Kaip nustatyti savo būsto kainą Šančiuose? Brokerio įžvalgos planuojantiems parduoti

Nustatyti būsto kainą Šančiuose yra gerokai sudėtingiau nei daugelyje kitų Kauno rajonų. Čia vienoje gatvėje galite rasti medinį tarpukario namą, šalia – naujos statybos loftą, dar už kelių namų – renovuotą mūrinį daugiabutį, o už kampo – prabangų namą su vaizdu į Nemuną.

Todėl didžiausia klaida, kurią daro pardavėjai, yra bandymas savo būsto vertę nustatyti pagal vieną ar du skelbimus internete. REALL praktikoje matome, kad net labai panašūs objektai gali skirtis dešimtimis tūkstančių eurų vien dėl vietos, dokumentų, kaimynystės ar net bendrasavininkių sprendimų.

Šiame straipsnyje paaiškinsime, nuo ko iš tikrųjų priklauso būsto vertė Šančiuose, kokias klaidas dažniausiai daro pardavėjai ir kaip nustatyti kainą, kuri padėtų parduoti greitai, o ne po metų nuolat mažinant skelbimo kainą.

Kodėl Šančiuose sunkiausia nustatyti būsto kainą?

Jeigu reikėtų įvardyti vieną Kauno rajoną, kuriame kainos nustatymas yra sudėtingiausias, mano pasirinkimas būtų Šančiai.

Kodėl?

Todėl, kad tai nėra vienalytis rajonas.

Pavyzdžiui, Dainavoje dažnai galima palyginti labai panašius butus tame pačiame mikrorajone. Jeigu parduodate trijų kambarių butą penkiaaukštyje, tikėtina, kad per kelias minutes rasite dešimt panašių objektų ir susidarysite gana tikslų vaizdą.

Šančiuose taip neveikia.

Čia vienoje gatvėje gali stovėti medinis namas, kitame sklype – tarpukario vila, dar už kelių namų – sovietinis daugiabutis, o už kampo – modernus loftas ar naujos statybos kotedžas. Vieni objektai parduodami dėl gyvenimo, kiti – dėl sklypo, treti – dėl investicinio potencialo.

Būtent todėl vien kvadratinio metro kaina Šančiuose labai dažnai nieko nepasako.

Iš praktikos matome, kad pirkėjai čia vertina ne tik patį būstą. Jie vertina visumą – gatvę, aplinką, dokumentus, kaimynus, sklypo potencialą, privatumą ir net tai, kaip atrodo kaimyninis pastatas.

Todėl ir kainų skirtumai tarp iš pirmo žvilgsnio panašių objektų gali būti gerokai didesni nei kituose Kauno rajonuose. Tokį skirtumą labai sunku suprasti žmogui, kuris į rinką ateina kartą per dešimt ar dvidešimt metų, tačiau brokeriai tai mato nuolat.

Didžiausia klaida – lyginti savo būstą su kaimyno

Vienas dažniausių argumentų, kuriuos girdime atvykę į būsto vertinimą, skamba labai panašiai:

„Kaimynas pardavinėja už 250 tūkstančių eurų, todėl ir mano butas tiek vertas.“

Deja, nekilnojamojo turto rinka taip neveikia.

Pirmiausia todėl, kad skelbimo kaina nėra pardavimo kaina. Mes matome tik tai, už kiek žmogus nori parduoti savo būstą. Tačiau nematome, ar jis jį iš tikrųjų parduos, kiek laiko lauks pirkėjo ir kokia bus galutinė sandorio suma.

REALL praktikoje nuolat susiduriame su situacijomis, kai pardavėjas orientuojasi į brangiausią skelbimą rajone, nors tas objektas rinkoje stovi jau metus ar net ilgiau.

Pavyzdžiui, Kareivinių teritorijoje butų kainos iš tiesų yra vienos aukščiausių šiame rajone. Tai išskirtinė vieta, todėl ir pirkėjai pasiruošę mokėti daugiau. Tačiau kartais atsiranda pardavėjų, kurie nusprendžia, kad jeigu kaimynas prašo 250 tūkstančių eurų, jie gali prašyti 300 tūkstančių ar net pusės milijono už trijų kambarių butą.

Tokiose situacijose pirkėjai labai greitai supranta, kad kaina nebeatitinka rinkos.

Šiandien informacijos paslėpti beveik neįmanoma. Žmogus per kelias minutes gali palyginti visus panašius objektus Šančiuose, todėl jeigu jūsų butas akivaizdžiai brangesnis be objektyvios priežasties, jis tiesiog nebus svarstomas.

Dažniausiai tokie pardavimai atrodo labai panašiai.

Pirmus kelis mėnesius skelbimas sulaukia nemažai peržiūrų, tačiau realių pirkėjų beveik nėra. Po pusmečio kaina sumažinama. Dar po kelių mėnesių – dar kartą. Galiausiai būstas parduodamas už tokią sumą, kuri labai artima tai kainai, kurią brokeris siūlė nustatyti dar pirmąją dieną.

Per tą laiką prarandamas ne tik laikas. Dažnai prarandama ir derybinė pozicija, nes pirkėjai mato, kad skelbimas rinkoje stovi ilgai, todėl tikisi dar didesnių nuolaidų.

Vienodas būstas dar nereiškia vienodos vertės

Puikus to pavyzdys – situacija, su kuria susidūrėme pardavinėdami du labai panašius objektus Kranto alėjos pusėje.

Abiem atvejais tai buvo seni mediniai namai su bendrasavininkiais. Iš pirmo žvilgsnio atrodė, kad jų vertė turėtų būti labai panaši. Tačiau galutinė vertė skyrėsi ne dėl pačių namų būklės, o dėl to, ką su jais buvo galima padaryti ateityje.

Pirmuoju atveju visi bendrasavininkiai susitarė parduoti visą sklypą vienam pirkėjui. Pats medinis namas realiai neturėjo didelės vertės – pirkėjas pirko žemę ir galimybę ją vystyti. Už visą objektą buvo sumokėta apie 80 tūkst. eurų, o vėliau senas namas buvo nugriautas ir jo vietoje pastatyti keli kotedžai.

Antruoju atveju situacija buvo beveik identiška – toks pats medinis namas, panaši vieta ir panašus sklypas. Tačiau bendrasavininkiams nepavyko susitarti. Vienas savo dalį buvo pasirengęs parduoti maždaug už 20 tūkst. eurų, kitas norėjo apie 30 tūkst. eurų, tačiau bendro sprendimo taip ir nebuvo priimta. Rezultatas – objektas liko neparduotas, nors teoriškai visi kartu būtų galėję uždirbti gerokai daugiau pardavę visą sklypą kaip vieną investicinį projektą.

Ši istorija labai gerai parodo vieną svarbų principą – Šančiuose pirkėjai ne visada perka tai, kas stovi šiandien. Labai dažnai jie perka tai, ką toje vietoje bus galima sukurti rytoj.

Todėl vertinant tokį turtą neužtenka įvertinti seno namo būklės ar kvadratinių metrų. Reikia suprasti sklypo potencialą, užstatymo galimybes, dokumentų situaciją ir tai, ar būsimas pirkėjas galės įgyvendinti savo planus. Praktikoje būtent šie veiksniai dažnai lemia didesnę kainą negu pats pastatas.

Kas iš tikrųjų kelia būsto kainą Šančiuose?

Vieno atsakymo nėra, nes Šančiuose parduodami labai skirtingi objektai – nuo butų daugiabučiuose iki namo dalių, senų medinių namų ar individualių namų. Tačiau per daugelį metų pardavinėdami būstus šiame rajone matome keletą dalykų, kurie pirkėjams yra ypač svarbūs.

Jeigu parduodate namo dalį arba butą mediniame name

Didžiausią įtaką kainai turi ne pats remontas, o dokumentai.

Pirkėjai pirmiausia žiūri, ar aiškiai nustatyta naudojimosi namu ir žemės sklypu tvarka. Jeigu dokumentuose aiškiai apibrėžta, kuri kiemo dalis priklauso jums, kur yra įėjimas ir kokia sklypo dalimi galima naudotis, toks objektas tampa daug patrauklesnis.

Kitas labai svarbus dalykas – komunikacijos.

Jeigu vanduo, kanalizacija, elektra jau atvesti iki konkretaus buto ar namo dalies, pirkėjas jaučiasi gerokai ramiau. Visai kita situacija, kai komunikacijos įvestos tik pas kaimyną ir teoriškai reikėtų prie jų jungtis ateityje. Praktikoje ne visada kaimynai tam pritaria, todėl toks objektas pirkėjui atrodo rizikingesnis ir jo vertė mažėja.

Jeigu parduodate butą senos statybos daugiabutyje

Čia jau galioja labiau klasikiniai kriterijai.

Didžiausią paklausą turi viduriniuose aukštuose esantys butai. Pirmieji ir paskutiniai aukštai tradiciškai domina mažiau, todėl dažniausiai jų pardavimas užtrunka ilgiau arba tenka taikyti šiek tiek mažesnę kainą.

Vertę taip pat kelia renovuotas ar tvarkingai prižiūrimas mūrinis namas. Tai nėra tik Šančių ypatumas – taip yra visame Kaune. Tačiau ir Šančiuose pirkėjai nori aiškių eksploatacinių išlaidų, tvarkingos laiptinės ir prižiūrimos aplinkos.

Jeigu parduodate individualų namą

Čia vienas svarbiausių veiksnių yra kaimynystė.

Šančiuose yra nemažai mažų gatvelių, kur namai stovi labai arti vienas kito. Tokiose vietose pirkėjai labai vertina ne tik patį namą, bet ir tai, kas gyvena aplinkui.

Iš praktikos matome, kad net ir gražiai įrengtas naujesnės statybos namas gali sulaukti mažesnio susidomėjimo, jeigu šalia yra apleisti sklypai, konfliktiški kaimynai ar netvarkinga aplinka. Kaimynų pakeisti negalima, todėl pirkėjai į tai žiūri labai rimtai.

Dėl šios priežasties planuojant pirkti namą Šančiuose visada rekomenduojame įvertinti ne tik patį pastatą, bet ir visą artimiausią aplinką. O parduodant – suprasti, kad pirkėjas vertins ne tik jūsų namą, bet ir visą kaimynystę.

Kodėl vieni būstai Šančiuose parduodami per kelias savaites, o kiti rinkoje stovi metus?

Vien tik gražus remontas dar negarantuoja greito pardavimo. Per daugelį metų pardavinėdami būstus Šančiuose pastebėjome, kad didžiausią įtaką turi ne vien interjeras, o tai, kiek aiškus ir „saugus“ objektas atrodo pirkėjui.

Pavyzdžiui, neseniai pardavinėjome dviejų kambarių butą Kranto alėjoje. Būstas buvo seniai neremontuotas ir naujam savininkui akivaizdžiai reikėjo investuoti į atnaujinimą. Tačiau įvertinę rinką rekomendavome jį pardavinėti už maždaug 110 tūkst. eurų. Savininkas norėjo pabandyti pradėti nuo 115 tūkst. eurų. Taip ir padarėme. Atėjęs pirkėjas nusiderėjo penkis tūkstančius eurų, ir sandoris įvyko praktiškai už tą pačią kainą, kurią buvome nustatę pačioje pradžioje.

Tokios situacijos pasitaiko dažnai. Jeigu kaina nuo pirmos dienos atitinka rinką, pirkėjai reaguoja greitai. Derybos vyksta dėl kelių procentų, o ne dėl keliasdešimties tūkstančių eurų.

Visai kitokia istorija buvo Kareivinių teritorijoje. Savininkas už prastesnio įrengimo trijų kambarių butą tikėjosi gauti apie 300 tūkst. eurų. Mūsų vertinimu, reali rinkos kaina tuo metu buvo apie 220 tūkst. eurų. Vis dėlto sutarėme pabandyti – kartais rinka maloniai nustebina.

Po dviejų mėnesių tapo akivaizdu, kad pirkėjai tokios vertės nemato. Savininkas kainą sumažino 20 tūkst. eurų, tačiau daugiau nusileisti nebesutiko. Bendradarbiavimą baigėme, objektą perėmė kita agentūra, vėliau – dar viena. Tačiau problema nepasikeitė.

Ne todėl, kad blogai dirbo brokeriai.

Todėl, kad pati pradinė kaina buvo per toli nuo rinkos realybės.

Tokias situacijas matome nuolat. Kartais pardavėjai galvoja, kad problema slypi skelbime, nuotraukose ar brokerio darbe, nors iš tikrųjų pagrindinė kliūtis yra neteisingas objekto pozicionavimas rinkoje.

Pastebime ir dar vieną tendenciją. Nemaža dalis žmonių savo būsto vertę apskaičiuoja ne pagal rinką, o pagal kitą planuojamą pirkinį. Pokalbiuose neretai išgirstame: „Man reikia tiek pinigų, nes noriu pirkti kitą namą.“ Tačiau rinka neveikia pagal asmeninius planus. Būsimas pirkinys nenulemia dabartinio būsto vertės.

Todėl visada rekomenduojame pradėti nuo klausimo ne „kiek man reikia gauti“, o „kiek šiandien pasiruošęs mokėti stipriausias rinkos pirkėjas“. Būtent atsakymas į šį klausimą ir lemia, ar būstas bus parduotas per kelias savaites, ar jo skelbimas rinkoje bus matomas metus ar dar ilgiau.

Kodėl ta pati kvadratinio metro kaina skirtingose Šančių gatvėse nieko nereiškia?

Viena didžiausių klaidų, kurią daro pardavėjai, – visus Šančius vertinti kaip vieną rajoną.

REALL praktikoje matome, kad pirkėjai labai aiškiai skirsto skirtingas Šančių dalis. Jie dažniausiai ieško ne „būsto Šančiuose“, o konkrečios vietos Šančiuose. Todėl ir kainos skirtingose gatvėse gali skirtis gerokai labiau, negu atrodo iš pirmo žvilgsnio.

A. Juozapavičiaus prospektas

Tai viena aktyviausių Šančių gatvių. Čia daugiausia parduodama sovietinės statybos daugiabučių butų, nemaža dalis namų jau renovuoti, netrūksta parduotuvių ir paslaugų.

Tačiau beveik kiekvienos apžiūros metu sulaukiame to paties klausimo – ar nesigirdi gatvės triukšmo?

Pirkėjai tai vertina labai rimtai. Butai, kurių langai orientuoti į prospektą, dažniausiai sulaukia daugiau klausimų nei analogiški objektai ramesnėse gatvėse. Todėl vertinant kainą vien gatvės pavadinimo neužtenka – svarbu ir tai, į kurią pusę orientuoti langai, kuriame aukšte yra butas bei kiek triukšmo iš tikrųjų girdėti.

Kranto alėja

Kranto alėja – visiškai kitoks Šančių segmentas.

Čia dominuoja namų dalys, seni mediniai namai ir pavieniai individualūs namai. Taip pat yra keletas daugiabučių pirmoje eilėje prie Nemuno, tačiau didžioji rinkos dalis – mediniai namai, padalyti į kelis butus.

Perkant tokį būstą pirkėjams svarbiausia ne kvadratiniai metrai. Daug daugiau klausimų kyla dėl naudojimosi sklypu tvarkos, komunikacijų, bendrasavininkių ir dokumentų. Jeigu šie klausimai išspręsti, objekto vertė gali būti gerokai didesnė negu labai panašaus namo už kelių šimtų metrų.

Vokiečių gatvė

Vokiečių gatvė ilgą laiką turėjo prastesnę reputaciją. Šiandien situacija pasikeitusi, tačiau senas įvaizdis vis dar turi įtakos dalies pirkėjų sprendimams.

Čia daug senų medinių namų, nors tarp jų jau atsiranda ir pavienių naujos statybos projektų bei mažesnių daugiabučių. REALL praktikoje matome, kad žmonės, atvykę į apžiūrą pirmą kartą, dažnai nustemba – reali situacija yra gerokai geresnė, negu jie įsivaizdavo prieš atvažiuodami.

Drobės gatvės kvartalas

Visai kitokią auditoriją pritraukia Drobės gatvės teritorija.

Buvusios gamybinės patalpos šiandien pamažu virsta gyvenamaisiais loftais. Tokie projektai kaip Drobės fabrikas keičia šios miesto dalies veidą ir pritraukia visai kitokį pirkėją negu tradiciniai Šančių daugiabučiai ar namų dalys.

Čia žmonės dažniausiai ieško ne klasikinio buto, o išskirtinės erdvės su aukštomis lubomis, industrine architektūra ir kitokia gyvenimo atmosfera.

Slavų ir Ringuvos gatvės

Slavų bei Ringuvos gatvių aplinka jau gerokai skiriasi nuo senųjų medinių Šančių.

Čia daugiau mūrinių individualių namų, tvarkingesnė urbanistinė aplinka, todėl ir pirkėjų lūkesčiai kitokie. Šioje miesto dalyje žmonės dažniau lygina objektus su Panemune ar kitais individualių namų rajonais, o ne su medinių namų kvartalais.

Būtent todėl du panašaus ploto namai skirtingose Šančių gatvėse gali kainuoti visiškai skirtingai. Vertę lemia ne tik kvadratiniai metrai ar įrengimas, bet ir tai, kokioje Šančių dalyje yra būstas, kokią auditoriją jis domina ir su kokiais kitais objektais jį lygina potencialūs pirkėjai.

Kokius klausimus pirkėjai dažniausiai užduoda per Šančių būstų apžiūras?

Vienas didžiausių skirtumų tarp Šančių ir daugelio kitų Kauno rajonų yra tas, kad čia pirkėjai daug daugiau dėmesio skiria ne interjerui, o pačiam objektui.

Jeigu naujos statybos daugiabutyje dažniausiai kalbama apie įrengimą, parkingą ar šildymo sąnaudas, tai senesniuose namuose Šančiuose klausimų spektras gerokai platesnis.

Per daugelį metų pardavinėdami būstus šiame rajone pastebėjome, kad pirmieji klausimai beveik visada sukasi apie dokumentus ir pačią gyvenimo kokybę.

Ar nustatyta naudojimosi tvarka?

Jeigu parduodama namo dalis arba butas kelių butų name, tai bene dažniausias klausimas.

Pirkėjui labai svarbu suprasti, kur baigiasi jo nuosavybė ir prasideda kaimyno.

Ar kiemas padalintas?

Ar kiekvienas turi savo automobilių stovėjimo vietą?

Ar aišku, kas naudojasi rūsiu, sandėliuku ar ūkiniu pastatu?

Jeigu į šiuos klausimus galima atsakyti iš karto, pirkėjas jaučiasi daug ramiau. Jeigu atsakymas prasideda žodžiais „čia su kaimynu esame susitarę žodžiu“, susidomėjimas dažniausiai sumažėja.

Kaip prijungtos komunikacijos?

Dar vienas labai dažnas klausimas – vanduo, kanalizacija ir elektra.

Ar kiekvienas butas turi savo įvadus?

Ar yra atskiri skaitikliai?

Ar ateityje nereikės kiekvieno remonto derinti su kaimynais?

Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo techninės smulkmenos, tačiau praktikoje jos dažnai svarbiu sprendimo kriterijų.

Kas prižiūri namą?

Šančiuose nemažai keturių, šešių ar aštuonių butų namų.

Tokiuose pastatuose pirkėjai beveik visada klausia, kokia stogo būklė, ar planuojamas remontas, kas už jį mokės ir kaip priimami sprendimai.

Jeigu namo fasadas suskilinėjęs, stogas senas, o gyventojai neturi bendro sutarimo dėl remonto, pirkėjai supranta, kad ateityje jų gali laukti papildomos išlaidos.

Tokiais atvejais vien tik gražiai suremontuotas butas problemos neišsprendžia.

Kokie kaimynai?

Tai klausimas, kurio beveik niekas neužduoda naujos statybos projektuose.

Senuose namuose Šančiuose jis skamba labai dažnai.

Ypač perkant namo dalis ar butus mažesniuose namuose.

Žmonėms svarbu žinoti, ar name nėra socialinių būstų, ar kaimynai prižiūri aplinką, ar kartu priima sprendimus dėl remonto.

Iš praktikos matome, kad geri kaimynai dažnai padidina objekto vertę labiau negu brangesnis remontas.

Per daugelį metų atsiranda tam tikra profesinė nuojauta.

Žinoma, kiekvienas objektas turi savo pirkėją, tačiau kartais užtenka pirmųjų dešimties minučių, kad suprastume, jog pardavimas nebus paprastas.

Jeigu įėję į keturių butų namą matome, kad laiptinė netvarkyta dešimtmečius, fasadas byrantis, šiferinis stogas akivaizdžiai reikalauja keitimo, o gyventojai į bendrą turtą neinvestuoja, suprantame, kad pirkėjų klausimų bus labai daug.

Tas pats galioja ir dokumentams.

Jeigu nėra nustatytos naudojimosi tvarkos, neaiškios komunikacijos arba sprendimus reikia derinti su keliais bendrasavininkiais, pirkėjų ratas automatiškai susiaurėja.

Tai nereiškia, kad toks objektas neparduodamas.

Tačiau jo kainą reikia nustatyti atsižvelgiant į šiuos trūkumus.

Dažniausiai sudėtingiausia ne pats objektas, o situacija, kai savininkas nori gauti tokią pačią kainą kaip už analogišką būstą be šių problemų.

Kada iš karto matome, kad būstą parduoti bus sudėtinga?

O kada suprantame, kad būstas bus parduotas greitai?

Dažnai žmonės galvoja, kad greitai parduodami tik naujai suremontuoti būstai.

Mūsų patirtis rodo ką kita.

Greitai parduodami aiškūs objektai.

Pirkėjas atvyksta į apžiūrą ir gauna atsakymus į visus svarbiausius klausimus.

Dokumentai tvarkingi.

Naudojimosi tvarka nustatyta.

Komunikacijos aiškios.

Namas prižiūrėtas.

Kaina atitinka rinką.

Tokiu atveju visiškai nesvarbu, ar virtuvės baldai įrengti prieš dvejus, ar prieš penkiolika metų. Remontą pirkėjas gali pasidaryti pagal savo skonį. Daug sunkiau išspręsti teisinius ar konstrukcinius klausimus, todėl būtent jie ir turi didžiausią įtaką sprendimui pirkti.

Iš patirties matome, kad net kapitalinio remonto reikalaujantys būstai Šančiuose parduodami pakankamai greitai, jeigu jų kaina nuo pirmos dienos atitinka realią rinkos situaciją. Problemos prasideda tada, kai savininkas tikisi gauti tiek pat, kiek kainuoja jau visiškai sutvarkytas analogiškas objektas.

Didžiausios klaidos, kurias daro Šančių būsto pardavėjai

Per daugelį metų pardavinėdami būstus Šančiuose pastebėjome, kad dauguma nesėkmingų pardavimų prasideda nuo tų pačių klaidų. Dažniausiai problema nėra pats būstas. Problema – neteisingai pasirinkta pardavimo strategija.

1. Pirmiausia metus laiko bando parduoti patys

Tai turbūt dažniausia situacija.

Savininkas nusprendžia, kad pirmiausia pabandys parduoti pats. Įdeda skelbimą, nustato kainą pagal kelis panašius skelbimus ir laukia.

Po kelių mėnesių sulaukia vos kelių skambučių.

Dar po kelių mėnesių pradeda mažinti kainą.

Kai po metų kreipiasi į brokerį, pats sudėtingiausias darbas būna ne surasti pirkėją, o pakeisti objekto įvaizdį rinkoje.

Aktyviausi pirkėjai tą būstą jau būna matę. Dalis jų buvo atvykę į apžiūrą. Kiti iš karto atmetė dėl per didelės kainos ar neprofesinaliai suorganizuotos apžiūros. Todėl naujai pradėti pardavimą tampa gerokai sunkiau negu tada, kai objektas į rinką išeina pirmą kartą.

2. Kaina nustatoma pagal norimą pirkinį

Tai klaida, kuri pasitaiko ne tik Šančiuose, bet čia ją matome labai dažnai.

Žmogus planuoja pirkti kitą namą arba butą ir paskaičiuoja, kiek pinigų jam reikėtų.

Tada nusprendžia, kad būtent tiek turi kainuoti ir dabartinis būstas.

Deja, rinka tokių skaičiavimų nepripažįsta.

Nekilnojamojo turto vertę lemia ne tai, kiek kainuoja jūsų svajonių namas, o tai, kiek už jūsų būstą šiandien pasiruošęs sumokėti pirkėjas.

Kartais tai reiškia, kad dalį lėšų naujam pirkiniui teks ieškoti kitais būdais – didesniu pradiniu įnašu, papildomu finansavimu ar kitais sprendimais. Tačiau bandymas parduoti būstą brangiau vien todėl, kad tiek reikia kitam pirkiniui, dažniausiai baigiasi be rezultatų.

3. Neparodomi tikrieji objekto privalumai

Šią klaidą kartais daro ne tik savininkai, bet ir brokeriai.

Ypač parduodant namų dalis ar butus senuose namuose.

Jeigu objektui nustatyta aiški naudojimosi tvarka, įvestos visos komunikacijos, yra atskiri įvadai ar tvarkingi dokumentai, tai turi būti akcentuojama nuo pirmojo skelbimo sakinio.

REALL praktikoje matome, kad būtent šių dalykų pirkėjai klausia dažniausiai. Tačiau skelbimuose jie neretai apskritai nepaminėti.

Rezultatas paprastas – pirkėjas net nesupranta, kad objektas turi didelį pranašumą prieš kitus panašius pasiūlymus.

4. Manoma, kad medinio namo niekas nefinansuos

Tai vienas gajausių mitų Šančių rinkoje.

Dar ir šiandien tenka sutikti žmonių, kurie įsitikinę, kad mediniame name esančios namo dalies ar buto bankas tikrai nefinansuos.

Praktikoje taip nėra.

Jeigu dokumentai tvarkingi, objektas atitinka banko reikalavimus ir nėra kitų kliūčių, finansavimas gali būti suteikiamas. Todėl vien tai, kad pastatas medinis, dar nereiškia, jog pirkėjų ratas bus labai siauras.

Būtent dėl šios priežasties labai svarbu skelbime ir apžiūros metu aiškiai parodyti visas objekto stipriąsias puses. Kartais vienas sakinys apie sutvarkytus dokumentus ar atskiras komunikacijas pirkėjui suteikia daugiau pasitikėjimo negu dešimt gražių interjero nuotraukų.

Ar verta prieš parduodant investuoti į remontą?

Tai vienas dažniausių klausimų, kurį išgirstame vertindami būstus Šančiuose.

Universalaus atsakymo nėra.

Jeigu kalbame apie kosmetinį remontą – perdažytas sienas, sutvarkytą aplinką, smulkius defektus ar profesionaliai paruoštą būstą apžiūroms, tokios investicijos dažniausiai atsiperka.

Tačiau kapitalinis remontas ne visada yra geriausias sprendimas.

Ypač tai aktualu senesniems namams ar namų dalims.

Jeigu pirkėjas objektą perka dėl vietos, sklypo ar vystymo potencialo, visiškai nauja virtuvė ar brangios plytelės jam gali neturėti jokios papildomos vertės. Priešingai – jis vis tiek planuos viską išardyti ir įsirengti pagal savo poreikius.

Todėl prieš investuojant keliasdešimt tūkstančių eurų į remontą visada verta pasikonsultuoti su brokeriu, kuris dirba būtent Šančių rinkoje. Kartais užtenka kelių tūkstančių eurų tinkamam paruošimui, kad galutinė pardavimo kaina būtų beveik tokia pati, kaip po gerokai brangesnio remonto.

Iš patirties matome, kad didžiausią grąžą dažniausiai sukuria ne pats remontas, o teisinga kainodara, profesionalus objekto pristatymas ir aiškus jo privalumų parodymas pirkėjui.

Kodėl internetiniai rinkos kainos skaičiuotuvai dažnai klysta?

Pastaraisiais metais atsirado nemažai automatinio vertinimo sistemų.

Jos naudingos kaip pirminė orientacija, tačiau Šančiuose jų tikslumas dažnai būna ribotas.

Priežastis labai paprasta.

Automatinė sistema mato adresą, plotą, statybos metus ir kelis techninius duomenis.

Ji nemato, ar name nustatyta naudojimosi tvarka.

Nemato, ar kaimynai prižiūri bendrą turtą.

Nemato, ar stogas avarinės būklės.

Nemato, ar sklypas turi vystymo potencialą.

Nemato ir to, ką mes išgirstame per kiekvieną apžiūrą iš potencialių pirkėjų.

Todėl automatinis vertinimas gali parodyti bendrą kryptį, tačiau priimant sprendimą dėl pardavimo juo vienu pasikliauti nereikėtų.

Ar verta palaukti, kol kainos dar pakils?

Tai dar vienas klausimas, kurį girdime labai dažnai.

Tikslaus atsakymo į jį negali pateikti nė vienas brokeris.

Tačiau galime įvertinti šiandieninę situaciją.

Jeigu planuojate parduoti todėl, kad keičiate būstą į kitą, dažniausiai laukti vien dėl tikėtino kainų augimo nėra didelės prasmės.

Jeigu po metų jūsų dabartinis būstas pabrangs 5 procentais, labai tikėtina, kad panašiai pabrangs ir tas būstas, kurį planuojate pirkti.

Tokiu atveju realios naudos beveik nelieka.

Daug svarbiau pasirinkti tinkamą pardavimo momentą pagal savo gyvenimo situaciją ir teisingai nustatyti kainą.

Būtent tai dažniausiai lemia, ar pardavimas bus sklandus.

REALL išvada

Šančiai yra vienas sudėtingiausių Kauno rajonų būsto vertinimui.

Čia neužtenka pažiūrėti į kelis skelbimus ar padauginti kvadratinius metrus iš vidutinės rajono kainos.

Per daugelį metų dirbdami Šančių rinkoje įsitikinome, kad galutinę pardavimo kainą dažniausiai lemia ne vien būsto plotas ar remontas.

Daug svarbiau, kokioje Šančių dalyje yra objektas, kokie jo dokumentai, kaip sutvarkytos komunikacijos, kokia situacija su bendru turtu ir su kokiais kitais pasiūlymais jis konkuruoja šiandien.

Todėl didžiausia klaida, kurią gali padaryti pardavėjas, yra bandyti nustatyti kainą vien pagal kitus skelbimus.

Ne mažiau svarbi ir kita klaida – tikėtis, kad rinka prisitaikys prie jūsų lūkesčių.

Praktikoje beveik visada laimi tie pardavėjai, kurie nuo pirmos dienos į rinką ateina su realia kaina. Tokie objektai sulaukia daugiau dėmesio, daugiau apžiūrų ir stipresnių pirkėjų. O tai ilgainiui leidžia pasiekti ir geresnį galutinį rezultatą.

Planuojate parduoti būstą Šančiuose?

Jeigu svarstote apie pardavimą ir norite sužinoti ne teorinę, o realią savo būsto rinkos vertę, kviečiame susisiekti su REALL komanda.

Vertindami būstą remiamės ne vien skelbimų portalais. Analizuojame konkrečią Šančių rinką, pirkėjų elgseną, konkurencinius objektus ir savo sukauptą patirtį parduodant būstus šiame rajone.

Tai leidžia nustatyti kainą, kuri ne tik atrodo patraukliai skelbime, bet ir padeda sėkmingai pasiekti svarbiausią tikslą – parduoti už geriausią įmanomą rinkos kainą.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus turto vertinimo, pardavimo, rinkodaros, derybų bei investavimo klausimais.

Straipsnyje pateikta Kauno prestižinių daugiabučių rinkos analizė paremta praktine „REALL“ brokerių patirtimi vertinant ir parduodant butus išskirtiniuose senesnės naujos statybos projektuose bei lyginant juos su šiuolaikine nauja statyba. Įžvalgos grindžiamos realių pirkėjų elgsena, objektų apžiūromis, derybomis, kainų palyginimu ir sandorių metu sukaupta patirtimi.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno prestižinių daugiabučių, naujos statybos ir aukštesnės klasės būsto rinka
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: prestižinių daugiabučių vertė, senesnės ir naujos statybos palyginimas, kainodara, pirkėjų elgsena, turto pardavimas ir investavimas

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt