Kauno bendrabučiai: kodėl vieni neša pelną, o iš kitų investuotojai parduoda po pirmo nuomininko?

Jeigu reikėtų išrinkti labiausiai nesuprastą nekilnojamojo turto segmentą Kaune, labai tikėtina, kad tai būtų bendrabučiai.

Vieniems tai atrodo puiki investicija. Kambarys kainuoja gerokai pigiau nei butas, nuomos grąža skelbimuose atrodo įspūdingai, o pirkimo suma dažnai būna tokia, kurią gali sau leisti net pirmą investicinį būstą perkantis žmogus.

Kiti, išgirdę žodį „bendrabutis“, iš karto įsivaizduoja tarakonus, bendras virtuves, policijos iškvietimus ir kaimynus, kurių nenorėtų sutikti net dienos metu.

Įdomiausia tai, kad abi pusės tam tikra prasme yra teisios.

Per daugelį metų pardavinėdami nekilnojamąjį turtą Kaune matėme bendrabučių, kuriuose patys ramiai gyventume. Tvarkingos laiptinės, normalūs kaimynai, prižiūrėtos bendros erdvės ir jokių problemų.

Bet matėme ir tokių, kuriuose investuotojas savo sprendimo pradeda gailėtis dar nepasirašęs pirmos nuomos sutarties.

Didžiausia klaida, kurią daro žmonės pirkdami bendrabutį investicijai, yra vertinti tik kainą ir nuomos grąžą.

Praktikoje bendrabučiuose svarbiausia dažnai būna visai ne kvadratiniai metrai.

Svarbiausia yra žmonės.

Ir būtent dėl šios priežasties du kambariai, kainuojantys vienodai ir esantys panašaus dydžio, gali būti visiškai skirtingos investicijos.

Didžiausias mitas: visi bendrabučiai yra blogi

Pradėkime nuo mito, kurį tenka girdėti dažniausiai.

Ne, visi bendrabučiai nėra blogi.

Iš tiesų kai kurie bendrabučiai Kaune yra tvarkingesni už dalį įprastų daugiabučių.

Vienas geriausių pavyzdžių yra Riešutų gatvėje esantys bendrabučiai. Tai seni mūriniai raudonų plytų pastatai, kuris originaliai buvo statyti medicinos darbuotojams. Per daugelį metų čia susiformavo visiškai kitokia gyvenimo kultūra nei daugelyje kitų bendrabučių.

Iš patirties galime pasakyti paprastai – pirmą kartą atvykęs žmogus dažnai nustemba, kad tai apskritai bendrabutis. Laiptinės tvarkingos, bendros erdvės prižiūrėtos, o bendras vaizdas geresnis nei dalyje standartinių daugiabučių.

Panaši situacija yra ir kai kuriuose kituose objektuose, pavyzdžiui, Pramonės prospekte. Čia per daugelį metų susiformavo stabili gyventojų bendruomenė, namas prižiūrimas, o problemos, kurios dažnai siejamos su bendrabučiais, praktiškai nebeaktualios.

Dar vienas įdomus pavyzdys yra bendrabutis prie Lietuvos sveikatos mokslų universiteto Veterinarijos fakulteto - Tilžės g. 11. Senesni kauniečiai dar prisimena laikus, kai šio pastato reputacija buvo gerokai prastesnė. Tačiau šiandien didelę dalį gyventojų sudaro studentai ir nuomininkai, todėl atmosfera čia visiškai kitokia nei prieš dvidešimt metų.

Tai labai gera pamoka investuotojams.

Vien todėl, kad bendrabutis prieš dešimt ar penkiolika metų turėjo blogą reputaciją, dar nereiškia, kad tokia situacija išliko ir šiandien.

Kaip vieną bendrabutį gali išgelbėti gera pirmininkė

Jeigu reikėtų išskirti vieną dalyką, kurio investuotojai dažniausiai neįvertina pirkdami bendrabutį, tai būtų administravimas.

Žmonės žiūri į kambario būklę.

Žiūri į nuomos kainą.

Žiūri į kvadratūrą.

Bet labai retai pasidomi, kas realiai valdo namą.

O iš patirties matome, kad kartais vienas žmogus gali pakeisti viso bendrabučio ateitį.

Puikus pavyzdys yra Savanorių pr. 222 esantis bendrabutis. Dar prieš septynerius ar aštuonerius metus jo reputacija buvo visai kitokia nei šiandien.

Tarp mūsų brokerių dar dabar vaikšto istorijos iš tų laikų. Kai kuriuose aukštuose gyveno nemažai probleminių gyventojų, būdavo konfliktų, triukšmo, o naujiems nuomininkams rekomenduodavome labai gerai įsivertinti situaciją prieš pasirašant sutartį.

Tačiau vėliau pasikeitė namo valdymas.

Atsirado aktyvi ir griežta pirmininkė.

Pradėjo keistis gyventojų sudėtis.

Buvo tvarkomos bendros erdvės.

Sprendžiamos problemos, kurios anksčiau buvo ignoruojamos.

Po truputį keitėsi ir pats namas.

Šiandien situacija ten visiškai kitokia nei prieš dešimtmetį.

Tai labai gerai parodo vieną svarbų dalyką.

Pirkdami bendrabutį jūs perkate ne tik kambarį.

Jūs perkate visą namą.

Ir jeigu name yra stipri bendruomenė, aktyvi bendrija arba pirmininkas, kuris realiai rūpinasi tvarka, ilgainiui tai dažnai turi didesnę įtaką turto vertei nei naujai sudėtas laminatas kambaryje.

Kodėl bendrabučiuose svarbiausi yra ne kambariai, o kaimynai

Daugelis investuotojų pirmą kartą pirkdami bendrabutį galvoja labai paprastai.

Kambarys kainuoja 25 000 eurų.

Nuoma bus 250–300 eurų.

Vadinasi, investicija gera.

Deja, realybė dažnai būna sudėtingesnė.

Didžiausios problemos bendrabučiuose dažniausiai gyvena ne jūsų kambaryje.

Jos gyvena už sienos.

Arba koridoriaus gale.

Arba aukštu žemiau.

Per daugelį metų matėme visko.

Buvo bendrabučių, kur didžioji dalis gyventojų buvo normalūs žmonės, tačiau keli probleminiai kaimynai sugebėdavo sugadinti gyvenimą visam aukštui.

Buvo ir tokių, kur pusė gyventojų buvo savininkai, kita pusė nuomininkai, tačiau bendras gyvenimas vyko pakankamai sklandžiai.

Todėl vienas svarbiausių dalykų, kurį visada rekomenduojame padaryti prieš perkant bendrabutį, yra ne tik apžiūrėti kambarį.

Reikia apeiti visą aukštą.

Pažiūrėti bendras virtuves.

Bendrus dušus.

Laiptines.

Koridorius.

Kartais penkių minučių pasivaikščiojimas pasako daugiau nei visi pardavėjo argumentai.

Didžiausia problema, apie kurią skelbimuose niekas nerašo

Jeigu paklaustumėte mūsų brokerių, kas dažniausiai priverčia investuotojus nusivilti bendrabučiais, daugelis tikriausiai tikėtųsi išgirsti apie triukšmingus kaimynus, policijos iškvietimus ar prastą namo reputaciją. Tačiau praktikoje viena didžiausių problemų dažnai būna visai kita – tarakonai ir patalinės blakės.

Tai yra tema, apie kurią skelbimuose beveik niekada nerašoma. Atvykus į apžiūrą kambarys gali atrodyti puikiai: sienos naujai nudažytos, baldai tvarkingi, grindys pakeistos, o pats būstas palieka gerą pirmą įspūdį. Tačiau po kelių mėnesių savininkas sulaukia skambučių iš nuomininkų, kad virtuvėje pasirodė tarakonai arba kažkas kandžioja naktimis. Neretai po tokių pokalbių seka ir prašymas nutraukti nuomos sutartį.

Problema ta, kad tokiose situacijose dažnai neužtenka susitvarkyti vien savo kambario. Galima kviesti dezinfekcijos specialistus, sandarinti plyšius, keisti baldus ar investuoti šimtus eurų į naikinimo priemones, tačiau jeigu problema yra įsisenėjusi visame aukšte arba didelėje namo dalyje, po kurio laiko ji dažnai sugrįžta.

Būtent todėl patyrę investuotojai, vertindami bendrabutį, pirmiausia žiūri ne į kambario remontą, o į bendrą namo būklę ir gyventojų kultūrą. Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti mažiau svarbu nei nauja virtuvė ar gražūs baldai, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje būtent šie dalykai dažniausiai lemia, ar investicija bus sėkminga. Remontą galima atnaujinti bet kada, baldus galima pakeisti, tačiau normalių kaimynų ir tvarkingos gyvenamosios aplinkos nusipirkti nepavyks.

Kodėl vieni bendrabučiai brangsta, o kiti lieka pigūs dešimtmečius?

Daugelis žmonių galvoja, kad bendrabučio kainą lemia tik vieta. Iš dalies tai tiesa. Jeigu bendrabutis yra šalia universitetų, miesto centro ar didelių darbdavių, jis natūraliai sulauks daugiau susidomėjimo. Tačiau praktikoje matome, kad net du bendrabučiai toje pačioje gatvėje gali būti vertinami visiškai skirtingai.

Priežastis dažniausiai labai paprasta – reputacija.

Ir reputacija nekilnojamojo turto rinkoje formuojasi metų metus.

Tarp mūsų klientų dažnai pasitaiko investuotojų, kurie stebisi, kodėl viename name kambarys parduodamas per savaitę, o kitame identiškas objektas stovi rinkoje pusmetį. Pradėjus gilintis dažniausiai paaiškėja, kad skirtumas slypi ne pačiame kambaryje. Skiriasi namo administravimas, bendrų erdvių būklė, gyventojų sudėtis ir tai, kokią patirtį apie tą namą perduoda ankstesni nuomininkai.

Iš patirties matome, kad gera reputacija bendrabučiuose plinta labai greitai. Jeigu studentai, jaunos šeimos ar dirbantys žmonės vieni kitiems rekomenduoja konkretų namą, ilgainiui ten pradeda keltis vis daugiau normalių gyventojų. Tada kyla ir paklausa, ir kainos.

Lygiai taip pat veikia ir priešingas procesas.

Jeigu name nuolat kyla problemų, keičiasi nuomininkai, atsiranda konfliktų ar higienos problemų, apie tai taip pat labai greitai sužino rinka. Tuomet net ir žema kaina nebūtinai tampa privalumu.

Bendrabučiai, kuriuose prieš perkant verta labai gerai pagalvoti

Per daugelį metų teko pardavinėti ir apžiūrinėti turbūt dešimtis bendrabučių visame Kaune. Kai kurie jų maloniai nustebino, tačiau buvo ir tokių objektų, kurių istorijas brokeriai prisimena dar ilgai po pardavimo.

Vienas garsiausių pavyzdžių tarp kauniečių neabejotinai yra vadinamasis „Holivudas“ Raudondvario plente 174. Net žmonės, kurie niekada nėra gyvenę Vilijampolėje, dažnai būna girdėję šį pavadinimą. Per metus teko girdėti pačių įvairiausių istorijų apie šį namą – nuo konfliktų laiptinėse iki situacijų, kai apžiūros metu reikėdavo gerokai daugiau dėmesio skirti aplinkai nei pačiam parduodamam kambariui. Šis namas puikiai iliustruoja, kodėl bendrabučiuose svarbiausia yra ne kambario remontas, o bendras gyvenimo lygis visame pastate.

Ne mažiau legendinis tarp senesnių investuotojų yra ir Jonavos gatvėje 182 esantis bendrabutis, kurį daugelis kauniečių iki šiol vadina „Skruzdėlynu“. Vyresni brokeriai dar prisimena laikus, kai ten nuolat vykdavo išgertuvės, konfliktai ir įvairūs incidentai. Nors pastaraisiais metais situacija po truputį gerėja ir gyventojų sudėtis keičiasi, senoji reputacija iki šiol vejasi šį namą iš paskos.

Dainavoje bene dažniausiai minimi Partizanų gatvės bendrabučiai. Ypač tie, kurie yra arčiau nakvynės namų zonos. Net ir šiandien tai yra vietos, kuriose policijos ar greitosios automobiliai vietiniams gyventojams nėra retas vaizdas. Praktikoje tai nereiškia, kad ten neįmanoma gyventi ar investuoti, tačiau pirkėjams visada rekomenduojame gerokai atidžiau įvertinti aplinką nei įprastame daugiabutyje.

Vienas labiausiai įsiminusių objektų iš mūsų praktikos buvo Petrašiūnuose, R. Kalantos g. Atvykus į apžiūrą pirmas dalykas, kurį pastebi, būna ne pats kambarys, o bendros erdvės. Tokiose vietose investuotojai dažnai supranta, kad nuomos grąžos skaičiuoklė neparodo svarbiausių rizikų. Net ir puikiai suremontuotas kambarys negelbsti, jeigu nuomininkas kasdien susiduria su netvarkinga aplinka, triukšmu ar higienos problemomis.

5 signalai, kad bendrabutyje geriau nepirkti net jei kaina atrodo gera

1. Koridorius atrodo blogiau negu pats kambarys

Viena dažniausių situacijų rinkoje – ateinate apžiūrėti kambario ir jis atrodo visai neblogai. Naujos grindys, perdažytos sienos, sudėta virtuvėlė, net baldai normalūs.

Tačiau vos išėjus į koridorių vaizdas pasikeičia. Apsilupusios sienos, seni baldai bendrose erdvėse, neveikiantis apšvietimas, šiukšlės arba tiesiog matosi, kad niekas tuo aukštu nesirūpina.

Iš patirties matome, kad tokiu atveju problema dažniausiai yra ne kambaryje. Problema yra name.

Kambario savininkas savo dalį susitvarkė, tačiau viso aukšto nesutvarkys.

2. Visi parduoda vienu metu

Labai įdomus indikatorius, kurio dauguma pirkėjų nepastebi.

Prieš važiuodami į apžiūrą pažiūrėkite, kiek tame pačiame name parduodama objektų.

Jeigu vienu metu parduodami 5–10 kambarių ar mažų butų tame pačiame bendrabutyje, verta susimąstyti.

Kartais tai sutapimas.

Bet kartais tai ženklas, kad žmonės bando išeiti iš objekto.

Tarp mūsų klientų ne kartą buvo situacijų, kai žmogus nusiperka pigiausią objektą name, o po kelių mėnesių supranta, kodėl dar septyni kaimynai jį pardavinėjo.

3. Bendrabučio reputaciją žino visi aplinkui

Čia galioja labai paprasta taisyklė.

Jeigu paminėjus adresą vietiniai iš karto pradeda šypsotis arba sako „ai, tas namas...“, verta pasidomėti giliau.

Kaune yra keletas bendrabučių, kurių reputacija susiformavo per dešimtmečius. Kai kurie jų šiandien jau tvarkosi ir situacija gerėja, tačiau reputacija rinkoje išlieka ilgai.

Būtent todėl kai kuriuose bendrabučiuose kambariai kainuoja mažiau net tada, kai jų būklė gera.

Pirkėjai moka ne tik už kvadratinius metrus.

Jie moka ir už ramybę.

4. Jaučiate stiprų kvapą laiptinėje

Skamba juokingai, bet tai vienas tiksliausių indikatorių.

Jeigu įėjus į laiptinę jaučiamas stiprus drėgmės, kanalizacijos, tabako ar tiesiog sunkiai nusakomas kvapas, dažniausiai tai signalizuoja apie gilesnes problemas.

Praktikoje tokiose vietose dažniau pasitaiko:

• tarakonų;

• patalinių blakių;

• prastai prižiūrimų bendrų erdvių;

• probleminių gyventojų.

Aišku, vien kvapas nieko neįrodo, tačiau tai vienas pirmųjų signalų, į kurį verta atkreipti dėmesį.

5. Kaina atrodo per gera, kad būtų tiesa

Jeigu visas rajonas parduoda kambarius po 35–40 tūkstančių eurų, o vienas objektas kainuoja 25 tūkstančius, dažniausiai priežastis yra.

Kartais tai būna paprasta – reikalingas remontas.

Tačiau dažnai priežastys slypi giliau.

Iš patirties matome, kad pigiausi objektai rinkoje dažnai būna ne tie, kuriems reikia daugiausiai remonto. Pigiausi dažnai būna tie, kurių problema yra pats namas.

O namo problemą išspręsti daug sunkiau nei perdažyti sienas.

Ar verta investuoti į bendrabutį?

Trumpas atsakymas – taip, bet tik tuo atveju, jeigu perkate ne kambario remontą, o suprantate, kokiame name perkate.

Per daugelį metų matėme investuotojų, kurie iš bendrabučių uždirbo daugiau nei iš kai kurių butų. Matėme ir tokių, kurie po pirmo nuomininko išsikraustymo pardavinėjo objektą su nuostoliu ir džiaugėsi tiesiog atsikratę problemos.

Dažniausia klaida būna labai paprasta. Žmogus skaičiuoja tik nuomos grąžą. Jeigu kambarys kainuoja 30 tūkstančių eurų, o nuoma siekia 300 eurų per mėnesį, investicija atrodo puiki. Tačiau realybėje nuomos versle svarbu ne tik pajamos, bet ir tai, kiek problemų teks spręsti.

Iš patirties matome, kad geriausiai uždirba tie investuotojai, kurie pirmiausia vertina namą, gyventojų sudėtį, administravimą ir bendrą atmosferą. Tik po to jie vertina patį kambarį.

Todėl jeigu svarstote pirkti bendrabutį Kaune investicijai, rekomenduojame neskubėti. Viena papildoma apžiūra vakare, pokalbis su gyventojais ar vietiniu brokeriu gali sutaupyti ne vieną tūkstantį eurų ir labai daug nervų ateityje.

Bendrabučių rinkoje galioja viena taisyklė, kurią per daugelį metų patvirtino ne vienas sandoris:

gerą kambarį blogame name nusipirkti lengva. Gerą investiciją – gerokai sunkiau.

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt