Eiguliai Kaune: rajonas, kuriame butai jau kainuoja kaip nauji kotedžai. Ar vis dar verta pirkti?

Eiguliai – vienas populiariausių Kauno miegamųjų rajonų, kuriame dominuoja sovietinės statybos daugiabučiai, tačiau būtent čia galima rasti vienus funkcionaliausių senos statybos butų išplanavimų mieste. Rajonas išsiskiria artumu Kauno klinikoms, gera infrastruktūra ir stabilia paklausa tiek tarp pirkėjų, tiek tarp nuomininkų. Kita vertus, Eiguliuose itin svarbu įvertinti konkretų namą, parkavimo situaciją ir kaimynus – būtent šie veiksniai dažnai lemia, ar butas bus gera investicija.

Per daugiau nei šešerius metus dirbant Kauno nekilnojamojo turto rinkoje teko parduoti ne vieną butą Eiguliuose ir matyti, kaip keitėsi šio rajono pirkėjai. Prieš dešimtmetį daugelis Eigulius rinkosi todėl, kad čia buvo pigiau nei Centre ar Žaliakalnyje. Šiandien situacija visai kitokia. Dalis tvarkingų butų jau kainuoja tiek, kad už panašią sumą galima nusipirkti naują kotedžą Giraitėje ar Užliedžiuose. Ir vis tiek pirkėjų netrūksta.

Kodėl?

Nes žmonės perka ne tik kvadratinius metrus.

Jie perka vietą, kurioje gyvens kasdien.

Iš patirties matome, kad Eigulius dažniausiai renkasi trys pirkėjų grupės. Pirmoji – šeimos, kurioms svarbios mokyklos, darželiai ir visa miesto infrastruktūra. Antroji – žmonės, dirbantys Eiguliuose ar netoliese. Trečioji – investuotojai, kurie ieško stabilios nuomos paklausos, nors ir supranta, kad čia nuomos grąža nebus pati didžiausia Kaune.

Tačiau kartu tai yra rajonas, kuriame labai lengva suklysti. Du vienodai atrodantys butai gali skirtis dešimtimis tūkstančių eurų vien todėl, kad viename name yra normalus parkavimas, o kitame vakare automobilį teks palikti už 5 minučių kelio pėsčiomis nuo namų. Viename name kaimynai gyvena po trisdešimt metų ir rūpinasi bendra tvarka, kitame nuolat keičiasi nuomininkai ir konfliktai dėl bendrų erdvių tapo kasdienybe.

Todėl šiame straipsnyje nebandysiu tiesiog aprašyti Eigulių istorijos ar išvardyti gatvių. Vietoj to pasidalinsiu tuo, ką matau kasdien dirbdamas su šio rajono pirkėjais ir pardavėjais – kur šiandien verta pirkti, kokių vietų geriau vengti, kiek realiai kainuoja butai, kaip keičiasi rajonas ir kokias klaidas žmonės daro dažniausiai.

Kur prasideda ir kur baigiasi Eiguliai?

Vienas dažniausių klausimų, kurį tenka išgirsti iš žmonių, ieškančių būsto Kaune, skamba labai paprastai – o kur tiksliai baigiasi Eiguliai?

Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad atsakymas turėtų būti aiškus. Tačiau praktikoje net patys kauniečiai dėl to dažnai nesutaria.

Jeigu važiuojate nuo miesto centro Jonavos gatve, Eiguliai prasideda pakilus į Šiaurės prospekto kalną, ant kurio yra „Norfa“. Toliau rajonas apima visą Šiaurės prospektą, Ašigalio gatvę, Žeimenos gatvę, dalį Savanorių prospekto nuo „McDonald's“ sankryžos ir tęsiasi iki Muravos sankryžos.

Atrodytų paprasta.

Tačiau tada prasideda diskusijos.

Ne vienas kaunietis teritoriją prie Kalniečių parko, Lukšio gatvės ar Lazūnų gatvės vis dar vadina Kalniečiais. Kiti įsitikinę, kad tai jau Eiguliai. Oficialiai didelė šios teritorijos dalis priklauso Eiguliams, tačiau kasdienėje kalboje abu pavadinimai dažnai vartojami kaip sinonimai.

Iš nekilnojamojo turto pusės tai nėra tik geografinis ginčas.

Praktikoje matome, kad rajono pavadinimas pirkėjams kartais sukelia visiškai kitokį lūkestį nei reali vieta. Vienas žmogus, išgirdęs žodį „Eiguliai“, įsivaizduoja daugiabučius prie Kauno klinikų. Kitas galvoja apie Šiaurės prospektą. Trečias – apie ramesnes gatves prie Kalniečių parko.

Todėl vertinant butą vien rajono pavadinimas beveik nieko nepasako.

Mes REALL visada pirmiausia žiūrime į konkrečią gatvę, namą ir jo aplinką. Kartais vos keli šimtai metrų gali visiškai pakeisti gyvenimo kokybę. Vienoje vietoje iki parko nueisite per dvi minutes, kitoje visą dieną girdėsite intensyvų Šiaurės prospekto eismą.

Kodėl Eiguliai išlieka vienu paklausiausių Kauno rajonų?

Jeigu reikėtų išvardyti Kauno rajonus, kuriuose butų paklausa daugelį metų išlieka stabili, Eiguliai beveik visada patektų į pirmą penketuką.

Įdomiausia tai, kad šis rajonas neturi kažkokio vieno išskirtinio privalumo. Čia nėra Senamiesčio atmosferos, kaip Centre. Nėra privačių namų ir miškų, kaip Vaišvydavoje. Nėra prestižo, kurį žmonės dažnai sieja su Žaliakalniu.

Vis dėlto pirkėjai čia nuolat grįžta.

Iš patirties matome, kad priežastis labai paprasta – Eiguliai yra vienas patogiausių rajonų kasdieniam gyvenimui.

Čia praktiškai viskas pasiekiama per kelias minutes. Mokyklos, darželiai, prekybos centrai, sporto klubai, viešasis transportas, dviračių takai. Daugeliui šeimų tai tampa svarbiau už naują fasadą ar modernesnį daugiabutį.

Dar vienas didelis rajono privalumas – susisiekimas.

Iš Eigulių pakankamai greitai galima pasiekti tiek miesto centrą, tiek išvažiuoti į automagistralę. Žmonėms, kurie kasdien važinėja į darbą skirtingose Kauno vietose arba dirba Kauno rajone, tai dažnai tampa vienu svarbiausių argumentų.

Tačiau yra viena vieta, kuri visam rajonui daro bene didžiausią įtaką.

Kauno klinikos keičia visą Eigulių rinką

Apie Eigulius praktiškai neįmanoma kalbėti nepaminint Kauno klinikų.

Tai vienas didžiausių darbdavių visoje Lietuvoje. Tūkstančiai gydytojų, slaugytojų, rezidentų, studentų ir kito medicinos personalo kasdien važiuoja būtent čia.

Natūralu, kad dalis jų nori gyventi kuo arčiau darbo.

Todėl nemaža dalis investuotojų, ieškančių buto nuomai, pirmiausia pradeda žiūrėti būtent Eigulius.

Tačiau čia dažnai pastebime vieną klaidą.

Žmonės galvoja, kad visas rajonas yra „prie Klinikų“.

Taip nėra.

Jeigu nuo konkretaus namo iki Klinikų pėsčiomis reikia eiti dvidešimt minučių, nuomininkui tai jau visai kita situacija negu penkios minutės.

REALL praktikoje matome, kad geriausiai nuomojasi ne visas rajonas, o konkrečios lokacijos, iš kurių patogu pasiekti Klinikų miestelį.

Dar vienas įdomus dalykas – daugelis tikisi, kad prie Klinikų nuomos kainos bus gerokai didesnės nei kitur Kaune.

Realybėje skirtumas nėra toks didelis.

Taip, rugpjūtį ir rugsėjį, kai atvyksta nauji rezidentai ir studentai, aktyvumas ženkliai padidėja. Tačiau likusią metų dalį nuomos rinka Eiguliuose veikia labai panašiai kaip ir kituose geruose Kauno rajonuose.

Todėl investuojant vien tik į Klinikų faktorių nereikėtų.

Svarbiau įvertinti konkretų butą, jo būklę, parkavimo galimybes, aukštą ir kainą.

Eiguliai ar Šilainiai?

Tai turbūt vienas dažniausių klausimų, kurį girdime iš pirkėjų.

Ir visai ne be priežasties.

Šie rajonai turi labai daug panašumų.

Abiejuose dominuoja sovietinės statybos daugiabučiai, panašūs gyventojų poreikiai ir gana funkcionalūs butų išplanavimai. Ne vienas žmogus ieškodamas būsto vienu metu žiūri ir Eigulius, ir Šilainius.

Tačiau praktikoje skirtumų yra daugiau, nei atrodo iš pirmo žvilgsnio.

Šilainiai yra gerokai didesnis rajonas. Dėl to ten daugiau skirtingų mikrorajonų, daugiau naujos statybos ir didesni kainų skirtumai tarp atskirų vietų.

Eiguliai yra kompaktiškesni.

Čia praktiškai viskas pasiekiama greičiau, o Kauno klinikų kaimynystė sukuria papildomą paklausą, kurios Šilainiai neturi.

Dar vienas skirtumas – pirkėjų auditorija.

Iš patirties matome, kad Eiguliuose daugiau žmonių ieško būsto gyvenimui ilgesniam laikui, o Šilainiuose dažniau pasitaiko pirmojo būsto pirkėjų, kuriems svarbiausias kriterijus yra kuo mažesnė kaina.

Būtent todėl panašaus dydžio ir būklės butai Eiguliuose neretai parduodami šiek tiek greičiau.

Kokie butai dominuoja Eiguliuose?

Jeigu reikėtų išskirti vieną Eigulių privalumą, kurį pirkėjai įvertina vos pradėję ieškoti būsto, tai būtų butų išplanavimai.

Daugelis Kauno mikrorajonų buvo statomi panašiu laikotarpiu, tačiau Eiguliai kartu su Šilainiais išsiskiria tuo, kad čia butai dažniausiai yra šiek tiek erdvesni ir praktiškesni nei senesniuose miesto rajonuose.

Iš pirmo žvilgsnio skirtumas gali atrodyti nedidelis.

Tačiau praktikoje jis labai jaučiasi.

Pavyzdžiui, vieno kambario butas Eiguliuose dažniausiai nėra tas mažas 28–30 kv. m butukas, kur virtuvėje vos telpa stalas. Čia vieno kambario butai dažnai siekia apie 37 kv. m. Juose įprastai būna atskiras sandėliukas, didesnė virtuvė, balkonas, o vonios kambarys ir tualetas dažniausiai projektuoti atskirai.

REALL praktikoje matome, kad tokie butai šiandien vėl labai vertinami. Nors jie statyti prieš kelis dešimtmečius, jų išplanavimą gana lengva pritaikyti šiuolaikiniam gyvenimui – žmonės sujungia sandėliuką su koridoriumi, praplečia virtuvę ar atnaujina erdves pagal savo poreikius.

Dar ryškiau skirtumas matomas šeimyniniuose butuose.

Trijų kambarių butai Eiguliuose dažnai siekia apie 63 kv. m ir turi tris atskirus kambarius bei gana didelę virtuvę. Kai dirbame su pirkėjais, kurie ieško būsto šeimai, dažnai girdime tą pačią mintį – jiems svarbiau turėti normalaus dydžio virtuvę nei dar kelis kvadratinius metrus koridoriaus.

Būtent todėl šie išplanavimai iki šiol išlieka paklausūs.

Kodėl 1,5 kambario butai Eiguliuose kainuoja taip brangiai?

Vienas įdomiausių Eigulių fenomenų – vadinamieji 1,5 kambario, arba, kaip brokeriai dažnai sako, pusantriniai butai.

Jeigu žmogus pirmą kartą išgirsta tokį pavadinimą, dažniausiai nesupranta, ką jis reiškia.

Tai maždaug 37 kv. m butai, kuriuose vietoje vieno didelio kambario suprojektuoti du mažesni. Įprastai butą sudaro ilgas koridorius, atskiras tualetas ir vonia, maždaug penkių kvadratinių metrų virtuvė bei du atskiri kambariai po dešimt–dvylika kvadratinių metrų. Dalis jų turi balkoną, dalis – ne.

Tokių butų Kaune nėra daug.

Didžiausia jų koncentracija yra Šiaurės prospekte ir Geležinio Vilko gatvėje. Kitose miesto dalyse tokio išplanavimo praktiškai nerasite.

Iš patirties matome labai įdomią tendenciją.

Yra žmonių, kurie ieškodami būsto iš karto pasako, kad nori būtent pusantrinio buto. Ne dviejų kambarių ir ne vieno kambario, o būtent tokio.

Kodėl?

Nes jis puikiai tinka vienam žmogui arba porai. Du atskiri kambariai leidžia turėti miegamąjį ir darbo kambarį, tačiau bendras plotas išlieka nedidelis. Tai reiškia mažesnes šildymo išlaidas, pigesnį remontą ir mažesnius išlaikymo kaštus.

Įdomiausia tai, kad dėl šios priežasties pusantriniai butai už kvadratinį metrą dažnai kainuoja beveik tiek pat, kiek standartiniai dviejų kambarių butai.

Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo nelogiška.

Tačiau nekilnojamojo turto rinkoje kaina dažnai priklauso ne nuo kvadratų, o nuo paklausos. Kadangi tokių butų pasiūla labai maža, o norinčių juos įsigyti netrūksta, jų kvadratinio metro kaina išlieka aukšta.

Keturių kambarių butai, kurie konkuruoja su kotedžais

Dar vienas įdomus Eigulių segmentas – keturių kambarių butai. Standartinis toks butas dažniausiai siekia apie 82 kv. m, todėl šiandien jų kainos jau priartėjo prie visiškai kitos nekilnojamojo turto kategorijos. Tvarkingas, suremontuotas keturių kambarių butas gali kainuoti apie 160–170 tūkst. eurų, o už panašią sumą šiandien jau galima įsigyti naują kotedžą Giraitėje ar Užliedžiuose.

Atrodytų, kad tokiu atveju dauguma pirkėjų rinktųsi naują statybą, tačiau praktikoje dažnai matome visai kitokią situaciją. Dalis žmonių net nesvarsto kraustytis į priemiestį, nes jiems svarbiau gyventi mieste. Jie vertina tai, kad iki mokyklos, darželio, parduotuvės ar darbo galima nuvažiuoti per kelias minutes, o kasdien nereikia planuoti kiekvienos kelionės automobiliu. Tarp mūsų klientų ne kartą pasitaikė šeimų, kurios palygino naujus kotedžus Kauno rajone su didesniais butais Eiguliuose ir galiausiai pasirinko pastaruosius būtent dėl susiformavusios infrastruktūros ir patogesnio kasdienio gyvenimo.

Tai vienas geriausių pavyzdžių, kad nekilnojamojo turto vertę lemia ne tik pastato amžius ar kvadratinio metro kaina. Praktikoje pirkėjai labai dažnai renkasi ne naujesnį būstą, o tą vietą, kurioje jiems bus paprasčiau gyventi artimiausius dešimt ar dvidešimt metų.

Kiek kainuoja butai Eiguliuose?

Eiguliuose kainos šiandien jau nėra tokios, kad šį rajoną būtų galima vadinti pigiu. Tai vis dar ekonominės ir vidutinės klasės rajonas, tačiau geresnių butų kainos rodo labai aiškią tendenciją – pirkėjai už patogią miesto infrastruktūrą sutinka mokėti daugiau.

Vieno kambario butų pasiūla šiuo metu yra labai maža, todėl jie išlaiko gana aukštą kvadratinio metro kainą. Neremontuotas vieno kambario butas dažniausiai sukasi apie 2000 Eur/kv. m, o tvarkingas, suremontuotas gali siekti 2200–2500 Eur/kv. m. Tai ypač matosi mažesniuose butuose, nes bendra kaina vis dar išlieka įperkamesnė platesniam pirkėjų ratui.

Dviejų kambarių butai Eiguliuose dažniausiai kainuoja apie 2000–2500 Eur/kv. m. Praktikoje tai reiškia, kad tvarkingas dviejų kambarių butas dažnai kainuoja apie 120–130 tūkst. eurų. Jeigu butas gerame aukšte, tvarkingame name, su geresne parkavimo situacija ar arti Klinikų, kaina gali būti ir aukštesnė.

Trijų ir keturių kambarių butų kvadratinio metro kaina paprastai būna šiek tiek mažesnė, tačiau bendra suma vis tiek didelė dėl ploto. Tvarkingas 82 kv. m keturių kambarių butas gali kainuoti 160–170 tūkst. eurų, todėl čia pirkėjai jau pradeda lyginti ne tik su kitais butais, bet ir su naujos statybos kotedžais Kauno rajone.

Iš patirties matome, kad Eiguliuose kainą labiausiai kelia ne vien remontas. Labai svarbu konkretus namas, aukštas, langų kryptis, parkavimas, atstumas iki Klinikų, laiptinės būklė ir net kaimynų reputacija. Du butai su panašiu remontu gali skirtis keliolika tūkstančių eurų vien dėl to, kad vienas yra tvarkingesniame name, o kitas – probleminėje laiptinėje.

Būtent todėl vertinant Eigulių butus negalima remtis vien vidutine kvadratinio metro kaina. Šiame rajone vidurkis dažnai apgauna, nes realią kainą lemia labai praktiški, kasdieniam gyvenimui svarbūs dalykai.

Nuoma Eiguliuose: stabilu, bet ne stebuklas

Eiguliai investuotojams dažnai atrodo patrauklūs dėl Kauno klinikų. Logika suprantama – šalia vienas didžiausių medicinos centrų Lietuvoje, daug rezidentų, studentų, medikų ir darbuotojų, todėl turėtų būti stipri nuomos paklausa.

Iš dalies tai tiesa, tačiau praktikoje situacija ne tokia paprasta. Vien tai, kad butas yra Eiguliuose, dar nereiškia, kad jis automatiškai bus išnuomotas brangiau. Didžiausią pranašumą turi tie objektai, kurie yra tikrai patogiu atstumu iki Klinikų, gerai įrengti ir nekeliantys papildomų problemų dėl parkavimo ar susisiekimo.

Tvarkingą dviejų kambarių butą senos statybos name Eiguliuose šiandien dažniausiai galima išnuomoti už maždaug 450–500 eurų per mėnesį. Naujos statybos butų nuoma dažniausiai sukasi apie 650 eurų, priklausomai nuo įrengimo, vietos ir papildomų privalumų.

REALL praktikoje matome, kad Eiguliai labiau tinka stabiliai nuomai, o ne maksimaliam pajamingumui. Čia pirkėjai dažnai perka ne todėl, kad tikisi didžiausios grąžos Kaune, o todėl, kad nori objekto, kuris turėtų pastovią paklausą ir nebūtų labai sunkiai išnuomojamas.

Daugiau apie investicinius sprendimus NT rinkoje galima rasti „Investavimas į nekilnojamą turtą“: https://reall.lt/investavimas-i-nekilnojama-turta

Didžiausia Eigulių problema – parkavimas

Jeigu reikėtų įvardyti vieną dalyką, dėl kurio Eiguliai nuolat sulaukia pirkėjų priekaištų, tai ne būtų kainos ir ne infrastruktūra.

Tai parkavimas.

Mano nuomone, pagal vakarinę automobilių stovėjimo situaciją Eiguliai yra vienas sudėtingiausių Kauno rajonų. Už juos blogiau turbūt tik Senamiestyje, kur problema atsiranda dėl visiškai kitų priežasčių.

Vakare pravažiavus Šiaurės prospektu ar Sukilėlių prospektu labai aiškiai matosi, kaip pasikeitė rajonas nuo jo statybos laikų. Daugiabučiai projektuoti tuo metu, kai viena šeima dažniausiai turėdavo vieną automobilį arba jo neturėdavo visai. Šiandien daugelyje šeimų yra po du automobilius, todėl kiemai tiesiog nebesutalpina visų gyventojų.

Automobiliais užstatomos ne tik aikštelės, bet ir gatvių pakraščiai. Kai kuriose vietose vakare įvažiuoti į kiemą tampa sudėtinga vien dėl to, kad gatvė susiaurėja nuo abiejose pusėse stovinčių automobilių.

REALL praktikoje net turime kiemų, į kuriuos vykdami į apžiūras specialiai nebevažiuojame. Automobilį paliekame toliau ir nueiname pėsčiomis, nes žinome, kad įvažiavus po apžiūros išvažiuoti gali užtrukti ilgiau negu pati apžiūra.

Dar vienas dalykas, kurio pirkėjai dažnai neįvertina, yra gyventojų požiūris į parkavimą.

Praktikoje yra tekę girdėti ne vieną istoriją apie konfliktus tarp kaimynų dėl automobilių stovėjimo. Kai kurie gyventojai daugelį metų automobilį stato toje pačioje vietoje ir pradeda ją laikyti sava, nors ji nėra niekam priskirta. Pasitaiko situacijų, kai dėl to kyla konfliktai, o kraštutiniais atvejais žmonės pasakoja ir apie pradurtas padangas ar kitokią tyčinę žalą automobiliams.

Žinoma, tai nėra kasdienybė ir tikrai ne kiekviename kieme, tačiau tokios situacijos parodo, kokia jautri ši tema yra tankiai apgyvendintuose rajonuose.

Todėl visada rekomenduojame pirkėjams prie pasirinkto namo atvažiuoti ne tik dieną, bet ir apie devintą ar dešimtą valandą vakaro. Tada labai aiškiai matosi reali situacija, kiek laiko užtrunka rasti vietą automobiliui ir kaip atrodo kiemas, kai visi gyventojai jau grįžę iš darbo.

Jeigu butas Eiguliuose turi privačią parkavimo vietą, uždarą aikštelę arba garažą, tai tampa vienu didžiausių jo privalumų. Tokie objektai dažnai sulaukia daugiau susidomėjimo ir ateityje išlaiko didesnį likvidumą.

Anksčiau tam tikru privalumu buvo laikomas ir artumas prie didesnių prekybos centrų aikštelių. Pavyzdžiui, gyvenant netoli Šiaurės prospekto „Maximos“, vakare dažniausiai būdavo galima automobilį palikti bent kelių minučių pėsčiomis nuo namų. Pastaraisiais metais dalis prekybos centrų aikštelių tapo mokamos arba pradėtos griežčiau kontroliuoti, todėl šis privalumas sumažėjo, tačiau kai kuriems gyventojams jis vis dar padeda išspręsti kasdienę parkavimo problemą. Kartais skirtumas tarp galimybės automobilį palikti už trijų minučių ir už dešimties minučių kelio tampa svarbesnis, nei atrodo pirmą kartą apžiūrint butą.

Bendrabučiai Eiguliuose: kodėl vieno žodžio „bendrabutis“ neužtenka?

Kalbant apie Eigulius, verta atskirai paminėti bendrabučius, nes čia jų nėra labai daug, bet tie keli objektai turi gana skirtingą reputaciją.

Iš patirties matome, kad pirkėjai dažnai turi labai aiškų išankstinį nusistatymą: jeigu bendrabutis, vadinasi, bus netvarkingos laiptinės, triukšmingi kaimynai, socialinės problemos ir sudėtingas pardavimas ateityje. Kai kuriais atvejais toks atsargumas pagrįstas, tačiau Eiguliuose yra bendrabučių, kurie šiam stereotipui nelabai tinka.

Vienas geresnių pavyzdžių – raudonų plytų bendrabučiai Riešutų gatvėje, pavyzdžiui, Riešutų g. 8. Šie namai nuo seno turėjo visai kitokią gyventojų kultūrą, nes buvo statyti Kauno klinikų darbuotojams. Praktikoje tai labai jaučiasi. Čia dažniausiai nėra to klasikinio bendrabučio vaizdo, kurio pirkėjai bijo: nuolatinių išgertuvių, apgriuvusių bendrų erdvių ar visiškai apleistos aplinkos.

Žinoma, tai vis tiek bendrabučio tipo būstas, todėl vertinti reikia atsargiai, tačiau Riešutų gatvės raudonų plytų namai yra vieni tvarkingesnių tokio tipo objektų Kaune. Kai pardavinėjame ar vertiname tokius butus, pirkėjams visada sakome, kad vien pavadinimo „bendrabutis“ čia neužtenka. Reikia pažiūrėti konkretų namą.

Visai kitokia situacija gali būti Kalniečių gatvėje esančiuose bendrabučio tipo namuose. Ten gyventojų sudėtis mišresnė. Vienoje laiptinėje gali būti daug tvarkingų savininkų, kitoje – daugiau nuomininkų ar žmonių, kurie mažiau rūpinasi bendromis erdvėmis. Dėl to tokiose vietose būtina vertinti ne tik adresą, bet ir konkrečią laiptinę, aukštą, kaimynus ir bendrą namo atmosferą.

REALL praktikoje ne kartą teko matyti, kad bendrabučiuose net to paties namo aukštai gali skirtis kardinaliai. Viename aukšte ramu, švaru ir kaimynai seniai pažįstami, o kitame pirkėjui gali užtekti kelių minučių, kad suprastų, jog tokio būsto jis nenorės.

Todėl pagrindinė taisyklė paprasta: Eiguliuose bendrabučio nereikia atmesti automatiškai, bet jo negalima pirkti vien pagal kainą. Čia būtina ateiti gyvai, pasivaikščioti po laiptinę, pasižiūrėti bendras erdves ir, jeigu įmanoma, pasikalbėti su kaimynais. Tik tada galima suprasti, ar mažesnė kaina yra gera galimybė, ar būsima problema.

Nauja statyba Eiguliuose: nedaug, bet kai kurie projektai tapo rajono vizitine kortele

Skirtingai nei Šilainiuose ar Šančiuose, Eiguliuose naujos statybos nėra daug. Rajonas praktiškai pilnai užstatytas dar prieš kelis dešimtmečius, todėl didelių laisvų teritorijų naujiems kvartalams čia beveik nebelikę.

Dėl šios priežasties nauji projektai dažniausiai atsiranda pavieniuose sklypuose – ten, kur buvo seni pastatai, apleistos teritorijos arba dar likusi neužstatyta žemė.

Iš patirties matome, kad būtent dėl mažos pasiūlos naujos statybos butai Eiguliuose dažnai išlaiko vertę geriau nei panašūs projektai rajonuose, kuriuose nuolat statomi nauji daugiabučiai. Kai pasirinkimas ribotas, pirkėjams tenka konkuruoti dėl tų pačių objektų.

Viena ryškiausių tokių vietų šiandien yra Žeimenos gatvė.

Per pastaruosius metus čia atsirado keli naujesni projektai, taip pat prieš maždaug dešimtmetį statyti kotedžai. Tai viena iš nedaugelio Eigulių vietų, kur dar galima įsigyti naujesnės statybos būstą neišvažiuojant iš miesto.

Šiuos projektus dažniausiai renkasi žmonės, kurie nori visų miesto privalumų, tačiau nebenori gyventi keturiasdešimties ar penkiasdešimties metų senumo daugiabutyje.

„Sakura“ – projektas, kuris iki šiol išlaiko prestižą

Kalbant apie Eigulių naują statybą, neįmanoma nepaminėti „Sakuros“.

Tai vienas pirmųjų modernesnių daugiabučių projektų Kaune, pastatytas maždaug prieš dvidešimt metų. Tuo metu jis gerokai lenkė daugumą kitų naujos statybos projektų tiek architektūra, tiek bendru įvaizdžiu.

Šiandien situacija, žinoma, pasikeitusi.

Energinio efektyvumo klasė jau nebeatitinka naujausių standartų, dalis butų vis dar turi prieš penkiolika metų įrengtus interjerus, kuriuos nauji savininkai dažnai atnaujina iš esmės.

Tačiau įdomiausia tai, kad kainoms tai didelės įtakos neturi.

REALL praktikoje matome, kad „Sakura“ jau seniai parduoda ne tik kvadratinius metrus. Ji parduoda reputaciją.

Butų pasiūla čia nėra didelė, savininkai parduoda gana retai, o pirkėjų susidomėjimas išlieka stabilus. Per tiek metų projektas susiformavo vardą, todėl daliai žmonių jis vis dar asocijuojasi su aukštesnės klasės būstu.

Prie to prisidėjo ir tai, kad čia butus yra įsigiję žinomi Lietuvos žmonės. Tokie dalykai nekilnojamojo turto rinkoje dažnai tampa savotiška nematoma reklama. Pats pastatas nuo to nepasikeičia, tačiau pirkėjų akyse projektas įgauna didesnį prestižą.

Tai geras pavyzdys, kad nekilnojamojo turto vertę ne visada lemia vien techninės charakteristikos. Praktikoje labai svarbi tampa ir projekto reputacija, kuri susiformuoja per daugelį metų. Būtent dėl šios priežasties kai kurie senesni naujos statybos projektai iki šiol kainuoja panašiai kaip gerokai naujesni daugiabučiai kitose Kauno vietose.

Monolitiniai namai Eiguliuose: sovietiniai „dangoraižiai“, kuriuos dalis pirkėjų labai vertina

Dar vienas įdomus Eigulių segmentas – monolitinės statybos daugiabučiai. Jų Kaune nėra daug, todėl tie keli pastatai turi gana aiškią savo pirkėjų auditoriją.

Vienas žinomesnių pavyzdžių Eiguliuose – Plechavičiaus gatvėje esantis monolitinis daugiabutis. Iš pirmo žvilgsnio daliai pirkėjų tokie namai atrodo tiesiog kaip dar vienas sovietmečio palikimas. Fasadas nėra naujas, architektūra masyvi, pats pastatas atrodo sunkus ir labai aiškiai primena laikotarpį, kuriuo buvo statytas.

Tačiau žmonės, kurie vertina monolitus, į juos žiūri visai kitaip.

Skirtumas tarp blokinio ir monolitinio namo yra ne tik pavadinime. Blokiniai namai statyti iš atskirų gelžbetonio blokų, todėl fasade aiškiai matosi siūlės. Monolitiniuose namuose konstrukcija vientisesnė, todėl jie dažnai vertinami dėl tvirtumo, geresnės šilumos bei garso izoliacijos ir mažesnio siūlių kiekio.

Iš patirties matome, kad dalis pirkėjų specialiai ieško būtent tokių pastatų. Jie supranta, kad vizualiai nerenovuotas monolitas gali atrodyti ne taip patraukliai kaip naujesnis daugiabutis, tačiau konstrukcijos požiūriu jis turi savų privalumų.

Dar vienas monolitinių namų išskirtinumas – aukštingumas. Šešiolikos aukštų namai Kaune vis dar atrodo įspūdingai, ypač jeigu butas yra viršutiniuose aukštuose. Iš penkiolikto ar šešiolikto aukšto atsiveria miesto panoramos, kurių standartiniame devynaukštyje tiesiog neturėsite.

Tokie butai dėl to dažnai kainuoja brangiau nei panašaus įrengimo butai blokiniuose namuose. Jeigu standartiniame blokiniame name kvadratinio metro kaina siekia apie 2000 Eur, monolitiniame name, ypač gerame aukšte ir su gražiu vaizdu, ji gali būti 2200–2500 Eur/kv. m ar daugiau.

Praktikoje tokie objektai nėra skirti visiems. Vieni pirkėjai jų vengia dėl sovietinio įvaizdžio, kiti juos laiko vienais įdomesnių Eigulių pastatų. Būtent todėl vertinant monolitinį butą svarbiausia suprasti, kokiai auditorijai jis bus patrauklus.

Šildymas ir renovacija Eiguliuose: ar tikrai čia brangu gyventi?

Apie Eigulius, kaip ir apie Šilainius, dažnai girdime tą patį klausimą – ar čia brangus šildymas?

Trumpas atsakymas būtų toks: ne pats rajonas lemia šildymo kainą, o konkretus namas.

Tačiau iš kur atsiranda įspūdis, kad Eiguliuose šildymas brangus, suprasti nesunku. Butai čia dažnai didesni nei senesniuose Kauno rajonuose. Jeigu vieno kambario butas turi ne 28, o 37 kv. m, o keturių kambarių butas siekia apie 82 kv. m, natūralu, kad galutinė sąskaita žiemą bus didesnė vien dėl ploto.

Vis dėlto vertinant šildymo kainą už kvadratinį metrą, Eiguliai nėra kažkokia išskirtinė Kauno anomalija. Daug kas priklauso nuo namo būklės: ar sutvarkytos blokų siūlės, ar atnaujintas šilumos mazgas, ar namas renovuotas.

Renovuotų namų Eiguliuose nėra daug. Pavienių pavyzdžių galima rasti Geležinio Vilko gatvėje, kai kur Šiaurės prospekte, tačiau važiuojant per rajoną labai aiškiai matosi, kad didžioji dalis daugiabučių vis dar nerenovuoti.

Iš patirties matome, kad pirkėjai dažnai per mažai dėmesio skiria namo techninei būklei. Jie žiūri į buto remontą, virtuvę, vonią, grindis, bet nepaklausia, kada tvarkytos siūlės, ar atnaujintas šilumos mazgas, ar namas planuoja renovaciją.

O būtent tai vėliau lemia ne tik šildymo sąskaitas, bet ir būsto likvidumą.

Praktikoje tvarkingas butas nerenovuotame name gali būti labai geras pirkinys, jeigu pats namas prižiūrimas, laiptinė tvarkinga, gyventojai aktyvūs ir nėra akivaizdžių techninių problemų. Tačiau jeigu namas neprižiūrėtas, siūlės netvarkytos, laiptinė prasta, o gyventojai metų metus nesusitaria net dėl minimalių darbų, vien gražus buto remontas tokios problemos neišspręs.

Todėl perkant butą Eiguliuose visada verta paprašyti realių žiemos sąskaitų ir pasidomėti ne tik butu, bet ir visu namu.

Garažai Eiguliuose: kodėl jų čia tiek daug?

Dar vienas Eigulių išskirtinumas, apie kurį retai kalbama, yra didžiuliai garažų masyvai. Jeigu važiuojate Šiaurės prospektu link automagistralės, praktiškai visa teritorija kitoje pusėje už daugiabučių yra užstatyta garažais. Tai vienas didžiausių garažų kvartalų Kaune.

Šalia garažų natūraliai susiformavo ir visa automobilių infrastruktūra – čia veikia nemažai autoservisų, automobilių remonto dirbtuvių, padangų servisų ir kitų su automobiliais susijusių verslų. Todėl žmonėms, kurie mėgsta patys remontuoti automobilį arba tiesiog nori turėti papildomą erdvę daiktams, Eiguliai turi vieną privalumą, kurio daugelyje kitų Kauno rajonų nėra.

Įdomu tai, kad garažai Eiguliuose retai perkami kasdieniam automobilio parkavimui.

Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad tai būtų puikus sprendimas rajono parkavimo problemai, tačiau praktikoje taip nėra. Dauguma garažų yra gana toli nuo gyvenamųjų namų, todėl kasdien vakare grįžus iš darbo automobilį palikti garaže, o paskui dar 10-15 minučių eiti iki namų, daugeliui žmonių nėra patogu.

Dėl to garažų paskirtis šiandien kiek pasikeitusi.

Vieni juose laiko antrą automobilį ar motociklą, kiti – sezonines padangas, dviračius, įrankius ar kitus daiktus, kuriems bute neatsiranda vietos. Nemažai žmonių garažą naudoja kaip nedideles dirbtuves, o dalis garažų apskritai išnuomojami smulkiems verslams.

Kainos šiame segmente kol kas išlieka gana prieinamos. Standartinio maždaug 18 kv. m garažo bokso su duobe pardavimo kaina dažniausiai siekia apie 15–17 tūkst. eurų, o nuoma – apie 50–70 eurų per mėnesį.

Ar garažų teritorijos ateityje pasikeis?

Vertinant Eigulių ateitį, garažų masyvai yra viena įdomiausių rajono teritorijų.

Visa gyvenamoji rajono dalis jau seniai užstatyta. Naujų didelių daugiabučių kvartalų čia praktiškai nebėra kur statyti, todėl natūraliai kyla klausimas, kas ateityje bus su tokiais dideliais žemės plotais miesto teritorijoje.

Jau dabar matome pirmuosius pokyčius. Kai kur senų garažų vietoje atsirado komercinės paskirties pastatai, įmonių sandėliai ar autoservisai. Tai rodo bendrą tendenciją – tokios teritorijos po truputį tampa ekonomiškai efektyviau naudojamos.

Ar ateityje čia galėtų atsirasti gyvenamieji kvartalai?

Mano nuomone, labiau tikėtina, kad bent artimiausiais metais ši teritorija keisis į komercinę paskirtį. Garažų masyvai yra arti pagrindinių gatvių, patogūs verslui ir logistikai, todėl komercinė plėtra atrodo realesnis scenarijus nei masinė daugiabučių statyba.

Tai viena iš priežasčių, kodėl Eigulius laikau gana subrendusiu rajonu. Didžioji jo dalis jau suformuota, todėl ateityje čia greičiausiai matysime ne revoliucinius pokyčius, o pavienes konversijas ir teritorijų atnaujinimą. Tokiose vietose nekilnojamojo turto vertę dažniausiai kelia ne naujų kvartalų gausa, o susiformavusi infrastruktūra ir ribota pasiūla.

Kur Eiguliuose geriausia pirkti butą?

Eiguliuose nėra vienos gatvės, kuri visais atvejais būtų geriausia. Kaip ir daugelyje Kauno mikrorajonų, viskas priklauso nuo to, ko ieško pirkėjas: ar jam svarbiausia artumas Kauno klinikoms, ar ramesnė aplinka, ar parkavimas, ar naujesnė statyba, ar tiesiog geriausias kainos ir vietos santykis.

Vis dėlto, jeigu reikėtų išskirti vietas, kurios praktikoje dažniausiai sulaukia daugiau pirkėjų dėmesio, pirmiausia žiūrėčiau į Ašigalio gatvės pradžią. Man ši vieta atrodo viena patogiausių Eiguliuose, nes ji turi gerą balansą tarp ramybės ir infrastruktūros. Ašigalio gatvė nėra tokia intensyvi kaip Šiaurės prospektas, todėl čia mažiau nuolatinio eismo triukšmo, tačiau parduotuvės, viešasis transportas ir pagrindinės rajono paslaugos vis tiek lieka labai arti.

Ypač patraukli man atrodo zona aplink Ašigalio gatvės pradžią, maždaug ties Ašigalio g. 49 ir aplinkiniais namais. Netoliese yra didesnė parduotuvė, todėl kasdienis gyvenimas patogus, o Kalniečių parką galima pasiekti per pėsčiųjų tiltą. Šitas dalykas labai svarbus šeimoms, žmonėms su šunimis, dviratininkams ir tiems, kurie nenori savaitgalio pasivaikščiojimui važiuoti automobiliu į kitą miesto galą.

REALL praktikoje matome, kad tokios mikrolokacijos visada turi stabilesnę paklausą. Pirkėjui svarbu ne tik butas, bet ir tai, ką jis gauna išėjęs iš laiptinės. Jeigu šalia yra parkas, parduotuvė, viešasis transportas ir nėra intensyvaus prospekto po langais, toks butas dažniausiai parduodamas lengviau.

Kita įdomi vieta – Geležinio Vilko gatvė, ypač renovuoti namai arba tie, kuriuose yra specifiniai 1,5 kambario butai. Šie butai turi savo auditoriją, todėl net ir mažesnis plotas čia nebūtinai reiškia mažesnį susidomėjimą. Jeigu namas tvarkingas, laiptinė gera, o parkavimo situacija bent pakenčiama, toks objektas gali būti labai likvidus.

Naujesnės statybos ieškančiam pirkėjui labiausiai žiūrėčiau į Žeimenos gatvę. Tai viena iš nedaugelio Eigulių vietų, kur dar galima rasti naujesnių projektų, o kartu išlaikyti visus rajono infrastruktūros privalumus. Tokie objektai paprastai kainuoja daugiau, tačiau pirkėjas čia moka už naujesnį pastatą ir mažesnį poreikį rūpintis senos statybos problemomis.

Jeigu kalbame apie monolitinius namus, tada man įdomiausi būtų viršutiniai aukštai. Tokiuose pastatuose aukštas labai keičia įspūdį. Žemesniuose aukštuose pirkėjas mato seną sovietinį namą, o viršutiniuose aukštuose atsiranda panorama, šviesa ir visai kitoks gyvenimo jausmas.

Ko pati vengčiau? Pirmiausia pirmų aukštų prie judrių gatvių, ypač jeigu langai orientuoti į Šiaurės ar Sukilėlių prospektą. Tokiuose butuose labiau jaučiasi dulkės, triukšmas ir nuolatinis automobilių srautas. Jeigu tai devintas aukštas, situacija jau gali būti visai kita, bet pirmas, antras ar trečias aukštas prie intensyvios gatvės man atrodo rizikingesnis pasirinkimas.

Didžiausios pirkėjų klaidos perkant butą Eiguliuose

Per daugiau nei aštuonerius metus parduodant nekilnojamąjį turtą Kaune pastebėjome vieną įdomų dalyką – žmonės labai daug dėmesio skiria pačiam butui, tačiau gerokai per mažai tam, kas yra už jo durų.

Apžiūros metu pirkėjai kruopščiai apžiūri virtuvės baldus, grindis, langus, skaičiuoja, kiek kainuos remontas, svarsto, ar reikės keisti elektros instaliaciją. Visa tai, žinoma, svarbu. Tačiau praktiškai nė vienas neklausia, kokie yra kaimynai, kaip name sprendžiamos problemos, ar bendrija aktyvi, ar vakare apskritai ras, kur pastatyti automobilį.

O būtent šie dalykai dažniausiai ir lemia, ar po metų žmogus džiaugsis savo sprendimu.

Pirmiausia visada rekomenduojame įvertinti kaimynus. Blokiniuose namuose jų gyvena daug, o garso izoliacija tikrai nėra tokia, kokią šiandien siūlo naujos statybos projektai. Tai nereiškia, kad kiekviename name bus triukšminga, tačiau tikimybė susidurti su probleminiais kaimynais yra gerokai didesnė nei mažame daugiabutyje, kuriame gyvena keliolika šeimų.

Iš patirties matome, kad kartais vienas žmogus gali sugadinti gyvenimą visai laiptinei. Esame turėję ne vieną situaciją, kai pirkėjas po kelių mėnesių prisipažįsta, kad butu yra patenkintas, tačiau jeigu būtų žinojęs, kas gyvena aukštu aukščiau, sprendimo pirkti nebūtų priėmęs. Todėl visada rekomenduojame prie namo atvažiuoti ne vieną kartą – ne tik darbo dienos viduryje, kai dauguma žmonių išvykę, bet ir vakare ar savaitgalį. Jeigu yra galimybė, verta pasikalbėti bent su vienu kaimynu. Toks pokalbis dažnai duoda daugiau naudos nei valandą trunkanti buto apžiūra.

Antroji klaida – parkavimo situacijos neįvertinimas. Apie ją jau kalbėjome anksčiau, tačiau praktikoje tai viena dažniausių priežasčių, kodėl žmonės vėliau nusivilia būstu. Eiguliuose vakare laisvą vietą rasti nėra paprasta, o kai kuriuose kiemuose gyventojai dėl parkavimo yra labai jautrūs. Per tiek metų teko girdėti įvairiausių istorijų – nuo nuolatinių konfliktų tarp kaimynų iki tyčia sugadintų automobilių. Žinoma, tai nėra kasdienybė ir tikrai ne kiekviename kieme, tačiau tai puikiai parodo, kokia įtempta situacija gali būti tankiai apgyvendintuose rajonuose.

Dar viena klaida – vertinti tik butą ir visiškai nekreipti dėmesio į patį namą. Praktikoje būtent namo būklė dažnai lemia, kiek vertės būstas išlaikys po penkerių ar dešimties metų. Tvarkinga laiptinė, prižiūrimas kiemas, aktyvi bendrija, sutvarkytos blokų siūlės, atnaujintas šilumos mazgas – tai dalykai, kurių nepastebi pirmą kartą atvykęs pirkėjas, tačiau jie labai aiškiai matomi žmogui, kuris tame name gyvena kasdien.

REALL praktika rodo, kad du visiškai vienodi butai gali skirtis dešimtimis tūkstančių eurų vien dėl namo reputacijos. Vienuose namuose gyventojai nuolat investuoja į bendrą turtą, tvarkosi aplinką ir rūpinasi pastatu, kituose daugelį metų nesutariama net dėl elementarių remonto darbų. Ilgainiui tai atsispindi ne tik gyvenimo kokybėje, bet ir būsto rinkos vertėje.

Todėl jeigu reikėtų duoti vieną patarimą žmogui, pirmą kartą perkančiam butą Eiguliuose, jis būtų labai paprastas – vertinkite ne tik butą. Vertinkite visą namą, kiemą ir aplinką. Remontą visada galima pasidaryti, virtuvę pakeisti, sienas perdažyti, tačiau kaimynų, parkavimo situacijos ar bendruomenės po sandorio jau nebepakeisite. Būtent šie dalykai dažniausiai ir nulemia, ar po kelerių metų džiaugsitės savo sprendimu, ar vėl pradėsite ieškoti naujo būsto.

Galvojate pirkti arba parduoti butą Eiguliuose?

Eiguliuose du iš pirmo žvilgsnio panašūs butai gali skirtis dešimtimis tūkstančių eurų vien dėl namo reputacijos, kaimynų, parkavimo, aukšto ar langų krypties. Todėl prieš parduodant svarbu vertinti ne tik skelbimų kainas, bet ir realią pirkėjų paklausą konkrečioje vietoje.

Jeigu planuojate parduoti arba pirkti būstą Eiguliuose, REALL NT brokeriai Kaune gali padėti įvertinti realią turto kainą, parinkti pardavimo strategiją ir išvengti klaidų, kurios dažniausiai kainuoja laiką arba pinigus.

Daugiau apie mūsų darbą Kaune rasite puslapyje NT agentūra Kaune.

Vita Baronaitė – nekilnojamojo turto ekspertė, dirbanti NT rinkoje nuo 2019 metų ir viena iš REALL NT agentūros vadovų. Specializuojasi nekilnojamojo turto pardavimuose ir NT rinkodaroje visoje Lietuvoje.

Šis straipsnis parengtas remiantis REALL praktine patirtimi dirbant su butų pardavimais Eiguliuose ir kituose Kauno rajonuose.

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt