Namas Kauno rajone tampa prabanga: kodėl rajono kainos jau vejasi miestą

Dar prieš kelerius metus namas Kauno priemiestyje daugeliui atrodė kaip racionalus kompromisas – daugiau erdvės, mažiau triukšmo ir žemesnė kaina nei mieste. Šiandien ši formulė nebeveikia taip paprastai. Kauno rajono nekilnojamojo turto rinka per trumpą laiką pasikeitė iš esmės: kainos artimiausiuose priemiesčiuose susilygino su miestu, o paklausa stumiasi vis toliau nuo centro.

Kai priemiestis tampa brangesnis už miestą

Ryškiausias pavyzdys – Užliedžiai. Paskutiniai šių metų sandoriai čia jau siekia apie 2 800 eurų už kvadratinį metrą ir daugiau, o kai kurie pasiūlymai viršija ir šią ribą. Tai signalas, kad pirkėjai moka ne už „rajono statusą“, o už vietą, greitą susisiekimą ir susiformavusią gyvenamąją aplinką.

Garliava, Mastaičiai ir Jonučiai šiuo požiūriu neatsilieka. Šiose vietovėse namo Kaune ir Kauno rajone kainų skirtumas faktiškai išnykęs. Pirkėjams svarbiausia tampa ne tai, ar objektas oficialiai mieste, bet kiek laiko užtrunka kelionė, kokia infrastruktūra aplink.

Nauja kryptis: kai pirkėjai renkasi gamtą, o ne atstumą

Kartu su kainų augimu artimuose priemiesčiuose atsirado kita aiški tendencija – vis daugiau žmonių pradeda žvalgytis tolimesnių Kauno rajono vietovių. Jadagonys, Kuro kaimas ir kitos gyvenvietės link ir už Zapyškio tampa patrauklios tiems, kurie sąmoningai renkasi gamtą, miškus ir didesnius sklypus.

Nors važiuoti iki miesto čia reikia 30–40 minučių, kainos vis dar išlieka žemesnės nei artimiausiuose priemiesčiuose. Tačiau svarbu tai, kad augimas šiose vietose yra vienas sparčiausių, o kainų skirtumas su brangesnėmis teritorijomis nuosekliai mažėja. Tai rodo, jog pirkėjai yra pasirengę keisti prioritetus – laikas automobilyje tampa mažiau svarbus nei gyvenimo kokybė.

Kur keliauja tie, kurie nebeįperka nei miesto, nei priemiesčių?

Žmonės, kurie šiandien nebeįperka nei namo Kaune, nei brangiausių rajono zonų, vis dažniau atranda Linksmakalnį ir Ilgakiemį. Šiose vietovėse jau vystomi butų projektai – pardavimai nėra žaibiški, tačiau vyksta nuosekliai. Pats faktas, kad čia atsiranda daugiabučių projektų, signalizuoja aiškų rinkos poslinkį.

Tai rodo platesnį procesą: Kauno rajono urbanizacija plečiasi ne tik individualių namų, bet ir butų kryptimi.

Projektai vis toliau nuo centro – nauja norma

Dar viena ryški tendencija – nauji projektai vystomi net ir gana toli nuo miesto centro, prie pat Kauno rajono ribos. Piliuona, Ražėlių kaimas už Rokų ir kitos anksčiau mažiau urbanizuotos teritorijos šiandien tampa statytojų ir pirkėjų dėmesio centru.

Šie projektai orientuoti į pirkėjus, kurie ieško kompromiso: šiek tiek didesnio atstumo mainais į naują, energetiškai efektyvų būstą ir palankesnę kainą. Tai patvirtina, kad paklausa ne mažėja, o persiskirsto geografiškai.

Buvusios sodų bendrijos tampa gyvenamų namų teritorijomis

Gervenupio, Lekėčių, Dubravų ir kitų sodų teritorijos šiandien yra geras pavyzdys, kaip pasikeitė Kauno rajono veidas. Didžioji dalis sklypų čia jau apgyvendinti nuolatiniais gyvenamaisiais namais. Sezoninio naudojimo praktiškai nelikę – sodų bendrija tapo pilnaverte gyvenamąja zona.

Dėl šios tendencijos išryškėjo infrastruktūros ir saugumo problemos – siauri keliai, nepritaikyti privažiavimai specialiosioms tarnyboms, inžinerinių tinklų trūkumas ir chaotiška užstatymo struktūra. Dėl to buvo sugriežtinti statybos reikalavimai ir apribota sodo paskirties namų statyba iki 50 m², siekiant kontroliuoti neplanuotą gyvenamąją plėtrą, apsaugoti gyventojų saugumą ir paskatinti aiškesnį teritorijų planavimą.

Butų trūkumas ir spartus kainų augimas

Butų rinka Kauno rajone šiuo metu išlieka itin įtempta. Vieno ir dviejų kambarių butų pasiūla nuolat mažėja, o paklausa išlieka aukšta. Šiame segmente fiksuojamas vienas sparčiausių kainų augimų – kai kuriais atvejais jis siekia 10–15 procentų per metus.

Tai rodo, kad net ir už miesto ribų butai tampa deficitu, o naujų projektų tempas nespėja su pirkėjų lūkesčiais.

Neatrastos Kauno rajono vietos: kur šiandien dar galima pirkti už „vakarykštes“ kainas

Kol didžioji dalis pirkėjų konkuruoja dėl brangių namų ir butų artimiausiuose Kauno priemiesčiuose, Kauno rajone vis dar išlieka vietovių, kurios kol kas nėra atrastos daugumai pirkėjų. Tokios gyvenvietės kaip Vilkija ar Čekiškė šiandien siūlo kainas, kurios Kauno kontekste atrodo išskirtinai žemos – Vilkijoje dviejų kambarių butą dar galima įsigyti iki 30 tūkst. eurų, o nesuremontuotą namą – maždaug už 50–60 tūkst. eurų, tuo tarpu Čekiškėje vis dar gausu nebrangių sklypų ir senesnių namų. Pagrindinis šių vietovių iššūkis išlieka infrastruktūra ir atstumas iki miesto, tačiau būtent tai šiandien lemia žemesnes kainas. Ilgesnėje, 10–15 metų perspektyvoje tokios teritorijos dažnai tampa natūralia plėtros kryptimi, kai augančios namo Kaune kainos stumia pirkėjus vis toliau nuo miesto centro, o paklausa palaipsniui pasiveja šiandien dar neįvertintas vietas.

Ko tikėtis artimiausiu metu?

Jeigu pasiūla reikšmingai nepadidės, kainų augimas Kauno rajone išliks. Ypač tai aktualu individualių namų ir mažų butų segmente. Rinka aiškiai rodo, kad Kauno rajonas nebėra „pigesnė alternatyva“ – jis tapo organiška Kaunas urbanistinės erdvės dalimi.

Vertinant tokias skirtingas Kauno ir Kauno rajono vietoves, svarbu ne tik matyti kainas, bet ir suprasti jų kryptį. Dirbdami kasdien su skirtingais segmentais, padedame įvertinti realią objekto vertę, pasirinkti tinkamą pardavimo ar pirkimo momentą ir suprasti, kurios vietos turi ilgalaikį potencialą. Tiek ieškantiems namo Kaune, tiek svarstantiems alternatyvas rajone padėsime priimti pagrįstus, o ne emocinius sprendimus.