Ar parduodant paveldėtą ar dovanotą turtą reikia sutuoktinio sutikimo?

Trumpas atsakymas – dažniausiai taip.

Nors paveldėtas ar dovanų gautas nekilnojamasis turtas pagal įstatymą laikomas asmenine nuosavybe, praktikoje notarai dažnai prašo sutuoktinio sutikimo parduoti tokį turtą.

Taip yra todėl, kad santuokos metu į turtą galėjo būti investuotos bendros šeimos lėšos. Pavyzdžiui, galėjo būti atliktas remontas, rekonstrukcija, priestato statyba ar kiti darbai, kurie padidino turto vertę. Tokiu atveju sutuoktinis gali turėti turtinių interesų, todėl notaras siekia išvengti galimų ginčų ateityje.

Dėl šios priežasties net ir parduodant paveldėtą ar dovanotą turtą dažnai tenka pateikti sutuoktinio sutikimą, jog jis negaus pinigų už parduodamą turtą.

Kodėl žmones tai nustebina?

Iš patirties matome, kad dauguma žmonių yra girdėję taisyklę, jog paveldėtas ar dovanotas turtas priklauso tik tam asmeniui, kuris jį paveldėjo arba gavo dovanų.

Teoriškai tai yra tiesa - toks turtas yra asmeninė, ne bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė.

Tačiau praktikoje nekilnojamojo turto sandoriai vertinami ne vien per nuosavybės teisės prizmę. Notaras taip pat vertina, ar ateityje negalėtų kilti ginčas tarp sutuoktinių dėl investicijų į turtą.

Todėl žmonės dažnai nustemba, kai ruošiantis sandoriui paaiškėja, kad reikalingas ne tik savininko, bet ir savininko sutuoktinio(ės) dalyvavimas.

Kai sutuoktinio sutikimas tampa netikėta problema

Viena įdomesnių situacijų mūsų praktikoje buvo susijusi su paveldėto namo pardavimu.

Pirkėją radome gana greitai, buvo suderintos visos sąlygos, notarui perduoti dokumentai ir atrodė, kad sandoris vyks sklandžiai.

Rengiant dokumentus notaras informavo, kad reikės sutuoktinio sutikimo.

Iš pradžių tai neatrodė problema.

Tačiau paskambinus pardavėjai paaiškėjo, kad su vyru ji kartu negyvena jau daugelį metų. Dar daugiau – ji net nežinojo, kur jis gyvena ir kaip su juo susisiekti.

Nors pati situacija buvo gana neįprasta, ji labai gerai parodo, kodėl tokius klausimus verta išsiaiškinti dar prieš pradedant aktyviai pardavinėti turtą.

Ar paveldėtas turtas tikrai yra asmeninė nuosavybė?

Taip.

Paveldėtas ir dovanotas turtas pagal bendrą taisyklę laikomas asmenine nuosavybe ir nėra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė.

Tačiau praktikoje riba tarp asmeninės ir bendros nuosavybės ne visada būna tokia aiški, kaip atrodo iš pirmo žvilgsnio.

Jeigu santuokos metu į turtą buvo investuojami bendri pinigai, atliekami reikšmingi pagerinimai ar rekonstrukcijos darbai, gali atsirasti papildomų teisinių klausimų. Būtent dėl šios priežasties notarai dažnai renkasi saugesnį kelią ir prašo sutuoktinio sutikimo net tada, kai pats turtas registruotas kaip asmeninė nuosavybė.

Ką rekomenduojame prieš pradedant pardavimą?

Prieš skelbiant apie paveldėto ar dovanoto turto pardavimą verta iš anksto pasitikrinti:

• ar notarui gali prireikti sutuoktinio sutikimo;

• ar santuokos metu nebuvo atlikti reikšmingi turto pagerinimai;

• ar visi nuosavybės dokumentai sutvarkyti;

• ar nėra kitų aplinkybių, galinčių uždelsti sandorį.

REALL patirtis rodo, kad dauguma problemų NT sandoriuose kyla ne dėl paties turto, o dėl dokumentų ir teisinių aplinkybių, kurios iš pirmo žvilgsnio atrodo nereikšmingos.

Kai sutuoktinio teoriškai reikia, bet praktiškai jo surasti beveik neįmanoma

Dar viena įdomi situacija mūsų praktikoje buvo susijusi ne su paveldėtu turtu, o su sena santuoka.

Ruošiant pardavimo dokumentus notaras informavo klientą, kad gali reikėti sutuoktinės sutikimo. Klientas buvo nuoširdžiai nustebęs ir atsakė, kad jokios žmonos neturi.

Paaiškėjo, kad pagal civilinės būklės registrą santuoka iš tiesų buvo galiojanti.

Po ilgesnio pokalbio pradėjo aiškėti istorija. Santuoka buvo sudaryta dar devyniasdešimtųjų pradžioje, griūvant Sovietų Sąjungai. Kartu pagyventa vos kelis mėnesius, po to sutuoktinė išvyko gyventi į Rusiją ir daugiau jokio ryšio tarp jų praktiškai nebeliko.

Problema buvo ta, kad oficialiai santuoka niekada nebuvo nutraukta.

Klientas žinojo tik jos vardą, pavardę santuokos sudarymo metu ir maždaug prieš trisdešimt metų girdėtą informaciją apie tolimesnį gyvenimą. Kur ji gyvena dabar, kokia jos dabartinė pavardė ir ar apskritai dar gyvena tuo pačiu adresu, niekas nežinojo.

Laimei, konkrečiu atveju notaras, įvertinęs visas aplinkybes, leido sandorį vykdyti be sutuoktinės sutikimo. Tačiau pati situacija puikiai parodo, kokių netikėtumų kartais gali atsirasti ruošiantis nekilnojamojo turto pardavimui.

Ar notarai visada prašo sutuoktinio sutikimo?

Ne.

Čia ir yra vieta, kuri žmones dažniausiai glumina.

Įstatyme nerasite taisyklės, kad parduodant paveldėtą ar dovanotą turtą sutuoktinio sutikimo reikia visais atvejais. Praktikoje daug kas priklauso nuo konkrečios situacijos ir notaro vertinimo.

Iš patirties matome, kad papildomų klausimų dažniausiai nekyla tada, kai turtas paveldėtas arba padovanotas visai neseniai. Jeigu žmogus paveldėjo butą prieš kelis mėnesius ir iš karto nusprendė jį parduoti, preziumuojama, kad per tokį trumpą laiką jokių reikšmingų bendrų investicijų atlikta nebuvo.

Panaši situacija būna ir su labai senais, avarinės būklės objektais.

Kartais užtenka pateikti turto nuotraukas ir tampa akivaizdu, kad pastatas dešimtmečius nebuvo nei kapitaliai remontuojamas, nei rekonstruojamas. Tokiais atvejais notarui paprastai nekyla pagrįstų abejonių, kad sutuoktinis galėjo reikšmingai prisidėti prie turto vertės didinimo.

Visai kita situacija būna tada, kai žmogus prieš dvidešimt metų paveldi seną namą, o per tą laiką pakeičia stogą, apšiltina fasadą, įsirengia šildymo sistemą, susitvarko vidų ir dar pasistato priestatą. Tokiu atveju jau atsiranda logiškas klausimas, ar dalis šių investicijų nebuvo atlikta bendromis šeimos lėšomis.

Todėl vienodos taisyklės nėra. Būtent dėl to vienoje situacijoje notaras gali neprašyti jokių papildomų dokumentų, o kitoje prašyti sutuoktinio sutikimo net tada, kai parduodamas turtas registruotas kaip asmeninė nuosavybė.

Kodėl vienas notaras prašo sutikimo, o kitas ne?

Čia ir atsiranda daugiausia painiavos.

Žmonės dažnai ieško vieno aiškaus atsakymo internete ir tikisi sužinoti, ar sutuoktinio sutikimo reikės, ar nereikės. Tačiau praktikoje situacija nėra tokia paprasta.

Iš patirties matome, kad vieni notarai tokius klausimus vertina konservatyviau, kiti – liberaliau. Dėl to panašiose situacijose sprendimai kartais gali skirtis.

Pavyzdžiui, dažniausiai mažiau klausimų kyla tada, kai turtas paveldėtas arba padovanotas visai neseniai. Jeigu žmogus prieš du ar tris mėnesius paveldėjo butą ir iš karto nusprendė jį parduoti, akivaizdu, kad per tokį laikotarpį reikšmingų investicijų į turtą padaryti nespėta.

Taip pat dažnai paprasčiau būna su labai senais ir akivaizdžiai neprižiūrėtais objektais. Jeigu iš nuotraukų matyti, kad namas penkiasdešimt metų nebuvo kapitaliai remontuotas, stogas senas, fasadas senas, komunikacijos senos, notarui paprastai lengviau įvertinti, kad reikšmingų bendrų investicijų greičiausiai nebuvo.

Nors, žinoma, net ir čia taisyklės nėra absoliučios.

Esame turėję atvejų, kai sutuoktinio sutikimo buvo paprašyta ir parduodant labai prastos būklės, praktiškai griūvantį namą. Iš pirmo žvilgsnio atrodė, kad jokių investicijų ten nebuvo dešimtmečiais, tačiau notaras vis tiek pasirinko papildomai apsidrausti.

Todėl svarbiausia suprasti vieną dalyką – nėra universalaus kriterijaus, pagal kurį būtų galima šimtu procentų pasakyti, kad sutikimo tikrai reikės arba tikrai nereikės. Galutinį vertinimą vis tiek atlieka notaras, rengiantis konkretų sandorį.

Būtent dėl šios priežasties pardavėjams dažnai rekomenduojame ne spėlioti, kaip bus konkrečiu atveju, o iš anksto pasikonsultuoti su notaru arba brokeriu, kuris su tokiomis situacijomis susiduria kasdien. Kartais vienas trumpas pokalbis leidžia išsiaiškinti daugiau negu kelios valandos skaitant forumus ir socialinių tinklų diskusijas.

Reikia pagalbos parduodant paveldėtą ar dovanotą turtą?

Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas dažnai atrodo paprastesnis, nei yra iš tikrųjų. Praktikoje daugiausia problemų kyla ne dėl pirkėjo paieškos, o dėl dokumentų, notarinių reikalavimų, bendrasavininkių, sutuoktinių sutikimų ar kitų teisinių niuansų, kurie paaiškėja jau ruošiantis sandoriui.

REALL patirtis rodo, kad didelės dalies problemų galima išvengti dar prieš pateikiant objektą į rinką. Todėl jeigu planuojate parduoti paveldėtą ar dovanotą butą, namą, sklypą ar jo dalį, verta iš anksto įsivertinti visą situaciją.

Galime padėti:

• Įvertinti, ar visi dokumentai tinkami pardavimui;

• Nustatyti galimas kliūtis dar prieš randant pirkėją;

• Patarti dėl bendrasavininkių, paveldėjimo ar sutuoktinių sutikimų;

• Nustatyti realią turto rinkos vertę;

• Organizuoti visą pardavimo procesą nuo pirmos konsultacijos iki sandorio pas notarą.

Kartais vienas trumpas pokalbis leidžia išvengti kelių mėnesių papildomų rūpesčių ir užtikrina, kad suradus pirkėją sandoris vyktų sklandžiai.

Jeigu svarstote parduoti paveldėtą ar dovanotą nekilnojamąjį turtą – susisiekite su REALL komanda konsultacijai.

Susisiekime!

Adresas

Kęstučio g. 16, Kaunas

Kontaktai

+370 606 45 451
info@reall.lt