Ar visi notarai dirba vienodai? Praktiniai skirtumai, kuriuos verta žinoti prieš NT sandorį

Trumpas atsakymas

Ne. Nors visi notarai dirba pagal tuos pačius įstatymus, praktikoje jų taikomi reikalavimai gali skirtis. Vieni prašo papildomų dokumentų, kiti remiasi aplinkybių visuma, o treti tam tikras situacijas vertina griežčiau. Dėl to du visiškai panašūs nekilnojamojo turto sandoriai skirtinguose notarų biuruose gali vykti nevienodai.

Iš patirties matome, kad didžiausi skirtumai atsiranda ne dėl pačių įstatymų, o dėl to, kaip notaras vertina konkrečią situaciją ir kokią riziką nori prisiimti.

Vienas dažniausių pavyzdžių – gyvenamosios paskirties būsto pardavimas, kai šeima augina nepilnamečius vaikus.

Prieš keletą metų tokiais atvejais reikėdavo kreiptis į teismą dėl leidimo parduoti šeimos turtą. Šiandien ši funkcija perduota notarams, todėl kiekvienas jų individualiai vertina, ar po sandorio vaikų interesai bus tinkamai apsaugoti.

Praktikoje matome labai skirtingus sprendimus.

Vienam notarui pakanka, kad šeima jau turi kitą gyvenamąjį būstą, todėl prašoma tik perkelti “šeimos turto” žymą Registrų centre.

Kitas notaras, jeigu naujas būstas dar tik perkamas, gali paprašyti pateikti įregistruotą preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį ir kitus dokumentus, patvirtinančius, kad šeima tikrai turės kur gyventi po sandorio.

Panaši situacija pasitaiko ir parduodant dovanotą arba paveldėtą nekilnojamąjį turtą.

Nors toks turtas pagal įstatymą paprastai laikomas asmenine nuosavybe, praktikoje vieni notarai paprašo sutuoktinio sutikimo jį parduoti, o kiti – ne.

Taip yra todėl, kad santuokos metu į asmeninį turtą galėjo būti investuotos bendros šeimos lėšos, todėl dalis notarų tokiu būdu apsidraudžia nuo galimų ginčų ateityje.

Dar vienas skirtumas, kurį tenka matyti gana dažnai, susijęs su turto verte.

Esame turėję situacijų, kai notaras paprašė pateikti nepriklausomą turto vertinimą vien todėl, kad pardavimo kaina buvo daugiau kaip 20 procentų mažesnė už Registrų centro masinio vertinimo vertę.

Tuo tarpu kitame sandoryje visiškai pakako objekto nuotraukų. Namas buvo akivaizdžiai avarinės būklės – kiauras stogas, įgriuvusios konstrukcijos, daugelį metų neremontuotas. Notaras, įvertinęs faktines aplinkybes, nusprendė, kad papildomo vertinimo nereikia, nes objekto būklė aiškiai paaiškino mažesnę pardavimo kainą.

Tokie skirtumai nereiškia, kad vienas notaras dirba geriau už kitą.

Jie tik parodo, kad praktikoje kiekvienas notaras turi tam tikrą diskreciją vertinti konkrečią situaciją ir pasirinkti, kokių papildomų įrodymų jam pakanka priimant sprendimą.

Būtent dėl šios priežasties nereikėtų nustebti, jeigu pažįstamas identišką sandorį kitame notarų biure sudarė paprasčiau arba, priešingai, turėjo surinkti daugiau dokumentų nei jūs.

Kur dažniausiai matome skirtumus?

Keisčiausios notarų istorijos, kurias prisiminsime dar ilgai

Per daugelį metų parduodant nekilnojamąjį turtą supratome vieną dalyką – net jeigu atrodo, kad jau matėme viską, anksčiau ar vėliau atsiranda situacija, kuri vis tiek nustebina.

Didžioji dauguma notarų dirba profesionaliai, tačiau kai kurios istorijos iki šiol prisimenamos su šypsena.

Kai gydytojo pažymos prireikė vien dėl amžiaus

Viename sandoryje pardavėja buvo pensinio amžiaus moteris. Ji pati vedė derybas, puikiai orientavosi situacijoje, su ja bendravome kelis mėnesius ir nė karto nekilo abejonių dėl jos gebėjimo priimti sprendimus.

Pirkėjas jau buvo surastas, dokumentai paruošti, sandorio data suderinta.

Likus kelioms dienoms iki pasirašymo sulaukiame žinutės iš notarų biuro – prieš sandorį būtina pateikti gydytojo pažymą, patvirtinančią, kad pardavėja supranta savo veiksmus ir gali sudaryti sandorį.

Tokiais atvejais problema yra ne pati papildoma patikra, o jos pagrindas. Jeigu vienintelė priežastis prašyti gydytojo pažymos yra pardavėjo amžius, toks reikalavimas atrodo labai abejotinas ir gali būti vertinamas kaip diskriminacinis. Vien garbus amžius nereiškia, kad žmogus nesupranta savo veiksmų ar negali sudaryti sandorio.

Penki puslapiai apie vaikų psichologinę sveikatą

Kitas sandoris buvo visiškai įprastas.

Jauna šeima pardavinėjo savo vienintelį būstą ir tuo pačiu pirko kitą. Tokių situacijų per savaitę pasitaiko ne viena.

Atvykus į notarų biurą klientams buvo paduotas kelių puslapių dokumentas.

Jame reikėjo pasirašyti, kad planuojamas sandoris nepakenks jų nepilnamečių vaikų psichologinei gerovei ir nepažeis jų interesų.

Per visą mūsų praktiką tokį dokumentą matėme tik vieną kartą.

Kitų notarų biuruose panašiose situacijose pakakdavo visiškai kitokių dokumentų arba apskritai papildomų pareiškimų neprireikdavo.

Pardavėja atskrido iš Šveicarijos, o sandoris neįvyko

Ko gero, labiausiai įsiminė istorija, kuri kainavo ne tik nervų, bet ir lėktuvo bilietus.

Pardavėja gyveno Šveicarijoje. Dokumentai buvo suderinti iš anksto, notarų biuras buvo gavęs visą informaciją, o likus kelioms dienoms iki sandorio notarų biuras atsiuntė galutinį sutarties projektą.

Atrodė, kad viskas paruošta.

Sandorio dieną klientė atskrido į Lietuvą.

Susirinko pirkėjas, banko atstovai, brokeriai.

Ir tada notaras pareiškė, kad sandorio netvirtins.

Priežastis – jo nuomone, bankas nesutiks būti antriniu kreditoriumi.

Tai skambėjo keistai, nes banko garantiniame rašte buvo aiškiai parašyta, kad bankas su tuo sutinka.

Paklausėme, kodėl ši tariama problema nebuvo pastebėta anksčiau, juk visi dokumentai buvo pateikti prieš kelias savaites.

Atsakymas nustebino.

Notaras ramiai pasakė, kad jis sutarčių neskaito, nes jų gauna per daug.

Laimei, situaciją pavyko išspręsti, tačiau tai buvo vienas tų atvejų, kai supranti, kiek daug streso žmonėms gali sukelti viena netikėta detalė.

Kai visi susirenka, o tada paaiškėja, kad trūksta dokumento

Esame dirbę ir su notarų biurais, kurie dokumentus priima tik fiziškai ir tik sandorio dieną.

Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad nieko tokio.

Praktikoje tai reiškia visai ką kitą.

Pirkėjas pasiima laisvadienį, pardavėjas pasiima laisvadienį. Brokeriai atvyksta. Kartais atvažiuoja ir banko atstovas.

Tik tada pradedami tikrinti dokumentai.

Jeigu paaiškėja, kad trūksta vieno pažymėjimo ar vieno sutikimo, visas procesas sustoja. Žmonės valandą ar ilgiau laukia biure, o galiausiai išgirsta, kad teks registruoti naują sandorio laiką.

Šiandien dauguma notarų dokumentus peržiūri gerokai anksčiau, todėl tokios situacijos pasitaiko vis rečiau, tačiau jos puikiai parodo, kaip skirtingai gali būti organizuojamas tas pats procesas.

Pabaigai

Šios istorijos nėra apie tai, kad vieni notarai geri, o kiti blogi.

Jos tik primena vieną paprastą dalyką – net ir dirbant pagal tuos pačius įstatymus, praktika gali labai skirtis. Todėl sudėtingesniuose sandoriuose visada rekomenduojame svarbiausius klausimus išsiaiškinti dar prieš registruojant sandorio datą. Taip galima išvengti netikėtumų, kurie kartais kainuoja ne tik laiką, bet ir nemažai pinigų.

Straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto ekspertų komanda Kaune

Šį straipsnį parengė „REALL“ nekilnojamojo turto brokerių ir rinkodaros specialistų komanda, daugiau nei 7 metus dirbanti Kauno ir Kauno rajono nekilnojamojo turto rinkoje. Komandos specialistai yra prisidėję prie daugiau kaip 1 000 sėkmingų nekilnojamojo turto sandorių ir konsultuoja klientus turto vertinimo, pardavimo, rinkodaros, derybų bei investavimo klausimais.

Straipsnyje pateikta Neveronių nekilnojamojo turto rinkos analizė paremta praktine „REALL“ brokerių patirtimi vertinant ir parduodant butus, individualius namus bei kitus gyvenamosios paskirties objektus šioje Kauno rajono gyvenvietėje. Įžvalgos grindžiamos realių pirkėjų elgsena, objektų apžiūromis, derybomis, susisiekimo su Kaunu, LEZ, Karmėlava ir kitomis kryptimis vertinimu bei sandorių metu sukaupta patirtimi.

Turinį parengė: „REALL“ ekspertų komanda
Specializacija: Neveronių ir rytinės Kauno rajono dalies butų bei individualių namų rinka
Patirtis: daugiau nei 7 metai
Komandos rezultatai: daugiau nei 1 000 sėkmingų NT sandorių
Temos: būsto kainos Neveronyse, butų ir namų pardavimas, turto vertinimas, susisiekimas, pirkėjų elgsena, nuomos potencialas ir gyvenviečių palyginimas

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt