Servitutas: kas tai ir kodėl perkant sklypą jis gali sugadinti visą planą

Kas yra servitutas pagal įstatymą?

Lietuvos civilinis kodeksas servitutą apibrėžia labai aiškiai. Supaprastinta, bet teisiškai tikslu:

Servitutas – tai teisė naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu (žemės sklypu) tam tikram tikslui, ribojant to daikto savininko teises.

Svarbūs du akcentai, kuriuos žmonės dažnai ignoruoja:

1. Servitutas riboja savininką, net jei sklypas priklauso jam 100 %.

2. Servitutas yra daiktinė teisė, t. y. jis „seka paskui sklypą“, o ne paskui savininką.

Tai reiškia:
👉 pasikeitus savininkui, servitutas niekur nedingsta.

Kaip servitutas atsiranda

Pagal teisę servitutas gali būti nustatytas:

• sutartimi (dažniausiai – notarine),

• teismo sprendimu,

• administraciniu aktu (pvz., formuojant sklypus).

Labai dažna situacija praktikoje:

• seniai suformuoti sklypai,

• vienam sklypui nenumatyta išvažiavimo į kelią,

• todėl per kitą sklypą nustatomas privažiavimo servitutas.

Pirkėjas dažnai sako: „aš to servituto nenoriu“.

Dažniausi servitutai, kurie realiai „laužo“ planus

🚗 Pravažiavimo (kelio) servitutas

Teisiniuose dokumentuose dažnai formuluojama taip:

„Nustatomas servitutas – teisė važiuoti transporto priemonėmis per žemės sklypo dalį.“

Kas iš to seka realybėje:

• per jūsų sklypą teisėtai važiuoja kitas asmuo,

• jūs negalite to uždrausti,

• negalite savavališkai pakeisti kelio vietos,

• privalote toleruoti naudojimąsi.

Net jei:

• dabar kaimynas važiuoja retai,

• „žada nenaudoti“,

• šiandien ten pieva.

Teisė galioja visą laiką, kol servitutas įregistruotas.

⚡ Komunikacijų servitutas

Ištraukos iš dokumentų dažnai atrodo nekaltai:

„Servitutas – teisė tiesti, eksploatuoti ir remontuoti inžinerinius tinklus.“

Tačiau tai reiškia:

• negalite statyti virš tinklų,

• ribojamas užstatymo plotas,

• bet kuriuo metu gali būti atliekami darbai.

Ypač problemiška, kai:

• servitutas eina per geriausią sklypo vietą,

• arba per visą sklypo plotį.

Projektavimo stadijoje tai dažnai reiškia:
👉 namas nebetelpa ten, kur planavote.

🚶 Praėjimo servitutas

Dokumentuose dažnai įvardijamas taip:

„Servitutas – teisė pėsčiomis pereiti per sklypo dalį.“

Gyvenimui tai reiškia:

• jūs negalite pilnai užsitverti sklypo,

• privatumas tampa sąlyginiu,

• ypač nemalonu gyvenamajame sklype.

Kodėl servitutas gali visiškai sugadinti projektą?

Iš praktikos dažniausiai matome tris scenarijus:

1. Statybinis
   Sklypas perkamas namui, bet servitutas:

   • kerta statybos zoną,

   • neleidžia laikytis atstumų,

   • sumažina galimą užstatymą.

2. Investicinis
   Sklypas planuotas dalinimui ar vystymui, bet:

   • servitutas eina per visą plotį,

   • neįmanoma suformuoti normalių sklypų.

3. Emocinis
   Žmogus tikisi privatumo, bet:

   • pro kiemą važiuoja ar vaikšto kiti,

   • kyla konfliktai,

   • gyvenimo kokybė krenta.

👉 Servitutas nepanaikina nuosavybės, bet labai dažnai panaikina viziją.

Ar servitutą galima panaikinti?

Teoriškai – taip. Praktikoje – beveik niekada.

Servitutas panaikinamas tik kai:

• jis tampa nereikalingas (pvz., atsiranda kitas privažiavimas),

• arba abi pusės sutinka.

Jei kaimynui servitutas reikalingas –
jūs jo vienašališkai panaikinti negalite, net jei jis jums trukdo.

Todėl pirkti sklypą su mintimi „vėliau susitarsim“ – viena pavojingiausių klaidų.

Svarbu žinoti: net jei dabar servituto nėra, jis gali atsirasti

Labai dažna klaida – galvoti, kad jei šiuo metu dokumentuose nėra servituto, vadinasi viskas saugu. Deja, taip nėra. Pagal galiojančius įstatymus kiekvienas gyvenamosios paskirties sklypas privalo turėti privažiavimą. Jei paaiškėja, kad kaimyno sklypas realiai neturi teisėto įvažiavimo, jis turi teisę tą klausimą susitvarkyti – net ir per jūsų sklypą.

Praktiškai tai atrodo taip:
šiandien kaimynas sako „važinėju per laukus“, „kol kas nereikia“, „vėliau susitvarkysiu“. Tačiau vieną dieną jis gali ateiti ir pasakyti, kad reikia oficialiai įforminti pravažiavimą per jūsų sklypą. Jei nesutinkate – jis turi teisę kreiptis į teismą, ir labai dažnu atveju servitutas bus nustatytas priverstinai, nes tokie yra įstatymo reikalavimai.

Todėl perkant sklypą neužtenka patikrinti tik savo dokumentus. Būtina pasižiūrėti:

• kokie sklypai yra greta,

• ar jie turi teisėtą privažiavimą,

• ar nėra „aklaviečių“, kurios ateityje taps problema jums.

Trumpai: net jei šiandien servituto nėra, rytoj jis gali atsirasti visiškai legaliai, ir jūs to jau nebegalėsite sustabdyti.

Kaip teisingai pasitikrinti prieš perkant?

Vienintelis patikimas šaltinis – Registrų centras.

Ką būtina padaryti:

• gauti naujausią išrašą,

• nepasikliauti senais dokumentais,

• idealiu atveju – išsiimti išrašą pardavėjo akivaizdoje

Kodėl tai kritiška:

• 5–10 metų senumo išrašas nebeatspindi realybės,

• per tą laiką galėjo atsirasti:

  • nauji servitutai,

  • pakeistos jų vietos,

  • papildomi apribojimai.

Apibendrinimas

Servitutas nėra „smulkmena dokumentuose“.
Tai reali teisė, kuri:

• riboja jūsų galimybes,

• gali sukelti ilgalaikių problemų,

• ir dažnai kainuoja labai brangiai, jei pastebima per vėlai.

Todėl perkant sklypą:

• tikrinkite ne tik kainą ir vietą,

• bet ir teisinius apribojimus

• ir nebijokite pasikonsultuoti dar prieš pasirašant.

📞 Jei dokumentuose matote servitutą ir kyla bent menkiausia abejonė – kreipkitės