Namas renovuotas, bet bute nieko nedarėte? Kodėl dažniausiai vis tiek reikia naujos buto kadastrinės bylos

Situacija, kuri atrodo nelogiška, bet pasitaiko labai dažnai

Vienas iš klausimų, su kuriais susiduriame praktikoje:
"Jei mano namas renovuotas, bet aš savo bute nieko nekeičiau – ar tikrai reikia daryti naują buto bylutę?"

Trumpas atsakymas – dažniausiai taip.
Ilgesnis atsakymas – dėl vieno iš keisto ir ne visada logiško mūsų teisinės sistemos formalumų.

Registrų centro žyma, kuri sustabdo sandorį

Daugiau nei 50 % atvejų, kai renovuojamas daugiabutis, Registrų centre prie konkretaus BUTO, esančių tame daugiabutyje įregistruojama žyma apie neatnaujintus kadastro duomenis. Pvz:

„2008 m. atlikta namo renovacija. Po renovacijos neatnaujinti buto kadastro duomenys.“

Svarbu pabrėžti – ši žyma atsiranda ne prie namo, o prie konkretaus buto.

Dar keisčiau tai, kad:

• ji atsiranda ne prie visų butų tame pačiame name,

• nėra aiškaus paaiškinimo, kodėl vieniems butams ji įrašoma, o kitiems – ne,

• net matininkai dažnai negali tiksliai paaiškinti, kodėl sistema veikia būtent taip.

Tai vienas iš tų atvejų, kai net specialistai pripažįsta – tai formalumas, neturintis realaus ryšio su faktine situacija bute.

Kas realiai pasikeičia renovacijos metu bute? Dažniausiai – niekas

Didžioji dalis daugiabučių renovacijų apima:

• pastato fasado šiltinimą,

• stogo atnaujinimą,

• kartais – radiatorių ar vamzdynų keitimą bendrose sistemose.

Butų vidaus išplanavimas, plotas ar konstrukcijos dažniausiai nekeičiami.

Tačiau teisiškai Registrų centras traktuoja taip:
namo renovacija = galimas buto kadastro duomenų pasikeitimas, net jei realybėje jis neįvyko.

Ir būtent čia prasideda problemos.

Kodėl be naujos bylos notaras netvirtins sandorio?

Notarui ši žyma yra raudona vėliava.
Ji reiškia, kad:

• buto kadastro duomenys gali būti netikslūs,

• neatitinka Registrų centro reikalavimų,

• kyla rizika dėl ploto ar kitų parametrų.

Todėl joks notaras netvirtins pirkimo–pardavimo sutarties, kol ši žyma nebus „nuimta“, t. y. kol nebus atnaujinta buto kadastrinė byla.

Ir čia svarbiausias momentas: apie tai dažniausiai sužinoma tik pačioje sandorio pabaigoje.

Blogiausias scenarijus: kai viskas jau paruošta, bet sandoris sustoja

Įsivaizduokite situaciją, kuri praktikoje pasitaiko pakankamai dažnai:

• jau pasirašyta preliminari sutartis,

• gautas avansas,

• atliktas turto vertinimas (su senais kadastriniais),

• bankas jau pasirašęs paskolos sutartį su pirkėju,

• suderinta notaro data.

Ir tada – stop.
Notaras pamato žymą Registrų centre.

Rezultatas:

• reikia naujų kadastrinių matavimų (1–3 savaitės),

• reikia naujo turto vertinimo (dar 1–2 savaitės),

• bankui reikia iš naujo peržiūrėti dokumentus (dar tiek pat).

Viso – 1–3 mėnesiai prarasto laiko, nervai, spaudimas iš pirkėjo ir reali rizika, kad sandoris žlugs.

Jei preliminarios sutarties terminas „ant nosies“ – problemos garantuotos.

Kada tai gali būti net naudinga?

Yra viena išimtis, kai ši situacija gali būti netgi naudinga savininkui.

Jeigu:

• butas turi balkoną,

• renovacijos metu balkonas buvo įstiklintas,

• anksčiau balkono plotas nebuvo įskaičiuotas,

atnaujinus kadastrinę bylą balkono plotas gali būti pridėtas prie buto ploto,
oficialiai padidėja buto kvadratūra.

Tai reiškia:

• didesnis plotas dokumentuose,

• potencialiai didesnė vertė,

• aiškūs ir tvarkingi duomenys ateičiai.

Tačiau apie tai reikia žinoti iš anksto, o ne sandorio dieną.

Kaip pasitikrinti, ar Jums tai aktualu?

Tai padaryti labai paprasta.

1. Prisijunkite prie Registrų centro savitarnos:
   👉 https://www.registrucentras.lt/savitarna

2. Išsiimkite nekilnojamojo turto registro išrašą.

3. Patikrinkite, ar prie buto nėra žymos apie neatnaujintus kadastro duomenis po renovacijos.

Jei žyma yra – atidėti sprendimo neapsimoka, ypač jei planuojate parduoti.

Išvada: formalumas, kuris kainuoja mėnesius

Nors realybėje bute gali nebūti pasikeitę absoliučiai nieko, teisiškai ši žyma yra kritinė. Ji:

• sustabdo sandorius,

• gali kainuoti mėnesius laiko ir realius pinigus.

Tai vienas iš tų atvejų, kai žinojimas iš anksto yra labai svarbus.

Jeigu jūsų namas renovuotas ir planuojate parduoti butą – pasitikrinkite situaciją dar šiandien. O jei kyla klausimų ar jau susidūrėte su šia problema, kreipkitės į mus. Padėsime įvertinti rizikas, suplanuoti veiksmus ir išvengti situacijų, kai sandoris žlunga pačioje pabaigoje. Dirbame visoje Lietuvoje ir su tokiais atvejais susiduriame kasdien.