aukštą, parkingą, laiptinę, išplanavimą, dokumentus ir konkretaus namo aplinką.

Todėl vien faktas, kad kaimyniniame name 50 m² butas reklamuojamas už tam tikrą kainą, dar nereiškia, kad tiek pat vertas ir jūsų butas.

Svarbu ir tai, kad skelbimo kaina nėra pardavimo kaina.

Konkurencija už Šilainių ribų

REALL praktikoje viena reikšmingų alternatyvų Šilainių pirkėjui yra Eiguliai.

Tai nereiškia, kad kiekvienas Šilainių pirkėjas būtinai svarsto Eigulius. Tačiau žmogus, kuriam svarbus panašus susisiekimas, konkretus buto dydis ir bendra pirkimo suma, gali vienu metu vertinti abu rajonus.

Ypač svarbu tai prisiminti parduodant labai brangiai įrengtą mažesnį butą.

Kainai peržengus savo segmento ribas, pirkėjas pradeda klausti ne:

„Kurį dviejų kambarių butą Šilainiuose pirkti?“

o:

„Ką apskritai galiu nusipirkti už tokią sumą?“

Tada jūsų konkurencija pasikeičia iš esmės.

Kas labiausiai lemia buto pardavimo kainą Šilainiuose?

Šilainių buto kainą nustato ne vien jo kvadratūra. Galutinę vertę formuoja tai, kaip visas objekto savybių rinkinys atrodo šalia realių alternatyvų, kurias pirkėjas gali pasirinkti šiandien.

REALL praktikoje vertindami konkretų Šilainių butą žiūrime į kelių faktorių visumą.

1. Dabartinė konkurencija. Ką už panašią sumą pirkėjas gali nusipirkti šiandien? Ne prieš metus ir ne už kiek kaimynas norėjo parduoti, o ką realiai galima rinktis dabar.

2. Buto formatas. Plotas, kambarių skaičius ir funkcionalumas. Maždaug 50 m² dviejų kambarių formatas REALL praktikoje turi plačią auditoriją, tačiau tai nepanaikina kainodaros ribų.

3. Aukštas. Jis ypač reikšmingas tipiniuose penkiaaukščiuose be lifto.

4. Konkreti vieta ir parkingas. Svarbus ne vien žodis „Šilainiai“, o reali konkretaus namo kasdienybė.

5. Būklė ir remontas. Vertinama ne tai, kiek savininkas išleido, o kiek papildomos vertės tame kainos segmente remontas sukuria pirkėjui.

6. Dokumentų tvarkingumas. Neįregistruotas pakeitimas gali sumažinti potencialių pirkėjų ratą ir komplikuoti finansuojamą sandorį.

7. Namas ir aplinka. Laiptinė, kiemas, kaimynystės įspūdis, vaizdas ir kiti dalykai, kurių pardavėjas savo buto remontu nepakeis.

Todėl gera kainodara nėra vien €/m² daugyba.

REALL ekspertų išvada

Norint realiai nustatyti buto pardavimo kainą Šilainiuose, neužtenka pažiūrėti į vidutinę rajono kvadratinio metro kainą ar pasirinkti brangiausią panašų skelbimą.

Reikia žinoti, kas tuo metu parduodama šalia, kokiame aukšte yra jūsų butas, kokia reali parkingo situacija, kaip atrodo laiptinė ir namo aplinka, kokia būklė bei išplanavimas ir ar faktinė situacija sutampa su dokumentais.

Ne mažiau svarbu suprasti, su kuo butas pradeda konkuruoti pasirinkus tam tikrą kainą. Labai brangus 2 kambarių butas gali konkuruoti jau ne su kitu 2 kambarių butu, o su didesniu būstu Šilainiuose, Eiguliuose ar kitur Kaune.

Baltijos gatvės ir Baltų prospekto atvejai parodo dvi skirtingas pardavėjo klaidas. Vienu atveju savininko kainos lūkestis buvo gerokai aukštesnis už tai, ką patvirtino rinka. Kitu atveju pirkėjų buvo pakankamai, tačiau pardavimą stabdė konkreti dokumentinė problema, kurios neišsprendė net maždaug 10 000 Eur kainos sumažinimas.

Gera Šilainių buto pardavimo strategija prasideda ne nuo klausimo „kiek noriu gauti?“, o nuo klausimo „ką pirkėjas už tokią sumą gali rinktis vietoje mano buto?“

Jeigu planuojate parduoti butą Šilainiuose, REALL komanda gali įvertinti ne tik bendrą rajono kainų foną, bet ir konkretaus buto aukštą, būklę, parkingo situaciją, dokumentus bei šiandieninius konkuruojančius pasiūlymus.

Patyręs NT brokeris Kaune pardavimo procese turėtų padėti suprasti ne tik galimą kainą, bet ir kas konkrečiai gali padėti arba trukdyti ją pasiekti.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kiek kainuoja butas Šilainiuose?

Vieno teisingo Šilainių buto kainos skaičiaus nėra. Konkrečią vertę lemia plotas, kambarių skaičius, aukštas, būklė, namo vieta, parkingas, dokumentai, aplinka ir tuo metu rinkoje esančios alternatyvos.

Koks butas Šilainiuose parduodamas lengviausiai?

REALL praktikoje maždaug 50 m² dviejų kambarių butai yra vieni likvidžiausių Šilainių formatų. Tačiau net ir likvidus formatas nebus lengvai parduodamas bet kokia kaina ar turėdamas neišspręstų dokumentinių problemų.

Ar pirmas aukštas labai sumažina buto kainą?

Ne visada. REALL praktikoje pastaruoju metu pirmo aukšto pirkėjų pasipriešinimas nėra toks didelis, kaip kartais mano savininkai, tačiau jo įtaka vis tiek priklauso nuo konkretaus namo ir objekto.

Ar penktas aukštas Šilainiuose mažina buto kainą?

Tipiniame penkiaaukštyje be lifto 5/5 daliai pirkėjų yra reikšmingas minusas ir gali sumažinti potencialių pirkėjų ratą. REALL praktikoje toks aukštas dažnai susiduria su didesniu pasipriešinimu nei pirmas.

Ar brangus remontas visada pakelia buto kainą?

Ne. Pirkėjas automatiškai nekompensuoja visų savininko remonto išlaidų. Labai brangiai įrengtas mažesnis butas tam tikrame kainos taške pradeda konkuruoti su didesnio ploto būstais.

Ar neįregistruotas buto perplanavimas trukdo parduoti?

Gali trukdyti labai reikšmingai, ypač kai pirkėjas naudojasi banko finansavimu. Poveikis priklauso nuo konkretaus pakeitimo, dokumentų ir finansavimo situacijos.

Ar parkingas svarbus parduodant butą Šilainiuose?

Taip. REALL praktikoje parkingas yra vienas reikšmingų pirkėjo sprendimo kriterijų, ypač tose vietose, kur vakare automobilio statymas tampa kasdiene problema.

Ar verta mažinti kainą, jei butas neparduodamas?

Ne automatiškai. Pirmiausia reikia suprasti, kodėl realūs pirkėjai atsisako objekto. Baltų prospekto atvejis parodė, kad net maždaug 10 000 Eur kainos sumažinimas neišsprendė dokumentinės problemos.

Su kokiais rajonais konkuruoja Šilainių butai?

Tai priklauso nuo konkretaus pirkėjo, tačiau REALL praktikoje viena dažnų alternatyvų yra Eiguliai. Brangesnis Šilainių butas gali pradėti konkuruoti ir su didesniais būstais platesnėje Kauno rinkoje.

Apie straipsnio autorių

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: butų pardavimas ir kainodara Šilainiuose, Kaune ir Kauno rajone
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: butų kainos Šilainiuose, NT pardavimas, kainodara, pirkėjų elgsena, NT dokumentai, rinkodara ir derybos

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt