Kauno prestižiniai daugiabučiai po 20 metų: kurie išlaikė savo vertę, o kuriuos šiandien jau lenkia nauja statyba?

Prieš penkiolika ar dvidešimt metų Kaune buvo vos keli daugiabučiai, kuriuos buvo galima vadinti prestižiniais. Tuo metu jie neturėjo konkurentų. Panoraminiai langai, stikliniai fasadai, didelės terasos, erdvūs butai ir adresai, apie kuriuos kalbėjo visas miestas. Daugeliui kauniečių butas tokiame name buvo ne tik gyvenamoji vieta – tai buvo statuso simbolis.

Per tą laiką pasikeitė ne tik nekilnojamojo turto rinka. Pasikeitė ir pats pirkėjas. Šiandien prestižas nebėra vien išskirtinė architektūra ar garsus projekto vardas. Žmonės daugiau dėmesio skiria energiniam efektyvumui, funkcionaliam išplanavimui, eksploatacijos išlaidoms ir interjerui. Tačiau yra projektų, kurių reputacija iki šiol tokia stipri, kad jų kainos išlieka panašios į visiškai naujos statybos butų.

REALL praktikoje matome, kad būtent tokie objektai dažniausiai kelia daugiausia diskusijų. Vieni pirkėjai sako: „už tokius pinigus pirkčiau tik naują statybą“. Kiti atsako: „bet naujos statybos projektas niekada nebus Bokštas ar Aušros gatvė 20“. Ir abu tam tikra prasme yra teisūs.

Šiame straipsnyje nebandysime pasakyti, kad vienas projektas yra geras, o kitas – blogas. Daugelis jų savo laiku buvo revoliuciniai ir pakeitė Kauno būsto rinką. Mūsų tikslas – pažiūrėti į juos šiandienos pirkėjo akimis. Kur prestižo priemoka vis dar pagrįsta? Kur ją palaiko išskirtinė vieta ar architektūra? O kur rinka jau pradeda sakyti, kad už tą pačią kainą galima gauti daugiau?

Visos šiame straipsnyje pateikiamos įžvalgos paremtos mūsų kasdiene praktika. Esame pardavinėję butus daugelyje aptariamų projektų, vedę dešimtis apžiūrų ir girdėję tuos pačius pirkėjų argumentus vėl ir vėl. Todėl tai nėra reklaminis projektų aprašymas. Tai brokerių nuomonė apie tai, kaip šie namai atrodo šiandieninėje rinkoje ir už ką pirkėjai iš tikrųjų yra pasirengę mokėti.

Svarbu. Šiame straipsnyje nevertiname architektūros ar konkrečių gyventojų pasirinkimų. Vertiname tik tai, kaip šiuos projektus šiandien vertina rinka. Nekilnojamojo turto kainą lemia ne tik pats pastatas, bet ir pirkėjų lūkesčiai. O jie per dvidešimt metų pasikeitė labiau nei dauguma fasadų.

Kaip keitėsi prestižo samprata Kauno nekilnojamojo turto rinkoje?

Prieš dvidešimt metų prestižinio daugiabučio formulė buvo gana paprasta. Reikėjo geros vietos, įspūdingos architektūros ir to, ko tuo metu beveik niekas neturėjo – panoraminių langų, didelių erdvių, požeminio parkingo ar tvarkingų bendrųjų erdvių. Jei projektas dar buvo statomas Centre, Žaliakalnyje ar kitoje geidžiamoje vietoje, jis labai greitai tapdavo viso miesto kalbų objektu.

Šiandien vien to nebepakanka.

REALL praktikoje matome, kad žmonės, galintys skirti 300, 400 ar net 500 tūkstančių eurų būstui, pirmiausia vertina ne pastato amžių, o tai, kiek papildomai dar reikės investuoti. Jeigu butas atrodo taip pat, kaip buvo įrengtas 2006 ar 2009 metais, dauguma pirkėjų iš karto mintyse skaičiuoja kapitalinio remonto biudžetą. Ir kalbame ne apie kosmetinį atnaujinimą, o apie dešimtis tūkstančių eurų.

Todėl šiandien prestižą kuria jau ne vien adresas. Jį kuria visuma – vieta, architektūra, projekto reputacija, kokybiškai prižiūrėtas pastatas ir interjeras, kuris atitinka šiuolaikinio pirkėjo lūkesčius.

Būtent dėl šios priežasties vieni legendiniai Kauno projektai savo kainų premiją išlaikė, o kiti ją po truputį praranda. Toliau pažiūrėkime, kodėl taip nutiko.

Kaip atrinkome šiuos projektus?

Kaunas šiandien turi dešimtis naujos statybos daugiabučių, tačiau šiame straipsnyje analizuojame ne naujausius projektus, o tuos, kurie prieš 15–20 metų buvo laikomi prestižo etalonu.

Dalis jų pakeitė supratimą apie gyvenimą Kaune. Kai kurie buvo pirmieji tokio lygio projektai savo rajonuose. Kiti išsiskyrė architektūra, vieta arba tuo metu visiškai naujais sprendimais.

Sąrašas nėra sudarytas pagal tai, kurie projektai yra geriausi ar blogiausi. Jis sudarytas pagal vieną kriterijų – apie kuriuos objektus iki šiol dažniausiai kalba pirkėjai ir brokeriai, kai kalbama apie senesnę prestižinę Kauno naują statybą.

Kai kurie iš jų savo kainą pateisina iki šiol. Kai kuriuos jau stipriai spaudžia naujesni konkurentai. O kai kurie per dvidešimt metų tapo beveik legendiniais adresais, kurių ieško labai specifinis pirkėjų ratas.

I. Kanto g. 18 („Bokštas“): kodėl šis projektas iki šiol gyvena savo lygoje?

Jeigu reikėtų išrinkti vieną daugiabutį, kuris labiausiai pakeitė Kauno supratimą apie prabangų gyvenimą mieste, mano atsakymas būtų labai paprastas – Bokštas.

Kai daugiau nei prieš penkiolika metų šis architekto Gintauto Natkevičiaus projektuotas pastatas buvo baigtas statyti, Kaune jam praktiškai nebuvo konkurentų. Visiškai stiklinis fasadas, panoraminiai vaizdai į Senamiestį ir miesto centrą, išskirtinė architektūra ir vieta pačioje Naujamiesčio bei Senamiesčio sandūroje tuo metu atrodė kaip visai kitas nekilnojamojo turto lygis.

Šiandien tokių projektų Kaune jau yra daugiau, tačiau reikia pripažinti vieną dalyką – tokios vietos daugiau nebesukursi. Naują daugiabutį galima pastatyti modernesnį, energiškai efektyvesnį ar su dar įspūdingesnėmis technologijomis, tačiau tokios lokacijos niekas nebepakartos.

Būtent todėl Bokštas iki šiol išlieka savotiška atskira kategorija.

Čia perkamas ne kvadratinis metras

REALL praktikoje matome, kad žmonės, ieškantys buto Bokšte, retai lygina jį su kitais Kauno daugiabučiais.

Jie nelygina jo nei su nauja statyba Aleksote, nei Eiguliuose, nei net su daugeliu naujų projektų Centre.

Jie ieško būtent Bokšto.

Ir čia slypi didžiausia šio projekto stiprybė.

Dažnai kalbėdami apie nekilnojamąjį turtą sakome, kad kainą lemia vieta. Bokšto atveju pridėčiau dar vieną kriterijų – reputaciją.

Per daugiau nei penkiolika metų šis pastatas tapo vienu iš nedaugelio Kauno adresų, kur pats namo pavadinimas jau turi savo vertę.

Didelės erdvės, kurios šiandien jau nebėra standartas

Dar vienas dalykas, kuris iš karto krenta į akis apžiūrint Bokšto butus, – jų plotai.

Šiandien naujos statybos dviejų kambarių butas dažniausiai siekia 40–50 kvadratinių metrų.

Tuo tarpu Bokšte visiškai normalu pamatyti dviejų kambarių butą, kurio plotas artėja prie 90 ar net 100 kvadratinių metrų.

Esame pardavinėję ir dviejų aukštų, penkių kambarių butą. Tokių pasiūlymų Kaune apskritai nėra daug.

Tuo metu vyravo visai kitoks supratimas apie prabangą. Buvo svarbu ne maksimaliai efektyviai išnaudoti kiekvieną kvadratinį metrą, o sukurti įspūdį. Didžiulės svetainės, erdvūs miegamieji, platūs koridoriai – visa tai buvo aukštesnės klasės būsto požymiai.

Šiandien pirkėjų poreikiai pasikeitė. Daug kas renkasi racionalesnius plotus, tačiau žmonės, ieškantys išskirtinio būsto, dideles erdves vis dar vertina.

Didžiausia problema – ne pastatas, o butų vidus

Dažna pirkėjų klaida yra manyti, kad senesni prestižiniai projektai praranda vertę dėl pastato amžiaus.

Iš patirties galiu pasakyti, kad daug dažniau problema yra ne pats pastatas, o tai, kas yra už buto durų.

Didžioji dalis Bokšto butų buvo įrengti tuo metu, kai vyravo visiškai kitokios interjero tendencijos. Ryškios spalvos, masyvūs virtuvės baldai, blizgūs paviršiai, dekoratyvinės lubos, sudėtingas apšvietimas – visa tai anuomet buvo prabangos simbolis.

Šiandien didžioji dalis žmonių, galinčių sau leisti tokį būstą, planuoja kapitalinį remontą vos gavę raktus.

Todėl susidaro paradoksali situacija.

Pirkėjas įsigyja visiškai įrengtą butą, tačiau didelė dalis to įrengimo vis tiek išardoma.

Kodėl kainos vis tiek išlieka tokios aukštos?

Čia ir atsiranda svarbiausias klausimas.

Šiandien Bokšto butų kvadratinio metro kaina dažnai siekia apie 5 000 eurų ar daugiau.

Tai reiškia, kad dviejų kambarių butas gali kainuoti apie 300-400 tūkstančių eurų, o didesni – pusę milijono ar dar daugiau.

Tačiau svarbu suprasti vieną dalyką.

Ne todėl, kad jų kainos nekinta.

Jos kyla kartu su visa Kauno nekilnojamojo turto rinka.

Tačiau REALL praktikoje matome, kad išlieka beveik tas pats kainų skirtumas tarp Bokšto ir kitų panašios vietos projektų. Kitaip tariant, kyla visas centrinės miesto dalies segmentas, bet Bokštas ir toliau išlaiko savo prestižo priemoką.

Tai labai svarbus skirtumas.

Jeigu žmogus man pasakytų, kad ieško tiesiog naujos statybos buto Kauno centre, greičiausiai parodyčiau ir kitus variantus.

Šiandien Centre jau yra ne vienas kokybiškas projektas, kuriame galima rasti modernesnių butų su A++ energine klase, naujesnėmis inžinerinėmis sistemomis ir šiuolaikiškesniais išplanavimais.

Tačiau jeigu žmogus ateina ir sako: „Aš noriu gyventi Bokšte.“

Tuomet pokalbis baigiasi.

Tokiam pirkėjui alternatyvų praktiškai nėra.

Ir būtent todėl, mano nuomone, Bokštas yra vienas iš nedaugelio senesnių prestižinių projektų Kaune, kuriame kainų premija iki šiol yra lengviausiai paaiškinama. Čia mokama ne tik už kvadratinius metrus. Mokama už vietą, architektūrą, panoramą ir adresą, kuris per daugelį metų tapo Kauno nekilnojamojo turto istorijos dalimi.

Ar šiandien verta mokėti už Bokštą?

“Sakura” (Sukilėlių pr. 87A): projektas, kuris privertė žmones kitaip pažvelgti į Eigulius

Jeigu Bokštas pakeitė supratimą apie prabangų gyvenimą Kauno centre, tai Sakura padarė tą patį Eiguliuose.

Šiandien tai gali skambėti keistai, nes Eiguliuose naujos statybos projektų jau nemažai. Tačiau tuo metu situacija buvo visiškai kitokia. Aukštesnės klasės daugiabučiai daugiausia buvo statomi Centre, Žaliakalnyje ar Aleksote. Eiguliai daugeliui asocijavosi su sovietine statyba ir miegamuoju rajonu.

REALL praktikoje matome, kad Sakura buvo vienas pirmųjų projektų, kuris šį požiūrį visiškai pakeitė.

Žmonės, kurie iki tol net nesvarstydavo Eigulių, staiga pradėjo čia ieškoti būsto. Projektas labai greitai įgijo prestižinio namo reputaciją. Čia butus pirko verslininkai, žinomi žmonės, o viršutinių aukštų butai ilgą laiką buvo vieni geidžiamiausių visame rajone.

Kartais vienas projektas pakeičia ne tik gatvę. Jis pakeičia viso rajono reputaciją. Sakura yra vienas iš tokių pavyzdžių.

Viena protingiausių idėjų buvo ne architektūra, o butų dydžiai

Įdomu tai, kad šiandien žiūrėdamas į Sakurą matau vieną sprendimą, kuris labai pasiteisino.

Dauguma to laikotarpio prestižinių projektų buvo orientuoti į didelius butus. Dviejų kambarių – 70 ar net 80 kvadratinių metrų, trijų kambarių – arti šimto.

Tuo metu tai buvo normalu.

Sakura pasirinko kitą kelią.

Taip, viršutiniuose aukštuose atsirado dideli prestižiniai butai. Tačiau apatiniuose aukštuose buvo projektuojami ir visai racionalūs dviejų kambarių butai – apie 40 kvadratinių metrų.

Dėl to projektas tapo prieinamas gerokai platesniam pirkėjų ratui.

Mano nuomone, tai buvo viena priežasčių, kodėl Sakura taip gerai išlaikė savo likvidumą.

Ji niekada nebuvo skirta tik milijonieriams.

Ji turėjo ir žmonių, kurie tiesiog norėjo gyventi geriausiame Eigulių name.

Šiandien ji konkuruoja su visiškai naujais projektais

Per daugiau nei dešimtmetį Eiguliai labai pasikeitė.

Šiandien rajone statomi visiškai nauji kvartalai. Atsirado naujos gatvės, nauji daugiabučiai, sutvarkyta infrastruktūra. Pirkėjui jau nebereikia rinktis tarp sovietinės statybos ir vienintelio prestižinio projekto.

Alternatyvų šiandien tikrai yra.

Pavyzdžiui, nauji projektai Žeimenos gatvėje siūlo A++ energinę klasę, visiškai naujas inžinerines sistemas, naujai suformuotus kiemus ir šiuolaikinę architektūrą. Dalinės apdailos butų kainos ten šiandien jau siekia apie 3 500 eurų už kvadratinį metrą.

Ir čia atsiranda labai įdomus palyginimas.

Sakuros butų kainos dažnai sukasi labai panašiame lygyje.

Vadinasi, pirkėjas renkasi ne tarp seno ir naujo.

Jis renkasi tarp projekto su istorija ir projekto be istorijos.

Didžiausias skirtumas atsiranda atidarius buto duris

Pastatas iš išorės vis dar atrodo solidžiai.

Tačiau įėjus į daugelį butų labai aiškiai matyti laikmetis, kuriame jie buvo įrengti.

REALL praktikoje esame matę ne vieną Sakuroje parduodamą butą, kuriame interjeras beveik nepasikeitęs nuo pirmųjų savininkų įsikėlimo.

Ir tai visiškai normalu.

Tuo metu buvo madinga visai kas kita nei dabar.

Ryškios spalvos, masyvios virtuvės, blizgūs fasadai, dekoratyvinės blizgios lubos, sudėtingas gipso dekoras, gausus apšvietimas. Tada tai buvo prabangos simbolis.

Šiandien pirkėjas, kuris už butą moka 300 ar 400 tūkstančių eurų, dažniausiai į tokį interjerą žiūri labai paprastai.

Jis mato ne gražų remontą.

Jis mato būsimą kapitalinį remontą.

Ir čia slypi paradoksas.

Žmogus nusiperka pilnai įrengtą butą, tačiau po kelių savaičių prasideda griovimo darbai. Išmontuojama virtuvė, keičiamos grindys, perdaromi vonios kambariai, naujai projektuojamas apšvietimas.

Kitaip tariant, pirkėjas sumoka už įrengtą būstą, bet naudoja jį beveik kaip dalinės apdailos projektą.

Kodėl kainos vis tiek laikosi?

Šitą klausimą girdime labai dažnai.

Ir atsakymas, mano nuomone, gana paprastas.

Sakura seniai nebėra tiesiog daugiabutis.

Ji tapo vienu iš tų projektų, kurių vardas pats kuria dalį vertės.

Kaip ir Bokšto atveju, čia yra žmonių, kurie ateina ne ieškoti buto Eiguliuose.

Jie ateina ieškoti buto Sakuroje.

Kol tokių pirkėjų bus, tol projektas išlaikys aukštą kainą.

Tačiau, skirtingai nei Bokštas, Sakura šiandien jau turi labai stiprių konkurentų. Todėl ateityje būtent šio projekto kainas vis labiau lems ne tik vardas, bet ir tai, kaip savininkai prižiūrės bei atnaujins savo butus.

Brokerio išvada

Jeigu šiandien ieškočiau tiesiog naujos statybos buto Eiguliuose, tikrai apžiūrėčiau ir naujausius projektus. Jie siūlo modernesnes technologijas, mažesnes eksploatacijos išlaidas ir šiuolaikiškesnius sprendimus.

Tačiau jeigu žmogus nori gyventi projekte, kuris per daugiau nei dešimtmetį tapo vienu žinomiausių Eigulių adresų, labai gerai suprantu, kodėl jis renkasi būtent Sakurą.

Tai vienas iš tų projektų, kuriame prestižo priemoka vis dar egzistuoja. Tik šiandien ji jau turi kasdien konkuruoti su nauja statyba. Ir būtent ši konkurencija ateityje parodys, kiek iš tikrųjų verta projekto istorija.

Aušros g. 20: kai žmonės perka ne tik butą, bet ir konkretų adresą

Jeigu reikėtų išrinkti vieną daugiabutį Kaune, kuris turi bene ištikimiausią savo pirkėjų ratą, Aušros g. 20 tikrai patektų tarp pirmųjų. Daug kas šį namą iki šiol vadina „Moulin Rouge“. Tai nėra oficialus projekto pavadinimas, tačiau dėl ryškaus raudono fasado jis taip prigijo šnekamojoje kalboje, kad šį vardą gerai žino ir vietiniai gyventojai, ir NT rinkoje dirbantys brokeriai.

Kai namas buvo pastatytas, jis šioje Žaliakalnio dalyje praktiškai neturėjo analogų. Tik vėliau pradėjo formuotis visas Aušros ir Dzūkų gatvių kvartalas, tačiau būtent šis pastatas buvo pirmasis ir dėl to ilgainiui tapo savotišku orientyru. Tuo metu butai jame buvo perkami dar iš brėžinių, žmonės laukė statybų pabaigos, o pats adresas greitai įgijo aukštesnės klasės projekto reputaciją. REALL praktikoje matome, kad ši reputacija niekur nedingo iki šiol.

Vienas įdomiausių šio namo bruožų yra tai, kad dalis pirkėjų ieško būsto ne Žaliakalnyje apskritai, ne Aušros gatvėje ir net ne šiame kvartale. Jie laukia buto būtent Aušros g. 20. Esame turėję ne vieną klientą, kuris labai aiškiai pasakė, kad gretimi namai jo nedomina, nors dalis jų statyti vėliau ir pagal kai kuriuos kriterijus yra modernesni. Tokiais atvejais žmogui svarbus ne vien racionalus palyginimas. Jis jau seniai yra susikūręs vaizdinį, ką reiškia gyventi būtent šiame name.

Dėl to net ir lapelis laiptinėje su tekstu „pirkčiau butą jūsų name“ čia nebūtinai yra tik brokerio reklaminis triukas. Šiame name tikrai būna pirkėjų, kurie laukia konkretaus pasiūlymo ir yra pasirengę reaguoti vos jam atsiradus. Tokia paklausa nėra dažna net prestižiniuose projektuose. Dauguma žmonių paprastai lygina kelis variantus, kelias gatves ir kelis namus. Čia kartais perkamas pats adresas.

Vis dėlto vien adreso ne visada pakanka. REALL praktikoje tai labai aiškiai pamatėme pardavinėdami maždaug 55 kv. m dviejų kambarių butą pirmame aukšte. Namas buvo tas pats, vieta ta pati, tačiau pats butas neturėjo to išskirtinumo, kurio žmonės tikėjosi iš Aušros g. 20. Nebuvo panoramos, didelės terasos ar aukšto, kuris kurtų visai kitą gyvenimo jausmą. Dalis pirkėjų atvykdavo dėl namo vardo, tačiau apžiūros metu suprasdavo, kad perka gana paprastą pirmo aukšto butą už kainą, kuri vis tiek apima prestižinio adreso priemoką.

Tokio būsto pardavimas užtruko ilgiau ir kaina turėjo būti racionalesnė. Tai labai gerai parodo, kad šiame name prestižas nėra vienodas visiems butams. Apatiniame aukšte esantis standartinis būstas ir daugiau nei 100 kv. m butas viršutiniame aukšte su terasa rinkoje iš esmės yra du skirtingi produktai, nors jų adresas tas pats.

Viršutiniuose aukštuose situacija visiškai kitokia. Ten atsiranda tai, dėl ko šis projektas ir susikūrė savo vardą: dideli plotai, daugiau privatumo, terasos, vaizdas ir ribota pasiūla. Tokių butų rinkoje beveik nebūna, todėl jų kainos gali priartėti prie visiškai naujos statybos lygio ar net jį viršyti. Tokiu atveju pirkėjas moka ne tik už Žaliakalnį, bet ir už labai konkretų gyvenimo scenarijų, kurio gretimuose namuose gali tiesiog nerasti.

Žiūrint racionaliai, šiandien Žaliakalnyje jau yra ir kitų naujos statybos alternatyvų. Atsirado projektų Dzūkų gatvėje, pavienių naujų namų kitose rajono vietose, o seni sklypai po truputį užleidžia vietą naujai statybai. Kai kurie nauji butai kainuoja panašiai, tačiau siūlo geresnę energinę klasę, modernesnius fasadus, naujas inžinerines sistemas ir šiuolaikiškesnius išplanavimus. Todėl pirkėjas, kuriam svarbiausia tik naujesnis būstas Žaliakalnyje, tikrai turi iš ko rinktis.

Tačiau Aušros g. 20 pirkėjas dažnai renkasi ne techninius parametrus. Jis renkasi namą, kurį pažįsta, kurio reputaciją girdėjo daug metų ir kuriame galbūt seniai norėjo gyventi. Būtent dėl to šis projektas iki šiol išlaiko kainą. Jo vertę palaiko ne vien vieta ir ne vien architektūra. Ją palaiko labai stipri emocinė paklausa.

Brokerio išvada

Aušros g. 20 yra vienas iš tų projektų, kuriuose prestižinę kainą galima suprasti, tačiau ji nėra vienoda visiems butams. Standartinis pirmo aukšto būstas neturėtų būti vertinamas taip pat kaip didelis viršutinio aukšto butas su terasa ir vaizdu. Todėl šiame name ypač svarbu nepasiduoti vien adreso efektui ir vertinti konkretų objektą.

Jeigu pirkėjas nori tiesiog modernaus buto Žaliakalnyje, naujesni projektai gali pasiūlyti daugiau už tą pačią kainą. Tačiau jeigu žmogus nori gyventi būtent Aušros g. 20, racionalūs palyginimai dažnai tampa antraeiliai. Čia perkamas ne tik būstas. Perkamas konkretus namas, jo istorija ir daugelį metų Kaune susiformavusi reputacija.

Ašmenos 1-osios gatvės kvartalas: kai pirmojo įspūdžio jau nebepakanka

Jeigu Aušros g. 20 iki šiol daugiausia parduoda savo vardą, tai Ašmenos 1-osios gatvės kvartalas parodo visai kitą istoriją. Tai vienas pirmųjų didesnių naujos statybos kvartalų Aukštuosiuose Šančiuose, kurį vystė „Būstuva“. Kai šie namai buvo pastatyti, jie visiškai išsiskyrė iš aplinkos. Rajone dominavo senesnė statyba, todėl ryškūs geltoni fasadai, stiklo elementai, sutvarkyti kiemai ir uždara teritorija daugeliui atrodė kaip visiškai naujas gyvenimo lygis.

Tuo metu tai buvo vienas iš tų projektų, kuriuos žmonės važiuodavo specialiai apžiūrėti. Aukštieji Šančiai dar nebuvo rajonas, kuriame gausu naujos statybos, todėl pats faktas, kad čia atsirado toks kvartalas, jau kūrė jo išskirtinumą.

Įdomu tai, kad patys butai buvo suprojektuoti gana racionaliai. Skirtingai nei daugelyje to meto prestižinių projektų, čia nebuvo vaikomasi milžiniškų plotų. Dviejų kambarių butai dažniausiai siekė apie 50 kvadratinių metrų, trijų kambarių – apie 70. Net ir šiandien tai yra gana funkcionalūs išplanavimai, todėl šiuo požiūriu projektas paseno gerokai mažiau nei kai kurie jo bendraamžiai.

Vis dėlto vienas namas iš viso kvartalo išsiskiria iki šiol. Tai šešiolikos aukštų pastatas, kurį daugelis kauniečių atpažįsta iš ryškaus fasado, kuriame dominuoja rožinės ir žalios spalvų deriniai. Jame jau buvo kuriami visai kitokie butai – didesni, su panoraminiais langais ir labai didelėmis terasomis. Esame pardavinėję dviejų kambarių butą šiame name, kurio terasa siekė apie trisdešimt kvadratinių metrų. Tokių sprendimų ir šiandien naujuose projektuose pamatysi retai, todėl tam tikra pirkėjų auditorija šį namą vertina iki šiol.

Tačiau būtent Ašmenos kvartale labai aiškiai matosi, kaip per penkiolika metų pasikeitė konkurencija. Kai šie namai buvo pastatyti, jie praktiškai neturėjo su kuo varžytis. Šiandien situacija visiškai kitokia. Aplink statomi nauji projektai, modernesnė architektūra, naujai suformuotos viešosios erdvės ir šiuolaikiški fasadai. Jaunos šeimos, kurios anksčiau būtų rinkęsi Ašmenos kvartalą, dabar jau turi gerokai daugiau pasirinkimo.

REALL praktikoje tai labai gerai matyti per pirkėjų klausimus. Jeigu prieš dešimtmetį daugiausia dėmesio buvo skiriama pačiam projektui, šiandien žmonės gerokai daugiau domisi tuo, kiek kainuos gyventi tokiame name. Jie klausia apie administravimo mokesčius, teritorijos priežiūrą, šildymo išlaidas ir bendras mėnesio sąnaudas. Tai natūralu – kuo daugiau rinkoje atsiranda alternatyvų, tuo racionalesni tampa pirkėjų sprendimai.

Dar vienas aspektas, apie kurį retai kalbama skelbimuose, yra bendruomenė. Per daugelį metų kiekvienas didesnis daugiabutis susiformuoja savo vidinę kultūrą. Esame turėję klientą, kuris nusprendė parduoti butą ne dėl vietos, ne dėl išplanavimo ir net ne dėl kainos. Pagrindinė priežastis buvo ta, kad jis tiesiog nebesijautė patogiai toje bendruomenėje. Vienam žmogui labai aktyvi kaimynystė atrodo kaip privalumas, kitam – kaip nuolatinė kontrolė. To nei nuotraukose, nei skelbimo aprašyme nepamatysi, tačiau gyvenimo kokybei tai kartais turi daugiau įtakos negu papildomi dešimt kvadratinių metrų.

Šiandien Ašmenos kvartalo kainos vis dar išlieka aukštesnės nei daugumos senesnių Aukštųjų Šančių daugiabučių, tačiau jau nebe dėl to, kad projektas būtų vienintelis pasirinkimas. Dabar jis turi konkuruoti su nauja statyba. Ir tai, mano nuomone, yra didžiausias pokytis.

Brokerio išvada

Ašmenos 1-osios gatvės kvartalas nėra projektas, kuris prarado savo vertę. Tačiau jis labai aiškiai parodo, kad prestižas nėra amžinas. Kai rinkoje atsiranda daugiau gerų alternatyvų, vien gražaus fasado ar garsaus projekto pavadinimo nebeužtenka. Šiandien pirkėjas renkasi ne tik namą, bet ir gyvenimo kokybę, bendruomenę bei bendrą išlaikymo kainą. Būtent šiose vietose dabar vyksta didžiausia konkurencija.

Neries Krantinės g. 14A: namas, kuris pirmasis parodė, kad Vilijampolėje galima parduoti ne tik pigiai

Šiandien Vilijampolėje naujesnės statybos jau nebestebina. Rajone atsirado daug naujų daugiabučių, sutvarkytų kvartalų ir projektų, kurie orientuoti į labai skirtingą pirkėją. Tačiau kai buvo pastatytas raudonas daugiabutis Neries Krantinės g. 14A, situacija buvo visai kitokia. Tuo metu ši vieta daug kam atrodė gana rizikingas pasirinkimas aukštesnės kainos projektui. Aplink dominavo senesni daugiabučiai, pati Vilijampolė turėjo gerokai prastesnę reputaciją nei dabar, todėl rinkoje netrūko skeptiškų klausimų: kas čia pirks, jeigu už panašius pinigus galima ieškoti būsto kitame rajone?

Praktika parodė, kad šios abejonės buvo nepagrįstos. Projektas pirkėją rado gana greitai ir tam tikru metu tapo vienu geidžiamiausių naujesnės statybos namų Vilijampolėje. Žmonės per pažįstamus, socialinius tinklus ir brokerius ieškodavo galimybės jame nusipirkti ar išsinuomoti butą. Tai nebuvo demonstratyvios prabangos projektas, panašus į Bokštą, tačiau jis pasiūlė labai aiškų produktą: geresnį, patogesnį ir naujesnį būstą žmogui, kuris norėjo likti šiame rajone.

Butų plotai čia taip pat buvo gana racionalūs. Dviejų kambarių butai dažniausiai siekė apie 50 kv. m, trijų kambarių – apie 70 kv. m. Tai nebuvo nei itin maži investiciniai butai, nei sunkiai parduodamos milžiniškos erdvės. Tokie plotai tiko žmonėms, kurie ieškojo būsto sau, o ne vien nuomai ar statusui parodyti. Projektas pataikė į vidurinį segmentą: pirkėją, kuris turėjo kiek didesnes pajamas, norėjo gyventi gražiau, bet nenorėjo mokėti vien už garsų projekto vardą.

Per daugelį metų dirbdami brokeriais pamatėme, kad rajono pasirinkimas labai dažnai yra emocinis sprendimas. Žmonės, užaugę Vilijampolėje, Šilainiuose ar kitame miegamajame rajone, net ir pradėję uždirbti daugiau nebūtinai persikelia į Centrą ar Senamiestį. Jie pažįsta aplinką, čia gyvena jų šeima, čia susiformavę kasdieniai maršrutai. Toks žmogus dažnai nori ne išvažiuoti iš savo rajono, o nusipirkti geriausią įmanomą būstą jame.

Neries Krantinės g. 14A būtent tai ir pasiūlė. Projektas parodė, kad aukštesnę kainą galima pagrįsti ne vien prestižine miesto dalimi. Kartais pakanka tiksliai suprasti vietinį pirkėją. Žmogui, kuris nori likti Vilijampolėje, naujesnis, tvarkingas ir patogiai suplanuotas butas gali būti vertingesnis už panašios kainos būstą rajone, kuriame jis nesijaučia savas.

Prieš maždaug dešimtmetį šis namas turėjo “premium” kainą, nes naujesnės statybos pasirinkimas aplink buvo ribotas. Šiandien situacija jau subalansuota. Vilijampolėje atsirado daugiau konkurentų, todėl Neries Krantinės g. 14A nebėra vienintelis akivaizdus pasirinkimas žmogui, ieškančiam geresnio būsto šiame rajone. Vis dėlto jo kainodara išliko gana logiška.

REALL praktikoje matome, kad butai šiame name gali kainuoti maždaug 30–40 procentų daugiau nei panašaus ploto būstai aplinkiniuose senos statybos daugiabučiuose. Toks skirtumas nėra mažas, bet jį galima paaiškinti naujesniu pastatu, patogesniais išplanavimais, tvarkingesne aplinka ir tuo, kad projektas per daugelį metų įrodė savo likvidumą. Čia pirkėjas nemoka tokios didelės kainos, kaip garsiausiuose Kauno projektuose, tačiau gauna aiškiai geresnį produktą už didžiąją dalį senos statybos pasiūlos.

Man šis namas įdomus tuo, kad jo raida atrodo natūrali. Pradžioje jis buvo beveik prestižinis vien todėl, kad buvo pirmasis. Vėliau, atsiradus daugiau naujos statybos, dalis išskirtinumo sumažėjo. Tačiau projektas nenukrito į kitą kraštutinumą ir netapo namu, kurio kaina laikosi tik dėl senos reputacijos. Jis tiesiog rado savo vietą rinkoje.

A. Strazdo g. 83: projektas, kurį pasivijo konkurencija

Jeigu Neries Krantinės g. 14A šiandien atrodo kaip projektas, kuris natūraliai atrado savo vietą rinkoje, tai A. Strazdo g. 83 istorija kiek kitokia. Kai šis namas buvo pastatytas, jis tikrai išsiskyrė Vilijampolėje. Nedidelis, vos trijų aukštų pastatas, U formos architektūra, dideli šeiminiai butai ir rami aplinka tuo metu atrodė kaip visai kitas produktas nei aplinkinė pasiūla.

Pirmieji pirkėjai čia rinkosi ne tik butą. Jie rinkosi gyvenimo būdą. Nedaug kaimynų, daugiau privatumo, didelės erdvės ir jausmas, kad gyveni ne masinės statybos daugiabutyje. Tuo metu tokį produktą Vilijampolėje rasti buvo sudėtinga.

Šiandien situacija jau visai kita.

Per pastarąjį dešimtmetį Vilijampolė smarkiai pasikeitė. Naujos statybos atsirado Pikulo, Plungės, Pagėgių ir kitose gatvėse. Rajonas nebėra vieta, kur vienas naujesnis daugiabutis automatiškai tampa prestižiniu projektu. Pirkėjai šiandien turi iš ko rinktis, todėl kiekvienas projektas turi konkuruoti ne su sena statyba, o su kitais naujesniais namais.

Tai labai gerai matyti ir kainose.

Svarbu suprasti vieną dalyką – šio projekto kainos nenukrito. Kaip ir visas Kauno nekilnojamojo turto segmentas, jos augo. Tačiau sumažėjo tai, ką šiame straipsnyje vadiname “prestižo priemoka”. Jeigu prieš penkerius ar šešerius metus skirtumas tarp šio namo ir kitų Vilijampolės objektų buvo labai ryškus, šiandien jis gerokai mažesnis.

Kitaip tariant, pats projektas ne atpigo. Jį tiesiog pasivijo konkurentai.

Tai natūralus procesas. Nekilnojamojo turto rinkoje labai retai užtenka vieno sėkmingo starto. Jeigu aplink dešimt ar penkiolika metų nestatoma nieko naujo, projektas gali ilgai išlaikyti išskirtinumą. Tačiau kai aplink pradeda rastis modernesni daugiabučiai, geresnės energinės klasės pastatai ir šiuolaikiškesnė architektūra, pirkėjas pradeda lyginti.

Ir tada atsiranda labai paprastas klausimas – kodėl turėčiau mokėti tiek pat už senesnį projektą?

REALL praktikoje matome, kad šiandien pirkėjai A. Strazdo gatvės projektą vertina gerokai racionaliau nei anksčiau. Jie nebeateina su mintimi, kad čia prestižinis adresas. Jie vertina konkretaus buto būklę, išplanavimą, aukštą, kainą ir lygina su tuo, ką tuo metu gali rasti kituose Vilijampolės projektuose.

Ir, mano nuomone, tai yra sveika rinkos reakcija.

Šis projektas vis dar turi stiprių pusių. Dideli šeiminiai butai, nedaug kaimynų ir mažesnio mastelio namas iki šiol yra privalumas daliai pirkėjų. Tačiau vien to šiandien jau nebeužtenka prašyti tokios didelės kainos, kaip prieš dešimt metų.

Kiškių g. 26, Vičiūnai: kai butas pradeda konkuruoti ne su kitu butu, o su namu.

Kiškių g. 26 yra vienas keisčiausių projektų šiame sąraše ne todėl, kad pats namas būtų blogas, o todėl, kad jo vieta ir butų dydžiai pirkėją įstumia į visai kitą pasirinkimų kategoriją. Vičiūnai iš principo yra individualių namų rajonas. Žmonės čia ieško ramybės, žalumos, mažesnio tankumo ir privataus gyvenimo jausmo. Daugiabutis tokioje aplinkoje natūraliai tampa retu produktu, nes siūlo galimybę gyventi Vičiūnuose neprisiimant visos nuosavo namo priežiūros.

Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo labai patrauklu. Gyveni rajone, kuriame dominuoja individualūs namai, tačiau nereikia rūpintis fasadu, stogu, sklypu ar atskiromis inžinerinėmis sistemomis. Tokiam pirkėjui didelis butas gali atrodyti kaip tarpinis variantas tarp miesto daugiabučio ir nuosavo namo.

Problema prasideda tada, kai suskaičiuojama galutinė suma.

Dalis butų šiame name projektuoti pagal ankstesnį supratimą apie šeimos komfortą. Trijų kambarių būstas gali turėti apie 120 ar net 130 kvadratinių metrų. Gyventi tokioje erdvėje, be abejo, patogu, tačiau šiandien tokio dydžio butas jau nebepatenka į įprasto šeiminio būsto kategoriją. Jis tampa labai dideliu butu, kuris savo kaina neišvengiamai pradeda konkuruoti su individualiu namu.

Jeigu kvadratinio metro kaina artėja prie 3 000 eurų, bendra tokio buto vertė priartėja prie 400 tūkstančių eurų. Jeigu interjeras dar yra senesnis ir pirkėjas planuoja kapitalinį atnaujinimą, realus biudžetas tampa dar didesnis. Tuomet žmogus jau nebežiūri tik kitų butų. Jis pradeda lyginti namus Vičiūnuose, Vaišvydavoje ir aplinkinėse vietovėse.

REALL praktikoje matome, kad būtent čia pirkėjo logika labai greitai pasikeičia. Kol kalbame apie 200 ar 250 tūkstančių eurų, žmogus dažniausiai lygina butus tarpusavyje. Kai biudžetas priartėja prie 400–500 tūkstančių, atsiranda visai kitas klausimas: kodėl už tokią sumą reikėtų pirkti senesnio įrengimo butą daugiabutyje, jeigu vos toliau galima rasti individualų namą?

Ir tai nėra vien teorinis palyginimas. Aplink šį rajoną nuolat atsiranda naujos statybos namų, o kelios minutės automobiliu jau atveria gerokai platesnę pasiūlą Vaišvydavoje ir kitose miesto pakraščio vietose. Už panašią ar šiek tiek didesnę sumą galima rasti naujesnį namą, savo kiemą ir daugiau privatumo.

Kita vertus, ne visi nori gyventi name. Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko žmonių, kurie turi pakankamą biudžetą, bet kategoriškai nenori rūpintis sklypu, sniego valymu, stogu ar kitais individualaus namo reikalais. Jie nori daug erdvės, tačiau nenori visos atsakomybės, kuri ateina kartu su nuosavu namu. Tokiam pirkėjui Kiškių g. 26 gali būti labai tikslus pasirinkimas.

Būtent todėl šis projektas išlieka populiarus, nors jo kainodara iš pirmo žvilgsnio atrodo sunkiai paaiškinama. Jis nėra masinis. Kito tokio daugiabučio Vičiūnuose praktiškai nėra, todėl pasiūlos trūkumas palaiko kainą.

Tačiau reta prekė nebūtinai yra racionali prekė kiekvienam pirkėjui.

Dažna pirkėjų klaida yra susižavėti dideliu plotu ir neįvertinti bendros pirkimo bei išlaikymo kainos. 130 kvadratinių metrų skamba kaip prabanga, tačiau už kiekvieną kvadratinį metrą reikės sumokėti ne tik pirkimo metu. Jį reikės įrengti, šildyti, prižiūrėti ir remontuoti. Kartais racionaliau turėti 100 kvadratinių metrų gerai suplanuotą naują būstą negu 130 kvadratinių metrų senesnį butą, kuriame dalis erdvės nėra pilnai išnaudojama.

Pavyzdžiui, Vaišvydavoje galima rasti maždaug 100 kvadratinių metrų keturių kambarių naujos statybos butų. Tai vis dar didelis šeiminis būstas, tačiau jo plotas jau artimesnis dabartiniams poreikiams, bendra pirkimo suma mažesnė, o techniniai sprendimai naujesni. Tokie variantai labai aiškiai parodo, kad Kiškių g. 26 pirkėjas moka ne tik už plotą. Jis moka už labai specifinę kombinaciją: didelį butą, Vičiūnų aplinką ir nenorą gyventi individualiame name.

Brokerio išvada

Kiškių g. 26 vertinčiau kaip nišinį, o ne universaliai gerą ar blogą projektą. Jeigu žmogus nori gyventi būtent Vičiūnuose, nenori nuosavo namo ir sąmoningai ieško daugiau nei 100 kvadratinių metrų buto, šis pasirinkimas gali būti logiškas.

Tačiau šeimai, kuri tiesiog ieško erdvaus būsto už maždaug 400 tūkstančių eurų, rekomenduočiau labai rimtai palyginti visą rinką. Šiame biudžete jau konkuruoja ne tik butai, bet ir namai. O kai didelis senesnės statybos butas pradeda kainuoti beveik tiek pat, kiek naujas individualus namas, sprendimą turėtų lemti ne projekto retumas, o konkretus gyvenimo būdas.

Senoji Europos prospekto nauja statyba: kai prestižą pradeda tikrinti rinka

Jeigu ankstesniuose skyriuose kalbėjome apie pavienius projektus, tai Europos prospekte reikėtų žiūrėti kiek plačiau. Iš esmės verta vertinti ne tik Europos pr. 26, bet ir visą pirmąją prospekto atkarpą. Dauguma šių daugiabučių statyti panašiu laikotarpiu, jų architektūra labai panaši, o pravažiuojant net ir šiandien aiškiai matyti, kad buvo kuriamas vientisas aukštesnės klasės kvartalas.

Tuo metu tai buvo vienas geidžiamiausių adresų Fredoje. Erdvūs butai, ramesnė aplinka, geras susisiekimas su centru ir naujos statybos kokybė pritraukė nemažai pasiturinčių kauniečių. Daugeliui būstas Europos prospekte buvo ne tik gyvenamoji vieta. Tai buvo ženklas, kad žmogus gali sau leisti gyventi viename geriausių to meto projektų.

Ir ši reputacija išliko labai ilgai.

REALL praktikoje matome, kad iki šiol senesni šios gatvės butai parduodami maždaug už 4 000 eurų už kvadratinį metrą. Didesnių butų galutinė kaina neretai siekia 300 ar net 400 tūkstančių eurų. Tai nėra mažai, ypač turint omenyje, kad kalbame apie daugiau nei dvidešimties metų senumo projektus.

Tačiau būtent čia pastaraisiais metais atsirado didžiausias pokytis.

Ilgą laiką šie namai praktiškai neturėjo tiesioginių konkurentų. Jeigu žmogus norėjo aukštesnės klasės buto šioje miesto dalyje, pasirinkimas buvo labai ribotas. Šiandien situacija jau kita. Toje pačioje Europos prospekto pradžioje atsirado visiškai nauji projektai. Vienas geriausių pavyzdžių – Europos sodas Europos pr. 4A. Šiuolaikinė architektūra, A++ energinė klasė, naujos technologijos ir pilnai įrengti butai jau konkuruoja toje pačioje kainų kategorijoje.

Ir čia atsiranda klausimas, kurio prieš dešimt metų niekas neuždavinėjo.

Jeigu už panašią kvadratinio metro kainą galima rinktis visiškai naują projektą, kiek dar verta mokėti už namą, kuris prestižiniu tapo prieš du dešimtmečius?

Man atrodo, tai vienas įdomiausių procesų šiandieninėje Kauno rinkoje.

Anksčiau šių projektų prestižo beveik niekas nekvestionavo. Dabar pirkėjas jau pradeda skaičiuoti. Jis mato, kad naujesnis projektas siūlo mažesnes eksploatacines išlaidas, modernesnę architektūrą ir butą, į kurį dažniausiai galima įsikelti be didesnių papildomų investicijų. Tuo tarpu senesniuose Europos prospekto namuose dažnas pirkėjas vis tiek planuoja atnaujinti interjerą.

Tačiau būtų klaida sakyti, kad žmonės čia moka tik už seną reputaciją.

Iš patirties galiu pasakyti, kad tokio biudžeto pirkėjai labai dažnai vadovaujasi emocija. Jie puikiai prisimena, kokį įspūdį šie namai darė prieš penkiolika ar dvidešimt metų. Ne vienas tada dar buvo studentas ar tik pradėjo karjerą ir apie tokį butą galėjo tik pasvajoti. Šiandien jų finansinės galimybės jau visai kitokios, todėl atsiranda noras įgyvendinti seną svajonę.

Nekilnojamojo turto rinkoje tai nėra retas reiškinys. Žmonės perka ne tik kvadratinius metrus. Jie kartais perka ir savo prisiminimą apie tai, kas anuomet atrodė nepasiekiama.

Būtent todėl Europos prospekto projektai iki šiol išlaiko aukštesnę vertę. Tačiau pirmą kartą per ilgą laiką ta vertė jau nebeatrodo savaime suprantama. Dabar ją kasdien tikrina nauji projektai, kurie siūlo modernesnį produktą už labai panašų biudžetą.

Brokerio išvada

Man atrodo, kad Europos prospekto senoji nauja statyba šiandien yra lūžio taške. Ne todėl, kad šie namai būtų prasti. Priešingai – jie iki šiol išlieka vienais geriausių savo laikmečio projektų.

Tačiau prestižas nekilnojamojo turto rinkoje niekada nėra amžinas. Jį nuolat tikrina konkurencija. Ir būtent Europos prospekte šiandien labai aiškiai matyti, kaip legendinį adresą po truputį pradeda vytis nauja statybos karta.

Tai visiškai natūralus procesas. Klausimas tik vienas – ar pirkėjas šiandien renkasi geriausią būstą, ar įgyvendina svajonę, kuri gimė prieš dvidešimt metų.

Kaip pasikeitė pirkėjo supratimas apie prestižą?

Jeigu prieš dvidešimt metų pakakdavo nusipirkti butą garsiausiame Kauno daugiabutyje, šiandien to jau neužtenka.

Vieta niekur nedingo. Bokštas liko Bokštu. Sakura liko Sakura. Aušros g. 20 iki šiol turi savo ištikimų pirkėjų. Ir tai, greičiausiai, nesikeis dar ilgai. Gerų vietų mieste daugiau neatsiras, todėl adresas visada išliks viena svarbiausių nekilnojamojo turto vertės dalių.

Tačiau pasikeitė tai, ką žmonės tikisi pamatyti atsidarę buto duris.

Prieš penkiolika ar dvidešimt metų prabanga atrodė visai kitaip. Buvo madingos didelės odinės sofos, masyvūs virtuvės komplektai, blizgūs fasadai, ryškios spalvos, sudėtingos gipso lubos ir įmantrūs šviestuvai. Tuo metu tai buvo brangu, madinga ir daugeliui atrodė kaip aukščiausias kokybės lygis.

Šiandien tas pats interjeras dažnam pirkėjui atrodo kaip papildomas darbas.

Ir čia slypi didžiausia senųjų prestižinių projektų problema.

Ne todėl, kad jie būtų prasti.

Ne todėl, kad būtų blogai pastatyti.

O todėl, kad jų vidus dažnai nebeatitinka šiandienos žmogaus gyvenimo būdo.

REALL praktikoje matome labai aiškią tendenciją. Žmonės, kurie šiandien gali sau leisti 300, 400 ar 500 tūkstančių eurų vertės butą, dažniausiai jau turi pakankamai patirties ir finansinių galimybių. Jie nebenori prisitaikyti prie svetimo skonio. Jie nori susikurti savo namus.

Todėl didelė dalis tokių pirkėjų vos nusipirkę butą planuoja kapitalinį remontą. Ne kosmetinį. Tokį, kuriam neretai skiriama 50, 80 ar net daugiau kaip 100 tūkstančių eurų.

Ir būtent dėl to šiandien taip svarbu, kaip atrodo parduodamas būstas.

Didžiausia klaida, kurią daro prestižinių butų savininkai prieš pardavimą

Per daugelį metų turbūt šimtus kartų girdėjome tą pačią frazę.

"Kam man investuoti? Naujas savininkas vis tiek viską darys pagal save."

Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo logiška.

Tačiau praktikoje dažniausiai viskas vyksta priešingai.

Pirkėjas nenori remonto.

Jis bijo pirkti butą, kuriame kiekvienas kambarys primena kitą dešimtmetį.

Yra didžiulis skirtumas tarp prabangaus seno interjero ir tiesiog pasenusio interjero.

Jeigu virtuvė akivaizdžiai mena 2005-uosius, jeigu vonios kambaryje likusios tamsiai žalios plytelės, dekoratyviniai ornamentai, spalvoti sanitariniai mazgai ar ryškūs medžio atspalviai, dauguma žmonių mintyse jau pradeda skaičiuoti griovimo darbus.

Ir tada jie derasi.

Ne todėl, kad namas blogas.

Todėl, kad skaičiuoja, kiek dar reikės investuoti.

Kartais užtenka ne kapitalinio remonto, o sveiko proto

Labai dažnai žmonės įsivaizduoja, kad prieš parduodant tokį butą reikėtų investuoti neatsiperkančias sumas į dizainerius ir prabangų įrengimą.

Mano nuomone, tai nėra būtina.

Daug svarbiau panaikinti akivaizdžius laiko ženklus.

Jeigu sienos tvarkingos, jas dažnai pakanka perdažyti šiuolaikiškais neutraliais atspalviais.

Jeigu sudėtos kokybiškos medinės grindys, nebūtina jų keisti. Dažnai užtenka jas nušlifuoti ir perdažyti ar tonuoti modernesne spalva.

Jeigu virtuvė akivaizdžiai pasenusi, jos atnaujinimas dažnai duoda gerokai didesnę grąžą negu dar dešimt tūkstančių eurų derybose.

Tas pats galioja ir vonios kambariui.

Pirkėjas neturi pajausti, kad pirmą savaitgalį po sandorio teks užsisakyti statybinį konteinerį.

Jis turi pamatyti butą, kuriame galima gyventi iš karto, net jeigu po kelių metų nuspręs kažką keisti pagal save.

Kodėl tai apsimoka?

Vienas dalykas yra didesnė pardavimo kaina. Jei atnaujinsite būstą ir pritaikysite šiuolaikiniams poreikiams, galite nuo 3900 EUR už kv.m. pakelti kainą iki 4500 EUR už kv.m.

Taip, kokybiškam remontui gal ir išleisite 20 000 EUR, bet jei butas apie 70 kv.m., investicija atsipirks dvigubai.

Dar svarbesnis aspektas - pardavimo greitis.

REALL praktikoje matome, kad tvarkingai atnaujinti prestižiniai butai sulaukia visai kitokių reakcijų.

Į juos ateinama su emocija.

Žmonės pradeda įsivaizduoti save gyvenančius tame bute.

O kai žmogus pradeda įsivaizduoti savo gyvenimą konkrečioje vietoje, derybos dažniausiai tampa gerokai paprastesnės.

Visai kita situacija, kai kiekvienos apžiūros metu tenka aiškinti, kiek kainuos nauja virtuvė, vonios remontas ar grindų keitimas.

Tuomet pirkėjas mintyse perka ne butą.

Jis perka statybų projektą.

Galutinė brokerio išvada

Rašydami šį straipsnį nenorėjome pasakyti, kad vieni Kauno projektai yra geri, o kiti – blogi.

Priešingai.

Daugelis jų savo laiku pakeitė Kauno nekilnojamojo turto rinką ir iki šiol išlieka vienais geriausiai atpažįstamų adresų mieste.

Tačiau prestižas nėra sustingęs laike.

Jis nuolat keičiasi kartu su pirkėjais.

Prieš dvidešimt metų prestižą kūrė stiklinis fasadas, didelis butas ir garsus adresas.

Šiandien prie to prisidėjo dar vienas labai svarbus kriterijus – gyvenimo kokybė.

Todėl didžiausią vertę ateityje išlaikys ne tie projektai, kurie buvo garsiausi prieš dvidešimt metų.

Didžiausią vertę išlaikys tie butai, kurių savininkai supras vieną paprastą dalyką – prestižinis adresas atveda pirkėją iki durų, bet sprendimą pirkti jis priima įėjęs į vidų.

Planuojate parduoti butą viename iš šių projektų?

Jeigu turite butą viename iš šių projektų, vien skelbimo ir senos projekto reputacijos šiandien dažnai nebepakanka. Pirkėjai lygina ne tik adresą, bet ir būklę, būsimo remonto kainą, eksploatacijos išlaidas bei tai, ką už tą pačią sumą gali gauti visiškai naujame projekte.

REALL praktikoje matome, kad didžiausią kainą gauna ne tas savininkas, kuris tiesiog remiasi prestižiniu adresu, o tas, kuris teisingai paruošia būstą, parenka rinkai pagrįstą kainą ir aiškiai parodo, kuo konkretus butas išsiskiria iš kitų tame pačiame name.

Jeigu svarstote pardavimą, pradėkite ne nuo skelbimo, o nuo objektyvaus įvertinimo. Įvertinsime ne tik kvadratinio metro kainą, bet ir aukštą, vaizdą, išplanavimą, terasą, parkavimo vietą, interjero būklę, konkurentus tame pačiame projekte ir realią pirkėjų auditoriją.

Susisiekite su REALL ir aptarkime, kaip jūsų butą parduoti ne pagal tai, kiek jis kainavo kažkada, o pagal tai, kiek daugiausia už jį galima gauti šiandien.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus turto vertinimo, pardavimo, rinkodaros, derybų bei investavimo klausimais.

Straipsnyje pateikta Kauno prestižinių daugiabučių rinkos analizė paremta praktine „REALL“ brokerių patirtimi vertinant ir parduodant butus išskirtiniuose senesnės naujos statybos projektuose bei lyginant juos su šiuolaikine nauja statyba. Įžvalgos grindžiamos realių pirkėjų elgsena, objektų apžiūromis, derybomis, kainų palyginimu ir sandorių metu sukaupta patirtimi.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno prestižinių daugiabučių, naujos statybos ir aukštesnės klasės būsto rinka
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: prestižinių daugiabučių vertė, senesnės ir naujos statybos palyginimas, kainodara, pirkėjų elgsena, turto pardavimas ir investavimas

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt