NT varžytinės: pigus būstas ar brangiai kainuojanti klaida? Ką būtina žinoti prieš perkant

Kas yra NT varžytinės ir koks turtas jose parduodamas?

NT varžytinės – tai procesas, kurio metu nekilnojamasis turtas parduodamas ne laisvoje rinkoje, o siekiant padengti skolas ar realizuoti valstybei priklausantį turtą. Lietuvoje dažniausiai susiduriama su dviem pagrindiniais pardavėjais:

• antstoliais, parduodančiais skolininkų turtą,

• Turto banku, realizuojančiu valstybei priklausantį ar perimtą turtą.
  

Iš pirmo žvilgsnio abu variantai atrodo panašūs – objektai, aukcionai, žemesnės kainos. Tačiau praktikoje skirtumai yra esminiai.

Turto bankas ir antstoliai: kuo skiriasi pirkimo procesas?

Pirkdami iš antstolio, sandorį vykdote tiesiogiai per antstolį. Notaro dažniausiai nereikia – nuosavybės teisė pereina pagal antstolio aktą. Tai reiškia greitesnį procesą, bet ir mažiau „saugiklių“ pirkėjui.

Tuo tarpu perkant iš Turto banko, sandoris beveik visada tvirtinamas per notarą, o pats procesas labiau primena įprastą pirkimą. Tai suteikia daugiau formalios tvarkos, tačiau ne visada reiškia mažesnę riziką.

NT rinkos ekspertai pabrėžia:

„Pirkimo forma dar negarantuoja saugumo – svarbiausia ne kas parduoda, o kas gyvena būste.“

Ar saugu pirkti NT iš varžytinių?

Trumpas atsakymas – ne visada. Ilgesnis – priklauso nuo turto būklės, žmonių, kurie jame gyvena (arba gyveno), ir jūsų pasirengimo blogiausiam scenarijui.

Mūsų, kaip NT ekspertų, praktikoje aiškiai matyti viena tendencija: neapleistą, įrengtą turtą varžytinėse pirkti yra rizikingiau, nei apleistą.

Kodėl? Nes įrengtas turtas reiškia:

• didesnę vertę,

• didesnį emocinį prisirišimą,

• dažnai – didesnį skolininkų pyktį.

Realios rizikos perkant iš antstolio

Perkant NT iš antstolio, dažniausiai susiduriama su skolininkų faktoriumi. Ir čia prasideda problemos, apie kurias skelbimuose nerašoma.

Iš praktikos galime pasakyti atvirai:

„Esame matę atvejų, kai prieš išsikraustydami žmonės išnešė visus baldus, šviestuvus, buitinę techniką, išdaužė sienas, užliejo grindis vandeniu ar kitaip sąmoningai suniokojo turtą.“

Tai nėra pavieniai atvejai. Skolininkai dažnai turi:

• daugiau skolų nei turto vertė,

• jokios motyvacijos saugoti turtą,

• supratimą, kad už padarytą žalą realiai neatsakys.
  

Net jei teoriškai žala galėtų būti išieškota, praktikoje to beveik neįmanoma padaryti – dažniausiai nėra iš ko.

Kita didelė rizika – gyventojai, kurie neišsikrausto

Dar viena itin dažna problema – turtas parduodamas su gyventojais. Jei buvęs savininkas ar kiti asmenys neišsikrausto savo noru, pirkėjo laukia teismas.

Svarbu žinoti:

• savavališkai iškraustyti žmonių negalima,

• reikia teismo sprendimo,

• procesas gali trukti mėnesius ar net metus,

• tik po to galima pradėti priverstinį iškeldinimą.

Ar Turto banko turtas visada „švarus“?

Ne, ne visada.

Nors Turto banko objektai dažnai būna apleisti, nenaudojami, tai nereiškia, kad jie visada parduodami be problemų. Yra buvę atvejų, kai Turto bankas parduoda turtą žinodamas, kad jame nelegaliai gyvena asmenys.

Tokiais atvejais:

• pirkėjas perima problemą,

• Turto bankas tai nurodo sąlygose,

• atsakomybės už iškeldinimą neprisiima.
  

Ir vėl – be teismo sprendimo nieko padaryti negalėsite.

Laimėtos varžytinės dar negarantuoja, kad tapsite savininku

Svarbu suprasti, kad net ir laimėjus NT varžytines iš antstolio, tai dar nereiškia, jog turtas galutinai taps jūsų. Skolininkas turi įstatyme numatytą terminą apskųsti varžytinių rezultatus teismui, ir tokia praktika nėra reta. Jei skundas pateikiamas, prasideda teisminis procesas, kuris gali užtrukti mėnesius ar net ilgiau. Visą šį laiką jūsų sumokėti pinigai būna „įšaldyti“, o turtu naudotis negalite – nei gyventi, nei remontuoti, nei nuomoti. Šią riziką būtina įvertinti dar prieš dalyvaujant varžytinėse.

Kodėl apžiūra prieš varžytines – ne formalumas, o būtinybė

Viena didžiausių klaidų – pirkti NT varžytinėse neatvykus į vietą. Skelbimo nuotraukos, aprašymai ar dokumentai neparodo svarbiausio – kas realiai vyksta objekte.

Prieš perkant būtina:

• atvykti fiziškai,

• pasižiūrėti, ar objekte yra gyventojų,

• įvertinti jų elgesį, būklę, realią tikimybę, kad jie išsikraustys.
  

Ekspertų taisyklė paprasta:

„Jei matote žmones – turite matyti ir galimą teismo procesą.“

Kada NT varžytinės gali būti gera galimybė?

NT varžytinės gali būti racionalus pasirinkimas, kai:

• turtas apleistas,

• jame niekas negyvena,

• kaina ženkliai mažesnė nei rinkos,

• pirkėjas turi rezervą remontui ir nenumatytoms situacijoms.
  

Tačiau tai nėra greitas ir saugus būdas sutaupyti, kaip kartais bandoma pateikti.

Išvados

NT varžytinės – tai ne loterija, bet ir ne standartinis sandoris. Čia galioja kitos taisyklės, o didžiausia rizika slypi ne dokumentuose, o žmonėse ir jų elgesyje. Pigiau – nereiškia saugiau, o „įrengtas butas“ varžytinėse dažnai reiškia didesnį pavojų, o ne privalumą.

Jeigu svarstote pirkti NT iš varžytinių arba jau radote konkretų objektą, kreipkitės į mus. Padėsime įvertinti realias rizikas, patikrinti situaciją vietoje ir priimti sprendimą ne pagal kainą, o pagal pasekmes. Dirbame visoje Lietuvoje ir esame matę pakankamai, kad žinotume, kur pigus sandoris gali tapti labai brangiu.