Naujos statybos gudrybės Kauno rajone: kaip vystytojai mažina statybų savikainą ir kodėl pirkėjai to jau nebebijo

Jeigu šiandien ieškote naujos statybos namo Kaune ar Kauno rajone, labai tikėtina, kad tarp skelbimų pamatysite ne tik gyvenamosios paskirties namus. Atsiras vasarnamių, sodo namų, poilsio paskirties pastatų ar kitų objektų, kurie iš pirmo žvilgsnio atrodo visiškai normalūs gyvenamieji namai. Daugeliui pirkėjų tai sukelia klausimų – kodėl taip statoma ir ar tai nėra kažkokia gudrybė?

REALL praktikoje matome, kad prieš penkerius–septynerius metus tokie objektai daugeliui žmonių atrodė rizikingi. Vos tik pirkėjas išgirsdavo žodį „vasarnamis“ arba „sodo namas“, pokalbis dažnai baigdavosi. Šiandien situacija visiškai kitokia. Rinka subrendo, bankai prisitaikė, vertintojai taip pat, o didžioji dalis pirkėjų jau supranta, kad vien paskirties pavadinimas dar nieko nepasako apie patį namą.

Šis straipsnis nėra apie tai, kaip apeiti įstatymus. Priešingai – kalbėsime apie visiškai teisėtus sprendimus, kuriuos šiandien renkasi tiek smulkūs vystytojai, tiek privatūs žmonės, statantys namus sau. Aptarsime, kodėl tokie projektai atsiranda, kokiose Kauno ir Kauno rajono vietose jie dažniausiai statomi, ką iš tikrųjų reiškia skirtingos paskirtys ir į kokius dalykus pirkėjui verta atkreipti dėmesį.

Svarbiausia mintis, kurią norėčiau perduoti jau straipsnio pradžioje, yra labai paprasta. Žmonės dažnai žiūri ne į tai, kas svarbiausia. Jie išsigąsta dokumentuose parašyto žodžio „vasarnamis“, tačiau nepaklausia, kaip apšiltintas namas, kokio storio sienos, kokie langai ar stogas. O būtent šie dalykai ir lems, ar name bus šilta, ekonomiška ir komfortiška gyventi.

Iš patirties galiu pasakyti, kad šiandien daug svarbiau ne tai, kokia paskirtis parašyta Registrų centre. Daug svarbiau suprasti, kodėl ji tokia yra, kaip į tokį objektą žiūri bankai, kaip jį vertina turto vertintojai ir kaip tokį namą po dešimties metų vertins rinka. Būtent čia prasideda skirtumas tarp žmogaus, kuris tiesiog perskaito dokumentus, ir žmogaus, kuris iš tikrųjų supranta nekilnojamojo turto rinką.

Kodėl apskritai atsirado tokie sprendimai?

Jeigu prieš penkiolika ar dvidešimt metų dauguma naujų namų buvo statomi pagal gana aiškų modelį, šiandien situacija visiškai kitokia. Kiekvienais metais griežtėja energinio efektyvumo reikalavimai, daugėja dokumentacijos, ilgėja derinimo procedūros, brangsta medžiagos, rangovų darbas ir įvairūs mokesčiai. Visa tai galiausiai atsispindi galutinėje namo kainoje.

REALL praktikoje matome, kad didžiausia problema dažnai nėra net papildomos išlaidos. Daug didesnė problema – laikas.

Įsivaizduokite nedidelį vystytoją, kuris Kauno rajone nusiperka sklypą už 100 tūkstančių eurų ir planuoja investuoti dar 300 ar 400 tūkstančių į statybas. Didelė dalis šių pinigų tiesiog „užšąla“, kol vyksta projektavimas, derinimai ir laukiama įvairių institucijų atsakymų. Vienas dokumentas, kitas dokumentas, vienas suderinimas, kitas suderinimas – mėnesiai bėga, o projektas dar net neprasidėjo.

Paradoksalu tai, kad patį namą šiandien dažnu atveju galima pastatyti greičiau negu surinkti visus reikalingus dokumentus. Kai oro sąlygos leidžia ir statybos suplanuotos tinkamai, namo statyba gali užtrukti vos kelis mėnesius. Tačiau iki tos vietos dažnai tenka nueiti gerokai ilgesnį biurokratinį kelią.

Todėl visiškai natūralu, kad rinka pradeda ieškoti sprendimų, leidžiančių šį procesą supaprastinti. Vieni renkasi rekreacinės paskirties sklypus, kiti projektuoja vasarnamius ar sodo namus, treti vysto kitokios paskirties projektus, kuriems taikomi kitokie reikalavimai. Tai nėra bandymas kažką nuslėpti. Tai yra prisitaikymas prie rinkos, kurio pagrindinis tikslas – pasiūlyti pirkėjui mažesnę galutinę kainą.

Įdomiausia tai, kad pati rinka prie šių sprendimų prisitaiko gerokai greičiau negu reguliavimas. Prieš keletą metų tokie objektai daugeliui atrodė egzotika. Šiandien jie tapo įprasta Kauno ir Kauno rajono naujos statybos rinkos dalimi.

Didžiausia pirkėjų klaida – jie žiūri į paskirtį, o ne į namą

Vieną dalyką pastebėjome praktiškai kiekvienoje naujos statybos apžiūroje.

Vos tik pirkėjas pamato, kad dokumentuose parašyta „vasarnamis“, „sodo namas“ ar kita negyvenamoji paskirtis, dažniausiai pirmasis klausimas būna ne apie patį namą.

Pirmasis klausimas būna:

„O kodėl čia tokia paskirtis?“

Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad klausimas logiškas. Tačiau, mano nuomone, tai nėra svarbiausias dalykas, kurį reikėtų aiškintis.

Žmonės dažnai galvoja, kad paskirtis automatiškai nusako ir statinio kokybę. Tačiau tarp šių dviejų dalykų tiesioginio ryšio nėra.

REALL praktikoje matome visiškai skirtingų situacijų. Esame matę gyvenamosios paskirties namų, kurie pastatyti labai vidutiniškai, ir esame matę vasarnamių ar sodo namų, kurie savo konstrukcija, naudojamomis medžiagomis ir inžineriniais sprendimais niekuo nenusileidžia A++ klasės gyvenamiesiems namams.

Todėl vietoje klausimo „kodėl čia vasarnamis?“ aš siūlyčiau užduoti visai kitus klausimus.

Kokio storio šiltinimas sienose?

Kaip apšiltintas pamatas?

Kiek šiltintas stogas?

Kokie langai sumontuoti?

Kokia šildymo sistema?

Būtent šie atsakymai ir nulems, ar po penkerių metų džiaugsitės savo pasirinkimu, ar stebėsitės, kodėl naujos statybos name už šildymą mokate beveik tiek pat, kiek senajame.

Vienas didžiausių mitų šiandien yra tas, kad A++ sertifikatas savaime garantuoja mažas sąskaitas.

Norėčiau, kad būtų taip paprasta.

Tačiau realybėje viskas priklauso nuo to, kaip namas buvo pastatytas.

Esame matę ne vieną situaciją, kai žmonės iš maždaug 2000-ųjų statybos B klasės namo persikėlė į visiškai naują A++ klasės būstą tikėdamiesi, kad šildymo išlaidos sumažės kelis kartus. Tačiau po pirmos žiemos paaiškėjo, kad stebuklo neįvyko. Sąskaitos sumažėjo gerokai mažiau, nei buvo tikėtasi.

Kodėl?

Todėl, kad popierius dar nėra statyba.

Sertifikatas parodo, kokius reikalavimus projektas turėjo atitikti. Tačiau jis nepasako, kaip kruopščiai buvo atlikti darbai statybų metu.

Dėl to visada sakau tą patį – mažiau žiūrėkite į pavadinimus dokumentuose ir daugiau domėkitės tuo, kas paslėpta po apdaila.

Jeigu namas dar parduodamas su daline apdaila, tai yra netgi privalumas. Kol sienos neuždengtos galutine apdaila, galima savo akimis pamatyti, kaip atliktas šiltinimas. Tokios galimybės įsigijus pilnai įrengtą namą jau nebeturėsite.

Todėl sakyčiau, kad šiandien svarbiausias klausimas yra ne „kokia paskirtis?“, o „kaip šis namas pastatytas?“.

Būtent šis atsakymas dažniausiai ir nulemia, ar po kelerių metų būsite patenkinti savo sprendimu.

Didžiausias pokytis įvyko ne statybose, o bankuose

Jeigu šį straipsnį būtume rašę prieš septynerius ar aštuonerius metus, tikriausiai didžioji jo dalis būtų apie tai, kodėl žmonės bijo kitokios paskirties objektų.

Šiandien situacija jau visiškai kitokia.

REALL praktikoje matome, kad pati rinka prie tokių objektų priprato gerokai greičiau, negu daugelis įsivaizduoja.

Prieš keletą metų užtekdavo skelbime parašyti „sodo namas“, ir telefonas beveik nutildavo. Žmonės galvodavo, kad tokio objekto bankas nefinansuos, jo nepavyks parduoti ateityje arba kad ten apskritai negalima gyventi.

Šiandien pokalbis atrodo visai kitaip.

Pirkėjas jau nebeklausia, ar galima pirkti sodo namą su banko paskola.

Jis klausia:

„Kuris bankas finansuos?“

Ir čia yra didžiausias pokytis.

Kai rinkoje tik atsirado daugiau tokios paskirties objektų, ne visos kredito įstaigos į juos žiūrėjo vienodai. Šiandien situacija gerokai pasikeitusi. REALL praktikoje nuolat matome, kad didieji Lietuvos bankai finansuoja ir sodo namus, ir vasarnamius, ir kitokios paskirties objektus, jeigu jie atitinka jų keliamus reikalavimus. Aišku, ne visi bankai kiekvieną objektą vertins vienodai, todėl finansavimo galimybės vis dar priklauso nuo konkretaus projekto, dokumentų ir pasirinktos kredito įstaigos.

Tačiau pats faktas, kad paskirtis yra ne gyvenamoji, daugeliu atvejų jau nebėra pagrindinė problema.

Iš patirties galiu pasakyti, kad šiandien bankui dažnai svarbiau visai kiti dalykai.

Ar objektas baigtas ir tinkamai įregistruotas?

Ar registruotos komunikacijos?

Ar vertintojas gali pagrįsti rinkos vertę?

Ar objektas likvidus?

Pavyzdžiui, jeigu name įrengtas vietinis vandentiekis, nuotekų valymo įrenginiai ir visa tai tinkamai įregistruota, finansavimo galimybės dažniausiai būna visai kitokios negu tada, kai dokumentacija nebaigta tvarkyti.

Tai yra daug svarbiau negu vienas žodis Registrų centro išraše.

Žmonės kartais įsivaizduoja, kad bankas sprendimą priima vien perskaitęs objekto paskirtį.

Realybėje procesas gerokai sudėtingesnis.

Vertinamas visas objektas.

Todėl mes visada sakome klientams – neužtenka paklausti, ar bankas finansuoja vasarnamius. Reikia žinoti, kuris bankas, kokiomis sąlygomis ir kokį konkretų objektą finansuos.

Būtent dėl to vieni objektai parduodami labai greitai, o kiti rinkoje užsibūna mėnesiais.

Dar viena įdomi tendencija, kurią matome pastaraisiais metais, – žmonių požiūris į likvidumą. Anksčiau buvo daug baimių, kad tokį objektą bus sunku parduoti ateityje. Mano nuomone, ši rizika kasmet mažėja.

Kodėl?

Todėl, kad prie tokių projektų pripranta visi rinkos dalyviai.

Pripranta bankai.

Pripranta turto vertintojai.

Pripranta brokeriai.

Pripranta pirkėjai.

Kai visa rinka pradeda vertinti tokius objektus kaip įprastą alternatyvą gyvenamajam namui, natūraliai keičiasi ir jų likvidumas.

Todėl, jeigu šiandien matome, kad tokį objektą finansuoja keli didieji bankai, manau, jog po penkerių ar dešimties metų situacija greičiausiai bus dar palankesnė. Rinka juda viena kryptimi – prie didesnio lankstumo, o ne prie mažesnio.

Tai nereiškia, kad paskirtis apskritai nebeturi reikšmės.

Ji vis dar svarbi.

Tačiau šiandien ji jau nebėra tas lemiamas veiksnys, dėl kurio reikėtų automatiškai atsisakyti gero objekto. Daug svarbiau suprasti, ką ta paskirtis reiškia praktiškai, kaip į ją žiūri bankai ir ar dėl jos ateityje iš tikrųjų atsiras realių problemų, o ne tik teorinių baimių.

Kodėl Kauno rajone tokių projektų vis daugėja?

Jeigu prieš dešimt metų tokie objektai buvo daugiau išimtis, šiandien jie tapo visiškai normalia naujos statybos rinkos dalimi. Ypač Kauno rajone.

Ir tam yra labai paprasta priežastis.

Ten, kur dar yra daug rekreacinės paskirties ar mėgėjų sodų teritorijų, statytojai gali pasiūlyti rinkai pigesnį produktą. O pirkėjui šiame segmente galutinė kaina dažniausiai ir yra svarbiausias kriterijus.

REALL praktikoje tokių objektų parduodame nuolat. Jų galima rasti Piliuonoje, Laumėnuose prie Kauno marių, Radikiuose, Lapėse, Gervėnupyje, Aleksoto sodų bendrijose ir daugelyje kitų vietų aplink Kauną. Jeigu prieš dvidešimt metų sodų bendrijose daugiausia stovėjo nedideli vasarnamiai, šiandien vaizdas visiškai kitoks. Daugelyje jų jau susiformavo pilnavertės gyvenvietės, kur žmonės gyvena ištisus metus.

Todėl ir pats požiūris į tokius objektus pasikeitė.

Anksčiau žmonės pirmiausia žiūrėdavo į paskirtį.

Dabar pirmiausia žiūri į kainą.

Ir tai visiškai suprantama.

Jeigu du vizualiai labai panašūs namai stovi vos kelių kilometrų atstumu vienas nuo kito, tačiau vienas kainuoja 260 tūkstančių eurų, o kitas – 320 tūkstančių, natūralu, kad pirkėjas pradeda aiškintis, iš kur atsiranda tas skirtumas.

Labai dažnai jis atsiranda ne dėl to, kad vienas namas būtų pastatytas prasčiau.

Skirtumas atsiranda todėl, kad vieno projekto vystymas kainavo gerokai mažiau.

Mažiau dokumentacijos.

Trumpesni derinimo terminai.

Mažesni infrastruktūros kaštai.

Mažiau administracinių procedūrų.

Ir visa tai galiausiai atsispindi galutinėje pardavimo kainoje.

Būtent todėl pastaraisiais metais pastebime dar vieną įdomią tendenciją. Anksčiau žmonės ieškodavo tik gyvenamosios paskirties sklypų. Tai buvo tarsi kokybės ženklas. Jeigu sklypas gyvenamosios paskirties, reiškia, viskas tvarkoje.

Šiandien tokių skambučių girdime šiek tiek rečiau.

Priešingai.

Ne kartą yra buvę, kad klientui pasiūlome gyvenamosios paskirties sklypą, o jis atsako:

"O gal turite rekreacinės paskirties? Gal turite sodų teritorijoje? Noriu pasistatyti paprasčiau."

Prieš dešimt metų tokį klausimą būtų buvę sunku įsivaizduoti.

Šiandien žmonės jau supranta, kad paskirtis pati savaime nesukuria namo kokybės. Jie žino, kad tam tikrose teritorijose galima pastatyti tokį pat šiltą, kokybišką ir patogų namą, tik visa projekto savikaina bus mažesnė.

Tai dar viena priežastis, kodėl, mano nuomone, šis skirtumas tarp skirtingų paskirčių ateityje tik mažės.

Kai rinka pradeda diktuoti savo taisykles

Labai dažnai girdime diskusijas, kad reikėtų dar labiau sugriežtinti vieną ar kitą reikalavimą.

Tačiau praktikoje dažnai nutinka priešingai.

Kuo daugiau atsiranda perteklinių reikalavimų, tuo daugiau žmonių pradeda ieškoti kitų visiškai teisėtų sprendimų.

Tai natūrali rinkos reakcija.

Jeigu vieną namą galima pastatyti greičiau, pigiau ir pasiūlyti pirkėjui už mažesnę kainą, anksčiau ar vėliau tokių projektų daugės.

Ir šiandien Kauno rajone mes būtent tai ir matome.

Todėl nemanau, kad vasarnamių, sodo namų ar rekreacinės paskirties projektų ateityje mažės. Greičiausiai bus priešingai. Kol išliks dideli statybų kaštai ir ilgi projektų derinimo terminai, tol rinka ieškos būdų, kaip pasiūlyti žmonėms įperkamesnį būstą.

Tai nėra mada.

Tai yra natūrali ekonomikos reakcija į vis brangstančią statybą.

Kuo praktiškai skiriasi vasarnamis, sodo namas ir kitos paskirtys?

Pirkėjai dažnai visus tokius objektus sudeda į vieną kategoriją. Pamato, kad tai ne gyvenamosios paskirties namas, ir iš karto daro išvadą, kad čia kažkas blogiau, sudėtingiau arba mažiau vertinga. REALL praktikoje matome, kad toks vertinimas yra per daug paviršutiniškas. Skirtingos paskirtys reiškia skirtingą projekto kelią, tačiau jos pačios neatsako į svarbiausią klausimą – ar objekte bus patogu ir saugu gyventi.

Vasarnamiai dažniau atsiranda rekreacinėse teritorijose, kuriose gyvenamosios paskirties statyba būtų sudėtingesnė, brangesnė arba apskritai nebūtų logiškiausias sprendimas. Tokius projektus galima sutikti aplink Kauno marias, Laumėnuose, Radikiuose, Šlienavos apylinkėse ir kitose vietose, kur žmones traukia gamta, vanduo ir mažesnis užstatymo tankis. Dokumentuose tai gali būti vasarnamis, tačiau realybėje namas gali turėti grindinį šildymą, oras–vanduo sistemą, rekuperaciją, normaliai apšiltintą stogą, pamatus ir sienas. Pirkėjui svarbu ne pats žodis „vasarnamis“, o tai, ar techniniai sprendimai atitinka jo lūkesčius.

Sodo namų istorija kiek kitokia. Kauno ir Kauno rajono sodų bendrijose per pastaruosius du dešimtmečius įvyko didžiulis pokytis. Piliuonoje, Laumėnuose, Lapėse, Raudondvario apylinkėse ir kitose teritorijose mažos sezoninės trobelės po truputį užleido vietą namams, kuriuose žmonės gyvena ištisus metus. Pats kvartalų planavimas liko senas, todėl gatvės dažnai siauros, infrastruktūra nevienoda, tačiau būstai jau seniai nebeprimena tradicinių sodų namelių.

Čia atsiranda viena labai svarbi pirkėjo užduotis. Reikia ne tik pamatyti, kiek kvadratinių metrų parašyta skelbime, bet ir suprasti, kaip tas plotas suformuotas dokumentuose. Vienoje namo dalyje gali būti gyvenamosios patalpos, kitoje – garažas, mansarda ar kita pagalbinė erdvė. Tai nebūtinai reiškia, kad objektas blogas ar nefinansuojamas. Tačiau jo negalima vertinti taip pat, kaip visiškai analogiško ploto gyvenamosios paskirties namo.

Esame pardavinėję namą Kauno miesto ribose, kur viena namo dalis dokumentuose buvo registruota kaip sodo namas, o kita – kaip garažas. Realybėje vadinamajame garaže buvo įrengta svetainė su virtuve. Vertintojas matė faktinį naudojimą, įvertino visą objektą, o pirkėjas gavo banko finansavimą. Tai labai gerai parodo, kaip šiandien veikia rinka: dokumentai yra svarbūs, tačiau juos reikia ne mechaniškai perskaityti, o suprasti kartu su vertinimu, banko pozicija ir realia objekto būkle.

Kita situacija būtų tada, jeigu projekte numatytas vienoks pastatas, o realybėje pastatytas kitoks. Pavyzdžiui, projekte numatyta terasa, stoginė ar tam tikra pastato dalis, tačiau ji neįrengta, nes statytojui pritrūko lėšų arba statybos buvo sustabdytos. Tada problema yra ne paskirtis, o neatitikimas projektui. Tai jau visai kitas klausimas, kurį reikia išspręsti prieš sandorį.

Būtent todėl pirkėjui nereikėtų prisirišti prie vieno dokumento žodžio. Jis turėtų suprasti visą objekto logiką: kodėl pasirinkta tokia paskirtis, ką statytojas dėl to sutaupė, ar tas sutaupymas atsispindi pardavimo kainoje ir ar faktinė statyba atitinka projektą.

Ar mažesnė kaina visada reiškia kompromisą?

Nebūtinai. Kartais mažesnė kaina reiškia, kad vystytojas pasirinko pigesnį administracinį kelią, o ne pigesnes medžiagas. Tai du visiškai skirtingi dalykai.

Geras vystytojas gali statyti vasarnamį arba sodo namą naudodamas tokias pačias konstrukcijas ir inžinerinius sprendimus, kokius naudotų gyvenamajame name. Jis taupo ne šiltinimo sluoksnio, langų ar stogo sąskaita, o projekto rengimo, infrastruktūros, derinimų ir laiko sąnaudų dalyje. Tokiu atveju pirkėjas gauna pigesnį objektą ne todėl, kad šis yra prastesnis, o todėl, kad jo statybos modelis buvo efektyvesnis.

Prastas vystytojas elgiasi kitaip. Jis pasinaudoja tuo, kad tam tikram objektui keliami kitokie formalūs reikalavimai, ir pradeda taupyti visur: plonina šiltinimą, renkasi pigiausius langus, nekokybiškai atlieka sandarinimo darbus, taupo pamatų ar stogo mazgams. Tada paskirtis tampa ne savikainos optimizavimo priemone, o patogiu pasiteisinimu silpnesnei statybos kokybei.

Pirkėjui svarbiausia atskirti šias dvi situacijas.

Vienas dalykas, kurio nepamatysite skelbime, yra realus statybos kruopštumas. Skelbime galima parašyti „energiškai efektyvus“, „šiltas“ ar „kokybiškai pastatytas“, tačiau šie žodžiai nieko neįrodo. Reikia klausti, kokios medžiagos naudotos, kaip įrengti mazgai, kas atliko darbus, ar yra statybų nuotraukų ir ar statytojas gali argumentuotai paaiškinti savo sprendimus.

Jeigu vystytojas į paprastą techninį klausimą atsako agresyviai arba abstrakčiai, man tai visada yra signalas. Geras statytojas paprastai žino, kiek centimetrų šiltintas pamatas, kokia sienos konstrukcija, kaip įrengtas stogas ir kodėl pasirinko vieną ar kitą sistemą. Jam nereikia slėptis už energinio sertifikato ar gražios vizualizacijos.

A++ klasė dar nėra statybos kokybės garantija

Pirkėjai šiandien jau išmoko klausti apie energinę klasę. Tai gerai, tačiau kartais šis klausimas tampa vieninteliu kokybės kriterijumi. Žmogus pamato A++ ir nusiramina, tarsi viena raidė automatiškai reikštų, kad namas bus šiltas, ekonomiškas ir kokybiškas.

Iš patirties galiu pasakyti, kad taip paprasta nėra.

Esame susidūrę su žmonėmis, kurie iš senesnio, oficialiai žemesnės energinės klasės namo persikėlė į gerokai mažesnį A++ būstą ir tikėjosi labai ryškaus sąskaitų sumažėjimo. Po pirmos žiemos jie pamatė, kad šildymo išlaidos liko stebėtinai panašios. Tada prasideda klausimai apie tai, kaip realiai buvo atlikti darbai.

Popieriuje namas gali atrodyti puikiai. Realybėje viena blogai įrengta konstrukcijos vieta gali sugadinti didelę dalį energetinio efektyvumo. Todėl A++ sertifikatą vertinčiau kaip vieną iš dokumentų, bet ne kaip galutinį įrodymą.

Jeigu namas parduodamas dalinės apdailos, pirkėjas netgi turi tam tikrą pranašumą. Galima paprašyti parodyti statybos nuotraukas, atidengti nedidelę konstrukcijos vietą arba pasitelkti techninį specialistą. Nereikia ardyti pusės namo. Kartais užtenka kelių tikslinių patikrų, kad būtų aišku, ar projekto pažadai sutampa su realybe.

Dažna pirkėjų klaida yra mokėti daugiau vien už raidę, nors šalia esantis kitos paskirties objektas gali būti pastatytas kokybiškiau. Todėl pasirinkimą reikėtų grįsti ne formaliu prestižu, o realiais techniniais sprendimais.

Loftai ir kūrybinės dirbtuvės: tai, kas anksčiau gąsdino, šiandien tapo norma

Panašus požiūrio pokytis įvyko ir loftų rinkoje. Didžioji dalis loftų Lietuvoje atsirado buvusiose gamybinėse, administracinėse ar kitokios negyvenamosios paskirties patalpose. Prieš dešimtmetį pirkėjams tai kėlė daug klausimų. Šiandien Kaune tokie objektai jau tapo visiškai atpažįstama rinkos kategorija.

REALL praktikoje esame pardavinėję kūrybinių dirbtuvių ir kitokios paskirties loftus Drobės gatvėje, „Radio City“, Mituvos gatvėje bei kituose Kauno projektuose. Didžiajai daliai pirkėjų pats paskirties pavadinimas nebekelia tokios reakcijos kaip anksčiau. Jie domisi finansavimu, mėnesio išlaidomis, objekto įrengimu ir galimybe jį vėliau išnuomoti ar parduoti.

Palangoje esame dirbę net su garažo paskirties loftais, įrengtais virš senų garažų. Garažo paskirtis pirkėjams buvo mažiau įprasta nei kūrybinės dirbtuvės, todėl klausimų kilo daugiau. Tačiau ir tokie objektai buvo finansuojami, vertinami ir parduodami.

Šiandien pirkėjai jau supranta, kad loftas dažnai ir bus negyvenamosios paskirties. Po kelių metų panašiai gali būti vertinami ir vasarnamiai ar sodo namai naujuose Kauno rajono projektuose. Tai, kas šiandien dar reikalauja paaiškinimo, rytoj gali tapti visiškai įprasta rinkos dalimi.

Ar po penkerių metų apie tai dar apskritai kalbėsime?

Mano nuomone – gerokai mažiau negu šiandien.

Jeigu pasižiūrėtume, kaip pasikeitė rinka per pastaruosius dešimt metų, pamatytume labai aiškią tendenciją. Pradžioje žmonės bijojo loftų. Atrodė keista, kad butas gali būti įrengtas administracinėse patalpose ar kūrybinėse dirbtuvėse. Paskui priprato.

Po to atsirado daugiau sodo namų, vasarnamių ir rekreacinės paskirties projektų. Iš pradžių visi klausdavo, ar bankas finansuos. Šiandien daugeliu atvejų jau klausia tik, kuris bankas finansuos.

Tai rodo vieną labai paprastą dalyką.

Rinka prisitaiko daug greičiau negu keičiasi įstatymai.

Kai atsiranda pakankamai tokių objektų, prie jų pripranta visi. Pirmiausia brokeriai, paskui turto vertintojai, tada bankai, o galiausiai ir patys pirkėjai. Tai, kas prieš septynerius metus atrodė neįprasta, šiandien jau tapo visiškai normalia rinkos dalimi.

Todėl nemanau, kad tokių projektų ateityje mažės. Greičiausiai bus priešingai.

Kol statybų reguliavimas išliks sudėtingas, dokumentų tvarkymas užtruks mėnesius, o kiekvienas papildomas reikalavimas didins galutinę būsto kainą, tol vystytojai ieškos visiškai teisėtų būdų statyti paprasčiau ir efektyviau.

Ir, tiesą sakant, sunku juos dėl to kaltinti.

Jeigu dėl kitokios paskirties namą galima pasiūlyti rinkai 30 ar 40 tūkstančių eurų pigiau, o pirkėjas gauna praktiškai tokią pačią gyvenimo kokybę, natūralu, kad toks sprendimas atsiranda.

Man atrodo, kad čia valstybė kartais kovoja ne su ta problema.

Vietoje to, kad statybos procesas būtų paprastesnis, greitesnis ir pigesnis, kuriamos įvairios kompensavimo priemonės – subsidijos, paramos ir kitos programos. Tačiau jos problemos neišsprendžia. Jos tik padeda nedidelei daliai žmonių prisitaikyti prie jau išaugusių kainų.

Praktikoje daug didesnį efektą duotų greitesnis projektų derinimas ir paprastesnės procedūros. Taip vystytojai natūraliai sukurtų daugiau konkurencijos, ko pasekoje pirkėjas turėtų iš ko rinktis ir kainos taptų prieinamesnės.

Brokerio išvada

Jeigu reikėtų visą šį straipsnį sutalpinti į vieną sakinį, jis skambėtų labai paprastai.

Nepirkite namo pagal vieną žodį Registrų centro išraše.

Pirkite pagal tai, kaip jis pastatytas.

Paskirtis yra svarbi. Banko finansavimas yra svarbus. Dokumentai yra svarbūs.

Tačiau nė vienas iš šių dalykų nepasakys, ar po dešimties metų jums bus gera gyventi tame name.

Tai parodys tik statybos kokybė, vieta, racionalūs sprendimai ir tai, kaip objektą vertins rinka ateityje.

REALL praktikoje matome, kad žmonės, kurie supranta šiuos skirtumus, dažniausiai randa geresnius sandorius. Jie nepermoka vien už etiketes, bet kartu neapsigauna ir dėl dirbtinai mažos kainos.

Todėl prieš priimdami sprendimą visada stenkitės suprasti ne tik kas parašyta dokumentuose, bet ir kodėl tai parašyta. Būtent ši detalė dažnai lemia, ar nusipirksite gerą namą už gerą kainą, ar tiesiog brangiai sumokėsite už gražų aprašymą skelbime.

Planuojate statyti arba pirkti naujos statybos namą Kaune ar Kauno rajone?

Naujos statybos rinka šiandien keičiasi greičiau nei bet kada anksčiau. Atsiranda naujų projektavimo sprendimų, skirtingų pastatų paskirčių, keičiasi bankų požiūris į finansavimą, o kartu keičiasi ir tai, kas laikoma geru pirkiniu.

Todėl prieš priimdami sprendimą verta pasitarti su žmonėmis, kurie šiuos objektus ne tik mato skelbimuose, bet ir realiai parduoda.

REALL praktikoje nuolat dirbame su naujos statybos projektais Kaune ir Kauno rajone – nuo individualių namų ir kotedžų iki sodo namų, rekreacinės paskirties objektų, loftų bei didesnių vystomų kvartalų. Žinome, kaip tokius objektus vertina pirkėjai, kokius projektus finansuoja bankai, į ką atkreipia dėmesį turto vertintojai ir kokie sprendimai ilgainiui padeda išlaikyti didžiausią turto vertę.

Jeigu planuojate statyti, pirkti ar vystyti naujos statybos projektą Kaune arba Kauno rajone, susisiekite su REALL. Padėsime įvertinti ne tik šiandieninę situaciją, bet ir tai, kaip jūsų sprendimas atrodys po penkerių ar dešimties metų, kai ateis laikas parduoti turtą.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno ir Kauno rajono nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus naujos statybos projektų, turto vertinimo, pardavimo, finansavimo, derybų bei investavimo klausimais.

Straipsnyje pateiktos įžvalgos apie naujos statybos objektų paskirtis ir vystytojų taikomus kaštų mažinimo sprendimus paremtos praktine „REALL“ brokerių patirtimi parduodant gyvenamuosius namus, sodo namus, vasarnamius, loftus ir kitokios paskirties būstus Kaune bei Kauno rajone. Analizė grindžiama realių pirkėjų klausimais, bankų finansavimo praktika, turto vertintojų išvadomis, dokumentų tikrinimu ir sandorių metu sukaupta patirtimi.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: naujos statybos būstai, nestandartinės NT paskirtys ir Kauno rajono individualių namų rinka
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: sodo namai, vasarnamiai, rekreacinės paskirties objektai, naujos statybos pardavimas, bankų finansavimas, turto vertinimas ir vystytojų konsultavimas

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt