Namo pardavimas Kauno rajone: 9 dalykai, kurie lemia pirkėjo sprendimą

Parduodant namą Kauno rajone pirkėjo sprendimą lemia gerokai daugiau nei kaina ir kvadratūra. REALL praktikoje matome, kad žmogus vienu metu vertina kasdienį susisiekimą su Kaunu, sklypo priežiūrą, namo dydį ir išplanavimą, būsimus techninius darbus, šildymą, dokumentus ir net tai, kaip jaučiasi per pirmąsias apžiūros minutes.

Namo pardavėjui svarbiausia suprasti, kurie trūkumai iš tikrųjų mažina potencialių pirkėjų ratą, o kurių kosmetinis taisymas prieš pardavimą tik iššvaistytų pinigus.

Namo pirkėjas sprendimą priima ne pagal vieną parametrą – vieta, privažiavimas, sklypas, dydis, būklė, šildymas, dokumentai ir kaina susideda į bendrą jausmą, ar žmogus šiame name mato savo gyvenimą ir ar pasitiki tuo, ką perka.

Svarbiausia trumpai

• REALL praktikoje daugeliui Kauno rajono pirkėjų maždaug 20–30 minučių kelionė iki Kauno centro yra patrauklus orientyras, tačiau dar svarbiau realus šeimos kasdienis maršrutas.

• Asfaltuotas privažiavimas yra vienas stipriausių vietos ir susisiekimo kriterijų.

• Maždaug 6–7 arų sklypas REALL praktikoje daugeliui individualaus namo pirkėjų yra racionalus kompromisas tarp privatumo ir priežiūros.

• Šiuo metu REALL praktikoje plačią šeimų auditoriją dažnai turi racionalūs maždaug 100–120 m² namai, ypač kai išplanavime nepritrūksta atskirų kambarių.

• Pirkėją dažnai labiau gąsdina ne pasenęs interjeras, o brangūs ir neaiškūs darbai: stogas, fasadas, pamatai, langai, komunikacijos, elektra ar vamzdynai.

• Dokumentinė problema tampa daug pavojingesnė tada, kai pardavėjas negali aiškiai paaiškinti jos masto ir sprendimo.

• REALL brokerių praktikoje reikšminga pirkėjo nuomonės dalis dažnai susiformuoja per pirmąsias maždaug 10 apžiūros minučių.

• Pirkėjui nebūtina, kad namas būtų be nė vienos problemos. Jam labai svarbu suprasti, kokios problemos yra ir ar apie jas kalbama atvirai.

1. Vieta ir realus kasdienis susisiekimas su Kaunu

Kauno rajone pirkėjas vertina ne tik kilometrus iki Kauno – jis mintyse modeliuoja savo kasdienį maršrutą.

Parduodami namus Kauno rajone matome, kad daugeliui pirkėjų patrauklus susisiekimo orientyras yra galimybė Kauno centrą pasiekti maždaug per 20–30 minučių. Tai nėra universali taisyklė: vienam žmogui svarbesnis centras, kitam – darbo vieta Aleksote, Dainavoje ar kitoje miesto dalyje.

Todėl pardavėjui neužtenka skelbime parašyti „tik 15 km iki Kauno“.

Šeima vertins, kaip realiai atrodys jos rytas. Jeigu iki centro važiuojama 20 minučių, tačiau vaiką kasdien reikia vežti į mokyklą priešingoje miesto pusėje ir visas maršrutas užtrunka 40 minučių ar ilgiau, vietos patrauklumas gali sumažėti.

Mokyklos ir darželiai todėl svarbūs ne vien kilometrais. Pirkėjas skaičiuoja laiką.

Labai stiprus kriterijus REALL praktikoje – asfaltuotas privažiavimas. Žmogui, kuris kasdien į darbą ir atgal važiuos automobiliu, keli paskutiniai kilometrai prastu žvyrkeliu gali būti svarbesnis trūkumas nei nedidelis papildomas atstumas iki miesto.

Viešasis transportas namų pirkėjams neretai turi mažesnę reikšmę nei butų rinkoje, nes dalis šeimų turi po du automobilius. Tačiau jo ignoruoti negalima – skirtingų šeimų poreikiai skiriasi.

Svarbi ir konkurencija pačioje vietovėje. Jeigu konkrečioje gyvenvietėje tuo metu parduodama daug panašių namų, pirkėjas gali neskubėti ir lyginti. Jeigu tinkamų objektų beveik nėra, gerai poreikius atitinkantis namas gali paskatinti apsispręsti greičiau.

Tas pats namas skirtingoje konkurencinėje aplinkoje gali būti vertinamas visiškai kitaip – pirkėjo sprendimą veikia ne tik pats objektas, bet ir tai, kokias alternatyvas jis turi šiandien.

Platesnį kainų ir pasiūlos kontekstą padeda suprasti namų rinka Kauno rajone, tačiau konkretaus namo konkurentus visada reikia vertinti individualiai.

2. Sklypo dydis – kodėl 6–7 arai gali būti patraukliau nei 15

Didesnis sklypas ne visada reiškia proporcingai didesnę namo kainą. Šiuolaikiniam pirkėjui svarbi ir būsima sklypo priežiūra.

REALL praktikoje maždaug 6–7 arų sklypas daugeliui individualaus namo pirkėjų dažnai atrodo kaip racionalus „aukso viduriukas“.

Vietos pakanka kiemui, terasai, vaikų zonai ar kitoms šeimos reikmėms, tačiau teritorija dar neatrodo kaip papildomas didelis savaitgalio darbas.

Maždaug 2–3 arai, dažniau pasitaikantys prie kotedžų ar itin kompaktiškų projektų, daliai žmogaus, ieškančio būtent individualaus namo, jau gali atrodyti per mažai.

Kita vertus, 15 arų savaime nepadaro namo ženkliai patrauklesnio visiems pirkėjams.

Dalis žmonių pirmiausia pamato ne papildomą erdvę, o daugiau žolės pjovimo, teritorijos priežiūros, tvarkymo, būsimų išlaidų ir laiko, kurį reikės skirti sklypui.

Todėl pardavėjui verta atsargiai vertinti logiką: „mano sklypas dvigubai didesnis, vadinasi, namas turi būti atitinkamai brangesnis“.

Jeigu namas stovi dideliame sklype, o teisinės ir techninės aplinkybės leidžia jį formuoti kitaip, tam tikrais atvejais verta įvertinti sklypo padalijimo galimybę: namui palikti pirkėjui patrauklų plotą, o likusią dalį parduoti atskirai.

Tačiau tai nėra automatinis sprendimas. Reikia vertinti planavimo dokumentus, paskirtį, privažiavimą, komunikacijas, sklypo formavimo galimybes ir kitus konkretaus turto aspektus.

3. Namo plotas ir išplanavimas

REALL praktikoje šiuo metu Kauno rajone plačią šeimų auditoriją dažnai turi racionalūs maždaug 100–120 m² namai, tačiau vien kvadratūra nieko negarantuoja – labai daug lemia išplanavimas.

200–300 m² namas nebūtinai bus patrauklesnis už 110 m² namą.

Didesnė kvadratūra pirkėjui reiškia ne tik daugiau erdvės, bet ir didesnę įsigijimo kainą, daugiau šildomo ploto, didesnį būsimo remonto mastą bei patalpas, kurių šiuolaikinei šeimai gali visai nereikėti.

REALL praktikoje racionalūs maždaug 100–120 m² namai be garažo dažnai sulaukia gero šeimų dėmesio. Tai nėra oficiali rinkos statistika, o praktinis mūsų stebėjimas.

Svarbus ir kambarių skaičius.

Daug pirkėjų jau turi arba planuoja du vaikus. Tokiai šeimai dažnai reikia bent trijų atskirų miegamųjų ar kambarių šeimos nariams, be bendros svetainės.

Jeigu 110 m² name yra tik du miegamieji, nes didelė dalis ploto atiduota svetainei, potenciali auditorija gali sumažėti.

REALL praktikoje dažnai racionaliau turėti maždaug 30–40 m² bendrą svetainės ir virtuvės erdvę bei papildomą funkcionalų kambarį, nei atsisakyti trečio miegamojo vien tam, kad svetainė būtų dar 15–20 m² didesnė.

Šeimai papildomas funkcionalus kambarys dažnai sukuria daugiau vertės nei dar 15–20 m² svetainės.

Plačiau apie tai, koks namo plotas patraukliausias pirkėjams, REALL yra aptarusi atskirai.

4. Brangūs techniniai darbai, kurių pirkėjas nenori paveldėti

Pirkėją dažnai labiau gąsdina ne senas remontas, o brangūs techniniai darbai, kurių kainą ir mastą jam sunku tiksliai įvertinti.

Pasenusi sienų spalva nėra didžiausias namo trūkumas, jeigu kaina atitinka būklę.

Kur kas daugiau klausimų gali sukelti neapšiltintas ar prastos būklės stogas, fasadas, pamatai, seni langai, pasenusios komunikacijos, neaiški elektros instaliacija, seni vamzdynai, vandentiekio ir nuotekų klausimai bei kiti konstrukciniai ar inžineriniai darbai.

Pardavėjui čia lengva patekti į psichologinius spąstus.

Pavyzdžiui, prieš 20–25 metus pakeisti plastikiniai langai savininkui vis dar gali atrodyti kaip „pakeisti plastikiniai langai“. Pirkėjas tuos pačius langus gali įtraukti į artimiausių metų keistinų elementų sąrašą.

Tas pats gali galioti stogui, fasadui, šildymo sistemai, elektros instaliacijai ar vamzdynams.

Pardavėjo investicijų istorija ir pirkėjo būsimų išlaidų sąrašas nėra tas pats dalykas.

Jeigu namas parduodamas remontuotinas ar nebaigtas, pirkėjui dažnai patraukliau, kai sudėtingi „nematomi“ darbai jau atlikti, o jam paliekama daugiau apdailos pasirinkimų.

Sutvarkytas ir apšiltintas stogas, fasadas, pamatai, reikalingi langai, nuvesti vamzdynai bei elektros laidai ar įrengtas vanduo ir nuotekos gali sumažinti pirkėjo neapibrėžtumą.

Jeigu kyla pagrįstų klausimų dėl konstrukcijų ar galimo statybos broko, juos verta įvertinti prieš pirkėjui pačiam pradedant kurti blogiausius scenarijus.

Romainių atvejis: neužbaigtas fasadas, kuris kliuvo pirkėjams

Viename REALL pardavimo atvejyje Romainiuose savininkas namą buvo įsirenginėjantis palaipsniui, tačiau nusprendė persikelti kitur.

Namo fasadas buvo neužbaigtas – trūko galutinio sluoksnio, apdailos ir dažymo.

Potencialiems pirkėjams aiškinome, kad iki sandorio fasadas gali būti užbaigtas ir tai būtų atlikta už tą pačią sutartą pardavimo kainą.

Tačiau pats neužbaigto fasado vaizdas pirkėjams vis tiek kliuvo.

Savininkui rekomendavome prieš tęsiant pardavimą investuoti maždaug 5 000 Eur ir fasadą užbaigti. Jis tai padarė.

Po fasado sutvarkymo šiame konkrečiame REALL pardavimo atvejyje namas buvo parduotas be papildomos kainos nuolaidos.

Tai nereiškia, kad 5 000 Eur investicija į fasadą visada duos tokį pat rezultatą.

Šio atvejo išvada kita:

Pirkėjas vertina ne tik pažadą, kad darbas bus padarytas. Kartais neužbaigtas darbas sukuria rizikos jausmą, kurio vien paaiškinimu pašalinti nepavyksta.

4. Ar brokeris yra pardavęs tokio tipo NT kaip jūsų?

Bendras parduotų objektų skaičius nėra pakankamas brokerio kompetencijos rodiklis – pardavėjui svarbiau patirtis su panašaus tipo NT.

Žmogus gali būti pardavęs 50 standartinių butų daugiabučiuose. Tai gali rodyti jo aktyvumą, tačiau savaime neįrodo, kad jis išmano namo dalies, objekto su bendrasavininkiais, sudėtingo sklypo, sodybos ar kito nestandartinio NT pardavimą.

Todėl daug geresnis klausimas yra:

„Kokių objektų, panašių į mano, esate pardavęs ir su kokiomis problemomis tuose pardavimuose susidūrėte?“

Antra klausimo dalis čia ypač svarbi. Kai žmogus iš tiesų yra susidūręs su panašia situacija, paprastai gali konkrečiai paaiškinti, kokių kliūčių kilo, ką reikėjo išsiaiškinti ir kokie sprendimai buvo svarstomi.

Vien frazė „esu pardavęs daug namų“ pasako gerokai mažiau.

Bendras sandorių skaičius parodo aktyvumą. Patirtis su panašiu objektu daug geriau parodo aktualią kompetenciją.

5. Šildymo sistema ir būsima kasdienė priežiūra

Pirkėjas vertina ne vien šildymo kainą – jis vertina ir tai, kiek kasdienio darbo iš jo pareikalaus pasirinkta sistema.

Klausimai apie šildymą namo apžiūroje yra natūralūs. Žmogus perka ne tik kvadratinius metrus – jis perka savo būsimus žiemos rytus ir vakarus.

REALL praktikoje pirkėjams paprastai lengvai suprantamos automatinės sistemos, tokios kaip oras–vanduo ar dujinis šildymas.

Kietas kuras daliai pirkėjų gali būti minusas, nes reiškia papildomą priežiūrą ir darbą.

Tiesioginis elektrinis šildymas radiatoriais ar šildymas vien kondicionieriais daliai žmonių taip pat gali kelti klausimų dėl būsimų sąnaudų ir komforto.

Tačiau nėra vienos sistemos, kuri objektyviai geriausia kiekvienam.

Praktikoje namas, turintis pagrindinį patogų automatinį šildymo būdą ir papildomą kieto kuro alternatyvą, gali būti patrauklus skirtingų poreikių pirkėjams.

Vienas vertina maksimalų patogumą. Kitas nori turėti galimybę prireikus kūrenti malkomis, granulėmis ar kitu kuru ir pats daugiau kontroliuoti sąnaudas.

Pardavėjui todėl verta pateikti ne vien šildymo sistemos pavadinimą, bet padėti žmogui suprasti, kaip su ja realiai gyvenama.

6. Dokumentai, statybos baigtumas ir komunikacijos

Dokumentinė problema pirkėją gąsdina labiausiai tada, kai jis nesupranta jos masto. Aiški problema su aiškiu sprendimo keliu dažnai kelia mažiau baimės nei miglotas atsakymas „nežinome, kodėl nepavyko“.

Pirkėjui gali atrodyti, kad viskas tvarkoje, nes vanduo teka, nuotekos veikia, namas pastatytas ir jame gyvenama.

Finansuojamame sandoryje vien faktinės situacijos gali nepakakti.

Jeigu vietinės nuotekos ar kitos aktualios komunikacijos nėra tinkamai dokumentuotos ar įregistruotos, tai gali tapti papildomu klausimu bankui arba atliekant turto vertinimą.

Tas pats pasakytina apie statybos baigtumą.

Faktiškai namas gali atrodyti visiškai įrengtas, tačiau registre būti, pavyzdžiui, 90 % baigtumo. Bankas, priklausomai nuo konkretaus turto ir finansavimo, gali kelti papildomas sąlygas, prašyti baigtumą įregistruoti arba nustatyti terminą tam padaryti.„Nežinome, kažkas ten atmetė“ iškart sukuria naują problemą – įtarimą, kad situacija rimtesnė, nei sakoma.

Visai kitaip skamba konkretus paaiškinimas: registruoti buvo bandyta, procesas nebuvo užbaigtas dėl konkretaus balkono elemento, yra tai pagrindžiantys dokumentai ir galima aiškiai paaiškinti, kokių veiksmų reikėtų norint registraciją tęsti.

Namo pardavime pasitikėjimą galima prarasti greičiau nei dėl paties defekto – kartais užtenka pirkėjui pajusti, kad apie problemą jam nepasakoma visa informacija.

7. Pirmasis įspūdis per apžiūrą

Namo apžiūroje dalis sprendimo priimama per pirmąsias minutes, o vėliau pirkėjas dažnai racionalizuoja tai, ką jau pajuto.

REALL brokerių praktikoje dažnai matome, kad reikšminga nuomonės dalis susiformuoja per pirmąsias maždaug 10 apžiūros minučių. Tai praktinis stebėjimas, o ne universali psichologijos taisyklė.

Dar prieš pradėdamas nuodugniai tikrinti namą žmogus jau vertina gatvę, privažiavimą, kaimynystę, kiemą, fasadą, bendrą tvarką, kvapą, šviesą ir pirmą pojūtį įėjus į namą.

Namo apžiūroje pirkėjas ne tik skaičiuoja būsimas išlaidas – jis tikrina, ar apskritai nori čia gyventi.

Jeigu pirmasis bendras jausmas neigiamas, kiekviename name galima rasti argumentų nepirkti. Žmogus gali pradėti labiau koncentruotis į seną įrangą, statybos trūkumus, šildymą, išplanavimą, kaimynystę ar būsimas išlaidas.

Kai namas iš karto patinka, dalis tų pačių trūkumų gali būti vertinami visai kitaip: „čia susitvarkysime“, „šį kambarį persidažysime“, „vėliau pakeisime“.

Todėl prieš apžiūras svarbu pasirūpinti ne tik gražiais paviršiais, bet ir baziniu pojūčiu – švara, tvarka, išvėdintomis patalpomis, sutvarkytu kiemu ir aiškiu namo pateikimu.

8. Kaina ir realios pirkėjo alternatyvos

Namo konkurentus apibrėžia ne tik pašto kodas – juos apibrėžia pirkėjo gyvenimo scenarijus.

Parduodant namą lengva žiūrėti tik į artimiausius du ar tris objektus toje pačioje gyvenvietėje.

Pirkėjas dažnai mąsto plačiau.

Vienas žmogus gali ieškoti tik konkrečioje Kauno rajono gyvenvietėje. Kitas gali vienu metu lyginti kelias skirtingas vietas, jeigu iš jų darbą, mokyklą ar Kauno centrą pasiekia per jam priimtiną laiką.

Todėl namas konkuruoja ne vien su kaimynu už dviejų gatvių.

Jis konkuruoja su pirkėjo alternatyviu gyvenimo scenarijumi.

Samylų atvejis: apie 30 apžiūrų, bet sandorio vis nėra

Viename REALL pardavimo atvejyje Samylų kaime pardavinėjome seną, dar sovietmečiu pradėtą statyti namą, kurio konstrukcijų ir dokumentų situacija buvo sudėtinga.

Dalis statybos sprendimų nebuvo tinkamai dokumentuota.

Vieta buvo patraukli, todėl susidomėjimas buvo didelis. Per pardavimo laikotarpį įvyko apie 30 apžiūrų.

Tačiau apžiūrų skaičius nepavirto sandoriu.

Žmonės atvykdavo, namą vertindavo ir atsitraukdavo dėl būsimo dokumentų tvarkymo, konstrukcijų būklės bei bendro neapibrėžtumo.

Tuo metu savininkė savo namo būklę vertino geriau nei ją vertino pirkėjai ir nenorėjo reikšmingai koreguoti kainos.

Galiausiai atsirado žmogus, pasirengęs prisiimti didesnę riziką ir pats spręsti būsimas problemas.

Šis konkretus atvejis nereiškia, kad visi seni ar sovietmečiu statyti sodo tipo namai turi dokumentinių problemų. Tačiau jis labai gerai parodo rinkos signalų reikšmę.

Didelis apžiūrų skaičius dar nereiškia, kad namas įkainotas ir paruoštas pardavimui teisingai. Jeigu daug skirtingų pirkėjų pamato tą pačią riziką ir dėl jos atsitraukia, jų reakcija jau yra rinkos informacija.

9. Pasitikėjimas ir neaiškumų pašalinimas

Pirkėjui nebūtina, kad namas būtų be nė vienos problemos. Jam labai svarbu suprasti, kokios problemos yra ir ar apie jas kalbama atvirai.

Namo pirkimas daugeliui žmonių reiškia labai didelę finansinę prievolę ir gerokai daugiau techninių klausimų nei standartinio buto įsigijimas.

Todėl atsargus pirkėjas nėra „probleminis pirkėjas“.

Jis gali kelis kartus tikrinti dokumentus, klausti apie statybos technologiją, baigtumą, komunikacijas, turto vertinimą, defektus ir neįregistruotus elementus, nes tiesiog bijo padaryti vieną brangiausių savo gyvenimo klaidų.

Pardavėjui tokių klausimų nereikia priimti kaip puolimo.

Jeigu žmogus klausia, kodėl neįregistruotas 100 % baigtumas, atsakymas „ai, nežinau“ dažnai sukuria didesnę problemą už patį baigtumo procentą.

Pirkėjui reikia aiškaus paveikslo:

• kas žinoma;

• kas nėra sutvarkyta;

• kodėl;

• kokie dokumentai tai pagrindžia;

• ką reikėtų daryti toliau;

• ar klausimas gali turėti įtakos finansavimui ar sandoriui.

Kuo mažiau neatsakytų klausimų lieka pirkėjo galvoje, tuo lengviau jam priimti sprendimą.

REALL praktika rodo, kad pirkėją galutinai paskatina ne vienas tobulas parametras. Dažniausiai suveikia pakankamai gera visuma: tinkama vieta, racionalus susisiekimas, priimtinas sklypas, funkcionalus namas, suprantama techninė būklė, tinkama kaina, aiškūs dokumentai ir pasitikėjimas procesu.

Namo pirkėją dažniausiai paskatina ne vienas idealus parametras, o pakankamai gera visuma ir pašalinti svarbiausi neaiškumai.

Ką verta sutvarkyti prieš parduodant namą, o kur pinigų geriau neleisti?

Prieš pardavimą verta investuoti ne į tai, kas lengviausia padaryti, o į tai, kas realiai pašalina pirkėjo prieštaravimą.

Kosmetinis remontas savaime nėra nei geras, nei blogas sprendimas. Reikia suprasti, ką po jo matys tikėtinas pirkėjas.

Romainiai – investuoti buvo verta

Romainių atvejyje maždaug 5 000 Eur fasado užbaigimas pašalino labai aiškiai pirkėjams kliuvusį nebaigtumo signalą.

Iki tol žmonėms buvo aiškinama, kad fasadas bus užbaigtas iki sandorio, tačiau pažadas nepanaikino nebaigto namo pojūčio.

Po fasado sutvarkymo šiame konkrečiame REALL pardavimo atvejyje namas buvo parduotas be papildomos kainos nuolaidos.

Šioje situacijoje investicija sprendė realų pirkėjų prieštaravimą.

Karmėlava – kosmetinis remontas būtų buvęs pinigų švaistymas

Visai kitokią situaciją turėjome Karmėlavoje.

Senas namas reikalavo kapitalinės rekonstrukcijos. Dalis jo buvo nukentėjusi nuo gaisro, nebuvo tinkamai įvesto vandens ir nuotekų, išplanavimas buvo neracionalus, šildymas – kietu kuru, reikėjo didelės apimties darbų.

Savininkas svarstė perdažyti sienas ir radiatorius, tikėdamasis taip padidinti vertę.

REALL rekomendavo to nedaryti.

Tikėtinas pirkėjas vis tiek būtų keitęs išplanavimą, griovęs ir statęs sienas, sprendęs komunikacijas, modernizavęs šildymą ir atlikęs kapitalinį remontą.

Naujai nudažyta siena tokiam žmogui nesprendžia nė vienos pagrindinės problemos.

Kur kas racionaliau buvo išvežti senus nereikalingus baldus, išvalyti patalpas ir parodyti rekonstrukcijos potencialą.

Kapitalinio remonto reikalaujančiame name kosmetinis remontas gali būti pinigų švaistymas, jeigu pirkėjas tuos darbus vis tiek išardys.

30 apžiūrų ir vis tiek nėra sandorio: ko išmokė namo pardavimas Samyluose?

Kai tą pačią problemą įvardija vienas pirkėjas, tai gali būti jo nuomonė. Kai ją kartoja daugelis, tai jau rinkos signalas.

Samylų atvejis svarbus todėl, kad iš pirmo žvilgsnio pardavimo rezultatai atrodė geri: žmonės skambino ir atvykdavo į apžiūras.

Apie 30 apžiūrų reiškė, kad vieta ir pats pasiūlymas sugebėjo atkreipti dėmesį.

Tačiau sandorio nebuvo.

Pirkėjai kartojo panašias abejones dėl dokumentų, konstrukcijų ir būsimo problemų sprendimo. Tai jau nebuvo vieno žmogaus subjektyvus skonis.

Pardavėjui tokioje situacijoje svarbu nepradėti visko aiškinti vien „netinkamais pirkėjais“.

Rinkos grįžtamasis ryšys turi būti naudojamas kaip duomenys. Jeigu daug skirtingų žmonių sustoja ties ta pačia kliūtimi, reikia vertinti kainą, pasiruošimą arba būdą, kuriuo rizika paaiškinama.

REALL ekspertų išvada

Parduodant namą Kauno rajone nepakanka žinoti jo plotą, sklypo dydį ir norimą kainą.

Pirkėjas tuo pačiu metu vertina, kiek užtruks kelionė į darbą, kiek savaitgalių teks skirti sklypui, ar užteks kambarių vaikams, kiek kainuos stogas, ar reikės kasdien kūrenti katilą, ar bankui nekils klausimų dėl dokumentų ir ar pardavėjas atvirai kalba apie žinomas problemas.

Dalis šių dalykų yra objektyvūs. Dalis – emociniai. Pardavimo strategijoje svarbios abi pusės.

Vienam namui prieš reklamą verta užbaigti fasadą. Kitame būtų klaida tūkstančius eurų išleisti kosmetikai, kurią būsimas pirkėjas išardys pirmą remonto savaitę.

Todėl jeigu planuojate parduoti namą Kauno rajone, prieš investuojant į remontą ar nustatant kainą verta įvertinti, ką jūsų objekte realiai matys pirkėjas.

NT agentūra Kauno rajone – tai ne vien skelbimo publikavimas: REALL komanda gali padėti įvertinti namo poziciją rinkoje, pasiruošimo darbus ir pardavimo strategiją.

Dažniausiai užduodami klausimai

Koks namo plotas paklausiausias Kauno rajone?

REALL praktikoje racionalūs maždaug 100–120 m² namai dažnai turi plačią šeimų auditoriją. Tačiau ne mažiau svarbus išplanavimas – 110 m² namas su šeimai tinkamu kambarių skaičiumi gali būti patrauklesnis už didesnį, bet prasčiau suplanuotą objektą.

Koks sklypo dydis patraukliausias namo pirkėjams?

REALL praktikoje maždaug 6–7 arai daugeliui individualaus namo pirkėjų yra racionalus kompromisas tarp privatumo ir priežiūros. Tai nėra universali norma – vieni pirkėjai nori mažesnio kiemo, kiti ieško gerokai didesnės teritorijos.

Ar didelis 15 arų sklypas padidina namo kainą?

Nebūtinai proporcingai. Daliai pirkėjų didelis sklypas yra didelis privalumas, tačiau kiti pirmiausia mato daugiau priežiūros, laiko ir išlaidų. Kai kuriais atvejais verta įvertinti, ar didesnį sklypą teisiškai ir techniškai būtų galima padalyti.

Ar verta remontuoti namą prieš pardavimą?

Verta tada, kai remontas pašalina realią pirkėjo riziką ar aiškų prieštaravimą. Kapitalinio remonto reikalaujančiame name atsitiktiniai kosmetiniai darbai gali neatsipirkti, nes būsimas pirkėjas juos vis tiek išardys.

Koks šildymas patraukliausias namo pirkėjams?

REALL praktikoje pirkėjams paprastai lengvai suprantamos automatinės sistemos, tokios kaip oras–vanduo ar dujinis šildymas. Tačiau nėra vieno geriausio sprendimo – pirkėjas vertina ir sąnaudas, ir komfortą, ir tai, kiek kasdienės priežiūros sistema pareikalaus.

Ar galima parduoti namą su neįregistruotu 100 % baigtumu?

Tam tikrais atvejais galima, tačiau statybos baigtumas gali būti svarbus pirkėjo finansavimui ir banko keliamoms sąlygoms. Reikalavimai priklauso nuo konkretaus turto, banko ir finansavimo situacijos, todėl klausimą verta išsiaiškinti dar iki sandorio.

Kodėl namas sulaukia daug apžiūrų, bet niekas jo neperka?

Jeigu daug skirtingų pirkėjų atvyksta, tačiau nepateikia pasiūlymo, verta sistemingai rinkti jų grįžtamąjį ryšį. Pasikartojanti priežastis – kaina, dokumentai, techninė būklė ar kita rizika – jau yra svarbus rinkos signalas.

Kas labiausiai lemia pirkėjo sprendimą pirkti namą?

Dažniausiai ne vienas dalykas, o visuma: vieta, kasdienis susisiekimas, kaina, sklypas, išplanavimas, techninė būklė, šildymas, dokumentai, pirmasis įspūdis ir pasitikėjimas pardavimo procesu. Kuo mažiau svarbių neaiškumų lieka, tuo lengviau pirkėjui pasakyti „perku“.

Apie straipsnio autorių

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: individualių namų ir kito nekilnojamojo turto pardavimas Kauno rajone
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: namų pardavimas Kauno rajone, namų kainodara, pirkėjų elgsena, sklypai, statybos baigtumas, NT rinkodara, derybos ir sandorio koordinavimas

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt