Balkonas, parkingas, rūsys ar sandėliukas – kiek jie realiai keičia buto kainą Kaune?

Vertinant butą savininkai dažnai bando atskirai suskaičiuoti kiekvieną jo privalumą: yra balkonas, priklauso rūsys, kieme galima statyti automobilį, o naujesniame projekte dar yra sandėliukas. Iš to natūraliai kyla klausimas, kiek kiekvienas iš šių dalykų turėtų pridėti prie pardavimo kainos.

REALL praktikoje šių savybių vertė labai skiriasi. Balkonas gali paveikti beveik viso buto patrauklumą, nors būsimas savininkas juo naudosis retai. Parkavimo vieta tam tikrose Kauno vietose gali turėti labai aiškią piniginę vertę ir kainuoti iki maždaug 15 000 Eur. Tuo tarpu rūsys senos statybos name dažnai yra tiesiog malonus priedas, apie kurį dalis pirkėjų išsamiau paklausia tik tada, kai pats butas jau patinka.

Naujos statybos sandėliukas taip pat nėra automatinė buto vertės dalis. Jis dažnai parduodamas atskirai būtent todėl, kad vienam pirkėjui jo labai reikia, o kitam visiškai nereikia.

Todėl papildomas būsto savybes vertiname pagal paprastą principą: ar jos išplečia viso buto pirkėjų auditoriją, ar turi vertę tik konkrečiam žmogui, kuriam jų reikia?

Balkonas ir geras parkavimas dažniau priklauso pirmai kategorijai. Rūsys ar sandėliukas – antrai.

Kodėl pirkėjai nori balkono, nors vėliau juo beveik nesinaudoja?

Tai viena įdomesnių pirkėjų elgsenos detalių. Apžiūrų metu balkonas dažnai yra svarbus kriterijus net tiems žmonėms, kurie vėliau jame praleis labai mažai laiko.

Žmogui patinka žinoti, kad jis turi galimybę išeiti į lauką neišeidamas iš buto. Vienas balkone geria rytinę kavą, kitas laiko dviratį, trečias džiovina skalbinius, ketvirtas per visus metus ten išeina kelis kartus. Vis dėlto pirkimo metu pats balkono nebuvimas dažnai suvokiamas kaip objekto trūkumas.

REALL praktikoje, lyginant du iš esmės analogiškus butus, būstas be balkono gali būti maždaug 5 proc. silpnesnis kainoje. Tai nėra formulė, pagal kurią kiekvienam butui be balkono automatiškai atimame 5 proc., tačiau skirtumas yra pakankamai reikšmingas, kad jo kainodaroje neignoruotume.

Pavyzdžiui, jeigu tame pačiame name parduodami du panašios būklės ir ploto 150 000 Eur segmento butai, vienas turi normalų balkoną, o kitas ne, būtų klaida laikyti juos visiškai lygiaverčiais vien todėl, kad gyvenamasis plotas panašus. Penki procentai nuo 150 000 Eur jau sudaro 7 500 Eur, todėl kalbame ne apie simbolinę būsto detalę.

Svarbu ir tai, kad balkono nebuvimas sumažina potencialių pirkėjų ratą. Vienas žmogus dėl jo nesiderės – tiesiog pasirinks kitą butą.

Ne visi balkonai turi vienodą vertę

Skelbime žodis „balkonas“ gali reikšti labai skirtingus dalykus. Nedidelis senos statybos balkonas į intensyvią gatvę nėra tas pats, kas didelė lodžija į ramų kiemą, o abu šie variantai nėra tas pats, kas terasa naujos statybos projekte.

Pirkėjui svarbu, ar balkonu apskritai malonu naudotis. Jeigu jis siauras, triukšmingas, orientuotas į judrią gatvę ir didžiąją metų dalį naudojamas tik daiktams laikyti, jo vertė bus ribota. Tačiau net toks balkonas daliai pirkėjų vis tiek geriau nei jokio.

Didesnis balkonas ar terasa jau gali keisti viso būsto naudojimą. Jeigu ten telpa stalas, kėdės, augalai ir galima normaliai leisti laiką, tai nebėra vien papildoma sandėliavimo vieta. Ypač naujoje statyboje terasa gali būti viena pagrindinių priežasčių, kodėl pirkėjas pasirenka konkretų butą.

Todėl pardavėjui nereikėtų vertinti balkono vien pagal jo kvadratūrą. Reikia suprasti, kokią funkciją jis realiai sukuria.

Ar verta įstiklinti balkoną prieš pardavimą?

Vien tam, kad skelbime galėtume parašyti „įstiklintas balkonas“, tokios investicijos automatiškai nerekomenduotume. Vieni pirkėjai vertina įstiklinimą dėl praktiškumo, kiti kaip tik nori atviro balkono.

Jeigu esamas balkonas prastos būklės ir jo sutvarkymas yra bendro racionalaus buto atnaujinimo dalis, situacija kita. Tačiau prieš investuojant reikėtų skaičiuoti visą objektą, o ne tikėtis, kad kiekvienas balkono pagerinimas grįš į pardavimo kainą.

Kaip ir remonto atveju, svarbu ne tai, kiek pardavėjas išleido, o kiek papildomos vertės pirkėjas mato galutiniame produkte.

Parkingas gali turėti daug aiškesnę piniginę vertę nei balkonas

Parkavimo situacija Kaune labai priklauso nuo konkrečios vietos. Yra objektų, kuriuose automobilio vieta yra nedidelis patogumas, ir yra tokių, kur ji iš esmės pakeičia kasdienį gyvenimą.

Naujesniuose projektuose nuosava parkavimo vieta Kaune, priklausomai nuo vietos ir projekto, gali kainuoti iki maždaug 15 000 Eur. Tokiu atveju jos vertė labai aiški – pirkėjas gauna konkrečią vietą, kurioje gali statyti automobilį, ir jam nereikia kiekvieną vakarą ieškoti laisvos vietos aplinkinėse gatvėse.

Tačiau vien skaičiaus „15 000 Eur“ negalima perkelti į kiekvieną Kauno projektą. Parkavimo vietos vertę sukuria alternatyva. Jeigu aplink namą parkavimo daug ir automobilį galima lengvai palikti nemokamai, atskiros vietos vertė pirkėjui mažėja. Jeigu vakare automobilio praktiškai nėra kur statyti, situacija priešinga.

Todėl vertinant parkingą svarbiausias klausimas nėra „kiek kainuoja parkavimo vietos Kaune?“, o kiek kainuoja neturėti parkavimo vietos būtent prie šio namo.

Senos statybos name šlagbaumas kartais yra didesnis privalumas nei rūsys ir balkonas kartu

Senos statybos kvartaluose atskiros nuosavos parkavimo vietos dažnai apskritai nėra. Žmonės automobilius stato bendrame kieme, todėl pardavėjas negali pirkėjui pažadėti konkretaus numeruoto parkingo.

Tokioje situacijoje labai svarbi tampa reali kiemo padėtis.

Jeigu kiemas uždaras šlagbaumu ir juo naudojasi namo gyventojai, tai jau gali būti rimtas objekto privalumas. Ypač vietose, kur aplinkinėse gatvėse parkavimo trūksta.

REALL praktikoje senos statybos name šlagbaumas kartais jau atrodo beveik kaip stebuklas, nes pirkėjui išsprendžia vieną dažniausių kasdienio gyvenimo problemų. Tai nereiškia, kad kiekvienas gyventojas visada turės tą pačią vietą, tačiau skirtumas tarp uždaro gyventojų kiemo ir visiškai viešo parkavimo yra lengvai suprantamas.

Parduodant tokį butą neužtenka skelbime parašyti „parkingas kieme“. Tokia frazė gali reikšti bet ką.

Pirkėjui daug naudingiau paaiškinti, ar kiemas uždaras, kas turi teisę įvažiuoti, ar vakare realiai lieka vietų ir kaip parkavimas veikia kasdien.

„Prie namo visada rasite vietos“ verta tikrinti vakare

Parkavimo klausimas yra vienas iš tų, kur savininko ir pirkėjo patirtis gali skirtis. Savininkas name gyvena dešimt metų ir jau žino, kur statyti automobilį, kuriuo metu grįžti ir kur yra papildomos vietos. Jam situacija atrodo normali.

Pirkėjas mato ją pirmą kartą.

Jeigu apžiūra vyksta antradienį 13 val., kieme gali būti pusė laisvų vietų, nes gyventojai išvažiavę į darbą. Tas pats kiemas 19 val. gali atrodyti visiškai kitaip.

Dėl to rimtai parkingą vertinantys pirkėjai neretai į vietą grįžta vakare. Tai racionalu, nes automobilio laikymo problema bus sprendžiama kasdien, o ne tik apžiūros metu.

Pardavėjui taip pat naudinga žinoti realią situaciją. Jeigu parkingas geras, tai verta aiškiai parodyti kaip privalumą. Jeigu prastas, bandymas jį nuslėpti problemos neišspręs – pirkėjas anksčiau ar vėliau ją pamatys.

Parkingas ypač svarbus ten, kur pats butas orientuotas į šeimą

3–4 kambarių būsto pirkėjas dažnai turi bent vieną automobilį, o neretai šeimoje jų yra du. Todėl didesniame šeimos bute parkavimo situacija gali turėti daugiau reikšmės nei mažame investiciniame objekte, kurio nuomininkas gali būti studentas ar miesto centre be automobilio gyvenantis žmogus.

Tai nereiškia, kad mažam butui parkingas nesvarbus. Investuotojas taip pat vertina, kiek plati bus būsimo nuomininko auditorija. Tačiau šeimos pirkėjui blogas parkingas gali būti priežastis apskritai atsisakyti objekto.

Šilainiuose, Dainavoje ar Eiguliuose tai ypač aktualu dėl didelių senesnių daugiabučių kvartalų. Geras butas gali atitikti šeimos poreikius pagal plotą, kambarių skaičių ir infrastruktūrą, tačiau jeigu kiekvieną vakarą du automobiliai tampa atskira problema, dalis pirkėjų tai įvertins kainoje arba pasirinks kitą namą.

Būtent todėl analizuodami 2, 3 ir 4 kambarių butų likvidumą Kaune kambarių skaičių visada siejame su konkretaus pirkėjo gyvenimo būdu. Papildomas kambarys pats savaime nepadaro būsto patogaus, jeigu kitos kasdienės sąlygos neatitinka tos pačios auditorijos poreikių.

Ar pirkėjas sumokės visus 15 000 Eur už parkavimo vietą?

Jeigu parkavimo vieta yra atskiras turtinis vienetas arba projekte parduodama atskirai, jos kaina yra daug aiškiau matoma nei balkono ar rūsio vertė. Tačiau ir čia nereikėtų automatiškai manyti, kad prie buto rinkos kainos galima pridėti maksimalią parkingo kainą ir gauti galutinę sumą.

Pirkėjas vertina visą biudžetą.

Jeigu butas kainuoja 180 000 Eur, o vieta dar 15 000 Eur, žmogus sprendžia, ar visas 195 000 Eur paketas jam konkurencingas. Jis gali rasti kitą projektą, kuriame butas šiek tiek brangesnis, bet parkingas pigesnis, arba kitą vietą, kur atskiros vietos jam apskritai nereikia.

Todėl parkingas turi savo vertę, tačiau galutiniame sandoryje vis tiek konkuruoja visas NT paketas.

Tai labai panašu į remonto logiką: faktas, kad už kažką buvo sumokėta 15 000 Eur, nereiškia, kad kiekvienas būsimas pirkėjas automatiškai pridės tą pačią sumą prie savo pasiūlymo.

Rūsys senos statybos name dažniausiai nėra stiprus kainos argumentas

Rūsį pardavėjai kartais įtraukia į objekto privalumų sąrašą taip, tarsi jis reikšmingai išskirtų butą iš konkurentų. Praktikoje senos statybos segmente pirkėjų reakcija dažniausiai gerokai santūresnė.

Dalis žmonių apžiūros metu net neklausia, kur tiksliai yra rūsys, kokio jis dydžio ir kokios būklės. Jeigu pats butas patinka, faktas, kad priklauso sandėliavimo patalpa rūsyje, yra malonus papildymas. Jeigu butas nepatinka, rūsys sprendimo neišgelbės.

Žinoma, yra išimčių. Žmogui, turinčiam dviračius, sezoninius daiktus ar daug įrangos, normalus sausas rūsys gali būti svarbus. Tačiau tai jau konkretaus pirkėjo poreikis, o ne savybė, dėl kurios visa rinka vienodai pasirengusi mokėti daugiau.

Todėl parduodant senos statybos butą rūsį verta paminėti, parodyti jo būklę, jeigu ji gera, tačiau kainodaros nestatytume ant argumento „dar priklauso rūsys“.

Blogas rūsys kartais gali būti svarbesnis už gero rūsio privalumą

Čia atsiranda įdomi asimetrija. Geras rūsys dažnai neprideda daug vertės, tačiau problematiškas rūsys gali kelti papildomų klausimų.

Jeigu patalpos drėgnos, jaučiamas pelėsio kvapas, yra vandens ar bendrų namo komunikacijų problemų, pirkėjas pradeda vertinti ne tik savo sandėliuką. Jam kyla klausimų dėl viso namo būklės, ypač jeigu perkamas pirmo aukšto butas.

Todėl pardavėjui verta žinoti, kokia situacija rūsyje, net jeigu pats juo metų metus nesinaudojo. Pirkėjas gali į jį pasižiūrėti ne dėl noro laikyti bulves ar dviratį, o todėl, kad nori suprasti pastato techninę būklę.

Tai dar vienas pavyzdys, kai papildoma patalpa turi daugiau informacinės nei tiesioginės piniginės vertės.

Naujos statybos sandėliukas – kodėl jis dažnai parduodamas atskirai?

Naujoje statyboje sandėliuko logika gerokai aiškesnė. Tai konkreti papildoma patalpa, kuri gali būti labai naudinga, tačiau jos reikia ne kiekvienam.

Vienas pirkėjas turi dviračius, slides, vaiko vežimėlį ir daug sezoninių daiktų, todėl sandėliukas jam yra beveik būtinas. Kitas gyvena minimalistiškai, perka mažesnį butą vienas ir nemato jokios priežasties už papildomą patalpą mokėti.

Būtent todėl naujuose projektuose sandėliukai dažnai nėra automatiškai įskaičiuojami į kiekvieno buto komplektaciją. Jie parduodami atskirai tiems žmonėms, kuriems jų reikia.

Tai labai gerai parodo skirtumą tarp sandėliuko ir balkono. Buto be balkono dalis pirkėjų atsisako net nežinodami, kaip dažnai juo naudosis. Sandėliuko nebuvimas daugeliui apskritai nėra problema.

Todėl pardavėjas, turintis sandėliuką naujame projekte, turi realų papildomą turtą, tačiau nereikėtų manyti, kad kiekvienas pirkėjas jį vertins vienodai.

Ar sandėliuką geriau parduoti kartu su butu, ar atskirai?

Jeigu teisiškai ir praktiškai jį galima parduoti atskirai, sprendimas priklauso nuo konkretaus objekto ir pirkėjo. Didesniam šeimos butui sandėliukas gali labai natūraliai papildyti visą produktą. Mažam investiciniam butui pirkėjas gali norėti kuo mažesnės bendros įsigijimo sumos ir sandėliuko visai nevertinti.

Todėl nebūtinai verta iš anksto reikalauti, kad butas ir sandėliukas būtų perkami tik kartu, jeigu rinkoje galima išlaikyti lankstumą.

Kita vertus, jeigu turime 3–4 kambarių šeimos būstą, sandėliukas gali būti labai logiška komplektacijos dalis. Šeima paprastai turi daugiau daiktų, todėl papildoma vieta dviračiams, padangoms, vežimėliui ar sezoniniams daiktams tampa praktiška. Tokiam pirkėjui butas su sandėliuku gali būti patrauklesnis už analogą be jo.

Tačiau ir šiuo atveju sandėliuko vertė neturėtų būti painiojama su viso buto verte. Jeigu pats būstas įkainotas per brangiai, papildomas sandėliukas kainodaros problemos neišspręs.

Balkonas ar sandėliukas – už ką pirkėjas dažniau sumokės?

Jeigu reikėtų lyginti du vienodus butus ir vienas turėtų balkoną, o kitas tik sandėliuką, daugeliu atvejų balkoną laikytume stipresne viso objekto savybe.

Priežastis yra ne jo naudojimo dažnis. Balkonas yra pačiame bute ir keičia žmogaus suvokimą apie gyvenamąją erdvę. Net retai juo besinaudojantis pirkėjas nori turėti galimybę atsidaryti duris ir išeiti į savo lauko erdvę.

Sandėliukas sprendžia konkretesnę problemą – daiktų laikymą. Jeigu žmogus tos problemos neturi, papildoma patalpa jam mažai svarbi.

Tai ir paaiškina, kodėl būstas be balkono gali būti maždaug 5 proc. silpnesnis už analogą su balkonu, o rūsio nebuvimas senos statybos bute dažniausiai nesukelia panašios kainos korekcijos.

Pirkėjų auditorijos prasme šios savybės tiesiog veikia skirtingai.

Balkonas ar parkingas – kas svarbiau?

Čia jau daug daugiau priklauso nuo vietos ir pirkėjo.

Jeigu kalbame apie vietą, kur automobilį pastatyti labai sunku, konkreti parkavimo vieta gali būti daug svarbesnė už balkoną. Žmogus parkingo privalumu naudosis kiekvieną dieną, kartais net kelis kartus per dieną.

Jeigu aplink namą parkavimo pakanka, situacija pasikeičia. Tokiu atveju nuosava vieta vis dar patogi, tačiau jos nebuvimas nebesukuria tokios didelės kasdienės problemos, o balkonas gali tapti svarbesniu buto pasirinkimo kriterijumi.

Todėl šių savybių nereikėtų reitinguoti abstrakčiai. Reikia vertinti, kokią problemą jos išsprendžia konkrečiame objekte.

Parkavimo vieta ten, kur be jos nėra kur statyti automobilio, turi didelę vertę. Parkavimo vieta ten, kur gatvėje visada yra laisvų vietų, turi mažesnę.

Didelė terasa su atviru vaizdu turi daugiau vertės nei siauras balkonas į triukšmingą gatvę.

Sausas, patogiai pasiekiamas sandėliukas šeimos butui turi daugiau vertės nei mažas drėgnas rūsys žmogui, kuris neturi ką jame laikyti.

Ar balkono nebuvimą galima kompensuoti mažesne kaina?

Taip, ir būtent taip rinka dažniausiai išsprendžia panašius objekto trūkumus.

Jeigu butas be balkono kainuoja tiek pat, kiek keli analogiški būstai su balkonais, pirkėjui reikia priežasties rinktis būtent jį. Gal jis geriau suremontuotas, yra patrauklesniame aukšte, turi geresnį išplanavimą arba langai orientuoti į geresnę pusę.

Jeigu kitų aiškių pranašumų nėra, kainos skirtumas tampa natūralia kompensacija.

Mūsų minėtas maždaug 5 proc. skirtumas yra orientyras lyginant panašius objektus, o ne automatinė nuolaida kiekvienam butui be balkono. Jeigu būstas labai retas, stiprioje vietoje ir rinkoje beveik neturi analogų, balkono nebuvimas gali turėti mažesnę įtaką. Jeigu pirkėjas tuo metu gali rinktis iš daugybės beveik vienodų butų, skirtumas tampa aiškesnis.

Dainavos tipo rinkoje tai ypač lengva pamatyti, nes panašių objektų daugiau. Pirkėjas gali palyginti kelis to paties dydžio butus ir nuspręsti, kodėl už vieną turėtų mokėti tiek pat, jeigu jame nėra savybės, kurią turi kiti.

Ar blogas parkingas gali padaryti gerą butą sunkiai parduodamą?

Gali, ypač jeigu būsto pirkėjų auditorija beveik neabejotinai turi automobilį.

Įsivaizduokime gerai įrengtą 4 kambarių butą šeimai. Pats būstas tinkamas: geri kambariai, normalus namas, mokyklos ir darželiai netoli. Tačiau šeima turi du automobilius, o vakare aplink namą sudėtinga rasti net vieną vietą.

Tokiam pirkėjui parkingas nėra smulkmena. Tai problema, kurią jis turės spręsti kiekvieną darbo dieną.

Dėl to parkavimo situacija gali paveikti ne tik kainą, bet ir visą pirkėjų auditoriją. Žmogus nebūtinai sakys: „perku, bet noriu 5 000 Eur nuolaidos dėl parkingo“. Jis gali tiesiog pasirinkti kitą namą.

Būtent tokios savybės labiausiai veikia likvidumą. Trūkumas ne visada atsispindi mažesniame konkretaus pirkėjo pasiūlyme. Kartais jis atsispindi tuo, kad dalis pirkėjų pasiūlymo apskritai nepateikia.

Ar verta prieš pardavimą „sutvarkyti parkingą“?

Jeigu kalbame apie senos statybos daugiabutį, vienas buto savininkas dažniausiai negali tiesiog susikurti sau nuosavos vietos. Tai bendro kiemo ir namo organizavimo klausimas.

Tačiau jeigu bendrija jau svarsto kiemo kontrolę, šlagbaumą ar kitą sprendimą, pardavėjui verta tiksliai žinoti situaciją. Pirkėjui daug daugiau reiškia konkretus faktas, kad kiemas uždaras gyventojams, nei neaiškus pažadas, kad „ateityje gal kažką darys“.

Naujoje statyboje, jeigu pardavėjas turi atskirą parkavimo vietą, situacija paprastesnė. Galima aiškiai nurodyti, ar ji įtraukta į kainą, ar parduodama papildomai.

Blogiausia, kai skelbime matoma viena buto kaina, o tik apžiūros metu žmogus sužino, kad norint turėti parkingą reikia dar papildomai mokėti reikšmingą sumą. Toks pateikimas pirkėjui sukuria jausmą, kad reali objekto kaina buvo parodyta ne visa.

Kodėl papildomų savybių negalima tiesiog sudėti į vieną kainą?

Pardavėjas kartais skaičiuoja taip: butas vertas 150 000 Eur, parkingas 15 000 Eur, sandėliukas dar kelis tūkstančius, balkonas taip pat turi vertę, todėl viską sudėjus turėtume gauti konkrečią gerokai didesnę sumą.

Rinka taip tiksliai neveikia.

Pirkėjas perka visą produktą ir turi vieną bendrą biudžetą. Jeigu visas komplektas tampa per brangus, jis pradeda lyginti kitus butus, kitus projektus ar net kitus rajonus.

Todėl atskirai įvertinama parkavimo vieta dar nereiškia, kad visą jos vertę visada pavyks pridėti prie maksimalios įmanomos buto kainos. Tas pats galioja sandėliukui, terasai ir kitoms papildomoms savybėms.

Galutinė kaina turi būti konkurencinga kaip visuma.

Tai ta pati logika, kurią taikome ir vertindami remontą: tai, kad savininkas kažkam išleido konkrečią sumą, neįpareigoja būsimo pirkėjo jos kompensuoti.

Kas iš šių dalykų svarbiausia parduodant senos statybos butą?

Senoje statyboje dažniausiai daugiausia dėmesio skirtume balkonui ir realiai parkavimo situacijai.

Balkono nebuvimą pirkėjai pastebi ir vertina. Jeigu lyginame analogiškus objektus, maždaug 5 proc. skirtumas gali būti visiškai realus.

Parkavimo atveju nėra vieno procento, nes situacija labai priklauso nuo konkretaus namo. Uždaro kiemo šlagbaumas gali būti didelis privalumas ten, kur aplinkui automobiliai vakarais statomi visur, kur tik įmanoma. Kitoje vietoje, kur parkingo pakanka, jis kainodarai turės mažiau reikšmės.

Rūsys būtų gerokai žemiau prioritetų sąraše. Jeigu jis yra – gerai. Jeigu sausas ir tvarkingas – dar geriau. Tačiau standartinio senos statybos buto pirkėjas retai renkasi tarp dviejų objektų pirmiausia pagal tai, kuris turi geresnį rūsį.

O kas svarbiausia naujoje statyboje?

Naujoje statyboje situacija kitokia, nes papildomos savybės dažniau turi aiškią atskirą kainą.

Parkavimo vieta gali kainuoti reikšmingą sumą ir būti svarbi viso pirkimo biudžeto dalis. Sandėliukas gali būti perkamas atskirai. Balkonas ar terasa gali stipriai skirtis dydžiu ir kokybe net tame pačiame projekte.

Todėl du vienodo vidaus ploto butai naujame name nebūtinai yra artimi analogai. Vienas gali turėti nedidelį balkoną ir jokio parkingo, kitas – didelę terasą, vietą automobiliui ir sandėliuką.

Tačiau net ir čia reikia atsispirti pagundai tiesiog susumuoti kiekvieno priedo kainą. Pirkėjas vis tiek vertins galutinę sumą ir lygins ją su kitais projektais.

Naujoje statyboje papildomos savybės dažnai yra aiškiau monetizuojamos, tačiau jos vis tiek veikia viso būsto konkurencinėje aplinkoje.

Ką verta akcentuoti skelbime?

Balkoną verta ne tik paminėti, bet ir parodyti. Jeigu jis tvarkingas ir iš jo atsiveria malonus vaizdas, fotografija pirkėjui pasako daugiau nei vien žodis „balkonas“ techninėje informacijoje.

Parkingą reikia aprašyti tiksliai. „Vieta automobiliui“ ir „uždaras kiemas su šlagbaumu“ nėra tas pats. Lygiai kaip „nemokamas parkingas gatvėje“ nėra tas pats, kas konkreti nuosava vieta.

Jeigu turime rūsį ar sandėliuką, verta nurodyti jo realią būklę ir dydį, jeigu tai žinoma ir yra objekto privalumas. Tvarkingas sandėliukas gali būti parodytas nuotraukose. Drėgno, apleisto rūsio nereikėtų bandyti paversti pagrindiniu pardavimo argumentu vien todėl, kad jis įrašytas dokumentuose.

Svarbiausia, kad skelbime papildomos savybės būtų pateiktos pagal jų realią vertę. Jeigu pagrindinis objekto privalumas yra nuosava vieta automobiliui ten, kur parkingas labai sudėtingas, ją verta akcentuoti stipriai. Jeigu kalbame apie mažą rūsį, kuriuo savininkas pats nesinaudojo penkerius metus, nėra prasmės aplink jį statyti visos reklamos.

Ką pirkėjai vertina labiausiai?

Jeigu reikėtų apibendrinti REALL praktiką, balkonas ir parkingas dažniau daro įtaką viso buto patrauklumui nei rūsys ar sandėliukas.

Balkonas įdomus tuo, kad žmonės nori jį turėti net tada, kai praktiškai juo naudojasi nedaug. Dėl to jo nebuvimas gali mažinti analogiško buto vertę maždaug 5 proc.

Parkingas turi dar aiškesnę praktinę vertę, tačiau ji visiškai priklauso nuo vietos. Kaune konkreti parkavimo vieta gali kainuoti iki maždaug 15 000 Eur, o senos statybos name vien uždaras kiemas su šlagbaumu gali tapti rimtu privalumu.

Rūsys senoje statyboje dažniausiai yra malonus papildymas, bet retai pagrindinė pirkimo priežastis. Sandėliukas naujoje statyboje turi aiškesnę vertę, tačiau būtent todėl dažnai parduodamas atskirai – ne kiekvienas pirkėjas nori už jį mokėti.

Todėl šių keturių savybių nereikėtų vertinti vienodai.

Išvada

Papildoma buto savybė yra verta tiek, kiek ji pakeičia pirkėjo pasirinkimą.

Balkonas dažnai turi didesnę įtaką, nei galima spręsti pagal realų jo naudojimą. Žmonės tiesiog mėgsta turėti balkoną, todėl analogiškas būstas be jo gali būti maždaug 5 proc. silpnesnis.

Parkavimo vertė priklauso nuo konkrečios vietos. Naujoje statyboje atskira vieta Kaune gali kainuoti iki maždaug 15 000 Eur. Senos statybos kvartale pirkėjui kartais jau labai daug reiškia faktas, kad kiemas uždaras šlagbaumu ir jame realiai galima pastatyti automobilį.

Rūsys senos statybos name dažniausiai kainos stipriai nekeičia. Pirkėjai neretai net nesigilina, kur tiksliai jis yra, kol pats butas dar nėra tapęs rimtu jų pasirinkimu.

Naujos statybos sandėliukas yra praktiškesnis ir jo vertę lengviau atskirti, tačiau jis reikalingas ne kiekvienam. Būtent dėl to projektuose tokios patalpos dažnai parduodamos atskirai, o ne automatiškai pridedamos prie kiekvieno buto.

Pardavėjui svarbiausia nedaryti klaidos ir nepradėti kiekvieno privalumo vertinti pagal tai, kiek jis kainavo ar kiek asmeniškai svarbus buvo jam pačiam. Reikia žiūrėti, kiek konkreti savybė svarbi būsimo pirkėjo pasirinkimui ir kokių alternatyvų tas pirkėjas turi už visą galutinę objekto kainą.

Parduodate butą su parkingu, balkonu, terasa ar sandėliuku?

Vertinant tokį objektą neužtenka paimti vidutinę rajono kvadratinio metro kainą ir prie jos pridėti savininko sugalvotą sumą už kiekvieną papildomą privalumą.

REALL vertina, kaip šios savybės veikia konkretaus būsto pirkėjų auditoriją. Butas be balkono turi kitokią konkurencinę poziciją nei analogas su balkonu. Nuosava parkavimo vieta ten, kur vakarais nėra kur palikti automobilio, turi visai kitą vertę nei parkingas vietoje, kur aplink namą visada yra laisvų vietų. Sandėliukas šeimos būstui gali būti naudingas, tačiau mažo investicinio buto pirkėjas gali už jį papildomai mokėti visai nenorėti.

Teisinga kainodara turi įvertinti visą šią kombinaciją, nes pirkėjas galiausiai perka ne atskirą balkoną, parkingą ar rūsį. Jis renkasi visą būstą už vieną bendrą kainą.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

„REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda daugiau nei 7 metus dirba nekilnojamojo turto rinkoje ir yra prisidėjusi prie daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių. Vertindami Kauno butus analizuojame ne tik plotą, kambarių skaičių ir bendrą rajono kainų lygį, bet ir tas objekto savybes, kurios keičia realų pirkėjų ratą bei jų pasirengimą mokėti.

Praktikoje matome, kad balkonas ir parkingas pirkėjų sprendimui dažnai turi daugiau reikšmės nei rūsys ar sandėliukas. Balkonas gali keisti viso buto patrauklumą net tada, kai būsimas savininkas juo naudosis retai, o parkavimo vertę stipriai lemia konkreti mikrolokacija ir reali galimybė palikti automobilį prie namo. Tuo tarpu sandėliavimo patalpos dažniau yra papildomas patogumas konkrečiam pirkėjui, todėl jų vertės nereikėtų automatiškai priskirti visai rinkai.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Kauno butų pardavimas, kainodara ir pirkėjų elgsenos analizė
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: balkonai, parkavimo vietos, rūsiai, sandėliukai, butų kainos Kaune, likvidumas ir pardavimo strategija

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt