Sklypo paruošimas pardavimui: ką verta padaryti prieš skelbiant

Praktikoje labai dažnai matome tą patį scenarijų: sklypas įdedamas į skelbimų portalus, kaina atrodo „logiška“, tačiau susidomėjimo beveik nėra. Praeina keli mėnesiai, prasideda kainos korekcijos, nusivylimas ir galiausiai – pardavimas pigiau nei buvo galima. Didžioji dalis tokių situacijų kyla ne dėl prastos vietos, o dėl to, kad sklypas nebuvo tinkamai paruoštas pardavimui.

Sklypo paruošimas – tai ne kosmetika. Tai strateginis procesas, apimantis dokumentus, teisinius aspektus, tikslinio pirkėjo supratimą ir net sezoną, kuriuo sklypas siūlomas rinkai. Žemiau apžvelgiame, ką realiai verta padaryti prieš skelbiant sklypo pardavimą.

Dokumentai – didžiausia sklypo pardavimo kliūtis

Didžiausios problemos parduodant sklypus kyla būtent dėl dokumentų. Žmonės apie juos supranta mažiausiai, tačiau pirkėjams tai yra svarbiausia dalis. Jei dokumentinė situacija neaiški, pirkėjas arba nesiderės išvis, arba darys tai labai agresyviai.

Pirmiausia rekomenduojame įsigilinti į sklypo paskirtį ir realias jos keitimo galimybes. Jei žemės ūkio paskirties sklypas patenka į plėtros zonas arba ribojasi su gyvenamąja teritorija, paskirties keitimas gali būti realus ir stipriai padidinti sklypo vertę. Tokius dalykus verta pasitikrinti dar prieš pardavimą, o ne palikti pirkėjui.

Ne mažiau svarbu įvertinti ir sklypo atidalinimo galimybes. Praktinis pavyzdys: turite 70 arų gyvenamosios paskirties sklypą. Palikus jį kaip vieną masyvą, jūsų pirkėjų ratas smarkiai susiaurėja – dažniausiai tai bus tik vystytojai, kurie derėsis agresyviai ir skaičiuos savo pelną. Atidalinimo projektas kainuoja apie 1 500 eurų, tačiau po atidalinimo atsiveria visiškai kita rinka – pavienius sklypus perka žmonės gyvenimui, o aro kaina neretai išauga 20–30 %.

Kadastriniai matavimai: laiko klausimas, kurio nereikia ignoruoti

Vienas dažniausių „sandorio stabdžių“ – neatnaujinti kadastriniai matavimai. Jei jų nėra arba jie neatitinka faktinės situacijos, pardavimo procesas gali užstrigti 2–3 mėnesiams, net jei pirkėjas jau rastas.

Rekomenduojame iš anksto pasitikrinti:

• ar sklypo ribos aiškios,

• ar nėra persidengimų su kaimynais,

• ar atitinka faktinę būklę.

Tai patogu padaryti per REGIA. Šiame etape taip pat verta įsivertinti, ar nėra planuojamų infrastruktūros sprendinių, kurie galėtų turėti įtakos vertei.

Servitutai ir apribojimai: nustatykite tikslinį pirkėją iš anksto

Prieš skelbiant sklypo pardavimą būtina aiškiai suprasti:

• ar yra tiesioginis privažiavimas,

• ar galima keisti paskirtį

• ar nėra apsaugos zonų, ribojimų ar specialiųjų žemės naudojimo sąlygų.

Ši informacija leidžia ne tik teisingai nustatyti kainą, bet ir aiškiai suprasti, kas bus jūsų pirkėjas: ar tai privatus asmuo, ar ūkininkas, ar investuotojas. Blogiausia, kai sklypas siūlomas „visiems“, bet realiai netinka niekam.

Žemės ūkio paskirties sklypai: pradėkite nuo kaimynų

Jei parduodamas žemės ūkio paskirties sklypas, labai svarbu žinoti vieną praktinę taisyklę – pirmenybę jį pirkti vis tiek turės kaimynai. Todėl dar prieš viešą skelbimą verta:

• nusistatyti realią kainą,

• pasiūlyti sklypą gretimų sklypų savininkams.

Jei kaimynai sugalvos pasinaudoti pirmumo teise jau po to, kai rasite pirkėją, galite tiesiog iššvaistyti laiką ir energiją. Šį etapą visada geriau „nusimti“ iš anksto.

Fizinis sklypo paruošimas: mažos investicijos, didelis efektas

Sklypo vizualinis vaizdas turi didelę reikšmę, net jei parduodate tik žemę. Jei sklypas apleistas, apaugęs krūmynais ar sunkiai prieinamas, rekomenduojame jį minimaliai sutvarkyti. Išvalytas sklypas atrodo didesnis ir patrauklesnis.

Įdomus praktinis sprendimas – yra žmonių, kurie nemokamai išvalo sklypus, pasiimdami biokurui tinkamą žaliavą. Tai leidžia pagerinti sklypo vaizdą be papildomų išlaidų.

Nestandartiniai pardavimo kanalai, kurie veikia

Ne visi sklypai parduodami tik per internetinius portalus. Jei sklypas yra prie pagrindinio kelio, lauko reklama dažnai atsiperka – ją pamato būtent tie, kuriems vieta aktuali. Taip pat veiksminga praktika – skelbimai vietoje, pavyzdžiui, kaime ar gyvenvietėje, kur sklypas yra. Vietiniai žmonės dažnai žino potencialius pirkėjus dar prieš jiems pradedant aktyviai ieškoti.

Žemės ūkio paskirties sklypus verta aktyviai siūlyti netoliese ūkininkaujantiems asmenims – tai dažnai greičiausias kelias iki sandorio.

Profesionalios nuotraukos ir sezoniškumas

Galiausiai – skelbimo pateikimas. Akių traukiančios nuotraukos iš drono šiandien yra beveik būtinybė, ypač didesniems sklypams. Jos leidžia aiškiai parodyti ribas, aplinką, privažiavimą ir kaimynystę.

Taip pat svarbu įvertinti sezoniškumą. Žemės ūkio paskirties sklypus ūkininkai dažniausiai perka rudenį ir žiemą, kai po derliaus turi daugiausia apyvartinių lėšų. Pavasarį ir vasarą aktyvumas dažnai būna mažesnis, todėl net geras sklypas gali „nejudėti“. Tuo tarpu sklypus, tinkamus statybai dažniausiai perka žiemos pabaigoje ar pavasarį.

Išvados

Sklypo pardavimas prasideda ne nuo skelbimo, o nuo strateginio pasiruošimo. Dokumentai, paskirties keitimo ir atidalinimo galimybės, matavimai, servitutai, fizinė būklė ir net sezonas – visa tai tiesiogiai lemia galutinį rezultatą. Tinkamai paruoštas sklypas parduodamas greičiau, sklandžiau ir už didesnę kainą.

Jeigu norite įvertinti savo sklypo situaciją ir sužinoti, ką realiai verta padaryti būtent jūsų atveju, susisiekite su mumis – dirbame visoje Lietuvoje ir kasdien sprendžiame tokias situacijas praktikoje.