Kur Kaune sunkiausia parduoti butą? Brokerių įžvalgos iš daugiau nei 1 000 sandorių

Per daugiau nei 1 000 nekilnojamojo turto sandorių Kaune pastebėjome vieną dėsningumą – nėra rajono, kuriame butai neparsiduotų. Tačiau yra objektų, kuriuos parduoti gerokai sunkiau nei kitus.

Ir dažniausiai problema būna ne rajonas.

Kartais tai neteisingai nustatyta kaina. Kartais – netvarkingi dokumentai. Kartais – prasta namo būklė, probleminiai kaimynai ar nepatraukli mikrolokacija. O neretai savininkas savo butą lygina su visiškai kitokiais objektais ir dėl to susiformuoja nerealistiškus lūkesčius.

Per savo praktiką ne kartą matėme situacijų, kai vienas butas parduodamas per kelias savaites, o kitas, esantis tame pačiame rajone ar net tame pačiame name, rinkoje praleidžia metus ar ilgiau. Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti nelogiška, tačiau beveik visada tam yra aiški priežastis.

Todėl šiame straipsnyje neieškosime „blogiausio Kauno rajono“. Tokio paprasčiausiai nėra.

Vietoje to aptarsime, kokiuose rajonuose ir kokių tipų butus parduoti sunkiausia, kodėl taip nutinka, į ką pirmiausia atkreipia dėmesį pirkėjai ir kokias klaidas dažniausiai daro patys pardavėjai.

Pagal ką vertinome, kur butą parduoti sunkiausia?

Ši analizė paremta ne skelbimų portalų statistika ar vidutinėmis kainomis. Ji paremta mūsų kasdiene patirtimi parduodant nekilnojamąjį turtą Kaune.

Vertindami rajonus ir objektus atsižvelgėme į:

• kiek laiko panašūs objektai vidutiniškai parduodami;

• kiek apžiūrų prireikia iki pirmojo rimto pasiūlymo;

• dėl kokių priežasčių pirkėjai dažniausiai atsisako pirkti;

• kokius objektus sudėtingiau finansuoja bankai;

• kiek konkrečiame rajone yra konkuruojančių pasiūlymų;

• ir kokias tendencijas nuolat matome dirbdami su pirkėjais bei pardavėjais.

Iš karto verta pabrėžti vieną svarbią mintį – rajonas dažniausiai nėra pagrindinė problema. Daug didesnę įtaką pardavimo greičiui turi pats objektas, jo dokumentai, techninė būklė, kaina ir tai, ar jis atitinka konkretaus rajono pirkėjų lūkesčius.

1. Palemonas – gerai įrengtas butas dar nereiškia, kad pirkėjai mokės daugiau

Palemone sunkiausia parduoti ne visus butus, o tuos, kurių kaina peržengia rajono pirkėjų lūkesčius.

REALL praktikoje matome, kad Palemoną dažniausiai renkasi žmonės, ieškantys racionalesnės kainos. Jie nori už tą patį biudžetą gauti didesnį plotą, daugiau kambarių arba pasilikti lėšų remontui. Dėl to pirkėjai čia gerokai jautresni kainai negu Centre, Žaliakalnyje ar kitose aukštesnės klasės Kauno vietose.

Tvarkingas mūrinis butas normaliai prižiūrimame name Palemone gali būti parduotas pakankamai greitai. Problema prasideda tada, kai savininkas butą įrengia brangiomis medžiagomis ir tikisi atgauti kiekvieną remontui išleistą eurą.

Gražiai įrengtas butas Centre gali būti parduotas brangiai ir greitai, nes dalis to rajono pirkėjų ieško būsto, į kurį galėtų iš karto įsikelti, ir yra pasirengę mokėti už kokybišką interjerą. Palemone tas pats sprendimas nebūtinai veiks. Pirkėjas gali pripažinti, kad butas gražus, tačiau už tokią kainą jis jau pradės lyginti jį su Dainava, Eiguliais ar net kitais, geriau vertinamais Kauno rajonais.

Dažna pardavėjų klaida yra manyti, kad remontas visur sukuria vienodą pridėtinę vertę. Taip nėra. Rajono segmentas nustato ribą, kiek pirkėjas pasirengęs mokėti už įrengimą. Ekonominės klasės vietoje per brangus remontas dažnai ne padidina grąžą, o susiaurina pirkėjų ratą.

Palemone papildomų sunkumų kelia bendrabučio tipo namai, prastos laiptinės ir seni, apleisti daugiabučiai. Tokiu atveju net visiškai atnaujintas buto vidus negali paslėpti bendros namo būklės. Pirkėjas supranta, kad jis perka ne vien sienas, bet ir laiptinę, kaimynystę bei visą aplinką.

Todėl šiame rajone svarbiausia ne padaryti brangiausią butą, o teisingai pataikyti į vietos pirkėjo poreikius: tvarkingas, funkcionalus būstas, aiški kaina ir prižiūrimas namas.

2. Šančiai – sunkiausia parduoti butus mediniuose namuose su netvarkingais dokumentais

Šančiuose sudėtingiausi dažniausiai būna butai mediniuose namuose ir namų dalys. Ne todėl, kad medinis namas savaime būtų neparduodamas, o todėl, kad kartu su tokiu objektu dažnai atsiranda papildomų neaiškumų.

Pirkėjai klausia, ar butas turi atskirą unikalų numerį, ar nustatyta naudojimosi namu ir sklypu tvarka, kaip įvestos komunikacijos, kas prižiūri stogą, fasadą ir kitas bendras pastato dalis.

Jeigu naudojimosi tvarka aiški, komunikacijos įvestos, dokumentai sutvarkyti, o namas prižiūrimas, toks būstas gali būti parduotas visiškai normaliai. Tačiau kai atsakymai neaiškūs, pirkėjo rizikos jausmas labai greitai išauga.

Praktikoje dažnai užtenka pamatyti bendrą laiptinę ar kiemą. Jeigu laiptinė netvarkyta dešimtmečius, fasadas byrantis, stogas senas, o gyventojai akivaizdžiai neinvestuoja į bendrą turtą, pirkėjas pradeda skaičiuoti ne tik buto remonto kainą, bet ir būsimas viso namo problemas.

Būtent tokiuose objektuose pardavėjai dažnai daro tą pačią klaidą – savo buto kainą lygina su tvarkingu mūriniu butu Šančiuose. Tačiau tai nėra tas pats produktas. Gražus interjeras neišsprendžia neaiškių dokumentų, prastos bendro pastato būklės ar konfliktų su bendrasavininkiais.

Kita vertus, Šančiuose gali pasitaikyti ir priešinga situacija. Prastesnio remonto butas tvarkingame mūriniame, renovuotame name dažnai bus likvidesnis už gražiai įrengtą butą apleistame mediniame name. Pirkėjas žino, kad kosmetinį remontą pasidarys, tačiau bendros pastato problemos nuo jo nepriklauso.

3. Vilijampolė – sudėtingiausi objektai toliau nuo Kauno pilies, mediniuose namuose ir bendrabučiuose

Vilijampolėje pardavimo greitį labai stipriai lemia konkreti vieta.

Tvarkingi butai arčiau Kauno pilies, Brastos gatvės arba Veterinarijos akademijos pusės šiandien vertinami visai kitaip negu dalis objektų toliau Lampėdžių kryptimi. Pirkėjai mato trumpą atstumą iki centro, susisiekimą ir rajono augimo potencialą.

Tačiau tolstant nuo stipriausių Vilijampolės vietų pirkėjų ratas siaurėja. Ypač sunkiau parduodami butai prastos būklės mediniuose namuose, bendrabučio tipo pastatuose arba nerenovuotuose daugiabučiuose su labai apleista aplinka.

Vilijampolėje iki šiol daug senesnių, 1960–1970 metų statybos namų. Jeigu daugiabutis nerenovuotas, laiptinė prastai prižiūrima, o pats butas įrengtas labai pigiai, pirkėjai dažnai mato ne galimybę, o būsimų išlaidų sąrašą.

Čia svarbus ir kitas rinkos dėsningumas: prastas remontas ne visuose rajonuose vertinamas vienodai.

Centre pigiomis medžiagomis ir prastai įrengtas butas gali būti sunkiai parduodamas. Centro pirkėjas dažnai ieško arba autentiško, profesionaliai įrengto būsto, arba objekto, kurį galėtų visiškai persidaryti. Pusinis, pigiai atliktas remontas jam dažnai neturi vertės, nes vis tiek bus ardomas.

Vilijampolėje pirkėjas dažniau priims paprastesnį įrengimą, jeigu kaina atitiks rajoną. Tačiau jeigu toks butas bus siūlomas kaip premium objektas, susidomėjimo taip pat nebus.

Sudėtingiausia parduoti objektą, kuris neatitinka savo rajono segmento

Viena svarbiausių REALL patirties išvadų yra ta, kad buto likvidumą lemia ne vien jo būklė. Labai svarbu, ar pats objektas atitinka pirkėjų lūkesčius konkrečioje vietoje.

Gražiai ir kokybiškai įrengtas butas Centre gali kainuoti gerokai daugiau už rajono vidurkį ir vis tiek greitai surasti pirkėją. Ten yra auditorija, kuri moka už architektūrą, vietą, kokybiškas medžiagas ir galimybę iš karto įsikelti.

Palemone toks pats remontas nebūtinai atsipirks. Ten pirkėjas pirmiausia vertina kainą ir praktiškumą. Jeigu galutinė suma priartėja prie Dainavos ar Eigulių kainų, jis pradeda rinktis kitą rajoną.

Lygiai taip pat prastai įrengtas butas Centre nebūtinai parduodamas vien dėl gero adreso. Jeigu naudotos pigios medžiagos, sprendimai nekokybiški, o pirkėjas vis tiek planuos viską perdaryti, pardavėjo investicijos jam neturės vertės.

Todėl kiekviename rajone reikia suprasti, už ką pirkėjas pasirengęs mokėti. Vienur tai bus vieta ir išskirtinis įrengimas. Kitur – racionali kaina, funkcionalumas ir tvarkingas namas. Didžiausios pardavimo problemos prasideda tada, kai savininkas siūlo ekonominės klasės vietoje premium kainą arba aukštesnės klasės vietoje bando parduoti prastą produktą vien dėl adreso.

Didžiausios pardavėjų klaidos, dėl kurių butai rinkoje užsibūna mėnesiais

Nors kiekvienas rajonas turi savo specifiką, per daugiau nei 1 000 sandorių pastebėjome, kad dauguma ilgai neparduodamų butų turi tas pačias problemas.

Ir beveik visos jos yra išsprendžiamos.

1. Kaina nustatoma pagal tai, kiek pinigų reikia savininkui, o ne pagal rinką

Tai bene dažniausia klaida.

Žmogus nusprendžia pirkti kitą būstą, jam reikia tam tikros sumos, todėl tiek jis ir nori gauti už savo butą.

Deja, pirkėjams visiškai nesvarbu, kiek kainuoja jūsų kitas būstas, kiek dar liko paskolos ar kiek investavote į remontą.

Jie lygina jūsų butą su kitais tuo metu parduodamais objektais.

Šią situaciją ypač dažnai matome Šančiuose, Dainavoje ir Eiguliuose. Pavyzdžiui, jeigu tame pačiame kvartale parduodami penki labai panašūs butai po 170 000 eurų, o jūs savo įkeliate už 220 000 eurų, tikėdamiesi, kad „gal atsiras pirkėjas“, dažniausiai pirmus kelis mėnesius tiesiog stebėsite kitų butų pardavimus.

Pirkėjai šiandien informaciją lygina labai greitai. Jie mato visus analogiškus skelbimus ir puikiai supranta, kuris objektas yra konkurencingas, o kuris – ne.

2. Bandoma susigrąžinti visas remonto išlaidas

Tai ypač dažna klaida ekonominės klasės rajonuose.

Žmogus investuoja 40 000 ar 50 000 eurų į remontą ir mano, kad visa ši suma automatiškai padidins buto vertę.

Praktikoje taip beveik niekada nebūna.

Remontas padidina būsto patrauklumą, tačiau jo vertė priklauso ir nuo rajono, namo, aplinkos bei pirkėjų lūkesčių.

Palemone ar Vilijampolėje prabangus interjeras nebūtinai leis parduoti butą už tokią pačią kvadratinio metro kainą kaip Centre. Lygiai taip pat Centre pigiai ir nekokybiškai atliktas remontas nesukurs papildomos vertės, nes aukštesnio segmento pirkėjai dažnai planuoja viską perdaryti pagal savo poreikius.

Todėl prieš investuojant į remontą visada verta įsivertinti, kiek konkreti rinka yra pasirengusi už jį sumokėti.

3. Ignoruojami objekto trūkumai

Dar viena situacija, kuri kartojasi nuolat.

Savininkas puikiai mato savo buto privalumus, tačiau visiškai nekreipia dėmesio į trūkumus.

Pirkėjas elgiasi priešingai.

Jis pirmiausia pastebi tai, kas ateityje gali kainuoti papildomų pinigų.

Netvarkyta laiptinė.

Prastas kiemas.

Problemiški kaimynai.

Nerenovuotas stogas.

Nenustatyta naudojimosi tvarka.

Neįvestos komunikacijos.

Socialinis būstas šalia.

Visa tai pirkėjas įvertina dar prieš pradėdamas derybas.

Jeigu pardavėjas apsimeta, kad šių problemų nėra, jos vis tiek atsispindės galutinėje pardavimo kainoje.

Kurie butai Kaune beveik visada parduodami greitai?

Kad straipsnis nebūtų vien apie problemas, verta paminėti ir kitą pusę.

Per savo praktiką pastebėjome, kad tam tikri objektai, nepriklausomai nuo rajono, beveik visada sulaukia didelio susidomėjimo.

Dažniausiai tai būna:

• tvarkingi 2 kambarių butai apie 40–55 kv. m;

• mūriniai daugiabučiai;

• renovuoti namai, kuriuose prižiūrimos bendros erdvės;

• objektai, kurių kaina nuo pirmos dienos atitinka rinką;

• butai, kuriuose nereikia spręsti teisinių ar techninių problemų.

Pastebime dar vieną tendenciją – tokie objektai dažnai parduodami ne todėl, kad yra pigiausi.

Jie parduodami todėl, kad pirkėjas labai greitai supranta, ką gauna už savo pinigus. Nėra neaiškumų dėl dokumentų, nereikia spėlioti apie būsimas išlaidas, o kaina atrodo logiška lyginant su kitais pasiūlymais.

REALL išvada: nėra blogų rajonų, yra neteisingai įvertinti objektai

Tačiau yra objektų, kuriems reikia gerokai daugiau laiko, tikslesnės strategijos ir realistiškesnės kainos.

Palemone pirkėjai labai jautriai reaguoja į kainą ir retai pasirengę mokėti premium klasės kainas už ekonomiškos klasės rajoną.

Šančiuose didžiausią įtaką daro dokumentų tvarka, namo būklė ir bendrasavininkių klausimai.

Vilijampolėje svarbiausia tampa konkreti vieta ir pastato kokybė – skirtumas tarp objekto prie Kauno pilies ir apleisto bendrabučio rajono gilumoje gali būti milžiniškas.

Vis dėlto svarbiausia mūsų praktikos pamoka yra kita.

Butą parduoda ne rajono pavadinimas. Jį parduoda teisinga kaina, aiškūs dokumentai ir supratimas, ko konkretaus rajono pirkėjas tikisi.

Būtent todėl prieš nustatant pardavimo kainą verta lyginti ne gražiausius skelbimus internete, o realiai parduotus panašius objektus. Dažniausiai būtent čia ir slypi skirtumas tarp buto, kuris parduodamas per kelias savaites, ir tokio, kuris rinkoje praleidžia metus laukdamas vienintelio pirkėjo.

Planuojate parduoti butą Kaune?

Jeigu abejojate, ar jūsų butas patektų tarp objektų, kurie parduodami greitai, ar tarp tų, kurie rinkoje gali užsibūti mėnesius, verta tai įsivertinti dar prieš įkeliant skelbimą.

REALL komanda kasdien konsultuoja Kauno butų savininkus dėl realios rinkos vertės, pardavimo strategijos ir dažniausių klaidų, kurios gali kainuoti ne tik laiką, bet ir dešimtis tūkstančių eurų derybų metu.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir kasdien konsultuoja butų savininkus dėl turto vertės nustatymo, pardavimo strategijos, derybų bei rinkodaros.

Straipsnyje pateiktos įžvalgos paremtos realia praktika parduodant butus Palemone, Šančiuose, Vilijampolėje ir kituose Kauno rajonuose. Analizė grindžiama ne teoriniais vertinimais, o šimtų pardavimo procesų metu sukaupta patirtimi, pirkėjų elgsena apžiūrų metu ir realiais sandoriais.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, turto vertinimas, pardavimo strategijos ir derybos
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių

Temos: butų pardavimas Kaune, rinkos analizė, būsto vertė, rajonų skirtumai, pardavimo strategijos ir pirkėjų elgsena

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt