Kada geriausia parduoti butą Kaune? NT rinkos sezoniškumas ir kodėl pavasaris ne visada yra geriausias laikas

Klausimą, kada geriausia parduoti butą, savininkai dažniausiai užduoda tikėdamiesi gana konkretaus atsakymo: pavasarį, rudenį ar prieš Naujuosius metus. Nekilnojamojo turto rinkoje sezoniškumas tikrai egzistuoja, tačiau praktikoje jo reikšmė dažnai pervertinama. Geras, teisingai įkainotas butas gali būti sėkmingai parduotas ir sausį, ir liepą, o per brangiai įvertintas objektas gali nesulaukti pirkėjo net aktyviausiu metų laikotarpiu.

REALL praktikoje daug svarbiau žiūrėti ne tik į kalendorių, bet ir į tai, koks objektas parduodamas, kas yra jo pirkėjas ir kiek tiesioginių konkurentų tuo metu yra rinkoje. Sezoniškumas gali pakeisti pirkėjų aktyvumą, tačiau jis nepakeičia objekto vertės logikos. Jeigu buto kaina neatitinka to, ką už tą patį biudžetą žmogus gali nusipirkti kitur, papildomas pavasario pirkėjų srautas problemos neišspręs.

Kita vertus, metų laikas gali būti labai svarbus tada, kai parduodamas objektas turi aiškią sezoninę auditoriją. Šeimai skirtas 3–4 kambarių butas, investicinis būstas prie universiteto ir standartinis 2 kambarių butas Dainavoje nebūtinai turės identišką pardavimo ritmą. Todėl vietoje universalaus atsakymo „geriausia parduoti pavasarį“ verta suprasti, kaip skirtingais metų laikais elgiasi būtent jūsų potencialus pirkėjas.

Ar nekilnojamojo turto rinka Kaune iš tikrųjų yra sezoninė?

Taip, tačiau ne taip paprastai, kaip kartais įsivaizduojama. Žmonių būsto paieškai įtakos turi atostogos, mokslo metų pradžia, šeimos planai, metų pabaigos šventės ir net tai, kaip patogu konkrečiu metų laiku apžiūrėti būstą. Dėl to skirtingais laikotarpiais gali keistis tiek aktyvių pirkėjų skaičius, tiek jų motyvacija priimti sprendimą.

Tačiau sezoniškumo nereikėtų painioti su garantuotu kainos skirtumu. Negalima teigti, kad tas pats butas balandį automatiškai bus vertas daugiau nei sausį. Jo vertę pirmiausia formuoja vieta, namas, būklė, išplanavimas, pasiūla ir tuo metu rinkoje esančios alternatyvos.

Iš praktikos matome ir kitą svarbų dalyką: mažesnis bendras pirkėjų aktyvumas nebūtinai reiškia blogesnę situaciją pardavėjui. Jeigu tuo pačiu metu rinkoje sumažėja ir panašių parduodamų objektų, geras butas gali turėti net mažiau tiesioginės konkurencijos.

Todėl vertindami sezoną visada žiūrėtume į dvi rinkos puses: kiek yra realių pirkėjų ir kiek tuo metu jie turi tinkamų alternatyvų.

Pavasaris – daugiau judėjimo rinkoje, bet kartu daugiau konkurentų

Pavasaris pagrįstai laikomas vienu aktyvesnių būsto rinkos laikotarpių. Po žiemos žmonės dažniau grįžta prie anksčiau atidėtų planų, šeimos pradeda spręsti persikraustymo klausimus, o pačius objektus ir jų aplinką lengviau apžiūrėti.

Pardavėjui tai gali būti palankus metas, tačiau yra ir kita pusė: pavasarį savo planus realizuoti pradeda ne tik pirkėjai, bet ir kiti pardavėjai. Rinkoje atsiranda daugiau pasiūlymų, todėl pirkėjas gali lyginti daugiau analogų.

Dainavoje tai ypač svarbu, nes ir taip yra nemažai tarpusavyje palyginamų senos statybos butų. Jeigu vienu metu parduodami keli panašaus ploto ir būklės 2–3 kambarių objektai, pirkėjas gana greitai supranta, kuris pasiūlymas racionaliausias. Tokiu atveju pavasarinis aktyvumas nepadės butui, kurio kaina akivaizdžiai didesnė už konkurentų, nors pats objektas niekuo reikšmingai neišsiskiria.

Gričiupyje situacija gali būti kitokia. Rajonas mažesnis, o gero produkto pasiūla ribota, todėl atsiradęs tvarkingas butas stiprioje vietoje gali turėti mažiau tiesioginių analogų nepriklausomai nuo sezono. Plačiau apie šią ribotos pasiūlos logiką esame rašę Gričiupio NT rinkos analizėje.

Todėl pavasario privalumas labiausiai išnaudojamas tada, kai objektas jau yra gerai paruoštas rinkai: nustatyta racionali kaina, aiški pirkėjų auditorija, sutvarkytas pateikimas ir pardavėjas pasiruošęs realiai derėtis. Vien laukti balandžio tikintis, kad sezonas išspręs kainodaros problemą, dažniausiai nėra prasminga.

Vasarą pirkėjų mažiau, tačiau liekantys rinkoje dažnai turi konkretų tikslą

Vasara yra įdomesnis laikotarpis, nei gali atrodyti. Atostogos natūraliai sumažina dalies žmonių aktyvumą, o būsto paieška kai kurioms šeimoms kelioms savaitėms ar net mėnesiui pasitraukia į antrą planą. Tačiau iš to nereikėtų daryti išvados, kad vasarą buto pardavinėti neverta.

Žmogus, kuris liepos mėnesį aktyviai skambina dėl objekto, važiuoja į apžiūrą ir kalbasi apie finansavimą, dažnai turi konkrečią priežastį ieškoti būsto būtent dabar. Jis galbūt jau pardavė ankstesnį turtą, turi terminą išsikelti, ruošiasi naujam mokslo ar darbo etapui arba tiesiog nenori savo sprendimo nukelti iki rudens.

Tokiam pardavėjui svarbus ne maksimalus skelbimo peržiūrų skaičius, o realių pirkėjų kokybė. Šimtas smalsių skelbimo lankytojų nėra vertingesni už kelis žmones, kuriems konkretus butas realiai tinka ir kurie yra pasiruošę priimti sprendimą.

Vasarą taip pat geriau atsiskleidžia kai kurių objektų aplinka. Panemunėje, Aukštuosiuose Kaniūkuose, Palemone ar prie žalesnių Eigulių vietų pirkėjas realiai pamato tai, kas yra vienas pagrindinių vietos privalumų. Tuo pačiu išryškėja ir minusai: intensyvesnis triukšmas atidarius langus, įkaitęs paskutinio aukšto butas ar kitos savybės, kurių žiemą galima nepastebėti.

Todėl vasaros nereikėtų nei idealizuoti, nei bijoti. Standartiniam likvidžiam butui racionaliomis sąlygomis tai yra visiškai normalus pardavimo laikas.

Rugpjūčio pabaiga ir ruduo – svarbus laikotarpis šeimoms ir grįžtantiems pirkėjams

Po vasaros atostogų dalis pirkėjų grįžta prie sprendimų, kuriuos buvo atidėję. Ruduo gali būti aktyvus tiek standartinių butų, tiek šeimoms skirto būsto rinkoje.

Šeimų segmente laikas turi papildomą reikšmę, nes persikraustymas susijęs ne tik su pačiu būstu. Mokykla, darželis, būreliai ir kasdieniai maršrutai reiškia, kad žmonės planuoja gerokai plačiau nei vien notarinio sandorio datą. Dėl to geras 3–4 kambarių butas Šilainiuose, Dainavoje ar Eiguliuose gali turėti aiškią auditoriją tiek pavasarį, tiek antroje vasaros pusėje ir rudenį.

Šilainiuose tai ypač aktualu dėl šeimoms tinkamo būsto fondo ir infrastruktūros. Ankstesnė REALL patirtis rodo, kad dalis šeimų, gyvenusių Giraitėje, Vijūkuose ar Užliedžiuose, vėliau iš naujo pradeda vertinti miesto infrastruktūrą, kai vaikų mokyklos, būreliai ir skirtingi šeimos maršrutai tampa kasdienybe. Tokiam pirkėjui sprendimas grįžti į miestą nėra vien sezoninis – sezonas tik gali paskatinti pagaliau pradėti aktyvią paiešką.

Rudens privalumas pardavėjui yra ir tas, kad iki metų pabaigos lieka pakankamai laiko normaliai užbaigti sandorį. Tačiau jeigu rugsėjį objektas paleidžiamas į rinką akivaizdžiai per didele kaina ir kelis mėnesius tikrinama, „gal kas nors nupirks“, metų pabaigoje situacija jau gali būti visai kitokia. Geriausias aktyvaus sezono laikas tokiu atveju būna išnaudotas ne pardavimui, o kainos testavimui.

Žiema – mažiau atsitiktinių pirkėjų, bet tai nereiškia, kad reikia laukti pavasario

Žiema turi blogesnę reputaciją nei dažnai nusipelno. Taip, prieš Kalėdas ir metų pabaigoje dalis žmonių būsto klausimus atideda. Dienos trumpos, objektus sudėtingiau parodyti natūralioje šviesoje, o bendras žmonių dėmesys nukrypsta į kitus dalykus.

Tačiau sausį ar vasarį rinkoje vis tiek yra pirkėjų, kuriems būsto reikia dabar. Be to, dalis pardavėjų nusprendžia laukti pavasario, todėl kai kuriuose segmentuose sumažėja ir konkurencija.

Jeigu turite gerą 2 kambarių butą Dainavoje, Gričiupyje ar kitoje likvidžioje vietoje ir jo kaina atitinka rinką, vien dėl to, kad kalendoriuje sausis, laikyti būstą tuščią kelis mėnesius nebūtinai racionalu. Laukimas irgi turi kainą: komunalinius mokesčius, galimas paskolos išlaidas, negautas nuomos pajamas ir svarbiausia – atidėtą kapitalo panaudojimą.

Žiemą pirkėjas taip pat gali geriau įvertinti dalykus, kurių vasarą nemato. Senos statybos bute galima pajusti realią temperatūrą, pamatyti, kaip šildomas namas, ar prie langų nejaučiamas šaltis, kaip atrodo kiemas ir parkavimas tada, kai žmonės daugiau laiko praleidžia namuose.

Tai nereiškia, kad žiema yra geresnė už pavasarį. Tai reiškia, kad vien sezono nepakanka pagrįsti kelių mėnesių laukimą.

Kada sezonas iš tikrųjų svarbus investiciniam butui?

Investiciniame būste sezoniškumas gali būti ryškesnis, jeigu nuomos auditorija susijusi su studentais ar mokslo metų pradžia. Gričiupis dėl KTU ir Vilijampolės dalis prie Veterinarijos akademijos turi aiškesnę studentiško būsto logiką nei, pavyzdžiui, šeimyninis 4 kambarių butas Šilainiuose.

Tačiau pardavimo ir nuomos sezoniškumo nereikėtų suplakti. Investuotojas, perkantis butą, gali planuoti keliems metams į priekį ir nebūtinai priima sprendimą tik rugpjūtį. Jam svarbiau pirkimo kaina, reali nuomos paklausa, būsimos išlaidos ir tai, ar objektą bus lengva išnuomoti.

Todėl investicinio buto pardavėjui svarbu parodyti ne vien faktą, kad „artėja studentų sezonas“, bet visą investicinę logiką. Jeigu pirkimo kaina tokia aukšta, kad nuomos santykis investuotojui nebeatrodo racionalus, kalendorius jo sprendimo nepakeis.

Tas pats principas galioja ir standartiniam nuomos būstui Dainavoje ar Šančiuose. Lokacija ir racionali galutinė kaina investuotojui paprastai svarbesnės už bandymą pataikyti į vieną idealų mėnesį.

Šeimos būstas turi kitokį sezoniškumą nei mažas investicinis butas

Didelis 3–4 kambarių butas parduodamas kitai auditorijai nei nedidelis 1–2 kambarių būstas, todėl ir sezoniškumą reikėtų vertinti kitaip.

Šeima dažniausiai sprendžia daugiau klausimų vienu metu. Jei parduoda ankstesnį būstą, reikia suderinti du sandorius. Jei keičia rajoną, aktualios mokyklos ir darželiai. Jeigu perkamas didesnis butas, dažnai reikia ir didesnio finansavimo. Dėl to sprendimo procesas gali būti ilgesnis, tačiau pats pirkėjas paprastai turi gana konkretų poreikį.

Šilainiuose geras 4 kambarių butas gali turėti stiprią šeimų auditoriją nepriklausomai nuo to, ar jis rinkoje pasirodo balandį, ar rugsėjį. Daug svarbiau, ar jo bendra kaina vis dar racionali lyginant su kotedžais, priemiesčiu, naujesne statyba ir kitais didesniais butais.

Dainavoje gerų 4 kambarių objektų pasiūla taip pat nėra tokia didelė, kaip gali pasirodyti žiūrint į bendrą rajono skelbimų skaičių. Jeigu rinkoje atsiranda tvarkingas, funkcionalus šeimos būstas geroje vietoje, ribota tiesioginių analogų pasiūla gali būti svarbesnė už sezoniškumą.

Todėl parduodant šeimos būstą daugiau dėmesio skirčiau ne bandymui atspėti geriausią mėnesį, o pasiruošimui tuo metu, kai realiai norime pradėti pardavimą. Šeimos pirkėjas turi daugiau alternatyvų nei vien butai: jis lygina ir kitus būsto tipus, todėl prarasti pirmus aktyvaus pardavimo mėnesius dėl per didelės kainos ypač neapsimoka.

Kada verta palaukti geresnio sezono?

Yra situacijų, kai kelių mėnesių laukimas gali būti racionalus, tačiau priežastis turėtų būti konkreti.

Jeigu objektas geriausiai atsiskleidžia tam tikru metų laiku, pateikimas gali turėti reikšmės. Namas su gražia aplinka, terasa, kiemu ar stipriu gamtos privalumu pavasarį ir vasarą pirkėjui gali būti lengviau suprantamas nei lapkritį. Tas pats galioja ir būstui, kuriam svarbus vaizdas, žaluma ar lauko erdvės.

Laukti taip pat gali būti logiška, jeigu tuos kelis mėnesius realiai išnaudosite objektui paruošti: sutvarkysite dokumentus, užbaigsite būtinus darbus, išspręsite paveldėjimo klausimus, iškraustysite nuomininką ar pasiruošite taip, kad rinkoje objektas nuo pirmos dienos atrodytų konkurencingai.

Tačiau „palauksiu pavasario, nes tada viskas brangiau“ nėra pakankama strategija.

Jeigu būstas tuščias, išlaikomas savininko lėšomis ir nėra jokios konkrečios priežasties manyti, kad po trijų mėnesių jo konkurencinė pozicija bus geresnė, laukimas gali tiesiog atidėti tą patį pardavimą.

Kada tikrai neverta laukti pavasario?

Jeigu sprendimas parduoti jau priimtas ir turite normalų, rinkai likvidų butą, kelių mėnesių laukimas vien dėl pavasario dažnai neturi pakankamo pagrindo.

Pirmiausia todėl, kad niekas nežino, kokia tuo metu bus jūsų tiesioginė konkurencija. Šiandien jūsų name gali nebūti nė vieno panašaus buto. Po keturių mėnesių jų gali atsirasti keli. Didesnis bendras rinkos aktyvumas nebūtinai kompensuos išaugusią pasiūlą.

Antra, laukimas kainuoja. Jeigu butas tuščias, savininkas moka komunalinius, administravimo ir kitus kaštus. Jeigu yra paskola, lieka finansavimo išlaidos. Jeigu būstą būtų galima parduoti dabar ir kapitalą panaudoti kitam tikslui, laukimo kainą reikėtų vertinti ir per prarastas alternatyvas.

Trečia, pavasaris negarantuoja aukštesnės kainos. Jeigu šiandien rinkos vertė yra racionali ir yra pirkėjų, sprendimas laukti turėtų turėti konkrečią priežastį, o ne remtis vien tradiciniu įsitikinimu.

Kada palaukti gali būti racionalu?

Yra situacijų, kai kelių savaičių ar mėnesių atidėjimas turi logikos.

Jeigu objektas dar neparuoštas pardavimui, geriau neskubėti vien tam, kad skelbimas atsirastų šiandien. Dokumentų sutvarkymas, nereikalingų daiktų išvežimas, smulkūs kosmetiniai darbai ir kokybiška fotografija gali turėti daugiau įtakos rezultatui nei konkreti paskelbimo data.

Jeigu parduodamo objekto didelė vertės dalis yra lauko aplinka, taip pat galima planuoti startą taip, kad ją būtų galima normaliai parodyti.

Kita situacija – nuomojamas butas. Jeigu nuomos sutartis netrukus baigiasi ir būstą bus galima parduoti tuščią, atlikti kosmetinį paruošimą bei organizuoti apžiūras be papildomo derinimo su nuomininku, kartais verta palaukti. Tačiau tai jau ne sezoniškumo, o pardavimo proceso organizavimo klausimas.

Ar verta prieš pardavimą laukti geresnės NT rinkos?

Tai jau visai kitas klausimas nei sezoniškumas.

Laukti balandžio vietoje sausio ir laukti kelerius metus tikintis didesnių kainų yra du skirtingi sprendimai.

Trumpalaikį sezoniškumą galima bent iš dalies vertinti pagal pirkėjų gyvenimo ritmą. Ilgalaikės kainos priklausys nuo ekonomikos, finansavimo sąlygų, pasiūlos, naujos statybos, gyventojų lūkesčių ir daugelio kitų veiksnių.

Todėl savininkui, kuris klausia, ar verta dabar parduoti, ar „palaukti, kol kainos dar pakils“, pirmiausia siūlytume atsakyti į kitą klausimą: kam jums reikalingas šis turtas?

Jeigu butas naudojamas, generuoja racionalias nuomos pajamas ir jo parduoti nereikia, sprendimo logika viena. Jeigu butas tuščias, reikalauja išlaidų, o pinigai reikalingi kitam būstui ar investicijai, situacija visiškaikitokia.

Vien tik lūkestis, kad „po metų tikriausiai bus brangiau“, nėra pakankama pardavimo strategija. Reikia vertinti ir tai, ką per tą laiką kainuos turto laikymas, ką galėtumėte daryti su kapitalu dabar ir ar būsimas kainos pokytis apskritai kompensuotų laukimą.

Kada pradėti pardavimą, jeigu pirmiausia reikia nusipirkti kitą būstą?

Čia sezoniškumas dažnai apskritai tampa antraeiliu klausimu. Žmogui svarbiau teisingai sudėlioti dviejų sandorių seką.

Praktikoje dažnai susiduriame su situacija, kai šeima turi, pavyzdžiui, 2–3 kambarių butą ir nori persikelti į didesnį. Savininkai svarsto, ar pirmiausia parduoti turimą būstą, ar pradėti ieškoti naujo. Jeigu rinkoje jų norimas produktas gana retas – pavyzdžiui, geras 4 kambarių butas konkrečioje Gričiupio, Dainavos ar kito rajono mikrolokacijoje – skubiai parduoti dabartinį būstą vien dėl „gero sezono“ nebūtinai yra teisinga. Galima parduoti greitai ir paskui kelis mėnesius nerasti tinkamos alternatyvos.

Kita vertus, pirkti naują būstą tikintis, kad senasis tikrai bus parduotas už savininko norimą kainą, taip pat rizikinga. Jeigu dabartinio buto vertė įvertinta per optimistiškai, visa dviejų sandorių finansinė konstrukcija gali pradėti byrėti.

Todėl tokioje situacijoje pirmiausia vertintume turimo būsto realią pardavimo kainą ir tikėtiną pirkėjų auditoriją, tada – kiek rinkoje yra norimo naujo būsto alternatyvų. Tik po to planuotume pardavimo pradžią. Kalendoriaus mėnuo čia gerokai mažiau svarbus už teisingai sudėliotą sandorių seką.

Sezoniškumas skirtinguose Kauno rajonuose jaučiamas nevienodai

Standartiniuose dideliuose miegamuosiuose rajonuose, tokiuose kaip Dainava, Šilainiai ar Eiguliai, gero buto paklausa nėra paremta vien konkrečiu metų sezonu. Žmonės čia perka todėl, kad jiems reikia būsto, tinka infrastruktūra, biudžetas ir kasdieniai maršrutai. Jeigu rinkoje atsiranda geras, racionaliai įkainotas objektas, dalis pirkėjų nelauks pavasario.

Gričiupyje veikia dar viena aplinkybė – ribota pasiūla. Gerų mūrinių butų nėra tiek daug, todėl pirkėjas, kuris nori būtent šio rajono, negali būti tikras, kad po trijų mėnesių turės geresnį pasirinkimą. KTU artumas taip pat praplečia auditoriją, nes objektus vertina ne tik gyvenimui perkantys žmonės, bet ir investuotojai.

Šilainiuose didesnę reikšmę gali turėti šeimų planavimo ciklas. Geras 3–4 kambarių butas dažnai perkamas ilgesniam gyvenimo etapui, todėl persikraustymą patogu organizuoti prieš naujus mokslo metus. Vis dėlto tai nėra priežastis gero šeimyninio buto nepardavinėti rudenį ar žiemą – tokio objekto pirkėjas dažnai ieško ne „bet kokių keturių kambarių“, o tinkamo namo, išplanavimo ir vietos.

Panemunėje, Aukštuosiuose Kaniūkuose ar kitose vietose, kur didesnę vertės dalį sudaro gamtinė aplinka, sezoniškumas labiau veikia objekto pateikimą. Mišką, Nemuną, Lampėdžių aplinką ar žalią kiemą gegužę parodyti lengviau nei sausį. Tačiau net ir čia svarbu nepainioti geresnio pateikimo su didesne objekto rinkos verte. Pavasaris gali padėti pirkėjui geriau pamatyti vietos privalumus, bet jis nesukuria jų ten, kur jų nėra.

Kada sezoniškumas iš tikrųjų gali turėti įtakos pardavimo kainai?

Tiesioginio principo „pavasarį butas kainuoja daugiau“ mes nenaudotume. Tam reikėtų vertinti konkretaus segmento sandorius, pasiūlą ir paklausą tuo pačiu laikotarpiu, o ne vien metų laiką.

Tačiau sezoniškumas gali veikti kainą netiesiogiai. Jeigu tam tikru metu jūsų tipo būstui yra daugiau aktyvių pirkėjų ir rinkoje mažai gerų analogų, pardavėjo derybinė pozicija natūraliai stipresnė. Jeigu tuo pačiu metu rinkoje atsiranda keli labai panašūs objektai, situacija gali būti priešinga.

Pavyzdžiui, savininkui, turinčiam gerą 4 kambarių butą konkrečioje Dainavos vietoje, svarbiau ne tai, ar dabar balandis, ar spalis, o kiek tuo metu parduodama kitų gerų 4 kambarių butų, kuriuos svarsto ta pati šeimų auditorija. Jeigu analogų beveik nėra, objektas turi stipresnę poziciją. Jeigu vienu metu rinkoje atsiranda keli panašūs butai, pirkėjas gali rinktis ir daugiau derėtis.

Tai viena priežasčių, kodėl pardavimo laiką verta planuoti pagal konkretaus segmento konkurenciją, o ne pagal bendrą kalendoriaus taisyklę.

Ar verta išimti neparduotą butą iš rinkos ir įdėti iš naujo pavasarį?

Kartais savininkai tikisi, kad po kelių mėnesių tas pats objektas rinkoje bus priimtas visiškai kitaip. Taip gali nutikti, jeigu per tą laiką pasikeičia rinkos sąlygos, sumažėja konkurencija, sutvarkomas pats būstas ar pakeičiama kainodara. Tačiau vien nauja paskelbimo data problemos neišsprendžia.

Jeigu butas tris mėnesius buvo parduodamas už kainą, kurios pirkėjai nepriėmė, išėmus skelbimą žiemai ir balandį grąžinus jį už tą pačią kainą problema iš esmės lieka ta pati. Pavasarį gali būti daugiau pirkėjų, tačiau jie taip pat matys tas pačias alternatyvas ir skaičiuos savo pinigus.

Tokiu atveju prieš grįžtant į rinką reikėtų iš naujo įvertinti visą pardavimo strategiją. Ar teisinga kaina? Ar būstas tinkamai pateiktas? Ar aišku, kas yra jo pagrindinis pirkėjas? Ar per tą laiką atsirado naujų konkurentų? Ar yra smulkių darbų, kurie realiai pagerintų pirmą įspūdį? Tik tada naujas startas turi prasmę.

Vien skelbimo „atšviežinimas“ nėra nauja pardavimo strategija.

Kiek svarbi gera objekto fotografija skirtingais metų laikais?

Fotografavimo laiką verta planuoti, tačiau ir čia nereikia persistengti. Buto pardavimo nereikėtų atidėti keturiems mėnesiams vien tam, kad už lango būtų žali medžiai.

Svarbiau pasirinkti tinkamą dienos laiką ir parodyti realius objekto privalumus. Šviesus butas turėtų būti fotografuojamas tada, kai natūrali šviesa jam palankiausia. Jeigu langai orientuoti taip, kad tam tikru paros metu kambariai atrodo gerokai geriau, fotografavimo laiką verta prie to priderinti.

Objektams, kuriuose aplinka yra svarbi pardavimo argumento dalis, galima turėti ir sezoninių išorės nuotraukų. Pavyzdžiui, jeigu Panemunės butas parduodamas žiemą, bet turime kokybiškų ankstesnių nuotraukų, parodančių žalią aplinką šiltuoju sezonu, jos gali padėti pirkėjui geriau suprasti vietą. Svarbu tik nekurti klaidinančio įspūdžio apie dabartinę objekto būklę.

Standartiniam miesto butui fotografijos kokybė paprastai svarbesnė už metų laiką. Tvarkingos, šviesios ir realų išplanavimą parodančios nuotraukos sausį bus naudingesnės nei prastos nuotraukos gegužę.

Koks tada yra geriausias mėnuo parduoti butą Kaune?

Vieno tokio mėnesio nėra.

Jeigu kalbame apie standartinį, paklausų miesto butą, geriausias laikas dažniausiai yra tada, kai savininkas iš tikrųjų pasiruošęs parduoti, dokumentai sutvarkyti, būstas tinkamai paruoštas, nustatyta racionali kaina ir rinkoje nėra nepalankios tiesioginių analogų kombinacijos.

Pavasaris gali suteikti daugiau aktyvumo. Vasaros pradžia gali būti patogi šeimų segmentui. Rugpjūčio pabaiga ir rudens pradžia aktuali daliai investicinio ir su studijomis susijusio būsto rinkos. Ruduo gali būti visiškai geras standartiniams miesto butams. Žiemą pirkėjų gali būti mažiau, tačiau rimtam pirkėjui kalendorius savaime nėra priežastis atsisakyti gero objekto.

Todėl pardavimo laiko sprendimą reikėtų priimti pagal keturis dalykus: konkretų būstą, jo auditoriją, tuo metu esančią konkurenciją ir paties savininko situaciją.

Sezonas yra penktas veiksnys, o ne pirmas.

Ką daryti pardavėjui, kuris šiandien svarsto – parduoti dabar ar palaukti?

Pirmiausia reikėtų nustatyti dabartinę realią objekto vertę. Ne optimistinę kainą, kurią būtų malonu gauti pavasarį, o kainų intervalą, kuriame šiandien yra realių pirkėjų.

Tada verta įvertinti konkurenciją. Jeigu turite 3 kambarių butą Dainavoje, svarbu ne bendras Kaune parduodamų butų skaičius, o kokius panašius objektus šiuo metu mato jūsų pirkėjas. Jeigu konkurencija maža, laukimas gali net pabloginti poziciją. Jeigu tuo metu rinkoje neįprastai daug labai panašių objektų ir parduoti neskubate, galima svarstyti kitą starto momentą.

Trečia, reikia paskaičiuoti laukimo kainą. Tuščias butas nėra nemokamas. Lygiai taip pat kapitalas, kurio negalite panaudoti kitam būstui ar investicijai, turi savo alternatyvią vertę.

Ketvirta, svarbu suprasti, ar laukimas išspręs realią problemą. Jeigu būstui reikia sutvarkyti dokumentus, kosmetiškai jį paruošti ar užbaigti pradėtus darbus, atidėjimas gali turėti prasmės. Jeigu vienintelė priežastis laukti yra mintis „pavasarį visi perka“, argumentas daug silpnesnis.

REALL praktikoje sprendimą dėl pardavimo pradžios priimtume būtent tokia seka. Sezoniškumą vertintume kartu su rinkos situacija, o ne vietoje jos.

Išvada

Kauno NT rinka turi sezoniškumo, tačiau jis nėra pakankamai stiprus argumentas visus butus pardavinėti tik pavasarį. Skirtingi būsto segmentai turi skirtingas auditorijas, todėl ir metų laikas juos veikia nevienodai.

Pavasaris patogus dėl didesnio bendro aktyvumo ir geresnio aplinkos pateikimo. Vasaros pradžia gali būti aktuali šeimoms, norinčioms persikelti iki mokslo metų. Atostogų metu dalis pirkėjų tampa mažiau aktyvūs, tačiau kartu gali sumažėti ir konkurentų. Rudens pradžioje į rinką grįžta po vasaros sprendimus atidėję žmonės, o standartiniai miesto butai normaliai parduodami ir rudenį bei žiemą, jeigu jų kaina ir pats produktas atitinka rinką.

Svarbiausia, kad sezoniškumas nepakeičia fundamentalių objekto savybių. Pavasaris neišspręs per didelės kainos, prasto išplanavimo ar silpno namo. Lygiai taip pat sausis nepadarys gero, racionaliai įkainoto buto blogu produktu.

Todėl klausimą „ar verta laukti pavasario?“ dažniausiai keistume kitu: ką konkrečiai gausime laukdami ir kokią kainą už tą laukimą sumokėsime?

Jeigu aiškaus atsakymo nėra, vien kalendorius nėra pakankama priežastis atidėti pardavimą.

Svarstote, kada pradėti savo buto pardavimą Kaune?

Jeigu turite butą ir svarstote, ar pradėti pardavimą dabar, ar laukti pavasario, vertėtų analizuoti ne bendrą NT rinkos sezoniškumą, o būtent jūsų objekto situaciją.

REALL vertina konkrečią mikrolokaciją, namą, būsto tipą, tikėtiną pirkėjų auditoriją, tuo metu esančius konkurentus ir kainų lygį. Jeigu tai šeimos būstas, svarbu suprasti šeimų pirkimo logiką. Jeigu mažas investicinis butas – nuomos potencialą ir investuotojų alternatyvas. Jeigu objektas nestandartinis, sezoniškumo reikšmė gali būti dar kitokia.

Kartais racionaliausia pradėti pardavimą iš karto. Kartais verta kelias savaites skirti būsto ir dokumentų paruošimui. O kai kuriais atvejais konkretus pardavimo starto laikas iš tiesų gali padėti geriau pasiekti pagrindinę objekto auditoriją.

Sprendimas turėtų būti paremtas ne taisykle „pavasarį brangiau“, o realia konkretaus būsto konkurencine situacija.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

„REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda daugiau nei 7 metus dirba nekilnojamojo turto rinkoje ir yra sukaupusi daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių patirtį. Dirbdami su Kauno būsto pardavėjais matome, kaip skirtingais metų laikotarpiais keičiasi pirkėjų aktyvumas, tačiau pardavimo strategiją visada siejame su konkretaus objekto segmentu, jo auditorija ir tuo metu rinkoje esančia konkurencija.

Vertindami, kada pradėti pardavimą, analizuojame ne tik sezoną, bet ir objekto kainodarą, mikrolokaciją, tiesioginius analogus, pirkėjų alternatyvas bei pardavėjo planus. Praktikoje šie veiksniai pardavimo rezultatui dažnai turi daugiau reikšmės nei pats metų laikas.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno NT pardavimas, kainodara ir pardavimo strategija
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: NT sezoniškumas, butų pardavimas Kaune, kainodara, pirkėjų elgsena ir pardavimo laiko strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt