Klaipėdos centras: tai, ko Kauno ir Vilniaus centruose jau beveik nebeliko

Jeigu šiandien pradėtumėte ieškoti 100 ar 120 kvadratinių metrų buto Kauno ar Vilniaus centre, labai greitai pamatytumėte vieną problemą – pasiūla yra nedidelė.

Per pastaruosius dešimtmečius daugelis didelių butų buvo padalinti į mažesnius vienetus, pritaikyti nuomai arba naujuose projektuose apskritai nebuvo statomi. Vystytojams dažniausiai apsimoka parduoti du 50 kvadratinių metrų butus vietoj vieno 100 kvadratinių metrų.

Klaipėdos centre situacija kiek kitokia.

Čia net ir šiandien galima rasti nemažai 80, 90 ar net 120 kvadratinių metrų butų tiek istoriniuose pastatuose, tiek naujos statybos projektuose. Tai ypač krenta į akis lyginant su kitais Lietuvos didmiesčiais.

Iš patirties matome, kad tokio būsto dažniausiai ieško dvi pirkėjų grupės.

Pirmoji – pasiturinčios šeimos, kurios nori gyventi centre, tačiau nenori aukoti erdvės. Tokiems pirkėjams svarbu ne tik lokacija, bet ir normalus gyvenimas: keli miegamieji, darbo kambarys, didelė svetainė, vieta vaikams.

Antroji grupė – žmonės, kurie tiesiog vertina erdvę. Dažnai tai verslininkai, jūrininkai, aukštesnes pajamas gaunantys specialistai arba žmonės, grįžę iš užsienio ir nenorintys persikelti į priemiesčius.

Būtent todėl Klaipėdos centras šiandien išsiskiria iš kitų Lietuvos miestų.

Čia vis dar galima gyventi miesto širdyje ne 40 kvadratinių metrų bute, o pilnaverčiame šeimos būste.

Kodėl Klaipėdos centre tiek daug istorinių pastatų?

Klaipėdos centras labai skiriasi nuo Kauno ar Vilniaus centrinių rajonų.

Didžioji dalis šiandien matomų pastatų buvo statomi dar tada, kai miestas priklausė Prūsijai ir buvo vienas svarbiausių Baltijos jūros uostų.

Todėl vaikščiodami H. Manto, Liepų ar Šaulių gatvėmis matome ne tik senus namus.

Matome miestą, kuris buvo kuriamas visai kitokioje kultūrinėje ir architektūrinėje aplinkoje.

Dėl šios priežasties Klaipėdoje iki šiol išliko daug vokiško tipo daugiabučių, istorinių vilų, prekybinių namų ir administracinių pastatų, kurių architektūra gerokai skiriasi nuo to, ką esame įpratę matyti kituose Lietuvos miestuose.

Būtent ši istorija šiandien tampa viena svarbiausių priežasčių, kodėl dalis pirkėjų renkasi Klaipėdos centrą.

Jie perka ne tik būstą.

Jie perka gyvenimą mieste, kuris iki šiol išsaugojo didelę dalį savo autentiško charakterio.

Klaipėdos centras – gyvas miesto istorijos muziejus

Vienas dalykas, kuris labai greitai krenta į akis vaikštant po Klaipėdos centrą, yra memorialinės lentos ant pastatų.

Tai nėra retas reiškinys Lietuvos miestuose.

Tačiau Klaipėdoje istorija iki šiol matoma ant daugumos namų fasadų.

Danės gatvėje, H. Manto gatvėje, Liepų gatvėje ir kitose centrinėse miesto vietose galima rasti pastatų, kuriuose gyveno ar lankėsi svarbios istorinės asmenybės. Čia galima pamatyti namus, susijusius su Ignu Šeiniumi, Prūsijos karaliene Luize, Frydrichu Vilhelmu III ir kitais žmonėmis, kurie paliko pėdsaką miesto istorijoje.

Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti tik graži detalė.

Tačiau tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko žmonių, kuriems tokie dalykai turi reikšmę.

Ypač tuomet, kai kalbame apie brangesnius butus istoriniuose pastatuose.

Tokie pirkėjai dažnai ieško ne tik kvadratinių metrų.

Jie ieško vietos su istorija.

Danės krantinė: nuo silkių sandėlių iki prestižinių būstų

Dar vienas išskirtinis Klaipėdos centro bruožas – senųjų uosto pastatų konversijos.

Šiandien Danės krantinėje matome kavines, restoranus, biurus ir gyvenamuosius būstus.

Tačiau prieš pusantro šimto metų čia buvo visai kitoks pasaulis.

XIX amžiuje palei Danės upę stovėjo sandėliai, kuriuose buvo laikomos silkės, žuvis ir įvairios prekės, atkeliaujančios į miestą per uostą.

Kai kurie šių pastatų išliko iki šiol.

Vienas įdomiausių pavyzdžių yra Žvejų gatvė 8. Šis pastatas pradėjo savo istoriją kaip su uosto prekyba susijęs sandėlis, o šiandien yra tapęs miesto gyvenimo dalimi.

Panaši istorija ir Žvejų gatvėje 12 bei Žvejų gatvėje 2.

Tai autentiški miesto istorijos sluoksniai, kurie šiandien tapo viena vertingiausių centro dalių.

Iš patirties matome, kad tokios vietos itin traukia pirkėjus, kurie vertina charakterį.

Nes naują daugiabutį galima pastatyti bet kur.

Tačiau pastato su 150 metų istorija sukurti iš naujo neįmanoma.

Kaip atpažinti tikrą vokiško tipo daugiabutį?

Jeigu vaikščiodami po Klaipėdos centrą matote dviejų–keturių aukštų namą su mansarda, erkeriais, lipdiniais ir asimetrišku fasadu, labai tikėtina, kad žiūrite į vokiško tipo daugiabutį.

Dauguma jų buvo statyti tarp 1900 ir 1940 metų.

Tai laikotarpis, kai Klaipėda sparčiai augo kaip svarbus Rytų Prūsijos uostas.

Šie namai dažniausiai išsiskiria dideliais langais, aukštomis lubomis, storesnėmis sienomis ir individualia architektūra.

Skirtingai nei sovietiniai daugiabučiai, jie nebuvo statomi pagal vieną standartinį projektą.

Kiekvienas pastatas turėjo savo užsakovą, savo architektą ir savo istoriją.

Todėl net šalia stovintys namai gali būti visiškai nepanašūs vienas į kitą.

Būtent dėl to dalis pirkėjų ieško tik tokių pastatų.

Jiems svarbus ne tik butas.

Jiems svarbu gyventi name, kuris turi charakterį.

Žinoma, yra ir minusų.

Dalis tokių namų turi senesnes inžinerines sistemas, reikalauja daugiau priežiūros, o kai kuriuose pastatuose vis dar vyksta atnaujinimo darbai.

Tačiau nepaisant to, susidomėjimas tokiais būstais išlieka labai didelis.

Ypač tarp žmonių, kurie nenori gyventi standartiniame daugiabutyje.

Klaipėdos centro nekilnojamojo turto rinka: kodėl kainos vis dar mažesnės nei Kaune ar Vilniuje?

Vertinant Lietuvos didmiesčius, Klaipėdos centras šiandien užima gana įdomią poziciją.

Iš vienos pusės, tai viena prestižiškiausių vietų mieste. Čia yra Danės krantinė, istoriniai pastatai, Senamiesčio kaimynystė, restoranai, kultūrinis gyvenimas ir visa miesto infrastruktūra.

Iš kitos pusės, kainos vis dar atrodo stebėtinai racionalios lyginant su Kauno ar Vilniaus centrais.

Pavyzdžiui, naujos statybos butą Klaipėdos centre šiandien dar galima įsigyti už maždaug 2800–3300 eurų už kvadratinį metrą, priklausomai nuo projekto, įrengimo lygio ir konkrečios vietos. Pilnai įrengtuose projektuose kainos dažnai siekia apie 3500–3700 eurų už kvadratinį metrą.

Kaune už panašios kokybės būstą centre ar prie Senamiesčio tokios kainos jau seniai tapo retenybe.

Tačiau įdomiausia yra ne nauja statyba.

Įdomiausia yra tai, kad Klaipėdos centre vis dar galima rinktis iš labai skirtingų būsto tipų.

Vienoje rinkos pusėje turime nedidelius 20–40 kvadratinių metrų investicinius butus, kuriuos dažniausiai perka trumpalaikės nuomos investuotojai.

Kitoje pusėje – 80, 100 ar net 120 kvadratinių metrų butus istoriniuose pastatuose arba naujos statybos projektuose, kurių kituose Lietuvos didmiesčiuose centre lieka vis mažiau.

Maži butai brangūs, didelių pasirinkimas stebina

Kaip ir visoje nekilnojamojo turto rinkoje, taip ir Klaipėdos centre galioja sena taisyklė – kuo mažesnis butas, tuo didesnė kvadratinio metro kaina.

Neseniai Bokštų gatvėje pardavėme 25 kvadratinių metrų butą už 92 tūkstančius eurų. Tai beveik 3700 eurų už kvadratinį metrą.

Tokius objektus dažniausiai perka investuotojai.

Jie orientuojasi į trumpalaikę nuomą, todėl vertina ne bendrą būsto plotą, o galimą grąžą.

Tuo tarpu didesnių butų rinka veikia visai kitaip.

100 kvadratinių metrų buto pirkėjas paprastai ieško būsto sau. Jam svarbi vieta, vaizdas, istorinis pastatas, parkavimas ir gyvenimo kokybė.

Todėl Klaipėdos centre susiformavusios praktiškai dvi atskiros rinkos – investiciniai maži butai ir dideli šeimyniniai būstai.

Ar butai Klaipėdos centre likvidūs?

Daugelis žmonių automatiškai galvoja, kad centras reiškia didžiausią likvidumą, tačiau pažvelgus į rinką matyti kiek kitokia situacija.

Šiuo metu Klaipėdos centre parduodama apie 123 butus.

Palyginimui, Sportininkų rajone, kuris yra praktiškai greta centro, parduodama tik 27 butai..

Debreceno rajone tuo pačiu metu galima rasti vos vos 21 parduodamą butą.

Skirtumas akivaizdus.

Tai nereiškia, kad centras nėra paklausus.

Tai reiškia, kad pirkėjų auditorija yra gerokai siauresnė.

Dauguma žmonių gali sau leisti būstą Debrecene, Bandužiuose ar Sportininkuose. Tuo tarpu Klaipėdos centre kainos jau visai kitos.

Net nedideli 23–26 kvadratinių metrų butai dažnai kainuoja apie 90–100 tūkstančių eurų. Pavyzdžiui, neseniai Bokštų gatvėje pardavėme 25 kv. m butą už 92 tūkstančius eurų.

Naujos statybos projektuose mažesnių butų kainos dažnai siekia 3300–3700 eurų už kvadratinį metrą, o didesni 80–120 kvadratinių metrų būstai dažniausiai kainuoja apie 2800–3200 eurų už kvadratinį metrą, priklausomai nuo įrengimo ir vietos.

Todėl centre parduodamas ne tik butas.

Parduodama vieta.

Parduodama Danės krantinė.

Parduodama H. Manto gatvė.

Parduodama istorija.

Parduodamas gyvenimo būdas.

Dėl šios priežasties pardavimas dažnai užtrunka ilgiau nei miegamuosiuose rajonuose. Tačiau geras objektas centre dažniausiai suranda savo pirkėją, nes tokių vietų Klaipėdoje daugiau nebebus.

Nuoma Klaipėdos centre: viena brangiausių rinkų Vakarų Lietuvoje

Nuomos kainos Klaipėdos centre taip pat aiškiai parodo, kas yra pagrindiniai šio rajono gyventojai.

Jeigu Kauno centre vis dar galima rasti senesnės statybos, paprasčiau įrengtų butų už 350–450 eurų per mėnesį, tai Klaipėdos centre tokie variantai praktiškai išnykę.

Šiuo metu net ir vieni pigiausių pasiūlymų prasideda nuo maždaug 500 eurų per mėnesį už 38 kvadratinių metrų butą.

Dauguma kokybiškai įrengtų butų centre kainuoja 700–800 eurų per mėnesį, o geresnėse vietose prie Danės krantinės ar naujesniuose projektuose kainos gali būti ir dar didesnės.

Tai labai aiškiai parodo, kad pagrindinis nuomininkas čia nėra studentas.

Nors centre veikia Lietuvos aukštoji jūreivystės mokykla ir kitos mokymo įstaigos, daugumai studentų tokios nuomos kainos yra tiesiog per didelės.

Todėl studentai dažniau renkasi pietinę miesto dalį, Debreceną, Bandužius ar kitus rajonus, kuriuose galima rasti gerokai pigesnių variantų.

Tarp mūsų klientų dažniausiai matome visai kitą auditoriją.

Tai žmonės, dirbantys uoste, logistikoje, tarptautinėse įmonėse, laivybos sektoriuje arba specialistai, atvykstantys į Klaipėdą ilgesniam laikui iš kitų miestų ar užsienio.

Dėl to ir pati nuomos rinka centre atrodo kitaip.

Apie 95 procentai nuomojamų būstų yra įrengti kokybiškai, su modernesniais baldais, buitine technika ir orientuoti į aukštesnes pajamas gaunančius nuomininkus.

Ar Klaipėdos centre dar galima nusipirkti sklypą?

Trumpas atsakymas – praktiškai ne.

Tai viena tankiausiai užstatytų miesto teritorijų.

Laisvos žemės teoriškai dar galima rasti, tačiau rinkoje jos beveik nepasirodo.

Šiuo metu visame centre galima rasti vos pavienius pasiūlymus. Vienas iš jų – apie 20 arų komercinės paskirties sklypas Stalių gatvėje, kurio kaina siekia maždaug pusę milijono eurų.

Ir tai labai gerai parodo, kodėl tokių objektų rinkoje beveik nėra.

Klaipėdos centras jau seniai suformuotas.

Dauguma kvartalų užstatyti prieš dešimtmečius ar net daugiau nei šimtą metų. Todėl šiandien nauji projektai dažniausiai atsiranda ne laisvuose sklypuose, o rekonstruojant senus pastatus arba atliekant įvairias konversijas.

Būtent dėl to centro pasiūla natūraliai ribota.

Naujų vietų statyboms lieka vis mažiau, o paklausa gyventi centre išlieka.

Tai viena pagrindinių priežasčių, kodėl istoriniai pastatai ir geros lokacijos butai ilgainiui išlaiko savo vertę geriau nei daugelis standartinių miegamųjų rajonų objektų.

Kokias centro vietas renkasi skirtingi pirkėjai?

Nors iš šalies gali atrodyti, kad visas Klaipėdos centras yra panašus, praktikoje pirkėjų pasirinkimai labai skiriasi.

Žmonės retai ieško tiesiog „buto centre“.

Dažniausiai jie ieško konkrečios gatvės, konkretaus pastato tipo ar net konkretaus vaizdo pro langą.

Liepų gatvė – miesto aristokratams

Jeigu žmogus ieško istorijos, solidumo ir reprezentacinės aplinkos, dažniausiai žvalgosi į Liepų gatvę.

Tai viena seniausių ir prestižiškiausių miesto gatvių. Čia gausu istorinių vilų, muziejų, galerijų, administracinių pastatų ir architektūros, kurią sunku rasti kitose miesto dalyse.

Pasiūla čia labai ribota.

Dauguma pastatų nėra gyvenamieji, todėl parduodamų butų pasitaiko retai. Tačiau kai jie atsiranda rinkoje, susidomėjimas būna didelis.

H. Manto gatvė – miesto ritmo mėgėjams

Tai gyviausia centro arterija.

Čia renkasi žmonės, kuriems svarbu būti įvykių centre. Kavinės, restoranai, parduotuvės, viešasis transportas, renginiai – viskas tik išėjus į kiemą.

Tiesa, H. Manto gatvė turi ir savo kainą.

Didesnis triukšmas, daugiau automobilių ir mažiau privatumo nei ramesnėse centro vietose.

Tačiau jaunatviškai auditorijai būtent tai dažnai ir patinka.

Šaulių gatvė – vokiškos Klaipėdos gerbėjams

Jeigu žmogus ieško autentiškos Klaipėdos, dažnai žvilgsnis krypsta į Šaulių gatvę.

Čia daugiausia išlikę raudonų plytų pastatų, istorinių institucijų ir senosios miesto architektūros.

Atmosfera kiek ramesnė nei H. Manto gatvėje, tačiau būtent todėl ši vieta turi savo gerbėjų ratą.

Ką žmonės per vėlai supranta pirkdami butą Klaipėdos centre?

Kaip ir kiekviename istoriniame miesto centre, gražus fasadas dar nereiškia, kad pats objektas bus idealus.

Dažna pirkėjų klaida yra vertinti tik buto vidų.

Praktikoje daug svarbiau įvertinti visą namą.

Pavyzdžiui:

• ar tvarkytas stogas;

• ar keisti vamzdynai;

• ar tvarkyta elektros instaliacija;

• ar nėra kultūros paveldo apribojimų;

• ar yra vieta automobiliui;

• ar planuojami dideli bendrijos darbai.

Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko situacijų, kai žmogus įsimyli vaizdą pro langą arba autentiškas lubas, tačiau tik vėliau pradeda domėtis realia namo būkle.

Dar vienas dažnai nuvertinamas faktorius – parkavimas.

Kuo arčiau Danės krantinės, Senamiesčio ar H. Manto gatvės, tuo parkavimo klausimas tampa aktualesnis.

Taip pat reikia suprasti, kad gyvenimas centre visada reiškia daugiau žmonių, daugiau renginių ir daugiau miesto gyvenimo už lango.

Vieniems tai didžiausias privalumas.

Kiti po kelių mėnesių pradeda ilgėtis visiškos ramybės.

Todėl centras nėra rajonas visiems.

Bet tiems, kuriems jis tinka, dažnai tampa vieta, iš kurios išsikelti nebenorisi.

Klaipėdos centras po 10–20 metų

Žvelgiant į ateitį, tikėtina, kad centras ir toliau keisis.

Miestas plečiasi į priemiesčius, statomi nauji kvartalai už miesto ribų, tačiau centre vietos naujai statybai praktiškai nebelikę.

Todėl pagrindinis pokytis greičiausiai vyks ne per naujus sklypus, o per esamų pastatų transformaciją.

Jau šiandien matyti, kad administracinės paskirties patalpos tampa vis mažiau paklausios. Vien centre galima rasti daugiau nei 50 komercinių patalpų nuomos pasiūlymų, o nuomos kainos kai kur prasideda vos nuo 8–10 eurų už kvadratinį metrą.

Tai rodo, kad dalis biurų rinkos susiduria su paklausos problema.

Todėl tikėtina, kad ateityje vis daugiau administracinių pastatų viršutinių aukštų bus pritaikomi gyvenimui, kaip tai jau seniai vyksta daugelyje Europos miestų.

Klaipėdos centras greičiausiai taps dar labiau orientuotas į gyvenamąją paskirtį, kavines, restoranus, kultūrą ir turizmą.

O vietų, kuriose galima nusipirkti būstą, daugiau neatsiras.

Būtent todėl centras išlieka viena unikaliausių nekilnojamojo turto rinkų Lietuvoje.

Kam Klaipėdos centras tinka labiausiai?

Po dešimčių parduotų butų labai aiškiai matosi viena tendencija.

Klaipėdos centras nėra rajonas visiems.

Jeigu žmogus ieško kuo daugiau kvadratinių metrų už kuo mažesnę kainą, greičiausiai jis pasirinks kitą miesto dalį.

Jeigu žmogui svarbiausia naujausias A++ klasės projektas, uždaras kiemas ir maksimaliai moderni infrastruktūra, jis taip pat dažniau dairysis naujuose kvartaluose.

Tačiau yra pirkėjų grupė, kuri visada grįžta į centrą.

Tai žmonės, kuriems svarbi vieta.

Svarbu, kad iki Danės krantinės būtų dvi minutės pėsčiomis.

Svarbu, kad rytinė kava būtų geriama senamiesčio kavinėje.

Svarbu, kad pro langą matytųsi ne dar vienas identiškas daugiabutis, o pastatas su šimto metų istorija.

REALL patirtis rodo, kad dažniausiai centre būstą perka žmonės, kurie jau yra sukaupę tam tikrą gyvenimo patirtį ir finansinį stabilumą.

Tai nėra pirmojo būsto pirkėjų rajonas.

Tai nėra studentiškas rajonas.

Tai nėra ir rajonas jaunoms šeimoms, kurios ieško pigiausio varianto.

Dažniausiai čia perka žmonės, kurie tiksliai žino, ko nori.

Ir būtent todėl centras išlieka viena stabiliausių Klaipėdos nekilnojamojo turto rinkų.

Planuojate pirkti ar parduoti būstą Klaipėdos centre?

Klaipėdos centre net du panašūs butai gali skirtis dešimtimis tūkstančių eurų vien dėl gatvės, pastato istorijos, vaizdo pro langą ar konkrečios lokacijos.

Todėl vertinant tokį turtą vien pagal vidutinę rajono kainą dažnai padaromos brangiai kainuojančios klaidos.

Jeigu svarstote parduoti būstą Klaipėdos centre arba norite sužinoti jo realią rinkos vertę, susisiekite su REALL komanda.

Įvertinsime ne tik kvadratinius metrus, bet ir tai, kas centre dažnai lemia didžiausią kainos skirtumą – lokaciją, pastato tipą, istoriją, paklausą ir konkretaus objekto išskirtinumą.

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt