Ar verta remontuoti butą prieš pardavimą? Kada remontas pakelia kainą, o kada pinigų neatgausite

Prieš parduodami senesnį butą savininkai dažnai svarsto, ar verta jį remontuoti. Logika iš pirmo žvilgsnio paprasta: jeigu remontuotinas butas kainuoja mažiau nei įrengtas, investavus į remontą turėtų būti galima parduoti brangiau. Tačiau NT rinkoje svarbu ne vien tai, ar po remonto buto kaina padidės. Svarbu, ar ji padidės daugiau, negu kainuos pats remontas, sugaištas laikas ir prisiimta rizika.

REALL praktikoje esame matę abu kraštutinumus. Pašilės gatvėje gana paprastas kosmetinis atnaujinimas – perdažytos sienos, atnaujintos medinės grindys ir perdažytos senos vonios plytelės – galutiniame pardavimo rezultate leido gauti maždaug 20 000 Eur daugiau. Tuo tarpu naujame kvartale Brastos gatvėje matėme naujai įrengtą butą, kuriame buvo pasirinktas labai senamadiškas interjeras ir net sunešti seni močiutės baldai. Juokaudavome, kad po tokio remonto butas tapo vertas mažiau negu buvo su daline apdaila, nes naujas pirkėjas jau mokėjo ne tik už butą – jam reikėjo mokėti ir už beveik naujo remonto ardymą.

Šie du pavyzdžiai gerai parodo, kodėl nėra vieno atsakymo į klausimą, ar prieš pardavimą verta remontuoti.

Kartais racionaliausia atlikti kapitalinį remontą. Kartais užtenka kelių kosmetinių darbų. O kai kuriais atvejais geriausias finansinis sprendimas yra nieko neremontuoti ir parduoti būstą žmogui, kuris jį įsirengs pagal save.

Pirmiausia reikia nuspręsti ne ką remontuoti, o į kurią kategoriją patenka jūsų butas

Vertindami senesnį būstą praktiškai pirmiausia žiūrėtume, ar jį dar galima normaliai atšviežinti, ar kosmetiniai darbai jau tik maskuotų kapitalinio remonto poreikį.

Jeigu butas remontuotas prieš maždaug dešimt metų, vonios kambarys ir virtuvė dar pakenčiamos būklės, grindys nėra sugadintos, o pagrindinė problema yra apsitrynusios sienos, seni baldai ir bendras pavargusio interjero įspūdis, kapitalinis remontas prieš pardavimą dažniausiai nėra pirmas mūsų pasirinkimas. Tokį būstą kartais galima labai stipriai pakeisti perdažius sienas, sutvarkius grindis, išnešus dalį baldų, pakeitus kelis labiausiai pasenusius elementus ir normaliai paruošus fotografijai.

Visai kita situacija, kai butas paskutinį kartą rimčiau remontuotas prieš 30 metų. Jeigu sanitarinis mazgas akivaizdžiai prastos būklės, virtuvė susidėvėjusi, elektros ir santechnikos sprendimai seni, o kiekviename kambaryje matyti kapitalinio remonto poreikis, sienų perdažymas problemos neišsprendžia.

Tokiu atveju atsiranda principas, kurį praktikoje galima apibūdinti labai paprastai: arba viskas, arba nieko.

Jeigu nusprendžiame remontuoti, reikia suprasti, kad vien naujos sienų spalvos prie trisdešimties metų senumo vonios kambario nesukurs įrengto buto. Pirkėjas vis tiek skaičiuos kapitalinį remontą. Savininkas bus išleidęs pinigus kosmetikai, tačiau objekto rinkos kategorija iš esmės nepasikeis.

Alternatyva – būsto nebandyti apsimestinai „atnaujinti“, o išvalyti, išvežti nereikalingus daiktus, sutvarkyti akivaizdžius smulkius defektus ir parduoti kaip aiškų remontuotiną objektą. Tokiu atveju pirkėjas tiksliai supranta, ką perka, ir kainoje vertina galimybę įsirengti pagal save.

Kada kosmetinis remontas prieš pardavimą duoda daugiausia naudos?

Kosmetinis atnaujinimas geriausiai veikia tada, kai pats butas iš esmės yra tinkamas gyventi, tačiau vizualiai atrodo gerokai prasčiau, negu yra jo reali būklė.

Tai labai svarbus skirtumas.

Jeigu sanitarinis mazgas normalus, virtuvę dar galima naudoti, langai pakeisti, grindis įmanoma atnaujinti, o namas ir mikrolokacija geri, keli tūkstančiai eurų tinkamai parinktų darbų gali pakeisti pirkėjo suvokimą apie visą objektą.

Pirkėjas apžiūros metu nebeskaičiuoja visko nuo nulio. Jis mato butą, į kurį galima įsikelti ir dalį sprendimų keisti vėliau.

Būtent tokia buvo mūsų situacija Pašilės gatvėje.

REALL praktikos pavyzdys Pašilės gatvėje: kosmetinis atnaujinimas ir apie 20 000 Eur didesnė pardavimo kaina

Turėjome butą Pašilės gatvėje, kurio nereikėjo kapitaliai perstatyti, tačiau jo vizualinė būklė neleido pilnai išnaudoti vietos ir paties objekto potencialo.

Buvo pasirinktas gana racionalus atnaujinimas. Perdažėme sienas, nulakavome esamas grindis ir vietoje viso vonios kambario ardymo perdažėme senas vonios plyteles.

Tai nebuvo bandymas sukurti prabangų naują interjerą. Tikslas buvo sutvarkyti tai, kas labiausiai sendino butą, išlaikant normalų investicijos mastą.

Galutiniame pardavimo rezultate šie pakeitimai leido gauti maždaug 20 000 Eur daugiau.

Šito pavyzdžio nereikėtų suprasti kaip formulės, kad perdažius sienas kiekvieno buto vertė pakils 20 000 Eur. Pašilės gatvės atveju svarbi buvo ir pati vieta. Gričiupis turi ribotą pasiūlą, nemažai mūrinių namų, stiprią Pašilės gatvės paklausą, KTU artumą ir patogų ryšį su Žaliakalniu bei centrine miesto dalimi.

Plačiau apie šios vietos specifiką esame rašę Gričiupio NT rinkos analizėje.

Svarbiausia šio atvejo pamoka yra kita: butas jau turėjo tai, ko remontu sukurti neįmanoma – gerą lokaciją ir rinkai patrauklų produktą. Atnaujinimu reikėjo tik pašalinti vizualinius trūkumus, kurie neleido pirkėjui tos vertės normaliai pamatyti.

Kodėl 10 metų senumo remontą dažnai verta ne keisti, o atšviežinti?

Pardavėjai kartais per greitai nusprendžia, kad dešimties metų interjeras jau „senas“ ir prieš pardavimą būtina viską perdaryti. Pirkėjas nebūtinai situaciją vertina taip pat.

Jeigu vonios kambarys techniškai ir vizualiai dar normalus, virtuvė tvarkinga, o pagrindiniai paviršiai nėra sugadinti, daug didesnę problemą gali kurti ne remonto amžius, o bendras buto pateikimas. Patamsėjusios sienos, per daug baldų, skirtingų laikotarpių dekoras ir nusidėvėjusios smulkmenos gali sudaryti daug senesnio būsto įspūdį.

Tokiu atveju racionaliau investuoti į tai, ką pirkėjas pastebi pirmiausia. Neutraliai perdažytos sienos, sutvarkytos grindys, mažiau nereikalingų baldų ir normalus apšvietimas gali sujungti visą interjerą į daug tvarkingesnį vaizdą, nors virtuvė ir vonios kambarys lieka tie patys.

Čia svarbus saikas. Jeigu keičiame vieną baldą, jis turi pagerinti bendrą vaizdą. Jeigu keičiame pusę virtuvės, jau reikia skaičiuoti, ar neartėjame prie remonto, kurio pirkėjas finansiškai nekompensuos.

Kosmetinio atnaujinimo tikslas nėra padaryti seną butą nauju. Tikslas – kad normalios būklės butas neatrodytų blogesnis, negu yra iš tikrųjų.

Kada kosmetika jau nebeveikia?

Jeigu pirkėjas įėjęs mato, kad reikės keisti vonios kambarį, virtuvę, grindis, elektros instaliaciją ir didžiąją dalį apdailos, šviežiai perdažytos sienos jo skaičiavimo iš esmės nepakeis.

Tokio buto pirkėjas jau galvoja apie kapitalinio remonto biudžetą. Jam svarbu, kiek kainuoja pats objektas, koks namas, ar geras išplanavimas ir ar verta investuoti būtent šioje vietoje.

Todėl 30 metų neremontuotame bute dalinis kosmetinis remontas gali tapti tiesiog papildomomis pardavėjo išlaidomis. Blogiausiu atveju dar ir sukuriamas nepasitikėjimas, jeigu pirkėjas mato šviežiai perdažytas sienas, tačiau visa kita akivaizdžiai sena ir pradeda svarstyti, ar kosmetika nebuvo naudojama problemoms paslėpti.

Tokioje situacijoje turime du racionalesnius kelius.

Pirmas – kapitaliai sutvarkyti būstą, jeigu skaičiavimas rodo, kad konkrečioje vietoje ir konkrečiame name rinka už tokį rezultatą sumokės pakankamai daugiau.

Antras – nieko nevaidinti ir parduoti aiškų remontuotiną butą už kainą, kuri palieka pirkėjui erdvės susikurti norimą interjerą.

Plačiau apie tai, kur tokie objektai turi daugiausia logikos, rašėme straipsnyje „Kuriuose Kauno rajonuose labiausiai apsimoka pirkti butą remontui?“.

Kada kapitalinis remontas prieš pardavimą gali apsimokėti?

Kapitalinis remontas prieš pardavimą turi prasmę tik tada, kai skirtumas tarp remontuotino ir kokybiškai įrengto būsto rinkos vertės yra pakankamas ne tik padengti darbus, bet ir kompensuoti pardavėjo laiką bei riziką.

Čia negalima žiūrėti vien į vidutinę rajono kvadratinio metro kainą. Reikia vertinti konkretų namą ir mikrolokaciją.

Geroje Gričiupio vietoje, stipriame Šančių mūriniame name ar kitame likvidžiame segmente kokybiškai sutvarkytas butas gali turėti plačią auditoriją. Tačiau net ir tokioje vietoje pirmiausia reikia pasižiūrėti, kiek realiai kainuoja įrengti analogai ir kiek kainuoja remontuotini.

Jeigu remontas kainuos tiek, kiek visas skirtumas tarp šių dviejų segmentų, pardavėjas iš esmės prisiima remonto organizavimo riziką tam, kad galų gale gautų tą pačią sumą.

Kapitalinis remontas turi ir kitą riziką – jūs priimate sprendimus už būsimą pirkėją. Kuo brangesnis remontas, tuo svarbiau, kad pasirinktas stilius atitiktų konkretaus segmento auditoriją.

Būtent čia atsiranda Brastos gatvės pavyzdys.

REALL praktikos pavyzdys Brastos gatvėje: kai naujas remontas pirkėjui tampa minusu

Naujame kvartale Brastos gatvėje teko matyti butą, kurį savininkas įsirengė visiškai naujai, tačiau pasirinko labai senamadišką interjerą. Į naują būstą buvo sunešti ir seni močiutės baldai.

Rezultatas buvo paradoksalus. Formaliu požiūriu butas jau „įrengtas“, į jį investuoti pinigai, todėl savininkui natūralu tikėtis didesnės kainos nei už dalinę apdailą. Tačiau potencialiam pirkėjui tas įrengimas nesukūrė tokios vertės.

Priešingai – žmogus, perkantis būstą naujame kvartale, dažnai tikisi modernesnio produkto ir nori interjerą pritaikyti savo skoniui. Jeigu naujai atliktas remontas jam visiškai netinka, atsiranda papildoma problema: pirmiausia reikia mokėti už savininko investiciją pirkimo kainoje, o paskui dar investuoti į jos keitimą.

Tarpusavyje net juokaudavome, kad po tokio įrengimo butas tapo vertas mažiau nei su daline apdaila.

Žinoma, tai nereiškia, kad apskaitine prasme kiekvienas netinkamai įrengtas butas bus parduotas pigiau už dalinę apdailą. Esmė ta, kad pats faktas, jog remontas naujas ir kainavo pinigų, dar nereiškia, kad rinka tuos pinigus pripažins kaip papildomą vertę.

Tai viena svarbiausių klaidų, kurią daro remontuojantys pardavėjai.

Centre pigus remontas gali būti blogesnis sprendimas nei jokio remonto

Centro bute remonto strategija turi atitikti visiškai kitokį pirkėjo lūkestį nei ekonomiškesniame Kauno rajone.

Jeigu savininkas turi remontuotiną butą geroje Centro vietoje ir nusprendžia prieš pardavimą jį „sutvarkyti“ pačiomis pigiausiomis medžiagomis, pigia virtuve ir ekonomiškiausiais sprendimais, nebūtinai gaus norimą rezultatą.

Tokio būsto pirkėjas dažnai moka didelę kainos dalį už lokaciją ir turi didesnį bendrą biudžetą. Jeigu įrengimas neatitinka jo lūkesčių, naujas laminatas ir pigiausios plytelės jam nėra pridėtinė vertė. Jis gali iš karto skaičiuoti, kiek kainuos viską išardyti ir įsirengti iš naujo.

Tokiu atveju pardavėjui gali būti racionaliau parduoti aiškų remontuotiną objektą ir palikti pirkėjui galimybę pačiam nuspręsti, kokio lygio interjero jis nori.

Tai nereiškia, kad Centre remontuoti prieš pardavimą niekada neapsimoka. Kokybiškai ir segmentą atitinkančiai įrengtas butas gali būti labai stiprus produktas. Tačiau tada kalbame apie visai kitą investiciją ir visai kitą riziką.

Ekonominis remontas vien tam, kad skelbime būtų galima parašyti „naujai įrengtas“, aukštesnio segmento vietoje nėra savaime privalumas.

Kodėl remonto kaina ir būsto vertės padidėjimas nėra tas pats?

Savininkas remontą natūraliai skaičiuoja pagal tai, kiek išleido. Jeigu virtuvė kainavo 10 000 Eur, atrodo logiška, kad butas dabar turėtų būti bent 10 000 Eur vertingesnis.

Pirkėjas taip neskaičiuoja.

Jis vertina galutinį produktą ir lygina jį su alternatyvomis.

Jeigu 10 000 Eur virtuvė jam patinka ir atitinka būsto segmentą, ji gali padėti parduoti. Jeigu jis pirmą dieną planuoja keisti fasadus, stalviršį ir pusę spintelių, pardavėjo išlaidos jam nėra 10 000 Eur vertės privalumas.

Tas pats galioja plytelėms, santechnikai, individualiems baldams ir kitiems brangiems sprendimams.

Todėl prieš remontuojant pardavimui reikėtų vertinti ne „kiek investuosiu?“, o kiek skiriasi reali remontuotino ir įrengto analogiško objekto rinkos vertė.

Jeigu skirtumas pakankamas, remontas gali turėti ekonominę logiką. Jeigu ne, pardavėjas remontuoja būsimam savininkui savo sąskaita.

Ar verta keisti virtuvę prieš pardavimą?

Virtuvė yra viena brangiausių vietų, todėl sprendimas ją keisti prieš pardavimą turėtų būti priimamas ypač atsargiai. Jeigu esama virtuvė techniškai tvarkinga, tačiau vizualiai pasenusi, nebūtinai reikia užsakyti naujus baldus. Kartais bendrą vaizdą pakankamai pakeičia sienų perdažymas, naujas apšvietimas, rankenėlės, stalviršis ar keli labiausiai nusidėvėję elementai. Tokiu atveju investuojama ne į naują virtuvę kitam žmogui, o į tai, kad esama virtuvė neatrodytų kaip priežastis iš karto pradėti kapitalinį remontą.

Jeigu virtuvė visiškai susidėvėjusi ir likusi buto dalis tokios pačios būklės, vien jos pakeitimas dažniausiai neišspręs problemos. Pirkėjas vis tiek matys seną vonios kambarį, grindis, duris ir kitus elementus bei vertins butą kaip remontuotiną. Savininkas tokiu atveju gali investuoti nemažą sumą į vieną zoną, tačiau neperkelti viso objekto į aukštesnę rinkos kategoriją.

Visai kita situacija, kai visas butas tvarkingas, o virtuvė yra vienintelė akivaizdžiai silpna vieta. Tada jos atnaujinimas gali turėti daugiau prasmės, nes pašalinamas konkretus trūkumas, dėl kurio kitaip geras objektas atrodo prasčiau už analogus.

Taigi sprendimą lemia ne virtuvės amžius, o jos santykis su likusia buto būkle.

Ar verta remontuoti vonios kambarį?

Vonios kambarys pirkėjui paprastai yra jautresnė vieta nei, pavyzdžiui, sena spinta ar nepatinkantis svetainės baldas. Jį atnaujinti brangiau ir nepatogiau, todėl labai prastos sanitarinio mazgo būklės pirkėjas paprastai neignoruoja.

Tačiau čia vėl galioja mūsų „viską arba nieko“ logika.

Jeigu vonios kambarys maždaug dešimties metų senumo, bet tvarkingas ir normaliai naudojamas, kapitaliai jį ardyti prieš pardavimą nebūtinai racionalu. Galima sutvarkyti silikoną, apšvietimą, smulkius defektus, kruopščiai išvalyti ir palikti būsimam savininkui spręsti, ar po kelerių metų jis norės ką nors keisti.

Pašilės gatvės atvejis parodė ir kitą galimybę. Ten senos plytelės buvo perdažytos, nes viso vonios kambario kapitalinis remontas nebūtų buvęs racionalus. Kartu su sienų perdažymu ir grindų atnaujinimu to pakako, kad visas butas atrodytų gerokai vientisiau ir tvarkingiau.

Tačiau jeigu sanitarinis mazgas yra akivaizdžiai 30 metų senumo ir labai prastos būklės, perdažytos plytelės nepadarys jo nauju vonios kambariu. Tokiu atveju kosmetikos ribas pirkėjas matys iš karto.

Seni baldai – kada jie mažina buto vertę net nieko nesugadinę?

Savininkai dažnai žiūri į baldus kaip į papildomą turtą: sofa dar gera, spinta kainavo nemažai, stalas medinis, todėl palikus viską bute pirkėjas tarsi gauna daugiau.

Pirkėjo akimis gali būti priešingai.

Jeigu seni, masyvūs baldai užima didelę kambario dalį, žmogui sunkiau suprasti tikrąjį erdvės dydį ir įsivaizduoti savo gyvenimą tame būste. Ypač blogai tai veikia mažesniuose butuose, kur kiekvienas papildomas baldas vizualiai dar labiau sumažina patalpą.

Todėl prieš pardavimą nebūtinai reikia pirkti naują baldų komplektą. Dažnai daugiau naudos duoda dalies senų baldų išvežimas. Paliekami tie daiktai, kurie padeda suprasti kambario funkciją ir proporcijas, o ne tie, kurie tiesiog yra bute todėl, kad savininkas neturi kur jų padėti.

Brastos gatvės pavyzdys šiuo požiūriu buvo kraštutinis. Naujos statybos bute seni močiutės baldai ne tik nepadidino vertės, bet ir vizualiai panaikino dalį naujo būsto pranašumo. Pirkėjas tikėjosi naujo kvartalo produkto, o patekęs į vidų matė interjerą, kuris su tuo produktu nesutapo.

Tai geras priminimas, kad baldai parduodant turi atlikti funkciją. Jų paskirtis nėra parodyti, kiek daiktų galima palikti pirkėjui.

Tuščias butas ar apstatytas – kas geriau parduodama?

Čia taip pat nėra vienos taisyklės. Gerai apstatytas butas padeda pirkėjui suprasti mastelį ir įsivaizduoti gyvenimą. Visiškai tuščioje patalpoje daliai žmonių sunkiau įvertinti, ar telpa sofa, valgomojo stalas ar dvigulė lova.

Tačiau prastai apstatytas butas gali būti blogesnis už tuščią.

Jeigu kambaryje stovi keli skirtingų laikotarpių baldai, daug asmeninių daiktų, senos spintos ir papildomos lentynos, erdvė tampa vizualiai triukšminga. Pirkėjas daugiau dėmesio skiria daiktams nei pačiam būstui.

Todėl ruošiant butą pardavimui dažnai nereikia jo „dekoruoti“ nuo nulio. Daug svarbiau pašalinti tai, kas trukdo pamatyti patį objektą.

Ypač tai aktualu butui, kuriame savininkai gyveno daug metų. Žmogus prie savo aplinkos pripranta ir nebemato daiktų kiekio taip, kaip jį mato pirmą kartą įėjęs pirkėjas.

Remontas turi atitikti ne savininko skonį, o konkretaus būsto pirkėją

Prieš remontuojant pardavimui verta labai aiškiai suprasti, kam tas butas bus parduodamas. Būtent čia skirtingi Kauno segmentai pradeda reikalauti skirtingų sprendimų.

Ekonomiškesniame rajone pirkėjas gali labiau vertinti tvarkingą, paprastą ir iš karto naudojamą būstą. Jeigu remontas pakelia galutinę kainą tiek, kad už tą pačią sumą atsiranda alternatyvų stipresniuose rajonuose, dalis investicijos nebegrįžta.

Centre situacija kitokia. Ten pirkėjas gali mokėti gerokai daugiau už lokaciją ir kartu turėti aukštesnius lūkesčius įrengimui. Pigiausiomis medžiagomis atliktas naujas remontas nebūtinai padės, nes jis neatitinka bendro produkto segmento.

Gričiupyje, ypač geroje Pašilės gatvės vietoje, kosmetinis atnaujinimas gali veikti labai gerai, jeigu pats butas ir namas jau turi stiprią bazę. Pirkėjui nereikia parduoti vietos idėjos – jam reikia parodyti, kad konkretus būstas neatrodo prasčiau už savo realią vertę.

Vilijampolėje pirmiausia žiūrėtume į namą ir mikrolokaciją. Brangus remontas silpname name nepašalins priežasties, dėl kurios pirkėjas nenori mokėti daugiau. Tuo metu gerame ar renovuotame name prie Brastos ar Kauno pilies tvarkingai paruoštas butas gali turėti visai kitą potencialą.

Palemone ypač svarbu neperremontuoti. Jeigu įrengimas pakelia galutinę kainą iki Dainavos ar Eigulių alternatyvų, pirkėjas pradeda vertinti ne jūsų plytelių kainą, o tai, kuriame rajone nori gyventi.

Būtent todėl negalime pateikti vieno „remonto prieš pardavimą“ darbų sąrašo, kuris tiktų visiems Kauno butams.

Kaip prieš remontą apskaičiuoti, ar jis apskritai turi prasmę?

Pirmiausia reikėtų įvertinti butą tokį, koks jis yra dabar. Kiek už jį realiai galėtų mokėti pirkėjas, kuris supranta, kad reikės remonto ar kosmetinio atnaujinimo?

Tada reikia pasižiūrėti ne į gražiausią ir brangiausią skelbimą rajone, o į realiai palyginamus sutvarkytus objektus. Kiek daugiau rinkoje vertas panašaus ploto, aukšto, namo ir mikrolokacijos butas, jeigu jo būklė gera?

Būtent skirtumas tarp šių dviejų segmentų yra pinigų suma, iš kurios turi tilpti visas planuojamas remontas ir jo rizika.

Jeigu remontuotinas analogas vertas apie 130 000 Eur, o sutvarkytas apie 150 000 Eur, tai dar nereiškia, kad galima ramiai išleisti 20 000 Eur remontui. Tokiu atveju pardavėjas prisiimtų visą darbų organizavimą, galimus nenumatytus kaštus ir laiką tam, kad teoriškai gautų tą pačią ekonominę vertę. Remontas turėtų sukurti pakankamą papildomą skirtumą, kad visa ši rizika apskritai būtų prasminga.

Būtent todėl kosmetinis atnaujinimas kartais turi geriausią santykį tarp investicijos ir rezultato. Pašilės gatvėje nereikėjo sukurti naujo buto. Reikėjo gana nedidele intervencija priartinti jo pateikimą prie realios stiprios vietos vertės.

Ką dažniausiai darytume prieš pardavimą?

Jeigu butas nėra kapitaliai remontuotinas, pradėtume ne nuo statybinių darbų, o nuo kritiško jo įvertinimo pirkėjo akimis. Kurios vietos labiausiai sendina visą būstą? Ar problema sienos, grindys, baldų kiekis, apšvietimas, vonios kambarys, virtuvė, ar tiesiog bendras netvarkos įspūdis?

Jeigu pagrindinės sistemos ir sanitarinis mazgas dar normalūs, dažymas, grindų atnaujinimas ir dalies baldų pakeitimas ar išvežimas gali būti visiškai pakankamas sprendimas. Tokiam butui nebūtina iš naujo įrengti virtuvės ir vonios vien tam, kad jis būtų vadinamas „suremontuotu“.

Jeigu visas butas kapitaliai pasenęs, pirmiausia skaičiuotume du scenarijus: pardavimą remontui ir pilną įrengimą. Tarpinis variantas, kai naujai perdažomos sienos, tačiau paliekama tragiškos būklės vonia, sena virtuvė ir kiti kapitalinio remonto reikalaujantys elementai, dažnai duoda mažiausiai naudos.

O jeigu tai aukštesnio segmento objektas, prieš bet kokį remontą dar griežčiau vertintume, ar mūsų pasirinktas įrengimo lygis atitiks būsimo pirkėjo lūkesčius. Centre ar naujame geros vietos projekte pigus remontas gali ne pridėti vertės, o sukurti papildomą ardymo darbą kitam savininkui.

Ar verta remontuoti butą, jeigu norite jį parduoti greičiau?

Kartais taip, tačiau pats remontas nėra greito pardavimo garantija. Pardavimo greitį lemia galutinė produkto kombinacija: vieta, namas, būklė ir kaina.

Kosmetiškai atnaujintas normalios būklės butas gali tapti patrauklus didesnei auditorijai, nes dalis žmonių nenori po pirkimo iš karto pradėti darbų. Jie nori įsikelti ir gyventi, o smulkesnius pakeitimus atlikti vėliau.

Kapitaliai suremontuotas būstas taip pat gali turėti stiprią auditoriją, tačiau tik tada, kai remontas atliktas taip, kaip to segmento pirkėjas tikisi, ir jo kaina neišstumia objekto į kitą konkurencinę kategoriją.

Jeigu po remonto Palemono butas kainuoja tiek, kiek geras būstas Dainavoje, greitesnio pardavimo vien dėl naujos virtuvės tikėtis nereikėtų. Jeigu naujame Brastos projekte interjeras neatitinka tikslinės auditorijos skonio, naujas remontas taip pat nepadarys objekto automatiškai likvidaus.

Todėl remontas padeda parduoti greičiau tada, kai jis pašalina realią pirkėjo abejonę, o ne tiesiog padidina pardavėjo investuotų pinigų sumą.

Trys strategijos: remontuoti viską, atšviežinti arba nieko nedaryti

Prieš parduodant butą praktiškai rinktumėmės iš trijų strategijų.

Kapitalinis remontas racionalus tada, kai butas visiškai pasenęs, tačiau vieta, namas ir galutinio sutvarkyto produkto rinkos vertė leidžia pagrįstai tikėtis, kad investicija sukurs didesnę vertę nei jos kaina ir rizika.

Kosmetinis atnaujinimas geriausiai tinka butui, kurio pagrindas dar geras. Maždaug prieš dešimtmetį įrengtas ir normaliai prižiūrėtas būstas nebūtinai turi būti remontuojamas iš naujo. Kartais sienos, grindys, keli baldai ir tinkamas pateikimas padaro daug daugiau nei brangi nauja virtuvė.

Pardavimas be remonto racionalus tada, kai pirkėjas vis tiek norės viską keisti arba kai kapitalinio remonto ekonomika pardavėjui nepalanki. Tai ypač aktualu visiškai seniems butams ir aukštesnio segmento vietoms, kur pigus remontas neatitiktų būsimo pirkėjo lūkesčių.

Svarbiausia šias strategijas pasirinkti prieš pradedant leisti pinigus. Pradėjus remontą ir tik po to skaičiuojant, ar jis apsimokės, sprendimų laisvė jau gerokai mažesnė.

Išvada

Remontuoti butą prieš pardavimą verta ne todėl, kad „suremontuoti butai kainuoja daugiau“. Toks teiginys pats savaime nieko nepasako apie pardavėjo rezultatą.

Svarbus skirtumas tarp to, kiek remontas kainuos, ir kiek papildomos rinkos vertės jis sukurs.

Pašilės gatvės pavyzdys parodė, kad kartais nereikia kapitalinio remonto. Tinkamai parinktas kosmetinis atnaujinimas – sienų perdažymas, esamų grindų atnaujinimas ir net senų vonios plytelių perdažymas – padėjo galutiniame rezultate gauti apie 20 000 Eur daugiau. Šiuo atveju remontas veikė todėl, kad pats objektas turėjo stiprią bazę, o investicija pašalino būtent tuos trūkumus, kurie labiausiai mažino jo suvokiamą vertę.

Brastos gatvės atvejis parodė priešingą situaciją. Naujas remontas savaime nėra vertė, jeigu jis neatitinka būsimo pirkėjo. Naujame kvartale senamadiškai įrengtas butas su senais baldais gali tapti mažiau patrauklus už dalinę apdailą, nes pirkėjas nori ne mokėti už svetimus sprendimus, o juos pašalinti.

Todėl prieš remontuojant verta atsakyti ne į klausimą „ką galėčiau čia atnaujinti?“, o į tris daug svarbesnius klausimus: kokios būklės butą turiu šiandien, kas bus jo pirkėjas ir kiek rinka realiai mokės už geriau paruoštą šio konkretaus objekto versiją?

Tik tada galima nuspręsti, ar verta remontuoti viską, apsiriboti kosmetiniu atnaujinimu, ar parduoti būstą tokį, koks jis yra.

Svarstote, ar remontuoti butą prieš pardavimą?

Prieš užsakant virtuvę, keičiant vonios plyteles ar pradedant kapitalinį remontą verta pirmiausia paskaičiuoti, ar konkrečiame name ir konkrečioje Kauno mikrolokacijoje ši investicija turi ekonominę prasmę.

REALL gali įvertinti butą dabartinės būklės, palyginti jį su sutvarkytais analogais ir padėti pasirinkti racionaliausią pardavimo paruošimo variantą. Ne kiekvienam butui reikia remonto, o didesnė investicija nebūtinai reiškia didesnę grąžą pardavimo metu.

Kartais geriausias sprendimas yra kapitalinis remontas, kartais – keli tiksliai parinkti kosmetiniai darbai, o kartais savininkui finansiškai naudingiausia nieko neįrenginėti ir iš karto ieškoti pirkėjo, kuris nori remontuotino būsto.

Svarbiausia šį sprendimą priimti prieš investuojant, nes jau išleistų pinigų faktas rinkos neįpareigoja už juos sumokėti.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

„REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda daugiau nei 7 metus dirba nekilnojamojo turto rinkoje ir yra prisidėjusi prie daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių. Ruošdami būstus pardavimui praktiškai vertiname, kada remontas gali padidinti galutinę pardavimo kainą, o kada papildomos investicijos tik sumažintų pardavėjo finansinį rezultatą.

Vertindami konkretų butą atsižvelgiame į jo dabartinę būklę, namą, mikrolokaciją, tikėtiną pirkėją, remontuotų ir neremontuotų analogų kainas bei tai, kokio lygio įrengimo rinka tikisi konkrečiame segmente. Pašilės gatvės ir Brastos gatvės pavyzdžiai gerai parodo, kodėl vienam objektui keli tikslūs kosmetiniai darbai gali sukurti reikšmingą papildomą vertę, o kitam net visiškai naujas, tačiau netinkamai parinktas interjeras nebūtinai atsiperka.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, būsto paruošimas pardavimui ir kainodara
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: butų remontas prieš pardavimą, būsto paruošimas, kainodara, pirkėjų elgsena ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt