KAIP PARDUOTI NAMO DALĮ?

Kodėl namo dalies pardavimas – vienas sudėtingesnių NT sandorių.
Kur slypi tikrieji sunkumai: bendrasavininkai, naudojimosi tvarkos nebuvimas, bankų reikalavimai.
Naudojimosi Nekilnuojamuoju daiktu tvarka – esminis dokumentas, be kurio sunku parduoti.
Kas nutinka, kai šio dokumento nėra: pirmenybės teisė, paveldėjimo pinklės, pikti kaimynai.
Kaip tinkamai pasiruošti pardavimui ir ko imtis pirmiausia.
Realios istorijos iš praktikos: kodėl sandoriai stringa.
Kada verta kreiptis į specialistus ir ką jie išsprendžia per dienas, o ne mėnesius.

KAIP PARDUOTI NAMO DALĮ? REALYBĖ, APIE KURIĄ DAUGUMA SUŽINO PER VĖLAI

Parduoti visą namą – aišku ir paprasta. Bet parduoti namo dalį? Čia prasideda tikroji nekilnojamojo turto matematika, kur vienas netvarkingas dokumentas gali sugriauti planus akimirksniu.

Daugelis savininkų mano: „Man priklauso pusė namo, tai galiu ja disponuoti kaip noriu.“ Deja, jei nėra nustatyta naudojimosi tvarka tarp bendrasavininkų, šita pusė tampa ne tokia jau ir „laisva“. O kartais – parduoti galima tik gavus teismo sprendimą.

Kodėl namo dalies pardavimas dažnai žlunga?

Visi keliai veda prie to paties – bendrosios dalinės nuosavybės.
Tai reiškia, kad namas priklauso keliems savininkams, o kiekvienas turi tik procentinę dalį, o ne konkrečias patalpas. Jei niekas nesutvarkė naudojimosi tvarkos, visa erdvė laikoma bendra.

Tokiu atveju:

negali laisvai parduoti savo dalies, nes pirmiausia reikia gauti bendrasavininkų atsisakymą;
bankai tokių sandorių beveik nefinansuoja;
pirkėjai paprastai net nesileidžia į kalbas.

Ir štai todėl skelbimuose dažnai matote namo dalių, stovinčių su ta pačia kaina mėnesių mėnesius – ne dėl to, kad būstas blogas, o dėl to, kad dokumentai netvarkingi.

Naudojimosi tvarka – kertinis akmuo

Be šio dokumento objekto vertė krinta, o sandoris tampa loterija.
Naudojimosi tvarka aiškiai apibrėžia, kuria namo dalimi naudojasi kiekvienas savininkas. Tai tarsi žemėlapis, kuriame nurodyta, kas kur gyvena, kokiomis patalpomis naudojasi, kas yra kieno teritorija.

Kai tvarka sutvarkyta:

kiekvienas savininkas gali parduoti savo dalį be kitų sutikimo;
nekilnojamas turtas tampa priimtinas bankams;
pirkėjai jaučiasi saugiau ir priima sprendimus greičiau.

Kai tvarkos nėra – prasideda problemos.

Kas gali nutikti, jei naudojimosi tvarkos nėra? Iš praktikos – ne teorijos

Sandoris sustoja, nes nėra kam nusiųsti atsisakymo laiško.
Turėjome atvejį: bendrasavininkai – jau mirę, paveldėjimas nepriimtas. Notaras neturi kam siųsti laiško dėl pirmenybės teisės. Rezultatas: pardavimas neįmanomas, belieka teismo kelias.
Bendrasavininkai vilkina tyčia.
Yra situacijų, kai kiti savininkai nori tą dalį nusipirkti pigiau. Tada jie tiesiog nepriima registruoto laiško. O laiškas turi būti įteiktas į rankas – be parašo terminas neprasideda.
Pirkėjai bėga vien išgirdę žodį „dalinė nuosavybė“.
Net jei būstas geras, tvarkingas, pirkėjai bijo konfliktų su kaimynais ir dokumentinių pinklių.

Bankai atsisako finansuoti.
Namo dalys laikomos didelės rizikos turtu. Komerciniai bankai beveik visada atsisako, o kredito unijos sutinka finansuoti tik su didesnėmis palūkanomis.

Kaip pasiruošti pardavimui, kad viskas būtų sklandu?

Pirmiausia – dokumentai.
Kad sandoris būtų įmanomas ir objektas patrauklus rinkai, būtina:

Sutvarkyti naudojimosi tvarką tiek namui, tiek sklypui.
Jei tvarka sudaryta tik namui, bet ne žemei – problemos grįžta.
Patikrinti bendrasavininkų situaciją.
Ar jie pasiekiami? Sukalbami?
Įvertinti, ar objektą finansuos bankai.
Sutvarkius naudojimosi tvarką – dažniausiai taip. Be jos – beveik niekada.
Aiškiai atskirti naudojimosi ribas.
Kad pirkėjas žinotų tiksliai, ką perka, ir nebūtų baimių dėl kaimynų įsikišimo.

Kaip vyksta naudojimosi tvarkos sutvarkymas?

Procesas paprastas, jei bendrasavininkai sutaria:

iškviečiate matininką, jis parengia naudojimosi planą;
su planu keliaujate pas notarą;
dokumentas patvirtinamas ir įregistruojamas.

Kaina – keli šimtai eurų.
Nauda – pardavimo galimybė, didesnė vertė, mažesnė rizika.

Jei parduodate namo dalį, verta kreiptis į specialistus.

Nes būtent čia slypi daugiausia niuansų, kurių laiku nesutvarkius galima prarasti pirkėjus.

Mes:

įvertiname situaciją;
padedame susikalbėti su bendrasavininkais;
pakviečiame matininką, geodezininką;
sutvarkome dokumentus;
parengiame objektą pardavimui taip, kad jis būtų finansuojamas bankų ir Saugus pirkėjams.

Kartais tereikia vieno profesionalo pokalbio su kaimynais, kad jie suprastų: šiandien jūs parduodate, rytoj tą patį norės padaryti jie – ir dokumentai turi būti tvarkingi visiems.

Turite namo dalį ir nežinote, nuo ko pradėti?

Kreipkitės.
Pirma konsultacija – nemokama.
Padėsime išsiaiškinti situaciją, sudėliosime veiksmų planą ir paruošime jūsų objektą sėkmingam pardavimui.

Namo dalį parduoti įmanoma. Reikia tik teisingai pasiruošti.